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[摘 要] 住房货币化改革虽然给城市住房分配带来了市场机制,繁荣了房地产市场,获得了成功,却不可避免地造成了房地产市场的失败,造成了高房价和买房难的问题。为既坚持住房货币化改革的正确方向,又纠正房地产市场失败,应该针对房地产市场失败的原因,建立一个满足穷人要求给穷人带来利益的经济适用房和廉租房市场,这是二次房改的基本任务。两个市场的思路与我国渐进式改革方式在逻辑上是完全一致的,房改之初实行一步到位的市场化改革没有这样做,现在该是回到这一轨道上来的时候了。
[关键词] 市场失败;二次房改;房地产市场
中图分类号 :F293.3文献标识码 :A文章编号 : 1008-4096(2010)05-0053-03
一、房地产市场的成功与失败
1.房地产市场的成功
1998年我国全面实行住房货币化改革,彻底改变了人们依赖福利分房的陈腐意识,激发了个人买房的积极性,活跃了房地产市场,推动了房地产业的发展。2009年,全国房地产开发投资达36 232亿元,其中商品住宅投资25 619亿元,分别相当于1997年的11.4倍和16.6倍,商品住宅投资占房地产开发投资的70.7%,比1997年的48.4%提高22.3个百分点;住宅新开工面积92 463万平方米,商品住宅销售面积85 294万平方米,分别相当于1997年的6.6倍和10.8倍。由此,房地产业不仅成为成推动中国经济快速增长的支柱产业,而且极大地改善了城市的居住条件,城市面貌也为之焕然一新。2009年,全国城镇人均住房面积接近30平方米,比1998年的18.6平方米增加10多平方米。同时,居民自有住房的数量和质量大幅度提高,住房自有率达到80%以上,住房占居民家庭全部财产的平均比重超过50%,是居民家庭财产增长最快的部分。由此可以说,住房货币化改革是一个方向正确的改革,已经取得了不容抹杀的成功。
住房货币化改革获得成功的主要原因,是实现了住房分配由计划分配到市场分配的转变,繁荣了房地产市场,提高了房地产市场的效率。换言之,住房货币化是对福利分房制度的彻底否定,与职务、年龄、工龄和家庭人口等因素决定分房先后、分房大小、分房好坏相比,凭钱买房,钱多先买房、买大房买好房,钱少后买房、买小房买差房,这符合市场公平买卖的原则,是一个历史性的进步。正是这种历史性的进步,才确保了住房货币化改革的成功。
2.房地产市场的失败
然而,任何事物都是一分为二的。住房货币化改革虽然给城市住房分配带来了市场机制,繁荣了房地产市场,获得了成功,但却不可避免地造成了房地产市场的失败,造成了高房价和买房难的问题,其中,低收入阶层买房难的问题尤为突出。按国家统计局的统计,1997—2007年,全国商品住宅的平均销售价格由1 790元/平方米涨到3 645元/平方米,上涨103.6%,正好翻了一番。2009年,全国商品房平均销售价格为4 695元/平方米,又比2007年提高28.8%。在全国房价快速上涨的过程中,北京、上海、广州、深圳和海口等70个大中城市的房价上涨更为迅速,市区每平方米的商品住宅售价大都超过了1万元乃至2万元以上,其中海口今年年初出现楼市海啸,最高房价甚至涨到了每平方米6万元以上乃至8万元以上。结果,全国房价收入比已超过15倍,其中上海、北京、广州等中心城市甚至超过50倍以上,房市泡沫非常严重[1]。
从实际情况看,在有钱买房这一天经地义的市场原则下,10多年来城市居民住房条件改善的就主要是中高收入阶层,至于低收入阶层,其住房条件还依然是房改前的老样子。换言之,10多年来真正享受到住房货币化改革好处的是中等以上收入阶层特别是高收入阶层,而低收入阶层则没有享受到住房货币化改革的好处。正因为如此,以买房难为首的民生问题在今年3月的两会期间备受关注,二次房改再次成为人们广泛议论的热门话题。
3.房产分配不公令人忧虑
商品市场的商品价格虽然高低悬殊,富人和穷人的购买能力、消费水平也有天壤之别,但低收入阶层多年来对喝不起茅台、五粮液,吃住不起五星级宾馆等现象,并没有产生什么抱怨和不满。与改革开放前相比,一些低收入阶层每天能够喝上三五元钱1斤的散白酒,偶尔到自家附近的小饭店吃一顿,还是心满意足的,这意味着低收入阶层对温饱水平的要求不是很高。然而,住房就不同了,它不仅是家庭最重要的资产,而且是不可缺少的基本生活资料。一些低收入阶层的住房条件在福利分房期间就很差,住房商品化10多年来一直也没有得到改善。因此,在低收入阶层已经吃饱肚子穿暖衣服的情况下,最亟欲改善的就是住房条件。低收入阶层不仅有城市贫民,还包括一些被称之为“蚁族”的年轻人,他们大都家住外地,在城市结婚安家的首要问题是买不起房子。于是,“买房难”就和“看病难”、“上学难”一起,成了低收入阶层最关心的问题,也是我国经济社会所面临的主要问题之一。
