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摘 要：在现阶段国民经济体系中，房地产行业影响着生产，消费，流通三个领域，在国民经济体系中占据主导作用。在日趋竞争激烈的环境中，房地产企业已经意识到在工程项目建设中控制成本的重要性。大多数企业在过去仅注重规模扩张与快速周转，在项目成本管理上往往不够精细，而近年来基于我国房地产市场的蓬勃发展及国家宏观调控，成本控制的优劣直接制约着企业能否在愈发激烈的竞争环境中突围，成本控制问题摆在了每个企业的面前。
关键词：房地产企业；成本控制；对策
中图分类号：F299 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）23-0260-02
引 言
随着我国房地产行业利润正在不断回归社会正常水平，房地产市场行业内竞争愈发激烈，房地产开发项目成本控制成为了每个企业精心提升核心竞争力并占领市场制高点的关键。房地产开发项目获取的利润是销售收入与成本费用的差额，而一个项目的开发建设从土地获取直至交付使用，一般都需2～5年，所以当企业不能完全通过市场手段以销售收入来实现经济效益的时候，资金用量大、使用周期长的特点就使得精细化成本控制成为了企业实现经济效益的最有效选择。
1 房地产开发项目成本控制的思路
房地产开发项目成本控制贯穿于项目开发建设的全过程，必须对项目全过程管理进行精细研究，在项目全过程中健全成本管理组织、建立成本控制目标、强控成本费用支出。
（1）健全成本控制小组。公司层面予以充足重视，主要负责人牵头定期以项目为单元实施全面分析、评估、控制。
（2）建立成本控制目标。企业应针对不同的开发产品序列建立相应的成本控制规划体系并将目标分解，具体控制指标应适时动态调整。
（3）抓好事前成本控制。应充分重视事前控制，比如注重设计管理、提早做好招标准备、规范样板等。
（4）规范事中成本控制。应规范过程成本控制，严格控制工程、营销、管理及财务费用开支等。
2 房地产开发项目成本控制的现状分析
2.1 企业管理者缺乏成本控制意识
房地产企业在选拔管理者时一般是按照施工经验，这样就会造成一个普遍现状即房地产企业管理者年纪普遍偏大，他们接受新事物的能力比较差，对新的成本控制技术不够了解，而且企业不注重对企业管理者的培训，即使培训效果也不是很显著，不太能把理论用于实践。而且一些管理者不太愿意去接触新的成本控制方法，甚至认为以前的成本控制方法能用，现在依旧能用。熟不知，随着世界的变化，新事物的发展，产业为适应时代的潮流，不被挤下去，也需要引入新的技术。
2.2 方案图纸反复调整
随着房地产市场的调整发展，现在的房地产项目都要求快周转，减少现金流从而降低项目成本。如何快周转，对于项目前期而言，一套成熟的产品系统就显得尤为重要，一个不成熟的房地产公司如果前期拿地时未考虑清楚产品定位，拿地后再去思考，进行方案调整、评审，这将严重制约项目的快周转，从而加大项目开发成本，降低企业本身在行业内的竞争力。
2.3 成本超过预算
公司管理层对成本控制意识不高。公司仅仅对该工程可能会花费的材料、物力等做了大约的预算，并没有估测施工过程中可能出现的额外开销。比如一些项目前期设计的缺陷，致使一部分项目需要返工，维修而增加成本费用没有考虑在内。另外，为了在既定日期之前完成项目，公司投入了大量的人力物力也是增加成本的一个主要原因。
2.4 质量、成本、进度缺少集成控制
一个房地产项目一般由质量、成本、进度三个关键要素组成，房地产企业管理者把他们拆分开来单独的分配给各个部门执行，每个部门在制定计划、分配任务、解决问题时只会考虑自己的部门所负责的部分。当项目进度比预期慢时，企业只会考虑要追赶进度，并采取相应的措施，比如加派人手，增加机器，采取新工艺，这样势必就会造成成本的增多，并且工程的经济效益也会有所降低。当成本超过既定预算时，企业则会为减少成本而做出相应的举措，比如降低材料使用标准，减少劳动力，这样工程的质量则会达不到既定要求，还有可能造成因质量不合格而造成的返工、重工，这样不仅使工期大大增加，还造成了成本的加大。
3 房地产开发项目过程中的成本控制
房地产开发项目过程中成本控制流程如图1所示。
具体控制方法如下：
3.1 房地产开发项目设计环节的成本控制
3.1.1 施工图设计阶段成本控制
