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[摘要]土地储备制度的建立，对有效控制城镇土地增量，盘活存量，优化产业结构，助推经济发展，发挥了及其重要作用。本文分析了常州市新北国土储备中心几年来工作现状和运行方式，提出了创新思维，完善收购储备机制的建议和措施。
[关键词]土地收储 助推 发展
随着土地使用制度改革和土地管理改革的深化，常州市新北区于2007年建立了土地收购和储备（以下简称土地收储）制度，在城镇经济发展中已然成为政府部门调整产业布局，重新合理规划，保障发展的重要抓手。常州市新北国土储备中心，充分发挥土地资源对城镇经济和社会发展的服务促进作用，有力有效地助推当地城镇经济又好又快发展。
一、新北土地收储工作概述
（一）土地收储工作的历史回顾
1、“五统一”开展土地收储。2007年9月，经常州市政府批准，常州市新北国土储备中心（以下简称储备中心）正式成立，构建起新北区收储工作统一规划、统一计划、统一收购、统一储备、统一管理的局面，加强了全区土地收储的宏观统筹。
2、“四措施” 规范土地收储。根据常州市政府《常州市市区土地收购储备管理办法》精神，储备中心受区政府委托，代表区政府具体实施土地收购、储备、前期开发和供应工作的指定工作机构，主要基本职能：一是根据新北区土地利用总体规划、城市建设规划、年度土地用地计划和产业政策制定土地收储计划，经上级审核批准后，按计划组织实施。二是对全区国有土地和可转经营性的用地进行收购、储备和前期开发，节约集约利用全区可开发存量用地，落实土地储备库存，保障土地供应。三是按市场化原则组织资金运作，财务实行独立核算，收支两条线管理，接受市國土资源局新北分局、区财政局的指导和监督。四是充分利用暂不具备出让条件的储备地块，开展资产管理和经营工作。
（二）建章立制推进土地收储。
为了有效的推进新北区土地收储工作，加强经营性用地的经营与管理，区政府成立了由区纪委、经发、商务、财政、城建、环保、国土、规划部门组成的“经营性用地工作领导小组”，负责协调土地收储相关工作，形成了土地收储工作以储备中心为主体，区级各部门相互配合的格局。同时，严格按照国家相关法律法规和省市关于土地收储的有关文件以及区政府常新政【2008】51号等经营性用地管理方面的文件精神，对新北区范围内的经营性用地实行统一的收储和出让制度。
（三）调查研究，摸清家底
2008年初，为贯彻落实部、省、市关于清理建设用地工作文件的精神，新北国土分局开展了全区国有建设用地的清理工作，储备中心按照调查摸底方案积极参与其中，共清理出闲置土地和未充分利用国有建设用地17宗，面积981亩；清理批而未供国有建设用地49宗，面积3273亩。收回闲置土地7宗，面积517亩。2009年清理出闲置土地27宗，面积2054亩，批而未用土地8宗，面积408亩。
（四）稳步推进，成效显现。储备中心通过调查摸底，了解了企业土地利用现状、生产经营等基本情况，秉持先易后难，先简单后复杂的原则，制定合理的收购方案。经过几年努力，为新北区经济发展提供了一定的土地保障（见附表1）。
附表1：新北区2007-2013年收购储备统计表
年度 总宗数
（个） 宗数 总面积
（亩） 面积 土地收购补偿金额
（亿元）
划拨 工业 其它 划拨 工业 其它
2007 16 9 7 0 5133 1203 3930 0 15.57
2008 12 2 10 0 1106 107 999 0 12.92
2009 21 0 20 1 2056 0 1991 65 1.18
2010 46 8 37 1 4110 1168 2832 110 8.5
2011 24 5 16 3 1621 252 1157 212 9.12
2012 34 0 32 2 1638 0 1549 89 11.91
