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一、引言
截至2012年底，浙江省60岁以上老年人口达857.7万人，占总人口的17.9%，老龄化、高龄化程度均比全国平均水平高3到4个百分点。预计到2020年，户籍老年人口将达到1186万人，占总人口的24.2%。积极应对老年人养老需求现实而迫切，养老的有效载体和实现形式很大程度上在于住宅，因此，如何依托老年住宅更有效地解决老年人的养老问题，是政府与全社会极为关注的焦点。
二、老年住宅定义及分类
（一）老年住宅的定义
《老年人建筑设计规范》中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所。
（二）老年住宅的分类及特点
根据用地性质、开发运营主体不同，可将老年住宅分为以下四类：养老机构、老年公寓、社区日间照料中心、养老地产。其中养老机构指由政府部门开发运营的养老院、托老所等，不适宜商业化运营，老年公寓、社区日间照料中心及养老地产比较适宜于社会资本进入。因此，本文将老年公寓、社区日间照料中心与养老地产作为研究重点。
1.老年公寓。通过划拨方式取得福利或医卫慈用地，集中建造适老建筑为老年人提供饮食起居、医疗护理、文体娱乐活动等综合服务机构。销售对象限定为60岁以上老年群体，针对中低收入人群。
2.社区日间照料中心。在社区内嵌入的养老服务机构，白天为社区失能、半失能老人提供膳食供应、日常生活照料、保健康复、文体娱乐等服务。
3.养老地产。在公开招拍挂获取土地的前提下，由房地产开发企业、保险企业或其他相关企业推出的，整合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等属性的老年居住建筑，是养老服务结合地产开发的一种复合地产形式。销售对象包含将老人群与已老人群，产品客户群定位为中高端老年群体。
三、浙江省老年住宅需求分析
2013年5月至8月，浙江省老龄办、浙江省统计局在全省范围内开展了浙江省老龄产业发展研究调查，调查以全省为总体，按照多阶段、分层、整群、概率比例的方法，分县、乡、村三级进行抽样，在25个县（市、区）中，抽取50个村（社区、居委会），共计对6051个60岁以上具有抽中村户籍的老年常住人口进行入户调查。抽样调查显示，81.3%选择家庭养老，8.2%选择老年公寓，5.7%选择养老地产，2%选择社区日间照料中心，2.8%选择其他。
浙江是国内较早步入老龄化的省份之一。截至2012年底，浙江省老龄人口数量已达857.69万人。其中，65岁以上老龄人口达572.69万人。据预测，在现行生育政策下，到2040年，浙江省老龄人口比重将达到40%。根据2012年浙江省未来人口发展态势研究数据显示，到2014年浙江省老年人口规模将达到947.23万人，结合抽样调查数据进行静态预测，2014年770万老年人选择家庭养老，77.67万人选择老年公寓，53.99万人选择养老地产，18.94万人选择社区日间照料中心，因此，老年住宅商业化运营的市场前景较为明朗。
四、“多主体”参与老年住宅商业化运营体系构建
（一）房地产企业
当前住宅市场受到国家宏观政策的严厉调控，房地产企业的产品同质化严重，竞争激烈。我国房价经历了连续几年的连续暴涨之后，中央采取限购、限贷等措施，投资投机需求得到有效抑制，成交量大量萎缩，房地产业正在经历一次大的调整。毫无疑问，房地产企业在传统住宅地产市场上的暴利时代已经结束。这种背景下，开发新的竞争业态，开辟新的市场空间，寻找新的利润增长点是房地产企业得以持续发展的重要保障，是房地产企业转型的必由之路。
（二）保险企业
