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摘 要：面对不断加强的宏观调控，目前房价增势未改。导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，既有经济快速发展、城市化进程加快的合理因素，也有国内外资本投机炒作的影响，既有居民住房消费观念的影响，也有监管不力和制度缺失的制约。
关键词：宏观调控；房价上升；上涨因素
2000年以来，房地产价格持续上涨，2004—2006年，房屋销售价格指数分别为109.7、107.6、105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%。从2007年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改，1—6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。
1 房价上涨是诸多因素共同作用的结果
导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，既有经济快速发展、城市化进程加快的合理因素，也有国内外资本投机炒作的影响，既有居民住房消费观念的影响，也有监管不力和制度缺失的制约。
1.1 良好的经济基本面推动了房价的上涨
我国房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展也得益于国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的提高。1998年到2006年，我国国内生产总值由84402.3亿元增长到209406.8亿元，扣除物价因素，年均增长9.2%；同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年约增加1.3个百分点。从居民购买力来看，1998年到2006年，城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比价计算，年均增长8.9%；2006年底，我国城乡居民本外币储蓄存款余额高达16.7万亿元，客观上具备了较强的住房消费能力。
1.2 城市拆迁和投机炒作导致房屋需求过度旺盛
过度的市场需求是房价上涨的重要推动力量。住房需求可分为自住性需求、强制性需求（政策性需求）和投机性需求。其中，大量的自住性需求是住宅房地产市场健康发展的重要保证，由于自住需求增加带来的房价上涨具有合理性。而被动性需求和投机性需求的大量存在导致房地产需求过度，是推动房地产价格不健康上涨的重要因素。
被动性需求是指由于旧城区改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求投机和投资性住房需求主要是为了出售或出租而形成的需求。房价的过快上涨引起了越来越多的短期炒作行为。特别是在一些大城市、特大城市，国内的民间资金以及国际游资纷纷进入房地产市场。而投机的大量存在又反过来推动了房价的继续上扬，形成了投机与房价上涨相互推动的恶性循环。
1.3 成本是推动是房价上涨的内在因素
房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等，土地价格和建材价格的上涨，使房地产开发成本不断提高，对房价上涨形成了推动力。
（1）土地交易价格不断上涨。
首先，土地是一切经济活动的载体，随着工业化和城市化建设的推进，产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求，大量的土地资源被占用，土地供需矛盾紧张，土地交易价格不断上涨。其次，土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动，房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。
（2）建材价格上涨较快。
从建材成本来看，由于我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段，投资需求旺盛，生产结构偏重于重工业化，对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大，而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段，这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年，建材价格指数曾达到105.1，生产成本增大，必然导致房价提高。
1.4 影响房价上涨的其他深层次因素
从房地产市场运行的主体看，地方政府、商业银行、开发企业乃至购房者在房价运行机制中相互影响，共同推动了房地产价格的走高。一些城市的政府通过房地产开发大搞城市建设和政绩工程，过分利用土地资源来经营城市；部分商业银行认为个人住房按揭是低风险、高利润贷款而大量放贷，由于银行之间协调不够，投机性购房者有机可乘；开发商为追求开发利润最大化，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内的非正常上涨；而持续上涨的房地产价格，使得消费者对房价上涨的预期增强，一些持币待购者因担心房价继续上涨而被迫提前入市。各种主体相互影响，各种因素相互作用，共同拉动了房价的持续上涨。
2 房地产价格上涨过快的负面影响
房地产价格的快速上涨已经成为我国经济运行中的突出问题，也是整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素。
（1）房价上涨过快导致居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。
（2）房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚。
（3）房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡。
（4）高房价推动下的房地产粗放式经营，是能源、资源高消耗的重要原因。
（5）房价的过快增长影响城乡统筹发展。城市化进程加快是我国经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，抑制了城市化发展的进程，削弱了城市化对解决“三农”问题的重要作用。
（6）房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。在一定程度上影响外资投入和出口的竞争力。同时，由于高昂的房价加大了居住成本，也阻碍了优秀人才向大城市的聚集，对城市经济的长期发展不利。
3 今后一段时期房地产价格的发展趋势
从长期来看，在我国经济持续快速发展和高速城市化的进程中，房价下跌的可能性不大，住房价格的上涨可能是一个常态。
（1）从市场需求来看，居民源源不断的住房需求是房价上行的源动力。据估计，在2020年以前，我国的城市化率都将保持较快的增长。大量人口进城居住、就业，将形成巨大的住房需求。
（2）从住房建设成本来看，由于能源、原材料价格涨势较猛。而房地产业又是耗费能源、原材料较多的产业部门，生产成本增大，必然导致价格的提高。
从土地价格来看，土地的有限性以及因为城市化、工业化的加速对建设用地的增加，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价增长的因素将长期存在。
要解决房价上涨过快与普通居民购买力不足的矛盾，政府必须坚定宏观调控和制度改革的决心，确保已经出台的政策措施能够不折不扣地得到执行。只有保证房价和居民收入同步增长，才能保证大多数居民安居乐业，才能保障房地产市场的持续健康发展和国民经济的稳定运行。
参考文献
［1］国务院发展研究中心，2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价［D］.调查研究报告，2006，（279）.
［2］国家统计局统计科学研究所，住房消费超常增长的负效应不容忽视［J］.研究参考资料，2005，（105）.
［3］国家统计局统计科学研究所，2005年房地产的调控成效和主要问题［J］.研究参考资料，2005，（128）.
