论文部分内容阅读
[摘 要] 工程建设成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，本文从前期市场定位、运用项目统筹、完善合格供方库和招标制度、成本分享的方法实现对工程建设的成本控制作了明确的阐述。
[关键词] 房地产开发 工程建设 成本控制
工程建设成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须十分重视工程建设成本控制工作，切实提高成本管理水平。
一、房地产开发项目应准确进行前期市场定位
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容、规模和客户群的分析和选择、功能、标准的分析与选择、开发项目租售价格的分析与选择等。通过项目市场定位的研究，在项目建设投资前期分析时，从战略角度上通过一定的细分市场定位和建设功能、标准定位来确定产品预期建设造价投入程度的要求(即高档的物业产品建造有其相适应的投入，中低档的产品建造也有其相适应的投入)，使项目产品的建造投入成本基本符合市场需求和产品定位，而不致于建设投资偏离项目产品的市场需求功能要求。这就为接下来的设计等对建设投资控制的实质性工作确定了标准和范围，为后续的建设投资控制工作提供了目标方向，从而在源头上合理地控制住建设投资造价。
二、工程建设设计阶段的成本控制
房地产开发项目投资者按市场定位确定了产品定位、功能、标准要求后，开始进入到项目的设计工作阶段。
设计阶段是项目建设即将开工实施而未实施的阶段，毕竟是纸上谈兵，最终结果是以图纸形式表现出来，项目建设大量投资还没有正式开始付诸实施，因此，调整改动都比较容易。只要设计工作控制好，考虑细致周全，就可避免项目在建设施工实施阶段不必要的更改，减少变更造成的投资增加。一旦设计阶段工作失控，必将给项目的建设投资控制带来很大的负面影响，实施过程中的变更将会无法避免地成倍地增加成本投入。根据项目的实践情况，国内的设计费用一般占房地产总投入的1%以内，但设计工作对占项目总成本30%-50%的建设成本有很大的影响。
由此可见，要有效地做好房地产开发项目的建设投资控制，降低开发建设造价投入，就要坚决地把控制工作重点转到前期设计阶段这个关键阶段上来，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。
1、设计阶段控制的条件
①开发企业 (建设单位)主观上应该以迫切需要的主观能动性进行投资控制，在企业管理层和相关职能部门中普遍重视投资控制;通过审核职能部门或专业公司和委托的专业技术人员相协调、沟通、监督，建立一套完整的估概预算的控制方案，制定投资费用控制计划目标、流程、方法，明确职责分工。特别在设计合同中明确建设投资控制职责和相关条款要求。
②设计单位不但要有水平非常高的设计师而且还有非常精通建设造价业务的造价师，并且有实现这种设计控制的组织保证和职能分工保证。设计单位应有完善的投资控制设计程序，每一建设项目都有一套符合开发企业设计要求的概算方案及符合施工设计图的施工预算。
③通过开发单位、设计单位、专业造价技术人员或公司建立其畅通快捷的沟通协调平台。专业造价技术人员或公司针对初步 (扩初)设计作出准确的概算，并运用专业技能和经验提出建设成本节约的方案；房地产开发单位审核成本改进方案与产品定位的匹配程度；设计单位审核方案的可行性。
2、设计阶段控制目标的确定
设计阶段控制一般是用投资估算作为正式方案设计的控制目标；用方案设计估算作为初步 (扩初)设计概算的控制目标；如果在有技术设计时，则用初步设计概算作为技术设计修正概算的控制目标，用修正概算作为施工图预算的控制目标；或者在没有技术设计时就直接用初步(扩初)设计概算作为施工图预算的控制目标。
在实际工作中，企业一般为了尽快立项，在建设投资决策阶段的估算不严谨、数据偏差大，没有一个详细的项目产品建设定位分析的市场预期，而在立项之后因市场需求及标准、功能等性能的变更造成概算超出估算。通常实际情况下，初步(扩初)设计报批时，建设投资额基本上都要增加。因此，设计阶段投资控制目标确定的关键是要在前期方案设计阶段把方案估算合理地打足，基本符合市场的产品定位要求。初步 (扩初)设计阶段把概算做全，施工图设计阶段把预算做准。
