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摘要：随着城市化进程的加大和住房制度改革的进一步深入,房地产市场快速发展,并为房产测绘业带来了很好的发展机遇和新的挑战,对房产测绘提出了新的要求。本文就对房产测绘中存在的问题进行分析，因而提出一些必要的解决措施。
关键词：房产测绘；问题；措施
中图分类号： P2文献标识码： A
一、房产测绘概念及主要作用
房产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测量。它是利用测绘技术和手段，通过测绘和调查得到房屋及其用地的权属、位置、质量、数量以及利用现状等有关信息，为房地产管理尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料，同时也为房地产开发、交易、征税以及市政工程、公共事业、城镇规划建设等提供基础数据和资料。房产测绘工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成
果资料的检查与验收等七个方面的工作。其中，房产平面控制测量是房产测绘的第一步，属于房产基础测量；房产调查和房产要素测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量，是进行房屋产权登记和产籍管理的依据；房产图绘制主要是指房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）、房产分户图（简称分户图）三种图的绘制；房产面积的测算包括测算出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋用地面积等；房产变更测量是由于房产状况的不断变化而进行的一项经常性房产测量工作；成果资料的检查与验收工作作为房产测量的最后环节，是保证房地产成果资料质量的最后一道关口。房产测绘成果为产权的登记、转移和纠纷提供依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。
房产测绘首先可以为房产的交易等提供有效的依据。房地产管理部门通过房产测绘对房产进行管理，经过房产管理部门审核确认的测绘数据在某些程度上为相关法律提供了基础的资料。其次，房产测绘也为商品房的交易提供了基础数据的支持。现在商品房交易频繁，通过房产测绘得出的数据为支持房产的交易提供了必要的条件。然后，房产测绘也为社会提供了一些公共服务的功能。房产测绘的数据对于加强城市的改造、改善城市的规划布局都有着重要的作用。
二、房产测绘中存在的问题
(一)房产测绘市场发展不完善, 行业监管不到位
尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场,实行政企分开、纳入竞争和监督机制,但由于房产测绘市场发育不完善,存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为,扰乱了市场秩序。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够,缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位,不利于保护产权人的合法权益。
(二)存在地区差异，做法不统一
房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，然而对于这些工作，在不同地区不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差别。比如顶盖不完全遮盖的未封闭阳台，在现场实测上，有的以顶盖水平投影线作为阳台界线，有的以阳台维护结构外围水平投影作为其测量定位基准。在阳台面积计算上，有的地方细则规定：若顶盖投影面积小于阳台维护结构外围水平投影面积的二分之一的，阳台不计算建筑面积，而顶盖投影面积等于或大于阳台维护结构外围水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积的一半计算建筑
面积，也有的按维护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。有的地方细则却不管顶盖的大小，都统一按其顶盖投影面积的一半计算建筑面积。不同的做法必然会得到不同的面积结果，这就造成了房产测绘结果的地区差异。另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。
(三)房屋测量中的存在测量问题
一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但也有很多时候情况不是这样。这时，就不能把棱镜看做一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
三、提高房产测绘质量的措施
(一)结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准
房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75m以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在1.75m-2.05m的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于2.05m的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。
(二)加快房产测绘市场化步伐，规范并形成竞争有序的房产测绘市场
首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。
其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。
(三)加强对房地产测绘过程的控制
过去由于房地产测绘过程的不公开不透明，造成了在房产测绘中暗箱操作的可能性。当前随着测绘过程的越来越公开透明化，房产测绘已经不能像过去那样进行暗箱操作。但是现在房产测绘已经市场化，在市场化的背景下，价格竞争已经成为当前影响测绘数据准确性的一个重要因素。房产测绘成果仅仅是进行一个大概的审核即可通过，对房产实际的测量数据并不进行复核，这样就容易出现漏洞。应当加强对房产测绘过程的控制，加强对房产测绘过程的监督，并且对房产测绘数据进行不定的抽样检查，这样才能有效地保证测绘数据的准确性。
(四)加强业务培训，提高房产测绘上岗人员的专业素质
一名合格的房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识，还要具备高度的责任心，严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。对于西部测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度，做好房产测量各项业务培训工作，提高上岗人员专业素质；加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用，提高房产测绘的科技含量。建议做好两个“建立”，即建立房产测绘人员上岗考核制度及定期培训制度，尽快实施“注册测量师”制度；建立测绘人才专家库，利用行业专家力量，探索房产测量中的“高精尖技术”，為测绘企业和测绘行业技术革新、推广提供必要的人才和技术保障。
结语
当前随着我国房地产行业的飞速发展，测绘行业也将成为一个重要的社会角色。国家扩大内需也为房地产行业的发展提供了空间。要加强对房产测绘工作的建设，保证房产测绘工作的有序进行。
参考文献
[1]马福元.浅谈城市测绘中存在的问题及解决对策[J].科技风,2013,23:146.
[2]李巨栋.房产测绘中存在的问题及对策[J].广西城镇建设,2009,05:93-96.