与房地产企业境况类似的还有保险企业。《保险资金投资不动产暂行办法》明确规定，保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，且保险资金投资不动产仅限于商业不动产、办公不动产，与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产 。截至2011年1月底，保险行业资产总额达到50811亿元，可推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场。从绿城、万科、远洋、保利等本土开发商，到Columbia Pacific、Related Cos.和Fortress Investment Group等海外地产公司，乃至平安、泰康等保险公司，借鉴美国或欧洲模式，或单独或联手在全国各地建造老年公寓这一现状就可见养老地产被当作一个特殊业态门类，已成为诸多房地产企业与险资企业的新型利润增长点。
（三）民营医疗机构
相对于房地产企业、保险企业，民营医疗机构投资养老机构具有更多方位的优势。首先，人力资源优势。民营医疗机构的医护人员都是取得专业资格证的专业医生及护士，这就使得失能、半失能老人能够得到更及时、专业的照料。其次，医疗资源丰厚。民营医疗机构投资养老机构的突出特点是医养结合，在配备全面的医疗设备与系统的康复护理计划方面都有较强的优势。
（四）国外养老机构
吸引国外养老机构进驻我国养老产业不仅能够弥补资金缺口，更重要的是带来国外先进的经营理念与运作模式，同时，国外完善的养老服务技术和从业标准更是我国养老产业亟需规范与学习的。尽管目前国内的外资养老机构较少，服务价位较高，但其的存在有助于国内养老从业企业学习其先进的管理手段和服务理念，更为老年人提供了多元化、多层次的养老住宅服务产品。
五、“多层次”构建老年住宅商业化运营体系构建
（一）完善家庭养老社区服务
调研发现，老年人对养老服务的需求主要集中在提供膳食、家电维修、洗衣服与日常清洁几个方面。所以，可以采取社会力量依托社区的模式，为家庭养老的老年人配置老年食堂与养老服务中心，养老服务中心可包含生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等内容。 （二）老年公寓实行“公建民营”
老年公寓的用地由政府无偿划拨，基础设施由政府建设，运营权到期后归政府所有。运营机构由政府公开招标选择，社会力量、社会团体、社会服务组织都有资格投标，政府对运营机构资质、服务标准、服务团队水平、定价标准等因素进行综合打分，选定运营机构。运营机构以场地租赁的方式取得经营权，独立核算、自负盈亏、自主经营、市场化运作。但是政府应依据合同约定对经营机构拥有监督、检查与质询权。由于此类老年公寓具有一定的福利性质，因此，针对人群应为中低收入群体，且政府应对入住人群进行资格审核。
（三）民营医疗康复机构引入社区日间照料中心
由于到社区日间照料中心的老人大多为失能、半失能老人，在需要基本生活照料的同时更需要医疗康复护理。目前，多民营医疗康复机构在老年人康复护理方面已经积累了一定的经验，具备完善的医疗设备、专业化的医护人员以及系统化的康复护理方案等优势。在具体实施上，可以依托政府政策引导、无偿提供用房用地、民营医疗机构出资共建的方式。受众群体应为中低端收入老年群体，对部分特困老人可实行政府购买服务的优惠政策。
（四）养老地产纯市场化运作
随着经济发展，城乡居民收支稳定增长。目前，我国城市42.8%的老年人有存款，预计到2030年退休金将达到7.3万亿元。收入的增长及养老观念的变化，使得很多有支付能力的老年人期待有较优越的养老产品和服务，有更多元、更丰富的养老选择。养老地产定位于高端客户群体，主要由房地产企业、保险企业以及外资养老机构投资建设运营，全部建设销售过程采用纯市场化运作，政府主要负责对从业人员资格、服务用房功能等内容进行监督。养老地产有助于满足人们日益多层次、多元化的养老服务需求，可被看作我国老年住宅的有益补充。
六、结语
随着老龄化程度加深，解决养老问题越来越依托社会资本的引入，同时社会资本进入老龄产业也为老年人提供更加丰富多元的养老选择。多社会主体投资老年住宅，对老年住宅分层次进行商业化运营的模式完善了我国老龄产业，但同时该模式的顺利实施也需要有良好的制度保障和政府的大力支持，更需要资质良好，经验丰富的各类主体积极参与，共同推动老年住宅商业化的健康发展。
浙江省民政政策理论研究规划课题，基于多社会主体参与的老年住宅产业商业化运作模型研究（ZMZC2013048）。