根据资本主义国家的经验,财产分配不公大大超过收入分配不公,这乃是资本主义区别于社会主义的基本标志之一。以日本为例,1995年和2005年,家庭土地资产分配的基尼系数分别为0.6177和0.5914,都大大高于家庭收入分配基尼系数的0.2955和0.2819;1980年和2000年,家庭金融资产分配的基尼系数分别为0.5203和0.4839,也都大大高于家庭收入分配基尼系数的0.2728和0.3128[2]。可见,日本作为一个资本主义国家,虽然在社会收入分配方面实现了相对的公平,但在资产的社会分配方面却依然是很不公平的。社会资产分配不公之所以会大大超过社会收入分配不公,乃因为家庭收入是一个流量,而家庭资产则是一个存量。家庭收入的相当一部分是用于消费支出的,而且,越是低收入的家庭消费支出的比重即恩格尔系数就越高。相比之下,家庭资产是家庭收入的长期积累,越是高收入的家庭其资产积累的比重就越高。不仅如此,与家庭收入相比,家庭资产特别是房地产还有长期升值的趋势,这种财产性收入的增加进一步扩大了社会资产分配的不公平。
从我国基尼系数的变动趋势看,不能不说我们在社会收入分配方面已经背离了建设有中国特色社会主义的初衷。1978年,中国的基尼系数为0.317,而2006年则上升至0.496,已经超过了国内外公认的0.4的警戒线,在世界上也属于偏高水平。由此,我国虽仍然是世界排名109位(2008年)的低收入国家,但亿万富翁的人数却超过了日本以及其他一些世界排名靠前的高收入国家。至于资产分配不公,中国的形势就更为严峻了。根据世界银行的报告,美国是5%的人口掌握了全国60%的财富,而中国则是1%的家庭掌握了全社会41.4%的财富[3]。因此,面临住房商品化改革10多年就出现的“买房难”问题,如果不及时采取有效措施,让房地产市场的失败继续下去,那么在当前收入分配不公已经严重恶化的态势下,就有可能出现更为严重的房产分配不公。
二、房地产市场失败的原因
1.市场竞争规律的必然结果
支配市场的基本规律是竞争规律,而竞争规律发挥作用的结果,说得文雅动听一点是优胜劣汰,说得尖刻露骨一点就是弱肉强食。无论哪种说法,劣者和弱肉都免不了被淘汰、被强食的命运。这意味着市场对强者总是有利的,对弱者总是不利的。换言之,只有强者才有能力适应市场竞争,在竞争中获胜,弱者没有适应市场竞争的能力,只能在竞争中失败,这就是新自由主义者一再宣扬和强调的所谓“适者生存、不适者淘汰”规律。张五常在其《卖桔者言》中说:“在任何经济制度下,决定一个人生活的境况,富贵贫贱的因素,始终脱离不了适者生存、不适者淘汰的原则。无论在甚么主义下——不论是社会主义、共产主义、资本主义甚至是无政府主义,这原则是不变的。”[4]
从实际情况看也是这样,住房货币化改革10多年来,一直是高收入阶层在买房子,他们不仅买大房子,而且买好房子,买别墅。一部分中等收入阶层也买了房子,其中一部分人实现了投资买房,增加了“财产性收入”。相比之下,低收入阶层则一直是买不起房子,只能眼看着别人买房子,即使买房子也只能买小房子或买二手房。总之,越是有钱的人,就越适应房地产市场的买房竞争,越是没有钱的人,就越不适应房地产市场的买房竞争。结果,富人就越来越多地享受到了住房货币化改革所带来的财产性收入增加的好处,一些中等收入阶层也因此而成了“中产阶级”,至于穷人,就只能为富人和中产阶级的财产性收入增加作嫁衣裳。
2.富人和穷人一起买房必然导致房地产市场失败
在商品市场上,富人消费的商品涨价快,穷人消费的商品涨价慢,这是一个非常普遍的现象。
然而,对于富人和穷人都消费的有限供给商品也涨价快的现象,很多人不仅不注意,而且往往感到不可理解。因为在短缺经济结束以后基本上是买方市场,商品丰富,供给充足,价格基本稳定,其中电视机、电冰箱和小汽车等在当前还是降价的趋势。不过,仍然有一部分商品的价格上涨很快,其中有的已经上涨到了一般人消费不起的程度。例如,在改革开放之前,猪肉、牛肉、羊肉和鸡肉等肉类食品的价格曾经高于鱼、虾和螃蟹等水产品的价格,而现在则是后者的价格大大高于了前者的价格,其中,对虾、龙虾、海参和鲍鱼等名贵海产品都已涨价到了低收入阶层吃不起的程度。究其原因,乃因为在生活水平提高以后,人们都越来越喜欢吃高蛋白低脂肪的水产品。