3、设计阶段控制的方法
合理地确定设计阶段控制的目标值以后，就要采用科学的方法进行控制。房地产开发企业和设计单位都要主动地实施有关设计方面对建设投资的控制工作，并且利用价值工程分析方法对设计方案进行评估，设定目标，合理化优化设计方案，进行限额设计，并加强设计的审查监督。
成本限额目标不是一个简单的造价认定，更重要的是要经过科学的综合分析和比较，仔细查阅资料和有关价格信息，充分评估项目的技术经济要求，才能其科学、合理、可行、充分、准确地确定限额目标。具体的分析方法是：
第一步要将这个限额设计目标按项目有关的市场内容进行分析，看其产品功能、标准配置等性能是否合理，是否与产品定位要求相符;若第一步分析的答案合理，第二步则应按各分部分项工程相关技术内容落实进行分解分析，特别要充分分析建筑、结构各部分的设计合理性，其次是分析建筑设计与结构设计的关系、建筑结构设计与专业设计的关系以及专业设计等配置是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，再根据历史数据和市场参考的经济指标和有关价格信息进行费用测算，确定相应阶段的限额值，同时，在整个设计程序过程中要严格按照限额设计目标控制；若按设计程序每一步的分解分析 (不论哪一步)没有得到满意的答案，则说明该限额设计实施不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤反复进行分解分析，直到得到满意的答案为止。
三、工程建设实施阶段的成本控制
1、项目统筹
建设工程是一项涉及行业、领域众多的复杂的系统工程，合理高效的项目统筹是建设项目顺利实施和有效控制成本的首要工作。它的主要内容包括：
①项目进度统筹：项目的进度直接影响到资金的流转速度，通常来说进度越快，资金的回笼也越快，就越有利于企业发展。但是，工期和成本是相互联系和相互制约的，要加快施工速度，缩短工期，资源的投入就会增加，成本也会上升。这就需要做一个系统分析，根据建筑市场和房屋买卖市场情况，测算缩短工期所带来的一系列的成本差异，判断标准为：缩短工期引起的管理成本和资金成本的节约额减缩短工期引起的建造措施成本的增加额是否大于零，很明显，若大于零则说明缩短工期是有利于节约成本的。
②项目组织统筹：由于建设工程的复杂性，往往一个小小的组织措施就能节约大量的成本。
③项目资金统筹：资金是有时间价值的，资金的合理安排是项目建设过程中成本控制的有效手段。资金准备超额会引起项目开发的财务成本上升，而资金准备不足会影响项目开发的进度及质量。首先，根据项目整体的开发节奏和计划进度绘制资金支付节点表；然后，把各个节点按月汇总；最后，根据施工图预算和项目概算计算各个支付节点对应的资金并按月汇总。
2、完善合格供方库和招标制度
工程建设过程中需要大量供应商，与供应商的合作对工程建设成本的控制有重要的作用。对供应商要建立系统完备的合格供方库，并在建设过程中进行全过程跟踪记录，并形成最终的评价。合理的招投标制度能够为项目提供一个市场最优的价格，是建设成本控制的主要手段。
3、建立工程建设成本节约分享体系
建设单位、施工单位、监理单位三方工程建设过程中的利益主体，一般来说，建设单位和施工单位是利益的主要博弈者。[2]工程建设实施过程中，各方往往采取以损害对方利益的方式来维护自身的利益，最终使各方的利益都相应受损。实际上，工程建设过程中，各方的矛盾都不是不可调和的，只是缺乏相应的协调平台和措施。建设单位作为工程建设的组织协调者，有能力也有必要建立一个风险共担、利益共享的体系。
总之， 工程建设成本控制的根本目的是为了提高企业的经济效益。房地产开发是一项系统工程，房地产开发企业的成本控制必须要有整体的观念、系统的观念。只有这样才有可能将成本控制的工作做好，取得理想的经济效益。
参考文献：
[1]许元，《加强合同管理 控制工程造价》，绍兴信息价，2008年，第7期.