（作者单位：1.浙江工业大学之江学院；2. 杭州市卫生事业发展中心）
责任编辑：康伟
截至2012年底，浙江省60岁以上老年人口达857.7万人，占总人口的17.9%，老龄化、高龄化程度均比全国平均水平高3到4个百分点。预计到2020年，户籍老年人口将达到1186万人，占总人口的24.2%。积极应对老年人养老需求现实而迫切，养老的有效载体和实现形式很大程度上在于住宅，因此，如何依托老年住宅更有效地解决老年人的养老问题，是政府与全社会极为关注的焦点。
二、老年住宅定义及分类
（一）老年住宅的定义
《老年人建筑设计规范》中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所。
（二）老年住宅的分类及特点
根据用地性质、开发运营主体不同，可将老年住宅分为以下四类：养老机构、老年公寓、社区日间照料中心、养老地产。其中养老机构指由政府部门开发运营的养老院、托老所等，不适宜商业化运营，老年公寓、社区日间照料中心及养老地产比较适宜于社会资本进入。因此，本文将老年公寓、社区日间照料中心与养老地产作为研究重点。
1.老年公寓。通过划拨方式取得福利或医卫慈用地，集中建造适老建筑为老年人提供饮食起居、医疗护理、文体娱乐活动等综合服务机构。销售对象限定为60岁以上老年群体，针对中低收入人群。
2.社区日间照料中心。在社区内嵌入的养老服务机构，白天为社区失能、半失能老人提供膳食供应、日常生活照料、保健康复、文体娱乐等服务。
3.养老地产。在公开招拍挂获取土地的前提下，由房地产开发企业、保险企业或其他相关企业推出的，整合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等属性的老年居住建筑，是养老服务结合地产开发的一种复合地产形式。销售对象包含将老人群与已老人群，产品客户群定位为中高端老年群体。
三、浙江省老年住宅需求分析
2013年5月至8月，浙江省老龄办、浙江省统计局在全省范围内开展了浙江省老龄产业发展研究调查，调查以全省为总体，按照多阶段、分层、整群、概率比例的方法，分县、乡、村三级进行抽样，在25个县（市、区）中，抽取50个村（社区、居委会），共计对6051个60岁以上具有抽中村户籍的老年常住人口进行入户调查。抽样调查显示，81.3%选择家庭养老，8.2%选择老年公寓，5.7%选择养老地产，2%选择社区日间照料中心，2.8%选择其他。
浙江是国内较早步入老龄化的省份之一。截至2012年底，浙江省老龄人口数量已达857.69万人。其中，65岁以上老龄人口达572.69万人。据预测，在现行生育政策下，到2040年，浙江省老龄人口比重将达到40%。根据2012年浙江省未来人口发展态势研究数据显示，到2014年浙江省老年人口规模将达到947.23万人，结合抽样调查数据进行静态预测，2014年770万老年人选择家庭养老，77.67万人选择老年公寓，53.99万人选择养老地产，18.94万人选择社区日间照料中心，因此，老年住宅商业化运营的市场前景较为明朗。
四、“多主体”参与老年住宅商业化运营体系构建
（一）房地产企业
当前住宅市场受到国家宏观政策的严厉调控，房地产企业的产品同质化严重，竞争激烈。我国房价经历了连续几年的连续暴涨之后，中央采取限购、限贷等措施，投资投机需求得到有效抑制，成交量大量萎缩，房地产业正在经历一次大的调整。毫无疑问，房地产企业在传统住宅地产市场上的暴利时代已经结束。这种背景下，开发新的竞争业态，开辟新的市场空间，寻找新的利润增长点是房地产企业得以持续发展的重要保障，是房地产企业转型的必由之路。
（二）保险企业
与房地产企业境况类似的还有保险企业。《保险资金投资不动产暂行办法》明确规定，保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，且保险资金投资不动产仅限于商业不动产、办公不动产，与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产 。截至2011年1月底，保险行业资产总额达到50811亿元，可推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场。从绿城、万科、远洋、保利等本土开发商，到Columbia Pacific、Related Cos.和Fortress Investment Group等海外地产公司，乃至平安、泰康等保险公司，借鉴美国或欧洲模式，或单独或联手在全国各地建造老年公寓这一现状就可见养老地产被当作一个特殊业态门类，已成为诸多房地产企业与险资企业的新型利润增长点。