现在回过头来说房价。我国房地产市场应该说也是买方市场,不是股票市场那样的卖方市场。其基本标志,就是全国大中小城市到处都有房地产公司在卖房子,在大多数情况下,不是房子不够卖,而是房子卖不出去,这与股票市场很难买到原始股的情况是截然不同的。因此,房地产市场的价格从根本上说不是由卖方决定的,而是由买方决定的。换言之,房地产公司的要价如果不被顾客接受,房子就卖不出去。既然如此,住房为什么迅速涨价呢?其重要原因之一,就是地段好升值潜力大的住房不是无限供给的,而是有限供给的。无论是谁,只要买房,大都希望在商业繁华地段、交通方便地段以及孩子上学方便或风景好的地段买房。然而,在大多数人普遍看好的地段,房子的供给却是有限的。在这种情况下,最有钱的人往往是抢先买下最好的房号,次有钱的人怕错过机会,也跟着买下次好的房号。结果,大多数房子就被中等收入阶层以上的有钱人买去了。以深圳市为例,2004年以来大约销售了46万套住宅,其中有近15万套为个人二套以上住宅,现在大多空置,另外还有近8万套住宅为境外和外地人士持有[5]。深圳这样,全国何尝不是大同小异呢?结果,自然就苦了一般的买房者尤其是低收入阶层,他们中的大多数人只能眼睁睁地眼看着地段好升值潜力大的房子一栋一栋地被人买走了而无可奈何。
针对低收入阶层买不起房子的问题,除建设经济适用房和廉租房外,一些地方政府还采取了向低收入阶层发放购房补贴的政策措施。例如,大连市政府近年来就向数万户低收入家庭每户发放了13万元购房补贴。尽管如此,领取购房补贴的低收入家庭仍然是买不起房子[6]。究其原因,除经济适用房、廉租房建设力度小、供给不足之外,这与穷人和富人一起竞争买房有很大的关系。低收入阶层作为房地产市场的弱者,他们永远没有同高收入阶层进行买房竞争的能力。可以断言,在社会收入分配不公、贫富差距扩大继续的情况下,只要继续让穷人和富人一起竞争买房,则自由竞争的结果,就必然会使房地产市场的失败继续下去。这样,低收入阶层也就永远改变不了买房难的状态,逃脱不了被房地产市场淘汰的命运。
3.收入分配差距扩大是加剧房地产市场失败的根本原因
从穷人和富人对商品的消费能力和消费水平看,低收入阶层买不起房子的问题并不是房价上涨后才出现的,而是在住房货币化改革一开始时就存在的。在房改之初房价还没有上涨时,率先买房子的就是高收入阶层而不是低收入阶层。其后,由于收入分配差距迅速扩大,贫富两极分化越来越严重,因此在房价迅速上涨的过程中,富人就一直是买房不差钱,而穷人则是越来越买不起房子了。
我国自上世纪80年代初开始打破平均主义和大锅饭、鼓励一些人先富起来以来,社会收入分配差距就开始扩大了。特别是90年代后期实行股份制改革和厂长年薪制改革以后,以CEO年薪与员工工资差距的迅速扩大为标志,我国城乡之间、地区之间、行业之间、企业之间、职业之间、工种之间、职务之间和员工之间的工资收入差距都空前扩大了。现在,不要说平安保险等上市公司CEO的天价年薪,就是国资委管辖下的国企,高管与职工之间的收入也相差18倍之多[7],大大高于日本公企业CEO与员工之间不超过3倍的收入差距。从各行业最高最低平均工资的倍率看,1978年是2.1倍,2000年也只提高到2.6倍,而2008年则迅速提高到了4.77倍[8]。
在社会收入分配差距扩大、贫富两极分化严重的市场经济中,低收入阶层买不起、消费不起的东西是很多的。以大家都习以为常、见怪不怪的商品市场为例,就一直有很多穷人买不起的东西。 例如,茅台、五粮液在改革开放前10多元一瓶时穷人就喝不起,改革开放后涨价到100元、300元、500元、700元穷人越来越喝不起了。低收入阶层中喜欢喝酒的人在改革开放前是喝一元左右一斤的散装白酒,现在是喝三五元钱一瓶的简装白酒。再以吃饭店住宾馆为例,改革开放后各大城市五星级宾馆越建越多,然而除因公外,能去那里住高档包间、吃万元乃至10万元大餐的都是高收入阶层,穷人不要说到五星级宾馆吃住,很多人恐怕连五星级宾馆的门槛都没有迈进过。 在商品市场上,穷人和富人的消费水平为什么有如此巨大的差别呢?穷人为什么有很多东西买不起、消费不起呢?穷人为什么只能消费最便宜的商品呢?其原因很简单,就是他们的收入少,口袋里没有钱。由此可见,穷人喝不起茅台、五粮液,吃住不起五星级宾馆的根本原因,并非是茅台、五粮液和五星级宾馆涨价造成的,而是其收入低下造成的。现在,即使茅台、五粮液削价到100元以下,低收入阶层也还是喝不起。其他高档商品高档消费也一样,不要说根本就不可能削价一半,即使真的削价一半或更多,低收入阶层也还是买不起、消费不起。总而言之,在富人和穷人进入商品市场以前,其购买能力和消费水平就已经由其收入水平而不是由商品价格水平决定了,社会收入分配差距越是扩大,贫富两极分化越是严重,其购买能力和消费水平的差距就越大。房地产市场作为商品市场的一个组成部分,住房作为一种商品,其价格升降与穷人和富人的关系,和茅台、五粮液、五星级宾馆等其实没有什么两样。换言之,穷人和富人在房地产市场买房竞争中的胜负,并不是由房价水平高低决定的,而是由其收入水平高低决定的。正因为如此,收入分配差距迅速扩大,贫富两极分化空前严重,就成为加剧房地产市场失败的根本原因。
