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【摘 要】 近些年来，房地产事业快速发展。人们对住宅空间的需求牵动着房地产市场的快速发展。房地产开发商为了吸引广大住户的购买欲望，出台买房赠面积的热潮。买房赠送面积既有好的一面，也有消极的一面，本文就房地产市场赠送面积现象给出笔者自己的观点。
【关键词】 房地产市场；赠送面积；思考
城市住宅是一种典型的异质商品。构成城市住宅使用价值的各种特征有非常明显的差别。如住宅的建筑特征“邻里特征”区位特征等。留意一下我们身边的楼盘的销售广告，有一种赠送建筑面积的广告很吸引大家的眼球。有些楼盘还打出买一层楼送一层楼，买300㎡送500㎡的超值大赠送。赠送面积比买的房子面积还要大，令人不敢相信，但其确实广泛存在于房地产销售中。在楼盘的销售中，赠送面积已经成为房地产销售的一种销售技巧，通过买房赠送面积来提升竞争力，开发吸引客户。赠送面积是指房地产开发商在房产销售时赠送给购房者且不计入产权的那部分面积，赠送面积通常表现为入户花园、阁楼、地下室等空间的面积。赠送面积是房地产开发商常用的一种营销手段，从表面上看，赠送面积好像是开发商无偿赠送给了购房者，但有些学者认为赠送面积实际上已经包含在房价之中。赠送面积到底是无偿的还是已经包含在房价之中呢？各人都持有不同的看法。
一、房地产的销售面积
商品房的销售面积的计价有三种计算方式，一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内的建筑面积计价，目前房地产市场上通常用的是按建筑面积来计价的。一般商品房的销售面积是自身建筑面积和分摊的公用面积之和。
1.自身建筑面积
自身建筑面积是指房子自身使用面积、房子自身墙体面积、阳台建筑面积三者之和。
（1）自身使用面积是指客厅、过道、厨房、厕所、储藏室、起居室等分户门内面积的总和。不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井、均计入使用面积，套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
（2）房子自身墻体面积
房子自身墙体面积即商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。公用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔（也就是相邻户之间的分隔及户与楼梯走道之间的分隔墙）以及外墙（包括山墙）。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。公用墙的墙体水平面积：对于户与户之间的公用墙面积是一家一半，对于其他公用墙面积要划分为套内部分和公用部分。套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。
（3）阳台建筑面积
原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。封闭阳台是指采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的阳台。封闭阳台的认定以房屋竣工时的状态为准。挑阳台、未封闭的阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
2.分摊的公用面积
分摊的公用面积是包括全楼（栋）分摊的公用建筑面积和住宅分摊的公用建筑面积。
（1）全楼（栋）分摊的公用建筑面积
外墙、套与功用建筑空间（含楼梯间）之间的分割墙，按套内分割墙厚度的一半计入套内建筑面积，其余部分计入公用建筑面积全楼分摊；栋内配电间、屋顶水箱间、水泵间、电梯机房、电脑网络室（指智能大厦），公共门厅、过道、地下室、值班室、技术设备层等为本栋楼服务的公共用房和管理用房。
（2）单元分摊的公用建筑面积
住宅单元内的楼梯、电梯间、门厅、机房、管井等为本单元服务的由本单元住宅分摊。
（3）不计入的共有建筑面积
独立使用的地下室、车棚、车库；为多栋楼服务的警卫室、管理用房、设备用房；作为人防工程的地下室；作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。
3.销售面积
销售面积=套内使用建筑面积*（1+公摊系数（K1+K2））+阳台面积