（三）民营医疗机构
相对于房地产企业、保险企业，民营医疗机构投资养老机构具有更多方位的优势。首先，人力资源优势。民营医疗机构的医护人员都是取得专业资格证的专业医生及护士，这就使得失能、半失能老人能够得到更及时、专业的照料。其次，医疗资源丰厚。民营医疗机构投资养老机构的突出特点是医养结合，在配备全面的医疗设备与系统的康复护理计划方面都有较强的优势。
（四）国外养老机构
吸引国外养老机构进驻我国养老产业不仅能够弥补资金缺口，更重要的是带来国外先进的经营理念与运作模式，同时，国外完善的养老服务技术和从业标准更是我国养老产业亟需规范与学习的。尽管目前国内的外资养老机构较少，服务价位较高，但其的存在有助于国内养老从业企业学习其先进的管理手段和服务理念，更为老年人提供了多元化、多层次的养老住宅服务产品。
五、“多层次”构建老年住宅商业化运营体系构建
（一）完善家庭养老社区服务
调研发现，老年人对养老服务的需求主要集中在提供膳食、家电维修、洗衣服与日常清洁几个方面。所以，可以采取社会力量依托社区的模式，为家庭养老的老年人配置老年食堂与养老服务中心，养老服务中心可包含生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等内容。 （二）老年公寓实行“公建民营”
老年公寓的用地由政府无偿划拨，基础设施由政府建设，运营权到期后归政府所有。运营机构由政府公开招标选择，社会力量、社会团体、社会服务组织都有资格投标，政府对运营机构资质、服务标准、服务团队水平、定价标准等因素进行综合打分，选定运营机构。运营机构以场地租赁的方式取得经营权，独立核算、自负盈亏、自主经营、市场化运作。但是政府应依据合同约定对经营机构拥有监督、检查与质询权。由于此类老年公寓具有一定的福利性质，因此，针对人群应为中低收入群体，且政府应对入住人群进行资格审核。
（三）民营医疗康复机构引入社区日间照料中心
由于到社区日间照料中心的老人大多为失能、半失能老人，在需要基本生活照料的同时更需要医疗康复护理。目前，多民营医疗康复机构在老年人康复护理方面已经积累了一定的经验，具备完善的医疗设备、专业化的医护人员以及系统化的康复护理方案等优势。在具体实施上，可以依托政府政策引导、无偿提供用房用地、民营医疗机构出资共建的方式。受众群体应为中低端收入老年群体，对部分特困老人可实行政府购买服务的优惠政策。
（四）养老地产纯市场化运作
随着经济发展，城乡居民收支稳定增长。目前，我国城市42.8%的老年人有存款，预计到2030年退休金将达到7.3万亿元。收入的增长及养老观念的变化，使得很多有支付能力的老年人期待有较优越的养老产品和服务，有更多元、更丰富的养老选择。养老地产定位于高端客户群体，主要由房地产企业、保险企业以及外资养老机构投资建设运营，全部建设销售过程采用纯市场化运作，政府主要负责对从业人员资格、服务用房功能等内容进行监督。养老地产有助于满足人们日益多层次、多元化的养老服务需求，可被看作我国老年住宅的有益补充。
六、结语
随着老龄化程度加深，解决养老问题越来越依托社会资本的引入，同时社会资本进入老龄产业也为老年人提供更加丰富多元的养老选择。多社会主体投资老年住宅，对老年住宅分层次进行商业化运营的模式完善了我国老龄产业，但同时该模式的顺利实施也需要有良好的制度保障和政府的大力支持，更需要资质良好，经验丰富的各类主体积极参与，共同推动老年住宅商业化的健康发展。
浙江省民政政策理论研究规划课题，基于多社会主体参与的老年住宅产业商业化运作模型研究（ZMZC2013048）。
（作者单位：1.浙江工业大学之江学院；2. 杭州市卫生事业发展中心）
责任编辑：康伟