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摘要：地产行业是中国市场经济行业的重要支柱，影响经济发展的相关产业的行业命运，是我国的支柱产业之一。随着这些年的发展，关于房地产方面的法律制度和其相关的经济体制也随着经济的发展而不断完善，地产行业逐渐健康发展起来。但是近年来跟房地产相关的调控政策也依然不断推出，随之而来的是房价的不断波动。从整体来讲，房地产业的法律制度已经拥有了整体性的框架，形势向好，但是跟房地产相关的各个部门在参与法律法规的制定时又会产生冲突，还有需要进一步协调的空间。因此，分析房地产法律制度具有重要的理论和实践意义。
关键词：地产行业；法律制度；经济学分析
1.引言
从房地产行业流程的角度分析房地产法律制度，法律制度，包括土地管理，房地产开发用地的法律制度，其主要包括城市房屋征收管理系统，法律制度建设，房地产转让，房地产服务系统，房屋登记管理系统，物业管理系统，房地产税收制度等。其中，土地管理，房地产开发，城市房屋征收管理系统，物业管理系统，房地产和房地产税收制度的法律制度是法律制度链的核心。本文从上述的4个方面来分析中国的房地产实践的经济学意义，在分析我国不健全的房地产的法律制度的同时，也借鉴国外的一些比较好的跟房地产相关的法律制度，以此不断完善中国房地产法律制度。
1.1土地制度研究
随着房地产业进入高速发展阶段，土地制度的可持续增长在现阶段显得尤为重要。其发展健康与否关系到社会经济秩序和人们福利的良好状况。因此要坚持这三项基本原则：首先，政府要对土地进行合理配置和利用，减少对土地资源的浪费和滥用，同时，还要有效地整合社会资源；其次，通过对土地和其他的方法来降低成本的合理分配土地转让的配置，可以有效地提高土地资源的配置效率，促进在土地金融市场的健康发展；第三，由于土地使用权，可以有效地提高低收入群体的福利，搞活房地产市场，以实现经济社会的可持续发展。在土地研究中，地方政府既要依靠当地的土地开发和利用，又要在进行城市建设过程中坚持可持续性。对于当地政府来讲，这个经济主体要加快当地经济发展，提高人民生活水平，建设美好城市，完善居住环境，必须依赖于土地，土地使用权的开发商大规模转移。另外，土地又具有稀缺性，其总量是固定的，容不得浪费和荒芜，要确保土地使用权出让和促进可持续发展的土地开发模式相得益彰，二者不可忽视。因此，政府需要随着经济的发展转变其职能，进行相应的土地体制改革，满足日益发展的经济增长需要才能实现经济的可持续发展。
1.2城市房屋征收补偿问题研究
在进行城市房屋拆迁过程中，对拆迁户进行补偿是关系到拆迁户的直接经济利益。若补偿得当，将促进城市和谐发展；相反，则会引起拆迁户的不满与阻拦。所以在拆迁中要综合各方的利益需求，保障各个利益主体的均衡，即要做到以下几点：一是从立法的角度进行规范，区别对待住宅区拆迁和商业用地拆迁；二是在商业拆迁中必须按照相关规则和程序进行，防止个别主体的利益被弱化。
第一点是由于对产权合法拆迁的去除，因清楚知道在对合法的拆迁和商业拆迁中，要保护好拆迁项目，制定整个拆迁计划，确保迁拆工作有条不紊的进行；拆迁前可以举行听证会，或者询问拆迁人的意见并对各方意见进行综合，一旦有重要的信息时，可及时通知大家，对于意见分歧较大或重点拆迁区域，可以采取建立拆迁代表大会制度，各方选取几名代表参与和进行信息传递。
第二点是组建拆迁评估机构，应当对政府的监督下由拆迁和选定的拆迁人，如拆迁评估的争端解决机制，评价机制的异议可以申请再选择所需的。
第三点是在拆迁过程中，要建立一个专门的拆迁监督机制，做好相关安排工作，如如何补偿安置费用等。