公摊系数K1=单元分摊的公用建筑面积/单元住宅套内使用面积
公摊系数K2=全楼（栋）分摊的公用建筑面积/全楼（栋）住宅套内使用面积
目前房地产市场上的销售面积数据均有房产局测绘大队测绘所得，也是最终签订的商品房买卖合同上的数据。在开发商取得商品房预售许可证的时候，必须拥有此测绘数据。购房者在买房子的时候，可以要求开发商提供此数据，这样就可以了解房子的分摊建筑面积、套内建筑面积及阳台建筑面积。
二、赠送面积赠送方式
1.在阳台上赠送面积。
因为在目前的测绘面积方式上，阳台的面积是只算一半面积的，但是封好以后面积会扩大一倍；还有就是错层阳台，错层阳台目前是不计算面积的，等开发商交房的时候错层阳台是未封闭的，等政府验收交房过户后，户主或物业把阳台一封，一套房子的面积能多出好几平。这成了很多开发商赠送面积的热点。
2.在层高方面赠送面积。开发商将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高（在低于6米的范围内），再做一个层高低于2.2米的阁楼（现行建筑设计规定2.2米以下空间不计入建筑面积），使空间得到充分利用。这样只计一层的建筑面积，低于2.2米的阁楼就算赠送面积。这样就可以作为销售的卖点，买一层赠一层。
3.在落地飘窗、隐藏式衣橱、半地下室方面赠送面积。把飘窗外墙向外推移，且凸窗部分的层高不超过2.2米，（现行建筑设计规定飘窗不计入建筑面积）这样一户至少能多出一平的面积；隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用；对于一楼住户，开发商则可以赠送其半地下室，通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，半地下室的层高不超过2.2米就不算面积，这样一楼的住户就可以多出一个和楼上面积差不多大的储藏室。 三、关于赠送面积的解析
现在房地产市场竞争比较激烈，很多开发商把赠送建筑面积当做销售手段中的王牌，很多购房者听到销售人员说“贈送面积”，“买一层赠一层”，高兴得“心花怒放”，以为捡到大便宜，在售楼人员的“诱导”下，立即下定金来个“先下手为强”。殊不知应理性对待面积之“赠送”，在一些开发商诱人广告面前要头脑清醒，仔细对待。根据目前的面积测算规范，以上赠送的建筑面积在商品房买卖合同附图上是看不到的，而且这部分面积都是不计入房产证登记面积的。
首先，了解这部分赠送面积是否可以合理利用。比如：赠送的阁楼高度没有超过2.2米，楼高特别的矮，住进去会感觉很不舒服，装修改造起来成本也比较大，这时候阁楼就成了鸡肋，食之无味，弃之可惜了。还有就是赠送的阳台面积，把不封闭的阳台进行封闭，阳台太深容易影响房间和下一层的采光，而且会增加楼盘的密度，影响购房者居住的舒适度。所以想买赠送面积的购房者，最好能到建设好的住宅内实地考察一下，然后再做出选择。
其次，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。开发商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。
再者，开发商在销售含赠送面积的住宅上，会相对提高它的销售价格，是它每平售价略高于同等住宅的价格。天下没有免费的午餐，购房者一定要理智认清开发商的营销手段，做出合理的选择。
小到几平方米的露台，大到十几平方米的入户花园，当前，各种样式的赠送遍布中山楼市，且花样越来越多。虽说送面积这招吸引了不少人看房与买房，可就有人不禁要问：“得到额外的面积，这究竟是好事还是坏事？”然而，天上也不会白白掉下馅饼。开发商在赠送面积的同时，也将费用逐渐渗透至其他费用当中去了，开发商的这种和验收政策周旋“偷面积”举动势必会引起国家验收部门的关注。
四、赠送面积对市场的影响
开发商为了营销房子，专门研究验收政策的空子，投机取巧，在政策与法规之间“偷面积”，还谎称是赠送面积来迷惑广大消费群体，吸引人们的注意。这些做法都是违反国家政策与法规的，是对国家资源的变相窃取，会扰乱房地产市场的规范，架空政策，损害了国家和社会的利益，更蒙骗了广大市民，因此要严加防范。
参考文献：
[1]朱红波，宋渊.赠送面积对住宅价格的影响——基于特征价格模型的实证研究[J].广东土地科学，2012，04：4-8.
[2]盛铁威.浅析商品房销售赠送的面积[J].经营管理者，2010，07：265.
