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房屋所有权和土地使用权能够发生分离转让。其理论基础在于，房屋和土地互为独立物且不构成主从物关系；权利吸附说、主从关系说、效率价值说均不能支持房地一体原则的全面执行，而自由价值和效率价值的双重实现要求允许房地产权分离转让。通过引入法定租赁权和优先承买权，房地产权分离转让规则切实可行，为解决农村小产权房合法化问题提供新思路。