[2]汪晓舟，《房地产开发项目建设投资控制研究》， 同济大学出版社，2008年，第1版.
[关键词] 房地产开发 工程建设 成本控制
工程建设成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须十分重视工程建设成本控制工作，切实提高成本管理水平。
一、房地产开发项目应准确进行前期市场定位
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容、规模和客户群的分析和选择、功能、标准的分析与选择、开发项目租售价格的分析与选择等。通过项目市场定位的研究，在项目建设投资前期分析时，从战略角度上通过一定的细分市场定位和建设功能、标准定位来确定产品预期建设造价投入程度的要求(即高档的物业产品建造有其相适应的投入，中低档的产品建造也有其相适应的投入)，使项目产品的建造投入成本基本符合市场需求和产品定位，而不致于建设投资偏离项目产品的市场需求功能要求。这就为接下来的设计等对建设投资控制的实质性工作确定了标准和范围，为后续的建设投资控制工作提供了目标方向，从而在源头上合理地控制住建设投资造价。
二、工程建设设计阶段的成本控制
房地产开发项目投资者按市场定位确定了产品定位、功能、标准要求后，开始进入到项目的设计工作阶段。
设计阶段是项目建设即将开工实施而未实施的阶段，毕竟是纸上谈兵，最终结果是以图纸形式表现出来，项目建设大量投资还没有正式开始付诸实施，因此，调整改动都比较容易。只要设计工作控制好，考虑细致周全，就可避免项目在建设施工实施阶段不必要的更改，减少变更造成的投资增加。一旦设计阶段工作失控，必将给项目的建设投资控制带来很大的负面影响，实施过程中的变更将会无法避免地成倍地增加成本投入。根据项目的实践情况，国内的设计费用一般占房地产总投入的1%以内，但设计工作对占项目总成本30%-50%的建设成本有很大的影响。
由此可见，要有效地做好房地产开发项目的建设投资控制，降低开发建设造价投入，就要坚决地把控制工作重点转到前期设计阶段这个关键阶段上来，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。
1、设计阶段控制的条件
①开发企业 (建设单位)主观上应该以迫切需要的主观能动性进行投资控制，在企业管理层和相关职能部门中普遍重视投资控制;通过审核职能部门或专业公司和委托的专业技术人员相协调、沟通、监督，建立一套完整的估概预算的控制方案，制定投资费用控制计划目标、流程、方法，明确职责分工。特别在设计合同中明确建设投资控制职责和相关条款要求。
②设计单位不但要有水平非常高的设计师而且还有非常精通建设造价业务的造价师，并且有实现这种设计控制的组织保证和职能分工保证。设计单位应有完善的投资控制设计程序，每一建设项目都有一套符合开发企业设计要求的概算方案及符合施工设计图的施工预算。
③通过开发单位、设计单位、专业造价技术人员或公司建立其畅通快捷的沟通协调平台。专业造价技术人员或公司针对初步 (扩初)设计作出准确的概算，并运用专业技能和经验提出建设成本节约的方案；房地产开发单位审核成本改进方案与产品定位的匹配程度；设计单位审核方案的可行性。
2、设计阶段控制目标的确定
设计阶段控制一般是用投资估算作为正式方案设计的控制目标；用方案设计估算作为初步 (扩初)设计概算的控制目标；如果在有技术设计时，则用初步设计概算作为技术设计修正概算的控制目标，用修正概算作为施工图预算的控制目标；或者在没有技术设计时就直接用初步(扩初)设计概算作为施工图预算的控制目标。
在实际工作中，企业一般为了尽快立项，在建设投资决策阶段的估算不严谨、数据偏差大，没有一个详细的项目产品建设定位分析的市场预期，而在立项之后因市场需求及标准、功能等性能的变更造成概算超出估算。通常实际情况下，初步(扩初)设计报批时，建设投资额基本上都要增加。因此，设计阶段投资控制目标确定的关键是要在前期方案设计阶段把方案估算合理地打足，基本符合市场的产品定位要求。初步 (扩初)设计阶段把概算做全，施工图设计阶段把预算做准。
