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对比国外成熟市场REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）的产品特点和税收政策环境可知，国内目前的房产基金信托或者ABS产品并非真正意义上的REITs，因此称其为类REITs产品。目前我国还没有就REITs产品制定专门的税收优惠政策，国内类REITs产品的税负重、投资回报压力大。那类REITs产品要如何在现行税制下实行自救呢，国内税收政策有哪些可以运用并优化税务成本呢？本文将以目前国内类REITs常用架构为基础，分析各环节涉税情况及税收优惠政策适用性，并提出建议。
虽然目前我国还没有就REITs产品制定专门的税收优惠政策，但对于企业重组、股权/资产划拨等操作，财政部和国家税务总局在2014年、2015年出台了一系列支持政策，以及2016年的营改增税制改革新规。那国内类REITs产品（主要指私募性质的房地产项目公司股权与资产证券化相结合的产品）在设立、运营、分配等环节能否适用呢？本文以常见的类REITs架构为基础，对各环节的涉税问题、政策适用性进行分析，寻找减轻类REITs产品税负压力的有效办法。
一、国内类REITs的基本架构
目前国内类REITs的基本架构和设立步骤是：（1）发起人设立直接或间接持股100%的项目公司，将拟用于REITs的不动产通过转让、划转等方式置入到项目公司；（2）发起人出资设立契约型私募股权投资基金，并收购项目公司全部股权；（3）计划管理人（证券公司）成立资产支持专项计划并向投资者募集资金，其中，发起人认购权益级份额，其他市场投资者认购优先级份额；（4）专项计划利用募集资金向发起人收购私募基金全部份额，并向私募基金实缴剩余出资，私募基金利用补充资金分别对所持有的项目公司进行股权增资、发放委托贷款等操作。至此，发起人就搭建了类REITs架构，实现了项目融资。
在未来运营环节，项目公司通过物业经营取得租金、不动产增值等运营收入，然后将税后收益逐层向上分配给私募基金、专项计划和投资者。通常情况下，发起人会作为专项计划的权益级份额持有人会为计划增信。专项计划期满，可由发起人的关联方回购项目公司股权、专项计划对接公募REITs等方式实现退出。
国内类REITs常见架构（简化）如下图所示：
二、各环节涉税分析
（一）设立环节
1.基础资产剥离。设立环节的涉税重点是对底层基础资产的剥离，如果一家公司既有拟用于REITS物业又有其他非REITS物业，须将用于REITS的不动产从原持有企业剥离置入到作为特殊目的载体的项目公司，并由发起人作为项目公司的股东、最终控制人。原企业可通过资产划转、投资、转让或企业分立等方式实现基础资产剥离。不动产权属一旦发生变更，相应要计缴增值税、企业所得税、土地增值税、契税等，可以根据交易方案具体情况运用的税收优惠政策有：
（1）增值税。财税[2016]36号文附件二。“在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征增值税。”因此，如果原企业转让基础资产，同时配备相关债权债务和人员一并转让，可适用政策不征增值税。须注意，文件要求“资产、负债、人员”一并转移，缺一不可，但转移全部或部分、部分具体指多少并没有限制。
（2）企业所得税。财税[2009]59号文、财税[2014]109号文、总局2015年第40号公告。
企业分立——“被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%”；
资产收购——“受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的50%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%”；
资产划转——“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或者相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”；
上述行为如果同时符合“具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，重组后连续12个月内不改变重组股权或资产原来实质性经营活动、企业重组中取得股权支付的原主要股东不转让所取得的股权，划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益”等条件，可以选择按规定进行特殊性税务处理、暂免征税。须注意，文件要求重组后12个月内不得发生生产经营业务、公司性质、资产或股权结构等情况變化，而资产收购划转的主体须是100%直接控制的母子公司之间、受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，如果不符合，将不能适用特殊性税务处理。
