虽然业内对青岛商业地产的现状各执一词，但DTZ戴德梁行从青岛商业地产2013年供应及成交状况分析其未来发展趋势，认为商业地产的价格存在小幅波动区间，但总体价格走高。各区域商圈近年发展势头迅猛，宏观经济发展态势良好，机会与挑战并存。投资者仍有较为理想的投资回报空间，应抓住机遇，谨慎规避风险。
　　DTZ戴德梁行青岛分公司助理董事林秀华认为，从2013年青岛商业物业的供应及成交状况可以看出，青岛商业地产明显供大于求，存在价格波动区间。尽管如此，各区域商圈近年发展势头依然保持良好，市区商业已入市总量超过220万平方米。从体量、成熟度和辐射范围三个维度考量，在中山路、台东、市北CBD、香港路、崂山、李村六大商圈中，以香港中路和李村商圈影响力最大，构成青岛一南一北两大市级商圈格局。其中香港路商圈已形成为目前青岛市体量最大、销售最好的商圈。然而各大商圈的未来商业物业供应均超过或接近原有供应，未来5年新增供应量将超过300万平方米，商圈档次进一步升级，竞争也将愈来愈激烈，机会与挑战并存。
　　从商业地产投资回报来看，林秀华分析了部分写字楼和商业街的投资回报佳绩。目前商业地产价格总体走高，投资回报空间不断被挤压，总体投资回报率下降，但较住宅仍然有可观的利润空间。与同时期、同地段的住宅地产相比较，商业地产的回报周期更短，投资价值更高。其次，时间对商业地产投资回报率影响明显。据统计数据资料显示，建设年份较早的商业地产，投资回报率比较高，这说明良好的市场投资环境需要长足的培育期，投资者应该允许市场有一个发展的时间。
　　从宏观经济背景来看，青岛市经济发展有几个良好的数据，为商业地产发展创造了有利条件：第一，青岛市2013年GDP总量在全国百大城市中位列第13；在环渤海经济区主要城市中位列第3，仅次于北京和天津。第二，2013年青岛市第三产业比重突破50%，服务业的迅速发展，意味着商业地产的需求量在未来还将不断扩大。第三，居民消费力不断提高，近年社会消费品零售总额的年增长率一直保持在10%以上，2013年达到2900亿元。由此可见，青岛市人均可支配收入及消费支出均不断增长，稳定的经济状况足以支撑商业地产持续向好发展。
　　因此，青岛商业地产将会继续保持较稳定的投资回报，但投资者也要谨慎规避风险。林秀华建议道：“对于商业地产来说，前期定位和后期运营管理是商业地产能否获得成功的关键要素，商业项目的每个环节都需要高资金和高智力人才的投入，二者缺一不可。开发商容易存在的一个典型问题是：对高资金投入有预期，但未足够重视高智力人才的投入，缺乏专业的商业操作团队，由此导致项目定位模糊，后期运营管理不到位，无形中使项目风险加剧。”
　　（本刊记者）