施工图设计阶段的成本控制，需要从多个方面着手：①要选择合适的施工图设计单位，并强化设计任务书的管理。②在设计前，必须要进行标高与坐标的复核工作，以确保设计图纸的可行性，若施工图中的建筑平面布置、標高等与地形高度适合，能够极大的减少土方工程费用与地下室结构费用。③施工图设计过程中，会涉及到众多关键技术参数，如荷载折算、给排水的用水指标等，要对其进行严格的审核与复核，确保各关键技术满足技术限额指标。④关于施工的内外部会审，要强化会审内容的全面性以及会审制度的规范性，尽量确保施工图的合理性，以及相关技术的可行性。⑤在前期成本控制当中，应以施工图纸为依据，对钢筋、混凝土的含量等工程量进行有效计算，保证指标控制能够满足成本控制目标。⑥对施工图设计阶段的成本控制，还需进行成本方案论证，通过专家审议制度的有效执行，对施工图当中的结构、机电选型等进行有效优化，最大程度提高施工图设计的经济合理性。
3.1.2 设计细化阶段成本控制
针对施工图设计的细化，需要实施如下成本控制手段：①在获得基坑维护设计方案之后，要对其经济技术指标进行对比分析。②地下室是成本投入较大的土建工程，在设计过程中，要对影响地下室建设成本的因素进行综合考量，包括地下水位、层高、层数以及地面覆土厚度等。在设计地下室位置时，要综合考虑开发地点的实际地形，进而科学设置埋深，从建设难度与建设成本的角度考虑，开敞地库要优于半地库，而半地库要优于全地库。此外，要尽量避免多层地下室的设计，从而有效控制为提升地下室抗浮与排水效果所增加的施工成本。③施工图细化过程中，要考虑项目使用及施工时必须的设备用房，一般来说，设备用房往往布置在主楼及周边范围，布置时，要注意管线排布的有效优化，以减少管线长度。④在设计过程中注意防火分区，能够减少一定量的消防设备及用地，由此提高建筑物的使用效率。 3.2 房地产开发项目招投标环节的成本控制
在房地产开发项目招、投标以及合同的订立过程，同样需要进行有效的成本控制，在组织招标活动之前，对合同的总体细则进行明确规划，重点考虑将整个项目划分成多少个包来进行招标，才能实现成本最优化、管理最简化、施工效率最大化；并在此基础上，进一步设定每一个包，适宜采取的发包方式。通过合约规划来指导合同签订工作，这样一来，一旦在合同执行阶段出现变更状况，即可以合约规划对项目实施的整体进行管控。例如，某房地产企业在合约管理阶段，实施了精细化管理办法，进一步细化了合约规划的含义，即在项目前期做好合同结构划分，对成本风险进行有效的预判与预控，对工作界面进行合理分解，由此保证开发项目按计划高效实施，最终实现对成本的有效控制。除此之外，在编制招标文件与合同文件的过程中，要确保编制人员秉承着严谨、科学、公正、合法的编制原则，确保文件编制的完整性与准确性。
3.3 施工过程中工程的成本控制
施工阶段的成本投入是整个开发周期中投入最大的阶段，施工阶段的管理就是合同履约行为的管理。因此，该阶段造价控制的重点任务就是加强合同管控，避免工程索赔。施工阶段成本管控的关键是对工程变更签证的有效管控，根据合同要求和公司的管理制度，严格审核发生的各类工程签证、变更，同时提高主动控制成本的意识，提前发现成本控制问题及时解决，对施工单位和供货商不能履行合同的情况按照合同约定及时进行处罚，保证成本的有效管控。
3.4 竣工结算阶段的成本控制
项目竣工阶段是成本管控的最后阶段。该阶段项目产品已完成，工程投资也已完毕，对项目的各项施工类、物资类、服务类合同，根据合同履行情况，对合同约定的各项费用进行核算，确定工程的实际成本。对施工单位报送的结算资料委托咨询单位或者自行进行认真审核，根据合同条款尽快确定结算价款，最终落实各项费用，以真正体现项目的实际造价，进行成本结转。
4 结束语
综上所述，房地产企业要做好开发项目成本控制的完善，完善房地产开发项目成本控制是一项长期工程，对房地产企业的管理层要求很高。房地产项目开发的成本控制是一项系统工程，必须建立全面完善的成本控制体系，对影响成本的各个阶段实施全过程控制，只有有效控制好成本，房地產企业才能有更多的利润空间，才能在多变的经济环境和激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]吴天魁.房地产开发项目的成本控制要点分析[J].住宅与房地产，2017（07）.
[2]赫景慧，张 怡.房地产企业做好成本控制的若干思考[J].四川水泥，2016（01）.
[3]秦 楠.房地产开发项目成本控制分析[J].纳税，2017（09）.