（3）土地增值税。财税[2018]57号文。“按照法律规定或合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。” 须注意，上述政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
（4）契税。财税[2018]17号文。“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属；对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位；同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转；母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。” 须注意，政策对划转或视同划转的架构有明确的限定。
另外，上述政策中提及“转让”、“划转”、“作价入股”、“增资”等不同行为，使用的字眼不同，行为认定不同，适用的政策规定就不同。因此，拟定具体方案和相关合同协议时要特别注意对重组路径和行为的描述、注意整体时间的铺排和架构的设计，当然还要保持与主管税务机关密切的沟通，这样才能确保方案的切实可行、税收优惠的最大程度利用以及税务风险的有效控制。 2.股权转让。发起人将其持有的项目公司100%股权转让给私募基金，不需缴纳增值税、契税，但需缴纳企业所得税或个人所得税。土地增值税是否应税，存在争议，需要与主管税务机关进一步沟通确认。
3.基金份额转让。发起人将私募基金份额转让给专项计划，根据财税[2016]36号文，属于转让金融商品，发起人应以转让基金份额以卖出价扣除买入价后的余额为销售额计缴6%的增值税，并就转让收益缴纳企业所得税。但一般增值在股权转让环节已释放并缴税，随后转让基金份额应不产生重大税负。
（二）运营环节
后续运营阶段，项目公司层面的涉税情况与一般房地产公司、物业经营公司相同：
1.增值税。如果原企业把按老项目简易计税的不动产置入项目公司用于出租，原企业按5%缴了增值税，项目公司后续运营租金收入按11%计算销项税额、5%进项抵扣，则有6%无法抵扣；如果原企业转让资产时适用不征增值税优惠，则项目公司完全没有进项可以抵扣，会进一步降低运营的收益率。根据增值税文件精神、出于抵扣链条完整性和税负合理性等考虑，项目公司可尝试与主管税务机关沟通沿用老项目简易计税方法，争取按5%计缴增值税。
2.企业所得税、房产税。项目公司运营过程中取得的不动产租金收入需缴纳企业所得税、按12%从租计征房产税，因标准REITs、类REITs一般投资于成熟商用物业，不适用向个人出租居住用房、公共租赁住房等相关税收优惠。
（三）分配环节
1.增值税。私募基金、专项计划由各自的管理人作为增值税扣缴义务人，取得不保本收益不缴增值税。因此，私募基金取得项目公司的税后股息分配收入一般不需缴纳增值税；取得利息收入可按简易计税3%缴纳增值税。专项计划取得私募基金分配收益，同理。投资者取得专项计划分配收益，亦区分保本/不保本，按一般纳税人或小规模纳税人自行计缴增值税。须注意，如果发起人作为专项计划权益级份额持有人为计划增信、或专项计划有约定预期收益率，相关收益可能会被视为保本收益而征税，所以有关协议条款的描述要审慎，并与主管税务机关做好沟通。
2.所得税。私募基金、专项计划不属于企业所得税纳税义务主体，因此，其取得的投资收益不缴纳企业所得税。对于企业投资者，自专项计划取得的投资收益，如果穿透到底层项目公司分析，应属于因股权投资取得的税后股息红利，但因私募基金和专项计划等中间层隔断而不属于直接投资，不能享受符合条件的居民企业之间权益性投资收益免税的优惠，需将投资收益与其其他所得合并后按25%缴纳企业所得税。对于个人投资者，一般也需按取得分红收益的20%计缴个人所得税。可见，投资收益在项目公司层面、企业或个人投资者层面重复征税，现行税制下暂无优惠或豁免。
（四）退出环节
国际标准REITs一般长期持有获取稳定投资收益或享受增值红利，但国内类REITs产品更倾向债权类产品，一般有到期偿付期限或附有专项计划设立满多少年可开放申购/回售条款。假设类REITs产品到期后，由发起人的关联方回购项目公司股权，私募基金取得股权转让收益、分配给专项计划、最终分配给投资者，由投资者就收益缴纳企业所得税或个人所得税。
如果持有期间投资者转让专项计划份额，需就卖出价扣除买入价后的余额按转让金融商品缴纳增值税，同时就取得的转让收益缴纳企业所得税或个人所得税。
三、结语
从上述税务分析可知，类REITs的设立涉及一系列的资产剥离、企业重组，后续运营分配环节也涉及项目公司、私募基金、专项计划和投资者的多层级征税，整体税负高、投资回报压力大。