[3]董轶群.赠送面积近20平方米这个后现代主义风格的房子很懂“生活”[J].楼市，2012，22：80-81.
【关键词】 房地产市场；赠送面积；思考
城市住宅是一种典型的异质商品。构成城市住宅使用价值的各种特征有非常明显的差别。如住宅的建筑特征“邻里特征”区位特征等。留意一下我们身边的楼盘的销售广告，有一种赠送建筑面积的广告很吸引大家的眼球。有些楼盘还打出买一层楼送一层楼，买300㎡送500㎡的超值大赠送。赠送面积比买的房子面积还要大，令人不敢相信，但其确实广泛存在于房地产销售中。在楼盘的销售中，赠送面积已经成为房地产销售的一种销售技巧，通过买房赠送面积来提升竞争力，开发吸引客户。赠送面积是指房地产开发商在房产销售时赠送给购房者且不计入产权的那部分面积，赠送面积通常表现为入户花园、阁楼、地下室等空间的面积。赠送面积是房地产开发商常用的一种营销手段，从表面上看，赠送面积好像是开发商无偿赠送给了购房者，但有些学者认为赠送面积实际上已经包含在房价之中。赠送面积到底是无偿的还是已经包含在房价之中呢？各人都持有不同的看法。
一、房地产的销售面积
商品房的销售面积的计价有三种计算方式，一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内的建筑面积计价，目前房地产市场上通常用的是按建筑面积来计价的。一般商品房的销售面积是自身建筑面积和分摊的公用面积之和。
1.自身建筑面积
自身建筑面积是指房子自身使用面积、房子自身墙体面积、阳台建筑面积三者之和。
（1）自身使用面积是指客厅、过道、厨房、厕所、储藏室、起居室等分户门内面积的总和。不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井、均计入使用面积，套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
（2）房子自身墻体面积
房子自身墙体面积即商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。公用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔（也就是相邻户之间的分隔及户与楼梯走道之间的分隔墙）以及外墙（包括山墙）。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。公用墙的墙体水平面积：对于户与户之间的公用墙面积是一家一半，对于其他公用墙面积要划分为套内部分和公用部分。套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。
（3）阳台建筑面积
原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。封闭阳台是指采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的阳台。封闭阳台的认定以房屋竣工时的状态为准。挑阳台、未封闭的阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
2.分摊的公用面积
分摊的公用面积是包括全楼（栋）分摊的公用建筑面积和住宅分摊的公用建筑面积。
（1）全楼（栋）分摊的公用建筑面积
外墙、套与功用建筑空间（含楼梯间）之间的分割墙，按套内分割墙厚度的一半计入套内建筑面积，其余部分计入公用建筑面积全楼分摊；栋内配电间、屋顶水箱间、水泵间、电梯机房、电脑网络室（指智能大厦），公共门厅、过道、地下室、值班室、技术设备层等为本栋楼服务的公共用房和管理用房。
（2）单元分摊的公用建筑面积
住宅单元内的楼梯、电梯间、门厅、机房、管井等为本单元服务的由本单元住宅分摊。
（3）不计入的共有建筑面积
独立使用的地下室、车棚、车库；为多栋楼服务的警卫室、管理用房、设备用房；作为人防工程的地下室；作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。
3.销售面积
销售面积=套内使用建筑面积*（1+公摊系数（K1+K2））+阳台面积
公摊系数K1=单元分摊的公用建筑面积/单元住宅套内使用面积
公摊系数K2=全楼（栋）分摊的公用建筑面积/全楼（栋）住宅套内使用面积
