2006年前三季度，深圳新房价格平均高达9691元／平方米，同比去年前三季度高涨了31.9％；据国家发改委和国家统计局联合公布的调查显示，当年6月~8月深圳连续3个月房价涨幅名列全国第一。与房价居高不下相辅相成的，是深圳一些小区不时出现的“黑衣人”砍杀维权业主的事件，以及同样居高不下的物管收费。
　　当然，这种情况的出现有一定的必然性。当初那些基本上来自内地的建设者，在深圳还没有自己的利益，他们或深受“文革”之苦，或是希望摆脱旧体制的束缚，改革的热情自然很高。而改革的不断推进，让大部分人都得到了好处，在这种情况下，人们是发自内心支持改革的。
　　近30年之后，那批最早的建设者有的已经离开，能留下来的多数成了所谓的成功人士或政府中高级管理者，他们已人到中年，和当年的一无所有不同，他们已从现有体制和利益架构中得到了很多，心态自然转而保守起来。
　　事实上，这种现象在全国其他地方同样存在着，既得利益者以自己的组织、资源优势，或是以其话语优势，或是利用一些弱势群体利益受损之后的过激情绪，扼杀甚至挟持改革的事情屡见不鲜，但深圳的情况有所不同，深圳最初的吸引力是改革开放的氛围，以及比内地传统体制更宽松的机制和内地所无法提供的创新机会。靠改革创新起家、靠改革创新发展、靠改革创新而闻名中外的事实本身则证明，改革创新不仅仅是深圳的传统，而且还是深圳重要的政治资本。没有了这个资本，深圳将不可避免地成为一个普通的城市。
　　我国的经济改革现在已经行至这样一个阶段：目前所有能涉及的经济改革空间，已几乎全被触及。要进一步推进改革，已不是单个产业部门或职能部门的事情，而是涉及比较深层次的问题，必然会碰到现行体制或制度的天花板。
　　因此，如何保持改革的动力，已不是深圳独有的困惑，而是具有普遍性。显而易见，这个是不可能靠号召、呼吁或道德批评来实现的，没有外部压力，压力没有大到足够程度，既得利益者是无论如何不愿意打破现有利益格局的。在此情况下，就必须要建立一种相关利益者反复博弈、使各方利益关系均衡的机制，如新闻监督、民众政治参与、民间组织的壮大等等。如果深圳能对这个根本问题的解决提供富有想象力的答案，那它的改革“排头兵”地位将不可动摇。深圳的领导层看来也认识到这一点，所以先后表示：我们要始终站在时代前列，从全国大局出发谋划改革创新，在一些改革的重点、难点问题上率先突破，为全国的改革发展探索路子，积累经验。
　　事实上，中央早已赋予了深圳特区自我发展的机制，那就是特区的授权立法——香港作为自由港的特殊性就是通过授权立法逐步建构起来的，可见这是一个十分重要的制度建设的利器——但迄今为止，包括深圳在内的五大经济特区都没有充分利用好授权立法，没有重点去构建那些异质性和特殊性制度，而是用它来制定一般性地方法规和条例。
　　
　　迫在眉睫的改革
　　
　　除了上述的一些制度层面的创新，深圳目前还有一些迫在眉睫的改革领域需要突破，而这些领域的改革，在国内其他地区同样鲜有进展。
　　一个很重要的领域是产业结构。过去，“三来一补”的加工业支撑了深圳的超高速发展，而现在，对中国其他城市来说，深圳与其说是一个模式，不如说是对“经济增长高于一切发展模式”的局限性的一个预兆。深圳土地面积只有2020平方公里，是24个中心城市中唯一一个没有设县、没有腹地的大城市，土地成本以及水、电、劳动力成本都比较高。
　　因此，深圳提出要告别GDP崇拜，转而看重每万元GDP的能耗，要把那些低产值、高污染的企业迁出去。但迁到哪里去、怎么迁却是个问题。近日，深圳提出要在湖南衡阳、广东惠州、河源等地建设产业转移园区，鼓励和引导本地一些劳动密集型企业转移，但问题是深圳70%多的企业都是外向型的，必须依赖港口才能生存，迁到远离港口的地方，这些企业如何生存？况且河源还是深圳的水源地。