[3]蒋兴发.浅谈如何做好房产测绘[J].沿海企业与科技,2010,03:86-87+85.
关键词：房产测绘；问题；措施
中图分类号： P2文献标识码： A
一、房产测绘概念及主要作用
房产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测量。它是利用测绘技术和手段，通过测绘和调查得到房屋及其用地的权属、位置、质量、数量以及利用现状等有关信息，为房地产管理尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料，同时也为房地产开发、交易、征税以及市政工程、公共事业、城镇规划建设等提供基础数据和资料。房产测绘工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成
果资料的检查与验收等七个方面的工作。其中，房产平面控制测量是房产测绘的第一步，属于房产基础测量；房产调查和房产要素测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量，是进行房屋产权登记和产籍管理的依据；房产图绘制主要是指房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）、房产分户图（简称分户图）三种图的绘制；房产面积的测算包括测算出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋用地面积等；房产变更测量是由于房产状况的不断变化而进行的一项经常性房产测量工作；成果资料的检查与验收工作作为房产测量的最后环节，是保证房地产成果资料质量的最后一道关口。房产测绘成果为产权的登记、转移和纠纷提供依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。
房产测绘首先可以为房产的交易等提供有效的依据。房地产管理部门通过房产测绘对房产进行管理，经过房产管理部门审核确认的测绘数据在某些程度上为相关法律提供了基础的资料。其次，房产测绘也为商品房的交易提供了基础数据的支持。现在商品房交易频繁，通过房产测绘得出的数据为支持房产的交易提供了必要的条件。然后，房产测绘也为社会提供了一些公共服务的功能。房产测绘的数据对于加强城市的改造、改善城市的规划布局都有着重要的作用。
二、房产测绘中存在的问题
(一)房产测绘市场发展不完善, 行业监管不到位
尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场,实行政企分开、纳入竞争和监督机制,但由于房产测绘市场发育不完善,存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为,扰乱了市场秩序。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够,缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位,不利于保护产权人的合法权益。
(二)存在地区差异，做法不统一
房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，然而对于这些工作，在不同地区不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差别。比如顶盖不完全遮盖的未封闭阳台，在现场实测上，有的以顶盖水平投影线作为阳台界线，有的以阳台维护结构外围水平投影作为其测量定位基准。在阳台面积计算上，有的地方细则规定：若顶盖投影面积小于阳台维护结构外围水平投影面积的二分之一的，阳台不计算建筑面积，而顶盖投影面积等于或大于阳台维护结构外围水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积的一半计算建筑
面积，也有的按维护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。有的地方细则却不管顶盖的大小，都统一按其顶盖投影面积的一半计算建筑面积。不同的做法必然会得到不同的面积结果，这就造成了房产测绘结果的地区差异。另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。
(三)房屋测量中的存在测量问题
一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但也有很多时候情况不是这样。这时，就不能把棱镜看做一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
三、提高房产测绘质量的措施
(一)结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准
房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75m以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在1.75m-2.05m的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于2.05m的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。
(二)加快房产测绘市场化步伐，规范并形成竞争有序的房产测绘市场
首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。
其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。
(三)加强对房地产测绘过程的控制
过去由于房地产测绘过程的不公开不透明，造成了在房产测绘中暗箱操作的可能性。当前随着测绘过程的越来越公开透明化，房产测绘已经不能像过去那样进行暗箱操作。但是现在房产测绘已经市场化，在市场化的背景下，价格竞争已经成为当前影响测绘数据准确性的一个重要因素。房产测绘成果仅仅是进行一个大概的审核即可通过，对房产实际的测量数据并不进行复核，这样就容易出现漏洞。应当加强对房产测绘过程的控制，加强对房产测绘过程的监督，并且对房产测绘数据进行不定的抽样检查，这样才能有效地保证测绘数据的准确性。
(四)加强业务培训，提高房产测绘上岗人员的专业素质
一名合格的房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识，还要具备高度的责任心，严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。对于西部测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度，做好房产测量各项业务培训工作，提高上岗人员专业素质；加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用，提高房产测绘的科技含量。建议做好两个“建立”，即建立房产测绘人员上岗考核制度及定期培训制度，尽快实施“注册测量师”制度；建立测绘人才专家库，利用行业专家力量，探索房产测量中的“高精尖技术”，為测绘企业和测绘行业技术革新、推广提供必要的人才和技术保障。
结语
当前随着我国房地产行业的飞速发展，测绘行业也将成为一个重要的社会角色。国家扩大内需也为房地产行业的发展提供了空间。要加强对房产测绘工作的建设，保证房产测绘工作的有序进行。
参考文献
[1]马福元.浅谈城市测绘中存在的问题及解决对策[J].科技风,2013,23:146.
[2]李巨栋.房产测绘中存在的问题及对策[J].广西城镇建设,2009,05:93-96.
[3]蒋兴发.浅谈如何做好房产测绘[J].沿海企业与科技,2010,03:86-87+85.