第四点是当地政府应当加强行政职能，公开、公正、公平的处理拆迁争议，正确有效的履行政府的服务功能。目前在拆迁赔偿房地产开发存在违规经营，使被拆迁人的利益是难以维持，政府这时都要通过行使其职能确保大家的利益。
1.3税收法律制度的经济学研究
在房地产税收立法经验的研究，虽然情况不同，但都已基本形成以满足房地产税收法律的全国房地产开发市场体系。在中国的房地产税制基本上是成立的，但在系统的设计中出现的税制结构不合理，税种繁杂，重复对税收问题的突出代表稅收和费用，配套措施不完善等。
1.4房地产法律制度设计问题研究
根据过去的历史经验，我们通过分析、归纳、总结得出一个制度变迁理论，每一次制度在进行创新和发生变化时都对国家的经济增长产生重要的影响。而在每次的制度变迁中，一些新的制度被提出、效仿、移植中，衍生出一套新的制度，同时也进一步消除了过去的制度对现在产生的不好的影响，实践进一步证明制度创新对生产力有很大的发展。现阶段在中国房地产业正经历着改革和变化，一些阻碍房地产发展的相关制度和标准正在被替代或废弃，并随着新的体制的建立而逐渐向更好的方向发展；房地产交易税是多种多样的，个人信用制度不完善，土地评价体系不完善，导致房价结构性通货膨胀和区域差异。本文通过分析前人理论成果，并结合我国房地长法制体制建设的落后现状，提出应该将法律制度和政策联系起来，共同对房地产市场进行创新和改革。本文认为，从制度上消除障碍，随着房地产市场体系发展的一个新的协议的建立。
2完善中国房地产法律制度的建议
2.1健全立法，平衡各种用地审批管理制度
在对土地的使用中，政府应该需要建立在所有建设用地的基础之上再对土地进行审批，决定哪些土地是可以拿来使用的。因此健全的土地审批制度将会对整个房地产市场起着重要的影响，不仅可以促进房地产市场的健康发展，还可以提升当地经济的增长速度。在处理土地审批管理制度中要充分利用政府职能，完善相关法律法规工作，总结前期在实行土地审批制度中的经验，从过去特殊的案例中吸取教训，同时对各种因素采取综合措施，按照国家整体规划，为了节省土地，合理配置土地资源为基础，土地监管程序后，土地审批手续，土地的严格执行，平衡城市土地和农村土地的开发和建设。 （1）逐步取消农业土地审批制度，最大限度地保护农民的利益
城市在不断发表，随之而去的土地需求也会相应的增加，不断扩大的城市在自己发展的过程中，其周边的土地渐渐变成城市建筑物，而相应的，农村土地就会逐步减少，而农村土地的使用是需要审批并进行转让的，农村土地的征用，使得农村耕地面积被占用。因此，要让农民的利益得到确切的保护，就需要逐步取消土地审批制度，在一定程度上不让农民的利益受到伤害。
（2）继续开展建设用地指标审批
随着我国经济的不断发展，现行的土地审批制度亟待完善，由于现在的土地审批制度都是需要行政手续的，所以要改革土地审批制度，就必须要找到解决改革的缺口。随着经济的发展，政府部门也觉察出一些审批程序比较繁琐，存在一些可改善的地方，所以也有做出一些改变，例如：用于农业土地和土地的收购主体和方式的城市建设用地规划范围，由省政府一次性报告取代国务院批准一批原批准阶段。在我们制定土地审批政策时，减少土地审批分权的形式，这样就有助于中国的土地在一些大型重要项目的正式批准的重要的实质性变更的批准，从而减少人们对土地和意见和不满，减少行政复议的土地审批人和行政诉讼。
2.2继续改革，优化土地征用程序，巩固改革成果
（1）简化用地审批程序
对土地法的基础上，要对即将审批的土地要进行信息记录、面积统计、价值评估等基础数据处理，特别要对匹配度的项目和土地利用进行规划，为有关部门对项目进行土地审批的重要因素。