　　近些年，深圳一直在大力鼓励高科技产业和服务业的发展。以服务业为例，它是和人打交道的，对制度和法治环境的依赖度很高。过去几年里，证监会把新公司股票上市都安排到上海证券交易所，而不放到深圳证交所。在官方的鼓励下，外国银行和金融公司也陆续落户上海。然而，虽然这只“看得见的手”如此垂青上海，上海服务业在其2004年GDP中所占份额只有47.5％。而在之前的两年里每年下降0.5个百分点。
　　这种情况不唯上海、深圳独有，“过去几年所有大城市服务业占GDP的比重都在下降”，深圳经济研究中心主任曲建告诉记者。根据耶鲁大学陈志武教授的统计，2004年，中国GDP有15.4％来自农业，51.1％来自工业，33.5％来自服务业。而印度的服务业占GDP之比为51％，美国的服务业则更是高达79.4％。实际上，在所有人口超过100万的国家中，中国的服务业水平最低，位于最不发达的行列。深圳的服务业份额虽然在40%左右，高过全国平均水平，但未来要有突破性的发展，还是会遇到制度环境的制约。
　　另一个牵一发动全身的改革是外来人口的管理。深圳和北京、上海、广州等城市的一个最大的不同，就是后者有大量的本地人口，从农村涌入的农民工不会在数量比例上改变整个城市的人口结构。深圳则不一样，1200万人里只有200万左右有户口，有意识无意识地压低户籍人口，固然可以节省地方政府的社会福利支出，但长此以往，却给深圳的服务业发展和社会文化发展带来了重大的负面影响。
　　凤凰卫视时事评论员朱文晖博士就认为：“这些外地户籍人口长期在深圳居住，却无法根留深圳，他们往往倾向于破坏而不是维护深圳的形象。最典型的是深圳的数万出租车司机，他们每天需要向政府有关管理部门交纳大量的税费，但却无法获得深圳市民应有的身份和待遇，因此他们的心态极不平衡，深圳出租车的宰客现象在全国比较发达的城市是最恶劣的。”
　　这种隐藏于社会心理深处的无根文化，造成了弥漫于深圳的短期、浮夸、寻租现象，早期创业过程中的“孺子牛”精神大受侵蚀。同时，这种人口政策的负面影响已波及深圳第三产业发展，正如《深圳统计年鉴》指出，“户籍人口过小，严重影响住宅消费、教育消费、医疗消费、文化消费、体育消费、休闲消费客观上制约了第三产业发展。”从长远看，该政策更可能负面到影响深圳的高科技产业的创业环境、深圳作为支柱产业的文化产业的环境培育。因此，深圳在短期内必须就这个问题作重大决策。
　　
　　还要追求特权吗？
　　
　　深圳的成功和国家早年的特殊优惠政策是分不开的，虽然这些优惠并不是深圳一家独享，其他3个经济特区也有。但深圳毕竟有了试验的机会，而且在长达10年的时间里获得了中央高层的偏爱和加持。早年，深圳引进外资牵涉“资本再次剥削中国工人”的重大原则问题，出让土地使用权更是触动了一些人对“租界”的回忆，后来又有质疑特区社会主义性质的全国性争论，在当时的政治环境下，这些指责剑剑封喉，暗藏杀机，最后都由中央高层出面才化解。
　　对已经步入后特区时代的深圳，是否能摆脱对特权的路径依赖是一个至关重要的问题。一方面，深圳如果能在国家改革重心偏移的情况下，不是致力于恢复特权，而是致力于一些深层问题的解决和政治体制的革新并取得重大突破，深圳的成功才是切实可靠的；但另一方面，如果没有国家层面的制度供给、支持或默许，政治体制方面的探索很容易触礁。
　　这正是中国现实的吊诡之处：理论上，人们会质疑各种优惠政策损害了公平竞争原则：在同一个政府管辖下，为什么不能同享国民待遇？但现实层面，你不得不承认，没有政策优势，很多东西根本突破不了。你要强行突破，后果会很严重。所以李鸿忠在一次讲话中，谈到改革时希望干部发挥“敢于牺牲奉献的精神”，培养“工兵”意识，就是要“探雷挖雷”，敢于“牺牲”。这样的言论，在一个制度完备定型的国家里是不可能出现的，但在中国，它们是再现实不过的东西。
　　因此，在改革的共识已经被打破、改革的动力日益缺失的情况下，如何稳妥地推进政治制度方面的变革，解决经济基础和上层建筑日益不自洽的矛盾，更重要的是，如何赋予不同主体平等明晰的改革试验权，鼓励他们进行探索和试验，是对深圳、对改革前途的重大考验。