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稳住房价是当前各房地产市场的首要任务。就影响商品价格的三要素——成本、购买力和供求关系来分析，我国目前房价飞涨的主因不在成本，而在市场；不是房地产开发成本上涨迫使开发商涨价，而更多地是因为供求力量对比在起作用。在房价快速上涨时，开发商不可能会采用成本导向的定价方法，基本上都会采用消费者导向定价方法或者竞争导向定价方法。
从表面上看，房地产价格的快速上涨是强劲的需求带动的；那么，强劲需求的背后又有哪些方面的影响因素呢？
居民收入的增长
国人对住房的偏好是有历史传统的。古人云：安居才能乐业。在那个著名的“中国老太太攒钱买房、外国老太太借钱买房”故事的鼓励下，人们已基本上不再会直等到凑足了房钱再去买房子了。我们常听到人们对高房价的抱怨，却很少听到抱怨房子面积太大的声音。年轻人买房希望一步到位的倾向无形中也助长了住房需求的膨胀。
居民收入的增加还导致了对住房投资需求的增加。目前国内稳健的投资渠道非常少，股市又非常低迷；而土地这种不可再生资源不断减少，房地产价格不断上涨，投资房产自然进入了投资者的视线。这样，更进一步推高了房价，吸引更多的资金投入到房地产业，造成恶性循环，相当部分的住房失去了原来最基本的居住功能，投资功能占据了主导。
地方基建投资的拉动
为了发展经济，改善投资环境等，各地都加快了基础设施建设的步伐。旧城改造、道路扩建工程此起彼伏，拆迁的规模过大，导致了大规模的对于新住房的需求。要稳住房价，控制强劲的住房需求，首先得控制各地过速的拆迁规模。“增长不等于发展”——中央三令五申的这一和谐发展理念，什么时候才能被各地方政府不折不扣地执行呢？
对行情看涨的共识
无论是开发商还是投资者，对于国内房地产价格的预期都是看涨的。这有多方面的原因。首先，从政府的利益来看，房地产业是支柱产业，对GDP的增长有较大的贡献。房地产业的平稳持续发展对于地方经济的发展意义重大，一旦房市低迷，首先撑不住的就是政府。因此政府既希望房价不要上涨过快，但也不希望房价下跌。所以无论2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”均提出要“稳定住房价格”，而不是说要使过高的价格降下来；也没有官方定论认为“现在的房价太高了”，只是说“房价上涨过快”。但是要想让房价“软着陆”，采用目前的调控手段基本上是难以实现的。投资可以软着陆，房价却不可以。在这种情形下，市场的普遍心理是：房地产的价格肯定不会下跌，因为政府不同意，所以投资房地产一定划算。事实上，投资品的价格也正是决定于未来的收益预期。如某项投资的未来收益预期看涨，自然就会吸引更多的投资者跟进。
其次，土地是一种稀缺资源。随着人口的增加和城市化进程的加快，房价从长远的角度来看也是要涨的。而国际经验显示，房地产价格上涨速度要高于一般商品，因为房产有抵制通货膨胀风险的功能。这也是人们喜欢投资房产的原因之一。当然，这种长线的投资需求比较容易控制，因此并不是促使房地产价格快速上涨的原因；房价快速上涨更主要应归因于短期的投资或“投机”需求。但是短期投资和长期投资很多时候却没有很明显的分界线，很多做短期投资和长期投资的消费者往往会因市场行情的走势而产生身份上的转化。
第三，人民币升值预期。中国房地产指数研究院的研究表明，大量“热钱”仍然在不断由海外涌入中国地产市场，北京的高档住宅买家多是外国人和外企。据北京典型住宅指数办公室的消息，以2006年4月份北京市住房的购买人群为例分析，港澳台企业购买的4套住房最贵，均价高达29700元/平方米，而外国个人购买了148套住房，购房均价为13900元/平方米。这就很好地解释了在交易量减少的情况下，交易均价却持续上涨的奇怪现象。
政府不作为
