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【摘要】房地产市场是促进一国经济快速发展的重要行业，既关系国民经济的发展，又与百姓生活息息相关。本文通过阐述目前我国房地产市场的现状，分析税收在调节房地产市场中所存在的问题，对促进我国房地产健康发展提出合理化建议。这对目前我国调控房地产行业具有一定的现实意义。
【关键词】房地产 供需矛盾 税收政策
近年来，我国房价过高的现象引起了社会的广泛关注。2013年3月国务院办公厅印发《国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即“国五条”。这也是继“国八条”“国十一条”之后，对房地产市场的又一严控措施。从历次国务院出台的调控措施中，我们都能看到税收政策的身影。然而，从现实执行的情况来看，这些政策并没有起到应有的作用。因此，思考我国税收政策在调节房地产中的缺陷，使其真正发挥作用，具有十分重要的作用。
一、房地产市场的基本情况
（一）供求矛盾突出，房价上涨过快
为了更好的说明房地产市场的供求关系，我们有必要对我国房地产市场需求做一个简单的分类。根据国内学者的研究成果，房地产市场的需求大致可以分为三类：保障性需求、改善型需求、投机性需求。
我国目前贫富差距较大，中低收入者所占比重较大，因此保障性需求也最为旺盛。同时，由于保障性住房的供给主要是政府提供，而根据全国人大财经委员会发布的调研报告，以2009年为例，截至8月，我国地方保障性住房完工率仅为23.6%，这显然无法满足保障性需求。在改善型需求方面，这一人群主要集中在中等或中偏上收入者。由于这一人群具有一定的经济基础，因此，对住房需求也比较大。然而，由于我国土地供应采取严格国有和控制，每年对这一部分的住房供应也是有限的。同时，我们认为，由于后者投资、投机性需求的存在，使得一部分改善型住房的供给也相应减少，这使得供求矛盾更为突出。在投资、投机性需求方面，由于这一需求主要是基于对房地产市场的预期。因此，这一人群保有大量的闲置住房。这种挤占紧缺资源的行为无疑会助推房价的上涨。同时，我们都有一个基本认识，那就是市场经济条件下，资源是可以自由流动的。同样的，市场经济条件下需求也是流动的。由于我国保障性住房供应严重不足，这势必会导致相当一部分人流入商品房市场，即出现“贷款买房”现象的大量出现。这种交叉性供求矛盾的推动，是房价过快上涨的又一诱因。
（二）利益格局复杂，调控难度加大
我国房地产市场经过几十年的发展，形成了一个十分错综复杂的利益格局，这使得我国对房地产市场的调控难度日益加大。一方面，我国从1994年工商税制改革后，中央和地方实行分税制，这使得地方政府财力急剧下降，而房地产市场的发展有利于地方增加财政收入，促进地方经济发展。这就会导致中央和地方在政策制定和执行方面产生矛盾。另一方面，房地产市场的“巨头垄断”现象的出现，容易使中央的调控政策削弱。同时，因为垄断的出现，就会出现政府和房地产市场的博弈，这使政策很难在短期内见到成效。
二、税收在调节房地产市场中存在的问题
（一）房地产开发环节税费太重
我国在现行的税法体系中，涉及房地产行业的有：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等多个税种。而且各地还根据实际情况，在房地产行业征收大量的费用。出现了税费交叉，税费混乱的局面。根据国内有关学者的研究成果，仅从房地产企业开发的费用上看，有的地方的收费项目就多达50多项，各项费用占销售收入的35%左右，相当于经营成本和费用的70%。从这些数据我们不难看出，政府税费过高是房地产市场调节失灵的一个重要因素。
（二）在流转环节税负转嫁现象严重