［4］国家统计局，对上海、浙江商品房价格快速上涨的因素分析［D］.统计报告，2005，（25）.
关键词：宏观调控；房价上升；上涨因素
2000年以来，房地产价格持续上涨，2004—2006年，房屋销售价格指数分别为109.7、107.6、105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%。从2007年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改，1—6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。
1 房价上涨是诸多因素共同作用的结果
导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，既有经济快速发展、城市化进程加快的合理因素，也有国内外资本投机炒作的影响，既有居民住房消费观念的影响，也有监管不力和制度缺失的制约。
1.1 良好的经济基本面推动了房价的上涨
我国房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展也得益于国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的提高。1998年到2006年，我国国内生产总值由84402.3亿元增长到209406.8亿元，扣除物价因素，年均增长9.2%；同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年约增加1.3个百分点。从居民购买力来看，1998年到2006年，城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比价计算，年均增长8.9%；2006年底，我国城乡居民本外币储蓄存款余额高达16.7万亿元，客观上具备了较强的住房消费能力。
1.2 城市拆迁和投机炒作导致房屋需求过度旺盛
过度的市场需求是房价上涨的重要推动力量。住房需求可分为自住性需求、强制性需求（政策性需求）和投机性需求。其中，大量的自住性需求是住宅房地产市场健康发展的重要保证，由于自住需求增加带来的房价上涨具有合理性。而被动性需求和投机性需求的大量存在导致房地产需求过度，是推动房地产价格不健康上涨的重要因素。
被动性需求是指由于旧城区改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求投机和投资性住房需求主要是为了出售或出租而形成的需求。房价的过快上涨引起了越来越多的短期炒作行为。特别是在一些大城市、特大城市，国内的民间资金以及国际游资纷纷进入房地产市场。而投机的大量存在又反过来推动了房价的继续上扬，形成了投机与房价上涨相互推动的恶性循环。
1.3 成本是推动是房价上涨的内在因素
房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等，土地价格和建材价格的上涨，使房地产开发成本不断提高，对房价上涨形成了推动力。
（1）土地交易价格不断上涨。
首先，土地是一切经济活动的载体，随着工业化和城市化建设的推进，产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求，大量的土地资源被占用，土地供需矛盾紧张，土地交易价格不断上涨。其次，土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动，房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。
（2）建材价格上涨较快。
从建材成本来看，由于我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段，投资需求旺盛，生产结构偏重于重工业化，对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大，而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段，这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年，建材价格指数曾达到105.1，生产成本增大，必然导致房价提高。
1.4 影响房价上涨的其他深层次因素
从房地产市场运行的主体看，地方政府、商业银行、开发企业乃至购房者在房价运行机制中相互影响，共同推动了房地产价格的走高。一些城市的政府通过房地产开发大搞城市建设和政绩工程，过分利用土地资源来经营城市；部分商业银行认为个人住房按揭是低风险、高利润贷款而大量放贷，由于银行之间协调不够，投机性购房者有机可乘；开发商为追求开发利润最大化，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内的非正常上涨；而持续上涨的房地产价格，使得消费者对房价上涨的预期增强，一些持币待购者因担心房价继续上涨而被迫提前入市。各种主体相互影响，各种因素相互作用，共同拉动了房价的持续上涨。
2 房地产价格上涨过快的负面影响
房地产价格的快速上涨已经成为我国经济运行中的突出问题，也是整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素。
（1）房价上涨过快导致居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。
（2）房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚。
（3）房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡。
（4）高房价推动下的房地产粗放式经营，是能源、资源高消耗的重要原因。
（5）房价的过快增长影响城乡统筹发展。城市化进程加快是我国经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，抑制了城市化发展的进程，削弱了城市化对解决“三农”问题的重要作用。
（6）房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。在一定程度上影响外资投入和出口的竞争力。同时，由于高昂的房价加大了居住成本，也阻碍了优秀人才向大城市的聚集，对城市经济的长期发展不利。
3 今后一段时期房地产价格的发展趋势
从长期来看，在我国经济持续快速发展和高速城市化的进程中，房价下跌的可能性不大，住房价格的上涨可能是一个常态。
（1）从市场需求来看，居民源源不断的住房需求是房价上行的源动力。据估计，在2020年以前，我国的城市化率都将保持较快的增长。大量人口进城居住、就业，将形成巨大的住房需求。
（2）从住房建设成本来看，由于能源、原材料价格涨势较猛。而房地产业又是耗费能源、原材料较多的产业部门，生产成本增大，必然导致价格的提高。
从土地价格来看，土地的有限性以及因为城市化、工业化的加速对建设用地的增加，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价增长的因素将长期存在。
要解决房价上涨过快与普通居民购买力不足的矛盾，政府必须坚定宏观调控和制度改革的决心，确保已经出台的政策措施能够不折不扣地得到执行。只有保证房价和居民收入同步增长，才能保证大多数居民安居乐业，才能保障房地产市场的持续健康发展和国民经济的稳定运行。
参考文献
［1］国务院发展研究中心，2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价［D］.调查研究报告，2006，（279）.
［2］国家统计局统计科学研究所，住房消费超常增长的负效应不容忽视［J］.研究参考资料，2005，（105）.
［3］国家统计局统计科学研究所，2005年房地产的调控成效和主要问题［J］.研究参考资料，2005，（128）.
［4］国家统计局，对上海、浙江商品房价格快速上涨的因素分析［D］.统计报告，2005，（25）.