但通过对现有政策的梳理，我们发现现行税制下还是有不少优惠政策可以运用。只要加強政策研究，根据政策要求合理设计交易方案、铺排时间计划，还是可以控制项目整体税负，实现税务上的自我减负的。相信通过国内类REITs的不断尝试和经验积累，并参考国外成熟REITs的税收政策，适合我国国情、具有中国特色的REITs法规制度和税收政策很快就会出台。期待中国REITs更蓬勃的发展。（作者单位为广州越秀企业集团有限公司）
虽然目前我国还没有就REITs产品制定专门的税收优惠政策，但对于企业重组、股权/资产划拨等操作，财政部和国家税务总局在2014年、2015年出台了一系列支持政策，以及2016年的营改增税制改革新规。那国内类REITs产品（主要指私募性质的房地产项目公司股权与资产证券化相结合的产品）在设立、运营、分配等环节能否适用呢？本文以常见的类REITs架构为基础，对各环节的涉税问题、政策适用性进行分析，寻找减轻类REITs产品税负压力的有效办法。
一、国内类REITs的基本架构
目前国内类REITs的基本架构和设立步骤是：（1）发起人设立直接或间接持股100%的项目公司，将拟用于REITs的不动产通过转让、划转等方式置入到项目公司；（2）发起人出资设立契约型私募股权投资基金，并收购项目公司全部股权；（3）计划管理人（证券公司）成立资产支持专项计划并向投资者募集资金，其中，发起人认购权益级份额，其他市场投资者认购优先级份额；（4）专项计划利用募集资金向发起人收购私募基金全部份额，并向私募基金实缴剩余出资，私募基金利用补充资金分别对所持有的项目公司进行股权增资、发放委托贷款等操作。至此，发起人就搭建了类REITs架构，实现了项目融资。
在未来运营环节，项目公司通过物业经营取得租金、不动产增值等运营收入，然后将税后收益逐层向上分配给私募基金、专项计划和投资者。通常情况下，发起人会作为专项计划的权益级份额持有人会为计划增信。专项计划期满，可由发起人的关联方回购项目公司股权、专项计划对接公募REITs等方式实现退出。
国内类REITs常见架构（简化）如下图所示：
二、各环节涉税分析
（一）设立环节
1.基础资产剥离。设立环节的涉税重点是对底层基础资产的剥离，如果一家公司既有拟用于REITS物业又有其他非REITS物业，须将用于REITS的不动产从原持有企业剥离置入到作为特殊目的载体的项目公司，并由发起人作为项目公司的股东、最终控制人。原企业可通过资产划转、投资、转让或企业分立等方式实现基础资产剥离。不动产权属一旦发生变更，相应要计缴增值税、企业所得税、土地增值税、契税等，可以根据交易方案具体情况运用的税收优惠政策有：
（1）增值税。财税[2016]36号文附件二。“在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征增值税。”因此，如果原企业转让基础资产，同时配备相关债权债务和人员一并转让，可适用政策不征增值税。须注意，文件要求“资产、负债、人员”一并转移，缺一不可，但转移全部或部分、部分具体指多少并没有限制。
（2）企业所得税。财税[2009]59号文、财税[2014]109号文、总局2015年第40号公告。
企业分立——“被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%”；
资产收购——“受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的50%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%”；
资产划转——“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或者相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”；
上述行为如果同时符合“具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，重组后连续12个月内不改变重组股权或资产原来实质性经营活动、企业重组中取得股权支付的原主要股东不转让所取得的股权，划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益”等条件，可以选择按规定进行特殊性税务处理、暂免征税。须注意，文件要求重组后12个月内不得发生生产经营业务、公司性质、资产或股权结构等情况變化，而资产收购划转的主体须是100%直接控制的母子公司之间、受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，如果不符合，将不能适用特殊性税务处理。
（3）土地增值税。财税[2018]57号文。“按照法律规定或合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。” 须注意，上述政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