土地转让和房地产增值支撑着地方政府的“钱袋子”，谁的房价高，谁的土地收入和税收增加就快，房地产业因此被看成是新的财税“快速增长点”。很多地方政府对房价容易虚涨认识不足，对房价快速上涨后带来的危害也认识不足。有的官员甚至还提出“敢于让房价是负责任的做法”，把高房价当做政绩，认为高房价意味着高人气和繁荣度，是城市高竞争力的体现，却闭口不提本地居民收入与少数大城市相比处在什么位置。这样，中央政策往往难以贯彻执行下去。去年的《国八条》出台后，很多地方政府就抱怨说，上海的楼市发烧，全国的楼市跟着吃药。事实上，中国部委的宏观调控政策如土地出让规模、经济适用房的建设规模、城市拆迁规模等，大部分都是指导性的，因为我国各地的经济发展等差异比较大，政策上不能一刀切。但正因为没有硬性指标，中央的宏观调控政策到了地方往往也就变成了“炸著条”。
由于地方政府的利益驱动及对房价的错误认识，还衍生出了其他一系列问题，如地方政府对规范房地产市场秩序、完善房地产统计和信息披露制度等工作持消极态度。这种思想麻痹是很危险的。要促使房地产业稳定、健康地发展，稳住房价，关键要做的是防范于未然。作为投资品，一旦形成涨势后，就会迅速上窜，想再稳定下来几乎是不可能的。上海的房价就是一个很好的例证，在短短的一年多时间里，很多楼盘的价格翻了一番。当价格的上涨趋势形成后，市场只能有两种选择，要么继续上涨，要么迅速下滑。在目前，投资者普遍喜欢选择房产进行投资、国内外都存在巨大游资的情况下，未雨绸缪是极其必要的。大家都知道，房价在涨上去后一旦暴跌，不单开发商受害、大批民工失业，国有商业银行更将受到极大打击。这样，受影响的将不仅仅是一个地方的经济局势，所带来的后果将是灾难性的。
住房供应结构不合理
住房供应结构的不合理首先是土地供应结构的不合理。土地转让收益是地方政府的钱袋子，从收益的角度考虑，当然是出让价格越高越好。因此在土地使用权出让上，对于经济适用房和廉租房用地，在供应上能少则少。
在住房政策上，正确的思路应是：低收入家庭购买经济适用房或借助廉租房解决，中高收入家庭则通过市场解决住房。但由于中国没有形成一个庞大的中产阶层，老百姓的收入还不是一种“橄榄型”结构，而是“正三角型”结构，即低收入人群多、中高收入特别是高收入人群少，两相对比，房地产市场供求的结构性矛盾就显现出来了。当然这并不意味着高价位的商品房就过剩了，因为还有一个购买力的问题。高收入的人群少，但是购买力强，需求量同样会很大；只是把大量中低收入家庭都赶到市场上去购买普通商品住房，迫使他们面对实际上没办法承受的高房价，将面临市场矛盾和社会矛盾激化的危险。
（编辑 / 张锐）
从表面上看，房地产价格的快速上涨是强劲的需求带动的；那么，强劲需求的背后又有哪些方面的影响因素呢？
居民收入的增长
国人对住房的偏好是有历史传统的。古人云：安居才能乐业。在那个著名的“中国老太太攒钱买房、外国老太太借钱买房”故事的鼓励下，人们已基本上不再会直等到凑足了房钱再去买房子了。我们常听到人们对高房价的抱怨，却很少听到抱怨房子面积太大的声音。年轻人买房希望一步到位的倾向无形中也助长了住房需求的膨胀。
居民收入的增加还导致了对住房投资需求的增加。目前国内稳健的投资渠道非常少，股市又非常低迷；而土地这种不可再生资源不断减少，房地产价格不断上涨，投资房产自然进入了投资者的视线。这样，更进一步推高了房价，吸引更多的资金投入到房地产业，造成恶性循环，相当部分的住房失去了原来最基本的居住功能，投资功能占据了主导。
地方基建投资的拉动
为了发展经济，改善投资环境等，各地都加快了基础设施建设的步伐。旧城改造、道路扩建工程此起彼伏，拆迁的规模过大，导致了大规模的对于新住房的需求。要稳住房价，控制强劲的住房需求，首先得控制各地过速的拆迁规模。“增长不等于发展”——中央三令五申的这一和谐发展理念，什么时候才能被各地方政府不折不扣地执行呢？
对行情看涨的共识
无论是开发商还是投资者，对于国内房地产价格的预期都是看涨的。这有多方面的原因。首先，从政府的利益来看，房地产业是支柱产业，对GDP的增长有较大的贡献。房地产业的平稳持续发展对于地方经济的发展意义重大，一旦房市低迷，首先撑不住的就是政府。因此政府既希望房价不要上涨过快，但也不希望房价下跌。所以无论2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”均提出要“稳定住房价格”，而不是说要使过高的价格降下来；也没有官方定论认为“现在的房价太高了”，只是说“房价上涨过快”。但是要想让房价“软着陆”，采用目前的调控手段基本上是难以实现的。投资可以软着陆，房价却不可以。在这种情形下，市场的普遍心理是：房地产的价格肯定不会下跌，因为政府不同意，所以投资房地产一定划算。事实上，投资品的价格也正是决定于未来的收益预期。如某项投资的未来收益预期看涨，自然就会吸引更多的投资者跟进。
