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【摘要】中国房地产行业迈上高质高效发展的道路是大势所趋。在这样的背景下,前期报建作为项目管理的重要内容,也面临着更高标准的要求。本文从房地产项目前期报建的现状入手,分析了具体工作内容以及现存的问题,并结合实际对未来的优化提升空间做出了若干点展望。
【关键词】房地产;前期报建;展望
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
22.015
随着社会经济的快速发展,2014-2018年,我国房地产行业迎来转型分化期,即从高速增长逐渐向提质增效转型[1]。与中国经济同步高质量发展,是未来房地产行业的必然趋势。在这样的大背景下,国家对于房地产开发项目的管理会愈发规范,这对项目前期报建工作提出了更高的要求。
1、房地产项目前期报建的内容
普遍意义上的项目前期报建是指建设单位从征地、立项到规划、设计,直至取得施工许可证的过程[2],另外也有研究人员将该过程划分为前期报建和建设报建[3],当中涉及众多政府部门,多环节多程序穿插并进,流程繁杂,耗时较长。
1.1 立项环节
立项环节主要是对项目进行可行性综合论证,涵盖规划方案、征地移民、环境保护、资源利用、投资招商等方面内容,并报送相关政府主管单位审批。以笔者跟进的项目所在地无锡为例,立项环节需办理的材料包括环评批复、能评批复、稳评备案、项目申请报告、立项批复等,涉及环保局、发改委等政府部门。
1.2 用地许可环节
用地许可环节主要目的是获取《建設用地规划许可证》,该证是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地之前,经城乡规划行政主管部门确认建设项目区位及范围合规的法定凭证,是建设单位用地的法律通行证。《建设用地规划许可证》办理主管部门为规划局,所需材料为立项批复、地规证申请表、环评批复、土地出让合同和方案图等。
1.3 方案设计环节
方案设计环节的报建工作重心在于规划,方案设计完成后,总平图会放置在规划局和项目现场进行公示,同时还需要征询交警、卫生、环保、消防等政府职能部门的意见。待各部门审批回复后,设计单位根据意见修改方案文本并报送规划局,取得方案批复。
1.4 总体设计环节
也称扩初设计环节,该环节的目标是办理《建设工程规划许可证》。与方案设计环节类似,将符合编制深度的设计文本及图纸再次报送各政府职能部门审批,获得总体设计文件批复后深化设计方案,出施工图。由专业施工图审图公司审查通过后取得审图合格证,之后便可向规划部门申办《建设工程规划许可证》,这是项目前期报建最重要的节点。
此外,在设计方案和总体方案报审时,各职能部门会要求建设单位提供专项方案作为设计深化论证的依据,例如日照分析报告、环境影响评价、节水评估、交通影响评价、节能评估、水土保持报告等,这些专项方案一般是建设单位委托第三方单位编制。
1.5 施工许可环节
取得《建设工程规划许可证》意味着项目得到了当地规划部门的许可,具备了办理施工证和施工招投标的条件。建设单位完成施工招标合同备案之后,还需缴纳城市基础配套费用、落实安全质量监督申报手续并且确保资金到位,方可申请《建筑工程施工许可证》。至此,前期报建工作取得标志性成果,项目从法律层面具备了正式施工的资格。
2、房地产项目前期报建现存问题
和发达国家相比,我国房地产市场目前的总体表现仍然比较“乱”。项目前期报建工作虽然有明文规定的审批流程,但是由于行业遍地开花,转型如火如荼,很多问题也随之暴露。
2.1 企业重视度不够
房地产项目前期报建工作是项目管理的重要内容,需要与众多的政府职能部门打交道,审批过程繁琐、严格。但很多建设单位对此不重视,认为这只是个整理材料跑腿的差事,从而造成前期报建人员素质普遍不高,报建工作频繁碰壁,耽误项目的开发进程。其实整理材料和跑政府部门只是报建的基础工作,像一些地产巨头都设有报建团队,成员各司其职,统筹考虑成本、设计、工程、销售等,为公司赢得更多的利润空间。
2.2 政策缺乏合理性
造成房地产项目前期报建工作难以高效开展的另一个重要原因便是政策不合理。相关部门在制定政策时,未能统筹兼顾,广泛调研,忽略了前期报建多环节交错并进的很多细节问题,进而导致政府部门职能模糊,报建流程繁琐,审批所需的材料冗杂,时常让建设单位感到迷茫,严重阻碍了项目进展。
2.3 政府监管不到位
在房地产项目开发过程中,政府起到主导作用。很多项目前期报建工作不能平稳高效推进,很大程度上归结于政府监管不到位。我国地方政府重视项目的引进,鼓励优秀房地产企业落户本地,例如华侨城受邀入驻无锡,政府仅仅是引进了项目,但是对于具体的开发过程并未给予足够的重视和支持,各职能部门仅从自身出发,对建设企业提出报审要求,而没有提供切实可行的帮助。因此,很多企业因为不熟悉当地政策和规则,前期报建时困难重重,返工频繁,效率低下。