2013 27 0 24 3 1833 0 1513 320 27.43
合计 180 24 146 10 17497 2730 13971 796 86.63
由上表可见，在收储的180宗土地中，工业用地占比较大，146宗，占收储总面积约81%。其次为划拨用地24宗，占收储总面积约13%。其它用地（主要为机关事业单位用地）10宗，占比最少，约为6%。土地收购补偿86.63亿元。土地收储蓄水池功能显现。
（五）适时调节，合理投放。收储土地投放紧跟市场适时调节。储备中心储备土地投放市场，紧跟市场需求，灵活调节土地投放量，以实现土地商品价值的最大化。受国家宏观调控政策影响，如2008年出台“国十条”调控房地产市场的政策，储备中心预期必然引起土地市场价格波动，适时作出调节。
2007-2013年收储土地共投放经营性用地128宗，面积11002亩，合同金总额达248.89亿元（见附表2）。
附表2：新北区2007-2013年投放经营性用地统计表
年度 供地宗数（个） 面积（亩） 合同金总额
（亿元）
2007 21 1881 26.62
2008 15 875 7.77
2009 23 2881 49.33
2010 33 2891 90.12
2011 13 982 31.39
2012 3 24 0.38
2013 20 1468 43.28
合计 128 11002 248.89
二、多元投向助推发展 （一）实行统一的土地收储管理机制
经过几年的探索和实践，初步建立了一套适合新北区土地收储的运作办法，形成了一个渠道进水——储备中心统一收购，一个池子蓄水——储备中心代表政府储备，一个龙头放水——土地交易市场公开招拍挂出让的管理机制，加强了政府掌控土地市场的“统一收购权”。
（二）统筹兼顾，多元投向
2007-2013年，储备中心共收储土地17497亩，投放土地市场13942亩。其中，投向工业用地2432亩，占总投放量的17.4%；投向经营性用地11002亩（即居住用地3795亩，商业用地610亩，商住用地（含商办住用地）6597亩），占总投放的78.9%；投向公共事业用地508亩，占总投放的3.7%。考虑重点项目用地需求，还储备了3555亩土地未投放市场。
三、创新思维，完善储备机制
创新思维，积极拓展土地收储工作方向。虽然新北区收储工作建立了工作制度和工作机制，但仍然存在有待改进的方面，为了加速推进新北区城镇产业结构调整，优化土地资源配置，保障经济发展，完善储备机制优为重要。
（一）扩大土地收储范围
一是加强对优质资源的储备。近几年储备中心收储工作主要集中在新北区黄金地段，而对具有发展潜力的地块（如乡镇）收储不多，应在这方面作出积极努力。二是抓好存量国有土地的储备。单位因迁移、解散、撤消、合并等原因，尚有一定数量的空闲土地分布在各个乡镇，政府可颁布相关政策予以收回并进行储备。三是加强集体土地建设用地征收。目前，全区各乡镇都有适合兴建企业的闲置学校、村部，因为种种原因一直未得到有效利用，应加强对闲置集体土地建设用地的征收。
（二）强化对各类用地的处置管理
根据有关法律、法规，加强对改变土地容积率、用途和擅自拆改建的查處力度，杜绝用地单位变相获取土地非法收益的行为；规范城区划拨土地的转让管理，对不符合规划及近期列入收储计划的土地，要限制转让审批；对私下转让的，有关部门不得办理相关的手续，并按有关法规予以查处。
（三）建立土地供后监管制度
制定相关管理办法，细化国土、建设、规划、发改、监察等各部门的职责。一是国土部门要依法对闲置土地加强管理；二是建设规划部门对未按照出让约定的规划容积率、土地用途以及其他规划设计条件的建设项目进行监督检查；三是对建设项目的投资强度未达标的进行监督检查，并及时向区政府通报。
综上所述，土地收购储备制度的建立，加强了政府掌控土地市场的“统一收购权”，符合土地使用制度改革方向，对有效控制增量，盘活存量土地，促进社会经济健康发展具有积极的作用。