3、设计阶段控制的方法
合理地确定设计阶段控制的目标值以后，就要采用科学的方法进行控制。房地产开发企业和设计单位都要主动地实施有关设计方面对建设投资的控制工作，并且利用价值工程分析方法对设计方案进行评估，设定目标，合理化优化设计方案，进行限额设计，并加强设计的审查监督。
成本限额目标不是一个简单的造价认定，更重要的是要经过科学的综合分析和比较，仔细查阅资料和有关价格信息，充分评估项目的技术经济要求，才能其科学、合理、可行、充分、准确地确定限额目标。具体的分析方法是：
第一步要将这个限额设计目标按项目有关的市场内容进行分析，看其产品功能、标准配置等性能是否合理，是否与产品定位要求相符;若第一步分析的答案合理，第二步则应按各分部分项工程相关技术内容落实进行分解分析，特别要充分分析建筑、结构各部分的设计合理性，其次是分析建筑设计与结构设计的关系、建筑结构设计与专业设计的关系以及专业设计等配置是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，再根据历史数据和市场参考的经济指标和有关价格信息进行费用测算，确定相应阶段的限额值，同时，在整个设计程序过程中要严格按照限额设计目标控制；若按设计程序每一步的分解分析 (不论哪一步)没有得到满意的答案，则说明该限额设计实施不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤反复进行分解分析，直到得到满意的答案为止。
三、工程建设实施阶段的成本控制
1、项目统筹
建设工程是一项涉及行业、领域众多的复杂的系统工程，合理高效的项目统筹是建设项目顺利实施和有效控制成本的首要工作。它的主要内容包括：
①项目进度统筹：项目的进度直接影响到资金的流转速度，通常来说进度越快，资金的回笼也越快，就越有利于企业发展。但是，工期和成本是相互联系和相互制约的，要加快施工速度，缩短工期，资源的投入就会增加，成本也会上升。这就需要做一个系统分析，根据建筑市场和房屋买卖市场情况，测算缩短工期所带来的一系列的成本差异，判断标准为：缩短工期引起的管理成本和资金成本的节约额减缩短工期引起的建造措施成本的增加额是否大于零，很明显，若大于零则说明缩短工期是有利于节约成本的。
②项目组织统筹：由于建设工程的复杂性，往往一个小小的组织措施就能节约大量的成本。
③项目资金统筹：资金是有时间价值的，资金的合理安排是项目建设过程中成本控制的有效手段。资金准备超额会引起项目开发的财务成本上升，而资金准备不足会影响项目开发的进度及质量。首先，根据项目整体的开发节奏和计划进度绘制资金支付节点表；然后，把各个节点按月汇总；最后，根据施工图预算和项目概算计算各个支付节点对应的资金并按月汇总。
2、完善合格供方库和招标制度
工程建设过程中需要大量供应商，与供应商的合作对工程建设成本的控制有重要的作用。对供应商要建立系统完备的合格供方库，并在建设过程中进行全过程跟踪记录，并形成最终的评价。合理的招投标制度能够为项目提供一个市场最优的价格，是建设成本控制的主要手段。
3、建立工程建设成本节约分享体系
建设单位、施工单位、监理单位三方工程建设过程中的利益主体，一般来说，建设单位和施工单位是利益的主要博弈者。[2]工程建设实施过程中，各方往往采取以损害对方利益的方式来维护自身的利益，最终使各方的利益都相应受损。实际上，工程建设过程中，各方的矛盾都不是不可调和的，只是缺乏相应的协调平台和措施。建设单位作为工程建设的组织协调者，有能力也有必要建立一个风险共担、利益共享的体系。
总之， 工程建设成本控制的根本目的是为了提高企业的经济效益。房地产开发是一项系统工程，房地产开发企业的成本控制必须要有整体的观念、系统的观念。只有这样才有可能将成本控制的工作做好，取得理想的经济效益。
参考文献：
[1]许元，《加强合同管理 控制工程造价》，绍兴信息价，2008年，第7期.
[2]汪晓舟，《房地产开发项目建设投资控制研究》， 同济大学出版社，2008年，第1版.