3、展望
中国房地产行业必然朝着高质量迈进,机遇与挑战并存。行业的良性发展必然离不开前期报建工作的不断优化和改进,这值得政府以及所有建设企业引起重视。针对房地产项目前期报建未来的优化提升空间,本文做出以下几点展望:
3.1报建审批制度的完善
房地产项目前期报建工作不能顺利推进,根源在于报建制度不合理、不科学。相关政府部门应当更多地从建设企业的角度出发,深入调研各类公司和项目,通盘考虑项目开发的各个环节,制定出科学合理的政策,在保证审批内容充分的前提下删繁就简,冗杂的报建流程不仅对建设单位造成困扰,也加重了政府部门自身的工作量。目前一些城市已经率先展开改革,比较典型的就是并联审批改革,例如以南京、厦门为首的“864”并联审批时限改革和以杭州、宁波为首的“政府代办”并联审批改革[4]。
3.2报建信息化程度的提高
信息化是几乎所有行业发展都绕不开的问题。和发达国家相比,我国最显著的就是信息化程度不高。很多地方的报建审批系统仍比较原始,智能化程度较低,且后期维护不力,这在很大程度上降低了前期报建的效率。相关政府部门和建设企业都应当重视新技术、新方法的引进和开发,紧跟时代潮流,充分利用大数据技术、云平台、互联网+,推动行业内行政审批数字化,使得前期报建越来越便捷。
3.3报建人员综合素质的提升
房地产项目前期报建是一项综合性很强的工作,在房地产开发企业中具有重要地位。一名合格的前期报建人员应当综合素质出众,一方面,不仅要熟悉分内的业务知识,还要对设计、施工、成本等领域均有所涉猎;另一方面,由于前期报建工作需要频繁和政府部门打交道,出色的沟通能力页必不可少,对内对外都需要维持良好的人际关系;同时,还需要时刻了解政策走向,尤其是新进驻某城市的项目,更需要对当地的政策法规做到了熟于心,这样才能从宏观层面把控时间节点,为企业带来更好的效益。此外,房地产企业要注重开发报建团队的建立和运作,从人才的选拔上优先择取专业人士,并且要经常组织报建人员进行培训学习,不断拓展业务能力。
参考文献:
[1]高雅等.高质量发展背景下房地产业生态转型研究[J].基于河南省第四次经济普查数据,2021(1): 10-17.
[2]孙红艳.浅谈工程项目前期报建管理[J].中国工程咨询,2015(3): 44-45.
[3]黄芙佳.报建在房地产项目运作中的重要性研究[J].现代物业,2017,391(06):12-13.
[4]李冰洁.我国建筑工程项目报建流程中并联审批优化研究[D].华北水利水电大学,2020.
作者简介:
石天(1994.06-),男,汉,江苏泰州人,硕士,助理工程师,房地产开发报建及工程管理。
【关键词】房地产;前期报建;展望
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
22.015
随着社会经济的快速发展,2014-2018年,我国房地产行业迎来转型分化期,即从高速增长逐渐向提质增效转型[1]。与中国经济同步高质量发展,是未来房地产行业的必然趋势。在这样的大背景下,国家对于房地产开发项目的管理会愈发规范,这对项目前期报建工作提出了更高的要求。
1、房地产项目前期报建的内容
普遍意义上的项目前期报建是指建设单位从征地、立项到规划、设计,直至取得施工许可证的过程[2],另外也有研究人员将该过程划分为前期报建和建设报建[3],当中涉及众多政府部门,多环节多程序穿插并进,流程繁杂,耗时较长。
1.1 立项环节
立项环节主要是对项目进行可行性综合论证,涵盖规划方案、征地移民、环境保护、资源利用、投资招商等方面内容,并报送相关政府主管单位审批。以笔者跟进的项目所在地无锡为例,立项环节需办理的材料包括环评批复、能评批复、稳评备案、项目申请报告、立项批复等,涉及环保局、发改委等政府部门。
1.2 用地许可环节
用地许可环节主要目的是获取《建設用地规划许可证》,该证是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地之前,经城乡规划行政主管部门确认建设项目区位及范围合规的法定凭证,是建设单位用地的法律通行证。《建设用地规划许可证》办理主管部门为规划局,所需材料为立项批复、地规证申请表、环评批复、土地出让合同和方案图等。
1.3 方案设计环节
方案设计环节的报建工作重心在于规划,方案设计完成后,总平图会放置在规划局和项目现场进行公示,同时还需要征询交警、卫生、环保、消防等政府职能部门的意见。待各部门审批回复后,设计单位根据意见修改方案文本并报送规划局,取得方案批复。
1.4 总体设计环节
也称扩初设计环节,该环节的目标是办理《建设工程规划许可证》。与方案设计环节类似,将符合编制深度的设计文本及图纸再次报送各政府职能部门审批,获得总体设计文件批复后深化设计方案,出施工图。由专业施工图审图公司审查通过后取得审图合格证,之后便可向规划部门申办《建设工程规划许可证》,这是项目前期报建最重要的节点。