（4）契税。财税[2018]17号文。“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属；对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位；同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转；母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。” 须注意，政策对划转或视同划转的架构有明确的限定。
另外，上述政策中提及“转让”、“划转”、“作价入股”、“增资”等不同行为，使用的字眼不同，行为认定不同，适用的政策规定就不同。因此，拟定具体方案和相关合同协议时要特别注意对重组路径和行为的描述、注意整体时间的铺排和架构的设计，当然还要保持与主管税务机关密切的沟通，这样才能确保方案的切实可行、税收优惠的最大程度利用以及税务风险的有效控制。 2.股权转让。发起人将其持有的项目公司100%股权转让给私募基金，不需缴纳增值税、契税，但需缴纳企业所得税或个人所得税。土地增值税是否应税，存在争议，需要与主管税务机关进一步沟通确认。
3.基金份额转让。发起人将私募基金份额转让给专项计划，根据财税[2016]36号文，属于转让金融商品，发起人应以转让基金份额以卖出价扣除买入价后的余额为销售额计缴6%的增值税，并就转让收益缴纳企业所得税。但一般增值在股权转让环节已释放并缴税，随后转让基金份额应不产生重大税负。
（二）运营环节
后续运营阶段，项目公司层面的涉税情况与一般房地产公司、物业经营公司相同：
1.增值税。如果原企业把按老项目简易计税的不动产置入项目公司用于出租，原企业按5%缴了增值税，项目公司后续运营租金收入按11%计算销项税额、5%进项抵扣，则有6%无法抵扣；如果原企业转让资产时适用不征增值税优惠，则项目公司完全没有进项可以抵扣，会进一步降低运营的收益率。根据增值税文件精神、出于抵扣链条完整性和税负合理性等考虑，项目公司可尝试与主管税务机关沟通沿用老项目简易计税方法，争取按5%计缴增值税。
2.企业所得税、房产税。项目公司运营过程中取得的不动产租金收入需缴纳企业所得税、按12%从租计征房产税，因标准REITs、类REITs一般投资于成熟商用物业，不适用向个人出租居住用房、公共租赁住房等相关税收优惠。
（三）分配环节
1.增值税。私募基金、专项计划由各自的管理人作为增值税扣缴义务人，取得不保本收益不缴增值税。因此，私募基金取得项目公司的税后股息分配收入一般不需缴纳增值税；取得利息收入可按简易计税3%缴纳增值税。专项计划取得私募基金分配收益，同理。投资者取得专项计划分配收益，亦区分保本/不保本，按一般纳税人或小规模纳税人自行计缴增值税。须注意，如果发起人作为专项计划权益级份额持有人为计划增信、或专项计划有约定预期收益率，相关收益可能会被视为保本收益而征税，所以有关协议条款的描述要审慎，并与主管税务机关做好沟通。
2.所得税。私募基金、专项计划不属于企业所得税纳税义务主体，因此，其取得的投资收益不缴纳企业所得税。对于企业投资者，自专项计划取得的投资收益，如果穿透到底层项目公司分析，应属于因股权投资取得的税后股息红利，但因私募基金和专项计划等中间层隔断而不属于直接投资，不能享受符合条件的居民企业之间权益性投资收益免税的优惠，需将投资收益与其其他所得合并后按25%缴纳企业所得税。对于个人投资者，一般也需按取得分红收益的20%计缴个人所得税。可见，投资收益在项目公司层面、企业或个人投资者层面重复征税，现行税制下暂无优惠或豁免。
（四）退出环节
国际标准REITs一般长期持有获取稳定投资收益或享受增值红利，但国内类REITs产品更倾向债权类产品，一般有到期偿付期限或附有专项计划设立满多少年可开放申购/回售条款。假设类REITs产品到期后，由发起人的关联方回购项目公司股权，私募基金取得股权转让收益、分配给专项计划、最终分配给投资者，由投资者就收益缴纳企业所得税或个人所得税。
如果持有期间投资者转让专项计划份额，需就卖出价扣除买入价后的余额按转让金融商品缴纳增值税，同时就取得的转让收益缴纳企业所得税或个人所得税。
三、结语
从上述税务分析可知，类REITs的设立涉及一系列的资产剥离、企业重组，后续运营分配环节也涉及项目公司、私募基金、专项计划和投资者的多层级征税，整体税负高、投资回报压力大。
但通过对现有政策的梳理，我们发现现行税制下还是有不少优惠政策可以运用。只要加強政策研究，根据政策要求合理设计交易方案、铺排时间计划，还是可以控制项目整体税负，实现税务上的自我减负的。相信通过国内类REITs的不断尝试和经验积累，并参考国外成熟REITs的税收政策，适合我国国情、具有中国特色的REITs法规制度和税收政策很快就会出台。期待中国REITs更蓬勃的发展。（作者单位为广州越秀企业集团有限公司）