（2）明确地批准之前，提前，验证和听力的链接
每个环节都在审批过程中的不同作用，特别是批准前向链路的影响尤为明显：通过各种措施，宣布对补偿安置和其他利益相关者，提前占领土地，促进土地征用的速度，从而提高土地审批效率，但从另一方面使利益相关者占用的土地已妥善安置。
2.3加强统一管理土地出让金
中央政府将土地出让金中央财政统一回收，并将它作为一个特别基金，中央政府向地方政府申请和经济发展的需要，从土地分配相应的财政資金，从而达到土地出让金支持经济发展，但也从侧面说明土地租赁更有效的使用，在一定程度上，限制了地方政府滥用职权，强制征地，还能减少地方政府依靠土地出让金。
（1）将土地出让金上缴中央财政70%，30%为当地财政部门。土地出让金是违法用地的地方政府，在合谋的一个重要环节，是寻租是地方官员和开发商的关键。因此，土地出让金的70%上缴中央财政，由土地管理部门分配的状态。根据资金，国家有关部门的专项资金的需要请当地建设和城市发展规划，从而减少地方政府的财政资源的浪费，杜绝腐败现象。
（2）根据土地收购性质不同，征地补偿，给予不同的补偿标准。为土地经营宗旨征用土地，市场价格，充分补偿；对于公众对土地征收的目的，主要是土地交易的农产品价格。
（3）各级政府要不断更新的土地征收实践价值的技术手段的不断发展，对征用土地价值计量方法，积极创新，它可以提供更可靠和全面的基础上提供土地征用补偿。（作者单位：太原师范学院）
参考文献
[1]杜婕，周丽.我国城市房屋征收补偿问题探讨[J].宏观经济管理.2012（04）
[3]杜婕，周丽.推进我国房产税改革的基本思路——兼议美国房产税借鉴[J].价格理论与实践.2011（11）
[4]王战宇.我国实施房地产证券化可行性及制约因素分析[J].理论界.2008（02）
[5]李相范.土地违法行为的经济学分析[D]. 吉林大学 2010
[6]张千帆.城市土地“国家所有”的困惑与消解[J].中国法学.2012（03）
[7]张曙光.地权的核心在保护用益物权[J].国土资源导刊.2011（10）
关键词：地产行业；法律制度；经济学分析
1.引言
从房地产行业流程的角度分析房地产法律制度，法律制度，包括土地管理，房地产开发用地的法律制度，其主要包括城市房屋征收管理系统，法律制度建设，房地产转让，房地产服务系统，房屋登记管理系统，物业管理系统，房地产税收制度等。其中，土地管理，房地产开发，城市房屋征收管理系统，物业管理系统，房地产和房地产税收制度的法律制度是法律制度链的核心。本文从上述的4个方面来分析中国的房地产实践的经济学意义，在分析我国不健全的房地产的法律制度的同时，也借鉴国外的一些比较好的跟房地产相关的法律制度，以此不断完善中国房地产法律制度。
1.1土地制度研究
随着房地产业进入高速发展阶段，土地制度的可持续增长在现阶段显得尤为重要。其发展健康与否关系到社会经济秩序和人们福利的良好状况。因此要坚持这三项基本原则：首先，政府要对土地进行合理配置和利用，减少对土地资源的浪费和滥用，同时，还要有效地整合社会资源；其次，通过对土地和其他的方法来降低成本的合理分配土地转让的配置，可以有效地提高土地资源的配置效率，促进在土地金融市场的健康发展；第三，由于土地使用权，可以有效地提高低收入群体的福利，搞活房地产市场，以实现经济社会的可持续发展。在土地研究中，地方政府既要依靠当地的土地开发和利用，又要在进行城市建设过程中坚持可持续性。对于当地政府来讲，这个经济主体要加快当地经济发展，提高人民生活水平，建设美好城市，完善居住环境，必须依赖于土地，土地使用权的开发商大规模转移。另外，土地又具有稀缺性，其总量是固定的，容不得浪费和荒芜，要确保土地使用权出让和促进可持续发展的土地开发模式相得益彰，二者不可忽视。因此，政府需要随着经济的发展转变其职能，进行相应的土地体制改革，满足日益发展的经济增长需要才能实现经济的可持续发展。