目前，我国绝大部分的调控手段都集中在流转环节，税负极易转嫁。从2005年“国八条”的出台，到2013年“国五条”的发布，我国利用税收政策对房地产市场进行调节的力度不可谓不大。虽说房价过快上涨的势头有所遏制，但房价总体还是呈现上涨趋势，没有在人们承受的合理区间内。在流转环节征税，会促使开发商和出让人将税收考虑在成本之中，通过提高房子的售价来弥补这一损失。就以2013年国务院出台的“国五条”为例，在“国五条”中，明确规定，对二手房交易按差价的20%征收个人所得税。这一细则的出台，不少学者担心，对二手房流转环节征税，只能助推二手房价格的上涨。细则出台一周，北京二手房交易量增加279%，也反映出民众对此的担忧。从某种意义上来说，在房地产流转环节征税，会使其成为进一步推动房价上涨的催化剂。
（三）在房地产保有环节税收过低
在房价预期上涨的情况下，投资投机性需求会不断扩大，要想根本遏制这种势头，就应该对房地产持有环节进行征税。而目前，我国房地产发生自然增值之后，政府缺乏有效地税收手段参与分配，只能任其完全由房产所有者独占。那么，在我国这样一种房子刚性需求，供给不足的条件下，就很容易出现开发商扭曲销售的行为，出现房源空置，甚至捂盘惜售的现象。而广大居民也在利益的驱动下，投资投机性行为不断增加。
（四）缺乏刺激增加有效供给的税收政策
目前，我国现行的税收政策中，大多都是就住房需求方面给予了税收优惠政策，而在刺激有效供给方面还有待完善。一方面，在保障性住房方面，由于利润低，开发周期长，政府和开发商即使在国家优惠政策的情况下都不太愿意从事，更何况，目前这方面的税收优惠尚小。另一方面，我国在商品房供应方面，没有形成系统的、综合的税收配套措施，这对开发商而言，显然缺乏吸引力。
三、调节我国房地产的税收政策建议
我国调节房地产的税收政策具体应该立足于：一方面要加大保障性住房的建设，加大保障性住房和商品房供应的税收优惠政策，增加有效供给，缓解供需矛盾；另一方面，要加大对房产保有环节的征税，从源头上有效地遏制投资、投机性需求；再者，要降低房价，还应有效地减少和取消房地产开发环节的多项费用，切实降低房地产开发环节中的成本。我们相信，通过税收作用的有效发挥，再加上相应政策的协调配合，房地产市场一定能健康发展。
参考文献
[1]吴荣胜，于子洋.房地产市场的供给需求与税收政策调节作用分析[J].北京工商大学学报.2010（3）.
[2]胡历芳.浅谈如何优化税收对房地产市场的调节[J].中国经贸.2011（8）.
[3]高远.运用税收手段调节房地产市场[J].合作经济与科技.2006（24）.
【关键词】房地产 供需矛盾 税收政策
近年来，我国房价过高的现象引起了社会的广泛关注。2013年3月国务院办公厅印发《国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即“国五条”。这也是继“国八条”“国十一条”之后，对房地产市场的又一严控措施。从历次国务院出台的调控措施中，我们都能看到税收政策的身影。然而，从现实执行的情况来看，这些政策并没有起到应有的作用。因此，思考我国税收政策在调节房地产中的缺陷，使其真正发挥作用，具有十分重要的作用。
一、房地产市场的基本情况
（一）供求矛盾突出，房价上涨过快
为了更好的说明房地产市场的供求关系，我们有必要对我国房地产市场需求做一个简单的分类。根据国内学者的研究成果，房地产市场的需求大致可以分为三类：保障性需求、改善型需求、投机性需求。
我国目前贫富差距较大，中低收入者所占比重较大，因此保障性需求也最为旺盛。同时，由于保障性住房的供给主要是政府提供，而根据全国人大财经委员会发布的调研报告，以2009年为例，截至8月，我国地方保障性住房完工率仅为23.6%，这显然无法满足保障性需求。在改善型需求方面，这一人群主要集中在中等或中偏上收入者。由于这一人群具有一定的经济基础，因此，对住房需求也比较大。然而，由于我国土地供应采取严格国有和控制，每年对这一部分的住房供应也是有限的。同时，我们认为，由于后者投资、投机性需求的存在，使得一部分改善型住房的供给也相应减少，这使得供求矛盾更为突出。在投资、投机性需求方面，由于这一需求主要是基于对房地产市场的预期。因此，这一人群保有大量的闲置住房。这种挤占紧缺资源的行为无疑会助推房价的上涨。同时，我们都有一个基本认识，那就是市场经济条件下，资源是可以自由流动的。同样的，市场经济条件下需求也是流动的。由于我国保障性住房供应严重不足，这势必会导致相当一部分人流入商品房市场，即出现“贷款买房”现象的大量出现。这种交叉性供求矛盾的推动，是房价过快上涨的又一诱因。