目前房地产市场上的销售面积数据均有房产局测绘大队测绘所得，也是最终签订的商品房买卖合同上的数据。在开发商取得商品房预售许可证的时候，必须拥有此测绘数据。购房者在买房子的时候，可以要求开发商提供此数据，这样就可以了解房子的分摊建筑面积、套内建筑面积及阳台建筑面积。
二、赠送面积赠送方式
1.在阳台上赠送面积。
因为在目前的测绘面积方式上，阳台的面积是只算一半面积的，但是封好以后面积会扩大一倍；还有就是错层阳台，错层阳台目前是不计算面积的，等开发商交房的时候错层阳台是未封闭的，等政府验收交房过户后，户主或物业把阳台一封，一套房子的面积能多出好几平。这成了很多开发商赠送面积的热点。
2.在层高方面赠送面积。开发商将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高（在低于6米的范围内），再做一个层高低于2.2米的阁楼（现行建筑设计规定2.2米以下空间不计入建筑面积），使空间得到充分利用。这样只计一层的建筑面积，低于2.2米的阁楼就算赠送面积。这样就可以作为销售的卖点，买一层赠一层。
3.在落地飘窗、隐藏式衣橱、半地下室方面赠送面积。把飘窗外墙向外推移，且凸窗部分的层高不超过2.2米，（现行建筑设计规定飘窗不计入建筑面积）这样一户至少能多出一平的面积；隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用；对于一楼住户，开发商则可以赠送其半地下室，通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，半地下室的层高不超过2.2米就不算面积，这样一楼的住户就可以多出一个和楼上面积差不多大的储藏室。 三、关于赠送面积的解析
现在房地产市场竞争比较激烈，很多开发商把赠送建筑面积当做销售手段中的王牌，很多购房者听到销售人员说“贈送面积”，“买一层赠一层”，高兴得“心花怒放”，以为捡到大便宜，在售楼人员的“诱导”下，立即下定金来个“先下手为强”。殊不知应理性对待面积之“赠送”，在一些开发商诱人广告面前要头脑清醒，仔细对待。根据目前的面积测算规范，以上赠送的建筑面积在商品房买卖合同附图上是看不到的，而且这部分面积都是不计入房产证登记面积的。
首先，了解这部分赠送面积是否可以合理利用。比如：赠送的阁楼高度没有超过2.2米，楼高特别的矮，住进去会感觉很不舒服，装修改造起来成本也比较大，这时候阁楼就成了鸡肋，食之无味，弃之可惜了。还有就是赠送的阳台面积，把不封闭的阳台进行封闭，阳台太深容易影响房间和下一层的采光，而且会增加楼盘的密度，影响购房者居住的舒适度。所以想买赠送面积的购房者，最好能到建设好的住宅内实地考察一下，然后再做出选择。
其次，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。开发商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。
再者，开发商在销售含赠送面积的住宅上，会相对提高它的销售价格，是它每平售价略高于同等住宅的价格。天下没有免费的午餐，购房者一定要理智认清开发商的营销手段，做出合理的选择。
小到几平方米的露台，大到十几平方米的入户花园，当前，各种样式的赠送遍布中山楼市，且花样越来越多。虽说送面积这招吸引了不少人看房与买房，可就有人不禁要问：“得到额外的面积，这究竟是好事还是坏事？”然而，天上也不会白白掉下馅饼。开发商在赠送面积的同时，也将费用逐渐渗透至其他费用当中去了，开发商的这种和验收政策周旋“偷面积”举动势必会引起国家验收部门的关注。
四、赠送面积对市场的影响
开发商为了营销房子，专门研究验收政策的空子，投机取巧，在政策与法规之间“偷面积”，还谎称是赠送面积来迷惑广大消费群体，吸引人们的注意。这些做法都是违反国家政策与法规的，是对国家资源的变相窃取，会扰乱房地产市场的规范，架空政策，损害了国家和社会的利益，更蒙骗了广大市民，因此要严加防范。
参考文献：
[1]朱红波，宋渊.赠送面积对住宅价格的影响——基于特征价格模型的实证研究[J].广东土地科学，2012，04：4-8.
[2]盛铁威.浅析商品房销售赠送的面积[J].经营管理者，2010，07：265.
[3]董轶群.赠送面积近20平方米这个后现代主义风格的房子很懂“生活”[J].楼市，2012，22：80-81.