1.2城市房屋征收补偿问题研究
在进行城市房屋拆迁过程中，对拆迁户进行补偿是关系到拆迁户的直接经济利益。若补偿得当，将促进城市和谐发展；相反，则会引起拆迁户的不满与阻拦。所以在拆迁中要综合各方的利益需求，保障各个利益主体的均衡，即要做到以下几点：一是从立法的角度进行规范，区别对待住宅区拆迁和商业用地拆迁；二是在商业拆迁中必须按照相关规则和程序进行，防止个别主体的利益被弱化。
第一点是由于对产权合法拆迁的去除，因清楚知道在对合法的拆迁和商业拆迁中，要保护好拆迁项目，制定整个拆迁计划，确保迁拆工作有条不紊的进行；拆迁前可以举行听证会，或者询问拆迁人的意见并对各方意见进行综合，一旦有重要的信息时，可及时通知大家，对于意见分歧较大或重点拆迁区域，可以采取建立拆迁代表大会制度，各方选取几名代表参与和进行信息传递。
第二点是组建拆迁评估机构，应当对政府的监督下由拆迁和选定的拆迁人，如拆迁评估的争端解决机制，评价机制的异议可以申请再选择所需的。
第三点是在拆迁过程中，要建立一个专门的拆迁监督机制，做好相关安排工作，如如何补偿安置费用等。
第四点是当地政府应当加强行政职能，公开、公正、公平的处理拆迁争议，正确有效的履行政府的服务功能。目前在拆迁赔偿房地产开发存在违规经营，使被拆迁人的利益是难以维持，政府这时都要通过行使其职能确保大家的利益。
1.3税收法律制度的经济学研究
在房地产税收立法经验的研究，虽然情况不同，但都已基本形成以满足房地产税收法律的全国房地产开发市场体系。在中国的房地产税制基本上是成立的，但在系统的设计中出现的税制结构不合理，税种繁杂，重复对税收问题的突出代表稅收和费用，配套措施不完善等。
1.4房地产法律制度设计问题研究
根据过去的历史经验，我们通过分析、归纳、总结得出一个制度变迁理论，每一次制度在进行创新和发生变化时都对国家的经济增长产生重要的影响。而在每次的制度变迁中，一些新的制度被提出、效仿、移植中，衍生出一套新的制度，同时也进一步消除了过去的制度对现在产生的不好的影响，实践进一步证明制度创新对生产力有很大的发展。现阶段在中国房地产业正经历着改革和变化，一些阻碍房地产发展的相关制度和标准正在被替代或废弃，并随着新的体制的建立而逐渐向更好的方向发展；房地产交易税是多种多样的，个人信用制度不完善，土地评价体系不完善，导致房价结构性通货膨胀和区域差异。本文通过分析前人理论成果，并结合我国房地长法制体制建设的落后现状，提出应该将法律制度和政策联系起来，共同对房地产市场进行创新和改革。本文认为，从制度上消除障碍，随着房地产市场体系发展的一个新的协议的建立。
2完善中国房地产法律制度的建议
2.1健全立法，平衡各种用地审批管理制度
在对土地的使用中，政府应该需要建立在所有建设用地的基础之上再对土地进行审批，决定哪些土地是可以拿来使用的。因此健全的土地审批制度将会对整个房地产市场起着重要的影响，不仅可以促进房地产市场的健康发展，还可以提升当地经济的增长速度。在处理土地审批管理制度中要充分利用政府职能，完善相关法律法规工作，总结前期在实行土地审批制度中的经验，从过去特殊的案例中吸取教训，同时对各种因素采取综合措施，按照国家整体规划，为了节省土地，合理配置土地资源为基础，土地监管程序后，土地审批手续，土地的严格执行，平衡城市土地和农村土地的开发和建设。 （1）逐步取消农业土地审批制度，最大限度地保护农民的利益