[4]吴玉苹.新形势下房地产开发项目成本控制的探讨[J].商业经济，2014（12）.
收稿日期：2018-7-6
作者简介：高 丹（1979-），女，经济师，本科，主要从事房地产开发成本管理与控制工作。
关键词：房地产企业；成本控制；对策
中图分类号：F299 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）23-0260-02
引 言
随着我国房地产行业利润正在不断回归社会正常水平，房地产市场行业内竞争愈发激烈，房地产开发项目成本控制成为了每个企业精心提升核心竞争力并占领市场制高点的关键。房地产开发项目获取的利润是销售收入与成本费用的差额，而一个项目的开发建设从土地获取直至交付使用，一般都需2～5年，所以当企业不能完全通过市场手段以销售收入来实现经济效益的时候，资金用量大、使用周期长的特点就使得精细化成本控制成为了企业实现经济效益的最有效选择。
1 房地产开发项目成本控制的思路
房地产开发项目成本控制贯穿于项目开发建设的全过程，必须对项目全过程管理进行精细研究，在项目全过程中健全成本管理组织、建立成本控制目标、强控成本费用支出。
（1）健全成本控制小组。公司层面予以充足重视，主要负责人牵头定期以项目为单元实施全面分析、评估、控制。
（2）建立成本控制目标。企业应针对不同的开发产品序列建立相应的成本控制规划体系并将目标分解，具体控制指标应适时动态调整。
（3）抓好事前成本控制。应充分重视事前控制，比如注重设计管理、提早做好招标准备、规范样板等。
（4）规范事中成本控制。应规范过程成本控制，严格控制工程、营销、管理及财务费用开支等。
2 房地产开发项目成本控制的现状分析
2.1 企业管理者缺乏成本控制意识
房地产企业在选拔管理者时一般是按照施工经验，这样就会造成一个普遍现状即房地产企业管理者年纪普遍偏大，他们接受新事物的能力比较差，对新的成本控制技术不够了解，而且企业不注重对企业管理者的培训，即使培训效果也不是很显著，不太能把理论用于实践。而且一些管理者不太愿意去接触新的成本控制方法，甚至认为以前的成本控制方法能用，现在依旧能用。熟不知，随着世界的变化，新事物的发展，产业为适应时代的潮流，不被挤下去，也需要引入新的技术。
2.2 方案图纸反复调整
随着房地产市场的调整发展，现在的房地产项目都要求快周转，减少现金流从而降低项目成本。如何快周转，对于项目前期而言，一套成熟的产品系统就显得尤为重要，一个不成熟的房地产公司如果前期拿地时未考虑清楚产品定位，拿地后再去思考，进行方案调整、评审，这将严重制约项目的快周转，从而加大项目开发成本，降低企业本身在行业内的竞争力。
2.3 成本超过预算
公司管理层对成本控制意识不高。公司仅仅对该工程可能会花费的材料、物力等做了大约的预算，并没有估测施工过程中可能出现的额外开销。比如一些项目前期设计的缺陷，致使一部分项目需要返工，维修而增加成本费用没有考虑在内。另外，为了在既定日期之前完成项目，公司投入了大量的人力物力也是增加成本的一个主要原因。
2.4 质量、成本、进度缺少集成控制
一个房地产项目一般由质量、成本、进度三个关键要素组成，房地产企业管理者把他们拆分开来单独的分配给各个部门执行，每个部门在制定计划、分配任务、解决问题时只会考虑自己的部门所负责的部分。当项目进度比预期慢时，企业只会考虑要追赶进度，并采取相应的措施，比如加派人手，增加机器，采取新工艺，这样势必就会造成成本的增多，并且工程的经济效益也会有所降低。当成本超过既定预算时，企业则会为减少成本而做出相应的举措，比如降低材料使用标准，减少劳动力，这样工程的质量则会达不到既定要求，还有可能造成因质量不合格而造成的返工、重工，这样不仅使工期大大增加，还造成了成本的加大。
3 房地产开发项目过程中的成本控制
房地产开发项目过程中成本控制流程如图1所示。
具体控制方法如下：
3.1 房地产开发项目设计环节的成本控制
3.1.1 施工图设计阶段成本控制