此外,在设计方案和总体方案报审时,各职能部门会要求建设单位提供专项方案作为设计深化论证的依据,例如日照分析报告、环境影响评价、节水评估、交通影响评价、节能评估、水土保持报告等,这些专项方案一般是建设单位委托第三方单位编制。
1.5 施工许可环节
取得《建设工程规划许可证》意味着项目得到了当地规划部门的许可,具备了办理施工证和施工招投标的条件。建设单位完成施工招标合同备案之后,还需缴纳城市基础配套费用、落实安全质量监督申报手续并且确保资金到位,方可申请《建筑工程施工许可证》。至此,前期报建工作取得标志性成果,项目从法律层面具备了正式施工的资格。
2、房地产项目前期报建现存问题
和发达国家相比,我国房地产市场目前的总体表现仍然比较“乱”。项目前期报建工作虽然有明文规定的审批流程,但是由于行业遍地开花,转型如火如荼,很多问题也随之暴露。
2.1 企业重视度不够
房地产项目前期报建工作是项目管理的重要内容,需要与众多的政府职能部门打交道,审批过程繁琐、严格。但很多建设单位对此不重视,认为这只是个整理材料跑腿的差事,从而造成前期报建人员素质普遍不高,报建工作频繁碰壁,耽误项目的开发进程。其实整理材料和跑政府部门只是报建的基础工作,像一些地产巨头都设有报建团队,成员各司其职,统筹考虑成本、设计、工程、销售等,为公司赢得更多的利润空间。
2.2 政策缺乏合理性
造成房地产项目前期报建工作难以高效开展的另一个重要原因便是政策不合理。相关部门在制定政策时,未能统筹兼顾,广泛调研,忽略了前期报建多环节交错并进的很多细节问题,进而导致政府部门职能模糊,报建流程繁琐,审批所需的材料冗杂,时常让建设单位感到迷茫,严重阻碍了项目进展。
2.3 政府监管不到位
在房地产项目开发过程中,政府起到主导作用。很多项目前期报建工作不能平稳高效推进,很大程度上归结于政府监管不到位。我国地方政府重视项目的引进,鼓励优秀房地产企业落户本地,例如华侨城受邀入驻无锡,政府仅仅是引进了项目,但是对于具体的开发过程并未给予足够的重视和支持,各职能部门仅从自身出发,对建设企业提出报审要求,而没有提供切实可行的帮助。因此,很多企业因为不熟悉当地政策和规则,前期报建时困难重重,返工频繁,效率低下。
3、展望
中国房地产行业必然朝着高质量迈进,机遇与挑战并存。行业的良性发展必然离不开前期报建工作的不断优化和改进,这值得政府以及所有建设企业引起重视。针对房地产项目前期报建未来的优化提升空间,本文做出以下几点展望:
3.1报建审批制度的完善
房地产项目前期报建工作不能顺利推进,根源在于报建制度不合理、不科学。相关政府部门应当更多地从建设企业的角度出发,深入调研各类公司和项目,通盘考虑项目开发的各个环节,制定出科学合理的政策,在保证审批内容充分的前提下删繁就简,冗杂的报建流程不仅对建设单位造成困扰,也加重了政府部门自身的工作量。目前一些城市已经率先展开改革,比较典型的就是并联审批改革,例如以南京、厦门为首的“864”并联审批时限改革和以杭州、宁波为首的“政府代办”并联审批改革[4]。
3.2报建信息化程度的提高
信息化是几乎所有行业发展都绕不开的问题。和发达国家相比,我国最显著的就是信息化程度不高。很多地方的报建审批系统仍比较原始,智能化程度较低,且后期维护不力,这在很大程度上降低了前期报建的效率。相关政府部门和建设企业都应当重视新技术、新方法的引进和开发,紧跟时代潮流,充分利用大数据技术、云平台、互联网+,推动行业内行政审批数字化,使得前期报建越来越便捷。
3.3报建人员综合素质的提升
房地产项目前期报建是一项综合性很强的工作,在房地产开发企业中具有重要地位。一名合格的前期报建人员应当综合素质出众,一方面,不仅要熟悉分内的业务知识,还要对设计、施工、成本等领域均有所涉猎;另一方面,由于前期报建工作需要频繁和政府部门打交道,出色的沟通能力页必不可少,对内对外都需要维持良好的人际关系;同时,还需要时刻了解政策走向,尤其是新进驻某城市的项目,更需要对当地的政策法规做到了熟于心,这样才能从宏观层面把控时间节点,为企业带来更好的效益。此外,房地产企业要注重开发报建团队的建立和运作,从人才的选拔上优先择取专业人士,并且要经常组织报建人员进行培训学习,不断拓展业务能力。
参考文献:
[1]高雅等.高质量发展背景下房地产业生态转型研究[J].基于河南省第四次经济普查数据,2021(1): 10-17.
[2]孙红艳.浅谈工程项目前期报建管理[J].中国工程咨询,2015(3): 44-45.
[3]黄芙佳.报建在房地产项目运作中的重要性研究[J].现代物业,2017,391(06):12-13.
[4]李冰洁.我国建筑工程项目报建流程中并联审批优化研究[D].华北水利水电大学,2020.
作者简介:
石天(1994.06-),男,汉,江苏泰州人,硕士,助理工程师,房地产开发报建及工程管理。