其次，土地是一种稀缺资源。随着人口的增加和城市化进程的加快，房价从长远的角度来看也是要涨的。而国际经验显示，房地产价格上涨速度要高于一般商品，因为房产有抵制通货膨胀风险的功能。这也是人们喜欢投资房产的原因之一。当然，这种长线的投资需求比较容易控制，因此并不是促使房地产价格快速上涨的原因；房价快速上涨更主要应归因于短期的投资或“投机”需求。但是短期投资和长期投资很多时候却没有很明显的分界线，很多做短期投资和长期投资的消费者往往会因市场行情的走势而产生身份上的转化。
第三，人民币升值预期。中国房地产指数研究院的研究表明，大量“热钱”仍然在不断由海外涌入中国地产市场，北京的高档住宅买家多是外国人和外企。据北京典型住宅指数办公室的消息，以2006年4月份北京市住房的购买人群为例分析，港澳台企业购买的4套住房最贵，均价高达29700元/平方米，而外国个人购买了148套住房，购房均价为13900元/平方米。这就很好地解释了在交易量减少的情况下，交易均价却持续上涨的奇怪现象。
政府不作为
土地转让和房地产增值支撑着地方政府的“钱袋子”，谁的房价高，谁的土地收入和税收增加就快，房地产业因此被看成是新的财税“快速增长点”。很多地方政府对房价容易虚涨认识不足，对房价快速上涨后带来的危害也认识不足。有的官员甚至还提出“敢于让房价是负责任的做法”，把高房价当做政绩，认为高房价意味着高人气和繁荣度，是城市高竞争力的体现，却闭口不提本地居民收入与少数大城市相比处在什么位置。这样，中央政策往往难以贯彻执行下去。去年的《国八条》出台后，很多地方政府就抱怨说，上海的楼市发烧，全国的楼市跟着吃药。事实上，中国部委的宏观调控政策如土地出让规模、经济适用房的建设规模、城市拆迁规模等，大部分都是指导性的，因为我国各地的经济发展等差异比较大，政策上不能一刀切。但正因为没有硬性指标，中央的宏观调控政策到了地方往往也就变成了“炸著条”。
由于地方政府的利益驱动及对房价的错误认识，还衍生出了其他一系列问题，如地方政府对规范房地产市场秩序、完善房地产统计和信息披露制度等工作持消极态度。这种思想麻痹是很危险的。要促使房地产业稳定、健康地发展，稳住房价，关键要做的是防范于未然。作为投资品，一旦形成涨势后，就会迅速上窜，想再稳定下来几乎是不可能的。上海的房价就是一个很好的例证，在短短的一年多时间里，很多楼盘的价格翻了一番。当价格的上涨趋势形成后，市场只能有两种选择，要么继续上涨，要么迅速下滑。在目前，投资者普遍喜欢选择房产进行投资、国内外都存在巨大游资的情况下，未雨绸缪是极其必要的。大家都知道，房价在涨上去后一旦暴跌，不单开发商受害、大批民工失业，国有商业银行更将受到极大打击。这样，受影响的将不仅仅是一个地方的经济局势，所带来的后果将是灾难性的。
住房供应结构不合理
住房供应结构的不合理首先是土地供应结构的不合理。土地转让收益是地方政府的钱袋子，从收益的角度考虑，当然是出让价格越高越好。因此在土地使用权出让上，对于经济适用房和廉租房用地，在供应上能少则少。
在住房政策上，正确的思路应是：低收入家庭购买经济适用房或借助廉租房解决，中高收入家庭则通过市场解决住房。但由于中国没有形成一个庞大的中产阶层，老百姓的收入还不是一种“橄榄型”结构，而是“正三角型”结构，即低收入人群多、中高收入特别是高收入人群少，两相对比，房地产市场供求的结构性矛盾就显现出来了。当然这并不意味着高价位的商品房就过剩了，因为还有一个购买力的问题。高收入的人群少，但是购买力强，需求量同样会很大；只是把大量中低收入家庭都赶到市场上去购买普通商品住房，迫使他们面对实际上没办法承受的高房价，将面临市场矛盾和社会矛盾激化的危险。
（编辑 / 张锐）