施工图设计阶段的成本控制，需要从多个方面着手：①要选择合适的施工图设计单位，并强化设计任务书的管理。②在设计前，必须要进行标高与坐标的复核工作，以确保设计图纸的可行性，若施工图中的建筑平面布置、標高等与地形高度适合，能够极大的减少土方工程费用与地下室结构费用。③施工图设计过程中，会涉及到众多关键技术参数，如荷载折算、给排水的用水指标等，要对其进行严格的审核与复核，确保各关键技术满足技术限额指标。④关于施工的内外部会审，要强化会审内容的全面性以及会审制度的规范性，尽量确保施工图的合理性，以及相关技术的可行性。⑤在前期成本控制当中，应以施工图纸为依据，对钢筋、混凝土的含量等工程量进行有效计算，保证指标控制能够满足成本控制目标。⑥对施工图设计阶段的成本控制，还需进行成本方案论证，通过专家审议制度的有效执行，对施工图当中的结构、机电选型等进行有效优化，最大程度提高施工图设计的经济合理性。
3.1.2 设计细化阶段成本控制
针对施工图设计的细化，需要实施如下成本控制手段：①在获得基坑维护设计方案之后，要对其经济技术指标进行对比分析。②地下室是成本投入较大的土建工程，在设计过程中，要对影响地下室建设成本的因素进行综合考量，包括地下水位、层高、层数以及地面覆土厚度等。在设计地下室位置时，要综合考虑开发地点的实际地形，进而科学设置埋深，从建设难度与建设成本的角度考虑，开敞地库要优于半地库，而半地库要优于全地库。此外，要尽量避免多层地下室的设计，从而有效控制为提升地下室抗浮与排水效果所增加的施工成本。③施工图细化过程中，要考虑项目使用及施工时必须的设备用房，一般来说，设备用房往往布置在主楼及周边范围，布置时，要注意管线排布的有效优化，以减少管线长度。④在设计过程中注意防火分区，能够减少一定量的消防设备及用地，由此提高建筑物的使用效率。 3.2 房地产开发项目招投标环节的成本控制
在房地产开发项目招、投标以及合同的订立过程，同样需要进行有效的成本控制，在组织招标活动之前，对合同的总体细则进行明确规划，重点考虑将整个项目划分成多少个包来进行招标，才能实现成本最优化、管理最简化、施工效率最大化；并在此基础上，进一步设定每一个包，适宜采取的发包方式。通过合约规划来指导合同签订工作，这样一来，一旦在合同执行阶段出现变更状况，即可以合约规划对项目实施的整体进行管控。例如，某房地产企业在合约管理阶段，实施了精细化管理办法，进一步细化了合约规划的含义，即在项目前期做好合同结构划分，对成本风险进行有效的预判与预控，对工作界面进行合理分解，由此保证开发项目按计划高效实施，最终实现对成本的有效控制。除此之外，在编制招标文件与合同文件的过程中，要确保编制人员秉承着严谨、科学、公正、合法的编制原则，确保文件编制的完整性与准确性。
3.3 施工过程中工程的成本控制
施工阶段的成本投入是整个开发周期中投入最大的阶段，施工阶段的管理就是合同履约行为的管理。因此，该阶段造价控制的重点任务就是加强合同管控，避免工程索赔。施工阶段成本管控的关键是对工程变更签证的有效管控，根据合同要求和公司的管理制度，严格审核发生的各类工程签证、变更，同时提高主动控制成本的意识，提前发现成本控制问题及时解决，对施工单位和供货商不能履行合同的情况按照合同约定及时进行处罚，保证成本的有效管控。
3.4 竣工结算阶段的成本控制
项目竣工阶段是成本管控的最后阶段。该阶段项目产品已完成，工程投资也已完毕，对项目的各项施工类、物资类、服务类合同，根据合同履行情况，对合同约定的各项费用进行核算，确定工程的实际成本。对施工单位报送的结算资料委托咨询单位或者自行进行认真审核，根据合同条款尽快确定结算价款，最终落实各项费用，以真正体现项目的实际造价，进行成本结转。
4 结束语
综上所述，房地产企业要做好开发项目成本控制的完善，完善房地产开发项目成本控制是一项长期工程，对房地产企业的管理层要求很高。房地产项目开发的成本控制是一项系统工程，必须建立全面完善的成本控制体系，对影响成本的各个阶段实施全过程控制，只有有效控制好成本，房地產企业才能有更多的利润空间，才能在多变的经济环境和激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]吴天魁.房地产开发项目的成本控制要点分析[J].住宅与房地产，2017（07）.
[2]赫景慧，张 怡.房地产企业做好成本控制的若干思考[J].四川水泥，2016（01）.
[3]秦 楠.房地产开发项目成本控制分析[J].纳税，2017（09）.
[4]吴玉苹.新形势下房地产开发项目成本控制的探讨[J].商业经济，2014（12）.
收稿日期：2018-7-6
作者简介：高 丹（1979-），女，经济师，本科，主要从事房地产开发成本管理与控制工作。