参考文献
[1]冯昌中. 析城市经营中的土地储备[J]. 南京土地， 2001年
[关键词]土地收储 助推 发展
随着土地使用制度改革和土地管理改革的深化，常州市新北区于2007年建立了土地收购和储备（以下简称土地收储）制度，在城镇经济发展中已然成为政府部门调整产业布局，重新合理规划，保障发展的重要抓手。常州市新北国土储备中心，充分发挥土地资源对城镇经济和社会发展的服务促进作用，有力有效地助推当地城镇经济又好又快发展。
一、新北土地收储工作概述
（一）土地收储工作的历史回顾
1、“五统一”开展土地收储。2007年9月，经常州市政府批准，常州市新北国土储备中心（以下简称储备中心）正式成立，构建起新北区收储工作统一规划、统一计划、统一收购、统一储备、统一管理的局面，加强了全区土地收储的宏观统筹。
2、“四措施” 规范土地收储。根据常州市政府《常州市市区土地收购储备管理办法》精神，储备中心受区政府委托，代表区政府具体实施土地收购、储备、前期开发和供应工作的指定工作机构，主要基本职能：一是根据新北区土地利用总体规划、城市建设规划、年度土地用地计划和产业政策制定土地收储计划，经上级审核批准后，按计划组织实施。二是对全区国有土地和可转经营性的用地进行收购、储备和前期开发，节约集约利用全区可开发存量用地，落实土地储备库存，保障土地供应。三是按市场化原则组织资金运作，财务实行独立核算，收支两条线管理，接受市國土资源局新北分局、区财政局的指导和监督。四是充分利用暂不具备出让条件的储备地块，开展资产管理和经营工作。
（二）建章立制推进土地收储。
为了有效的推进新北区土地收储工作，加强经营性用地的经营与管理，区政府成立了由区纪委、经发、商务、财政、城建、环保、国土、规划部门组成的“经营性用地工作领导小组”，负责协调土地收储相关工作，形成了土地收储工作以储备中心为主体，区级各部门相互配合的格局。同时，严格按照国家相关法律法规和省市关于土地收储的有关文件以及区政府常新政【2008】51号等经营性用地管理方面的文件精神，对新北区范围内的经营性用地实行统一的收储和出让制度。
（三）调查研究，摸清家底
2008年初，为贯彻落实部、省、市关于清理建设用地工作文件的精神，新北国土分局开展了全区国有建设用地的清理工作，储备中心按照调查摸底方案积极参与其中，共清理出闲置土地和未充分利用国有建设用地17宗，面积981亩；清理批而未供国有建设用地49宗，面积3273亩。收回闲置土地7宗，面积517亩。2009年清理出闲置土地27宗，面积2054亩，批而未用土地8宗，面积408亩。
（四）稳步推进，成效显现。储备中心通过调查摸底，了解了企业土地利用现状、生产经营等基本情况，秉持先易后难，先简单后复杂的原则，制定合理的收购方案。经过几年努力，为新北区经济发展提供了一定的土地保障（见附表1）。
附表1：新北区2007-2013年收购储备统计表
年度 总宗数
（个） 宗数 总面积
（亩） 面积 土地收购补偿金额
（亿元）
划拨 工业 其它 划拨 工业 其它
2007 16 9 7 0 5133 1203 3930 0 15.57
2008 12 2 10 0 1106 107 999 0 12.92
2009 21 0 20 1 2056 0 1991 65 1.18
2010 46 8 37 1 4110 1168 2832 110 8.5
2011 24 5 16 3 1621 252 1157 212 9.12
2012 34 0 32 2 1638 0 1549 89 11.91
2013 27 0 24 3 1833 0 1513 320 27.43
合计 180 24 146 10 17497 2730 13971 796 86.63