（二）利益格局复杂，调控难度加大
我国房地产市场经过几十年的发展，形成了一个十分错综复杂的利益格局，这使得我国对房地产市场的调控难度日益加大。一方面，我国从1994年工商税制改革后，中央和地方实行分税制，这使得地方政府财力急剧下降，而房地产市场的发展有利于地方增加财政收入，促进地方经济发展。这就会导致中央和地方在政策制定和执行方面产生矛盾。另一方面，房地产市场的“巨头垄断”现象的出现，容易使中央的调控政策削弱。同时，因为垄断的出现，就会出现政府和房地产市场的博弈，这使政策很难在短期内见到成效。
二、税收在调节房地产市场中存在的问题
（一）房地产开发环节税费太重
我国在现行的税法体系中，涉及房地产行业的有：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等多个税种。而且各地还根据实际情况，在房地产行业征收大量的费用。出现了税费交叉，税费混乱的局面。根据国内有关学者的研究成果，仅从房地产企业开发的费用上看，有的地方的收费项目就多达50多项，各项费用占销售收入的35%左右，相当于经营成本和费用的70%。从这些数据我们不难看出，政府税费过高是房地产市场调节失灵的一个重要因素。
（二）在流转环节税负转嫁现象严重
目前，我国绝大部分的调控手段都集中在流转环节，税负极易转嫁。从2005年“国八条”的出台，到2013年“国五条”的发布，我国利用税收政策对房地产市场进行调节的力度不可谓不大。虽说房价过快上涨的势头有所遏制，但房价总体还是呈现上涨趋势，没有在人们承受的合理区间内。在流转环节征税，会促使开发商和出让人将税收考虑在成本之中，通过提高房子的售价来弥补这一损失。就以2013年国务院出台的“国五条”为例，在“国五条”中，明确规定，对二手房交易按差价的20%征收个人所得税。这一细则的出台，不少学者担心，对二手房流转环节征税，只能助推二手房价格的上涨。细则出台一周，北京二手房交易量增加279%，也反映出民众对此的担忧。从某种意义上来说，在房地产流转环节征税，会使其成为进一步推动房价上涨的催化剂。
（三）在房地产保有环节税收过低
在房价预期上涨的情况下，投资投机性需求会不断扩大，要想根本遏制这种势头，就应该对房地产持有环节进行征税。而目前，我国房地产发生自然增值之后，政府缺乏有效地税收手段参与分配，只能任其完全由房产所有者独占。那么，在我国这样一种房子刚性需求，供给不足的条件下，就很容易出现开发商扭曲销售的行为，出现房源空置，甚至捂盘惜售的现象。而广大居民也在利益的驱动下，投资投机性行为不断增加。
（四）缺乏刺激增加有效供给的税收政策
目前，我国现行的税收政策中，大多都是就住房需求方面给予了税收优惠政策，而在刺激有效供给方面还有待完善。一方面，在保障性住房方面，由于利润低，开发周期长，政府和开发商即使在国家优惠政策的情况下都不太愿意从事，更何况，目前这方面的税收优惠尚小。另一方面，我国在商品房供应方面，没有形成系统的、综合的税收配套措施，这对开发商而言，显然缺乏吸引力。
三、调节我国房地产的税收政策建议
我国调节房地产的税收政策具体应该立足于：一方面要加大保障性住房的建设，加大保障性住房和商品房供应的税收优惠政策，增加有效供给，缓解供需矛盾；另一方面，要加大对房产保有环节的征税，从源头上有效地遏制投资、投机性需求；再者，要降低房价，还应有效地减少和取消房地产开发环节的多项费用，切实降低房地产开发环节中的成本。我们相信，通过税收作用的有效发挥，再加上相应政策的协调配合，房地产市场一定能健康发展。
参考文献
[1]吴荣胜，于子洋.房地产市场的供给需求与税收政策调节作用分析[J].北京工商大学学报.2010（3）.
[2]胡历芳.浅谈如何优化税收对房地产市场的调节[J].中国经贸.2011（8）.
[3]高远.运用税收手段调节房地产市场[J].合作经济与科技.2006（24）.