城市在不断发表，随之而去的土地需求也会相应的增加，不断扩大的城市在自己发展的过程中，其周边的土地渐渐变成城市建筑物，而相应的，农村土地就会逐步减少，而农村土地的使用是需要审批并进行转让的，农村土地的征用，使得农村耕地面积被占用。因此，要让农民的利益得到确切的保护，就需要逐步取消土地审批制度，在一定程度上不让农民的利益受到伤害。
（2）继续开展建设用地指标审批
随着我国经济的不断发展，现行的土地审批制度亟待完善，由于现在的土地审批制度都是需要行政手续的，所以要改革土地审批制度，就必须要找到解决改革的缺口。随着经济的发展，政府部门也觉察出一些审批程序比较繁琐，存在一些可改善的地方，所以也有做出一些改变，例如：用于农业土地和土地的收购主体和方式的城市建设用地规划范围，由省政府一次性报告取代国务院批准一批原批准阶段。在我们制定土地审批政策时，减少土地审批分权的形式，这样就有助于中国的土地在一些大型重要项目的正式批准的重要的实质性变更的批准，从而减少人们对土地和意见和不满，减少行政复议的土地审批人和行政诉讼。
2.2继续改革，优化土地征用程序，巩固改革成果
（1）简化用地审批程序
对土地法的基础上，要对即将审批的土地要进行信息记录、面积统计、价值评估等基础数据处理，特别要对匹配度的项目和土地利用进行规划，为有关部门对项目进行土地审批的重要因素。
（2）明确地批准之前，提前，验证和听力的链接
每个环节都在审批过程中的不同作用，特别是批准前向链路的影响尤为明显：通过各种措施，宣布对补偿安置和其他利益相关者，提前占领土地，促进土地征用的速度，从而提高土地审批效率，但从另一方面使利益相关者占用的土地已妥善安置。
2.3加强统一管理土地出让金
中央政府将土地出让金中央财政统一回收，并将它作为一个特别基金，中央政府向地方政府申请和经济发展的需要，从土地分配相应的财政資金，从而达到土地出让金支持经济发展，但也从侧面说明土地租赁更有效的使用，在一定程度上，限制了地方政府滥用职权，强制征地，还能减少地方政府依靠土地出让金。
（1）将土地出让金上缴中央财政70%，30%为当地财政部门。土地出让金是违法用地的地方政府，在合谋的一个重要环节，是寻租是地方官员和开发商的关键。因此，土地出让金的70%上缴中央财政，由土地管理部门分配的状态。根据资金，国家有关部门的专项资金的需要请当地建设和城市发展规划，从而减少地方政府的财政资源的浪费，杜绝腐败现象。
（2）根据土地收购性质不同，征地补偿，给予不同的补偿标准。为土地经营宗旨征用土地，市场价格，充分补偿；对于公众对土地征收的目的，主要是土地交易的农产品价格。
（3）各级政府要不断更新的土地征收实践价值的技术手段的不断发展，对征用土地价值计量方法，积极创新，它可以提供更可靠和全面的基础上提供土地征用补偿。（作者单位：太原师范学院）
参考文献
[1]杜婕，周丽.我国城市房屋征收补偿问题探讨[J].宏观经济管理.2012（04）
[3]杜婕，周丽.推进我国房产税改革的基本思路——兼议美国房产税借鉴[J].价格理论与实践.2011（11）
[4]王战宇.我国实施房地产证券化可行性及制约因素分析[J].理论界.2008（02）
[5]李相范.土地违法行为的经济学分析[D]. 吉林大学 2010
[6]张千帆.城市土地“国家所有”的困惑与消解[J].中国法学.2012（03）
[7]张曙光.地权的核心在保护用益物权[J].国土资源导刊.2011（10）