由上表可见，在收储的180宗土地中，工业用地占比较大，146宗，占收储总面积约81%。其次为划拨用地24宗，占收储总面积约13%。其它用地（主要为机关事业单位用地）10宗，占比最少，约为6%。土地收购补偿86.63亿元。土地收储蓄水池功能显现。
（五）适时调节，合理投放。收储土地投放紧跟市场适时调节。储备中心储备土地投放市场，紧跟市场需求，灵活调节土地投放量，以实现土地商品价值的最大化。受国家宏观调控政策影响，如2008年出台“国十条”调控房地产市场的政策，储备中心预期必然引起土地市场价格波动，适时作出调节。
2007-2013年收储土地共投放经营性用地128宗，面积11002亩，合同金总额达248.89亿元（见附表2）。
附表2：新北区2007-2013年投放经营性用地统计表
年度 供地宗数（个） 面积（亩） 合同金总额
（亿元）
2007 21 1881 26.62
2008 15 875 7.77
2009 23 2881 49.33
2010 33 2891 90.12
2011 13 982 31.39
2012 3 24 0.38
2013 20 1468 43.28
合计 128 11002 248.89
二、多元投向助推发展 （一）实行统一的土地收储管理机制
经过几年的探索和实践，初步建立了一套适合新北区土地收储的运作办法，形成了一个渠道进水——储备中心统一收购，一个池子蓄水——储备中心代表政府储备，一个龙头放水——土地交易市场公开招拍挂出让的管理机制，加强了政府掌控土地市场的“统一收购权”。
（二）统筹兼顾，多元投向
2007-2013年，储备中心共收储土地17497亩，投放土地市场13942亩。其中，投向工业用地2432亩，占总投放量的17.4%；投向经营性用地11002亩（即居住用地3795亩，商业用地610亩，商住用地（含商办住用地）6597亩），占总投放的78.9%；投向公共事业用地508亩，占总投放的3.7%。考虑重点项目用地需求，还储备了3555亩土地未投放市场。
三、创新思维，完善储备机制
创新思维，积极拓展土地收储工作方向。虽然新北区收储工作建立了工作制度和工作机制，但仍然存在有待改进的方面，为了加速推进新北区城镇产业结构调整，优化土地资源配置，保障经济发展，完善储备机制优为重要。
（一）扩大土地收储范围
一是加强对优质资源的储备。近几年储备中心收储工作主要集中在新北区黄金地段，而对具有发展潜力的地块（如乡镇）收储不多，应在这方面作出积极努力。二是抓好存量国有土地的储备。单位因迁移、解散、撤消、合并等原因，尚有一定数量的空闲土地分布在各个乡镇，政府可颁布相关政策予以收回并进行储备。三是加强集体土地建设用地征收。目前，全区各乡镇都有适合兴建企业的闲置学校、村部，因为种种原因一直未得到有效利用，应加强对闲置集体土地建设用地的征收。
（二）强化对各类用地的处置管理
根据有关法律、法规，加强对改变土地容积率、用途和擅自拆改建的查處力度，杜绝用地单位变相获取土地非法收益的行为；规范城区划拨土地的转让管理，对不符合规划及近期列入收储计划的土地，要限制转让审批；对私下转让的，有关部门不得办理相关的手续，并按有关法规予以查处。
（三）建立土地供后监管制度
制定相关管理办法，细化国土、建设、规划、发改、监察等各部门的职责。一是国土部门要依法对闲置土地加强管理；二是建设规划部门对未按照出让约定的规划容积率、土地用途以及其他规划设计条件的建设项目进行监督检查；三是对建设项目的投资强度未达标的进行监督检查，并及时向区政府通报。
综上所述，土地收购储备制度的建立，加强了政府掌控土地市场的“统一收购权”，符合土地使用制度改革方向，对有效控制增量，盘活存量土地，促进社会经济健康发展具有积极的作用。
参考文献
[1]冯昌中. 析城市经营中的土地储备[J]. 南京土地， 2001年