4.政策执行不力和政策错位是造成房地产市场失败的重要原因
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件),全国要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”,其中,“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。该通知还要求“调整住房投资结构,重点发展经济适用住房,加快解决城镇住房困难居民的住房问题。”“切实降低经济适用住房建设成本,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应,促进居民购买住房。”可见,当初制定的房改政策考虑到了不同收入阶层对房地产市场的适应能力,如能切实地贯彻执行,并不会产生严重的房价上涨和买房难问题。然而,从房改政策的实际执行情况看,廉租房、经济适用房的建设严重滞后,远远满足不了广大中下等收入阶层的要求。特别是《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文件)提出“调整住房供应结构、逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”以后,由于这实际上是建立以商品住房为主的住房供应体系,改变了此前确定的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的基本政策,再加上各地方政府在房地产业发展中尝到了土地批租的甜头,结果造成政策错位,原本只为富人设计的“开发商模式”,仅仅过了几年就取代了经济适用住房模式,垄断了住宅建设和房地产市场。由此,廉租住房、经济适用住房建设更为滞后,从1999年占商品住宅竣工面积的50%以上,大幅度下滑到2004年的4.6%。同时,经济适用房占房地产开发投资的比重也由2003年的6.1%下降到2004年的4.1%,2005年又下降到3.6%[9]。在廉租房建设方面,2009年全国土地出让收入虽然高达14 239.7亿元,比上年增长43.2%,其中支出总额为12 327.1亿元,比上年增长28.9%,但用于廉租住房的支出仅为187.1亿元,只占1.5%[10]。2008和2009年国家虽然加大了经济适用房建设力度,全国新开工经济适用住房建设各130万套,按每套60平米计算为7 800万平方米,也只分别占两年新开工住宅建设面积的9.8%和8.4% 按国家统计局编2008年、2009年《国民经济和社会发展统计公报》的数据计算。 ,仍大大低于低收入家庭占城镇家庭总数的比重。
5.对投机打击不力导致了房地产市场失败
我国房地产市场从发展之初开始,就一直存在着投机,特别是各种资金雄厚的炒房团,一直把房地产市场炒得不得安宁。根据《证券日报》的报道:“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了,但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有30%—40%,能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”“这就造成了一种现象,一边是连夜排队买房,另一边则是不断上升的空置率,新建小区每到夜幕降临多是‘黑灯瞎火’。”[11]应该强调的是,新建小区每到夜幕降临多是“黑灯瞎火”的景象,这在全国各大中心城市也是普遍存在的,这意味着房地产市场为卖而买的投机是相当普遍的。然而,直到今年国务院出台房地产新政、严厉打击房地产投机以前,国家对房地产投机的打击力度很小,时松时紧,有时甚至为挽救房地产市场而姑息了投机行为。
三、纠正市场失败是二次房改的主要任务
1.纠正市场失败是政府的责任
在市场经济发展之初,人们普遍追求的是市场效率,而随着市场经济的发展,当贫富不均、两极分化越来越严重并成为社会问题进而影响到经济社会可持续发展的时候,人们才逐渐认识到经济发展与社会发展的统一、效率与公平的统一的重要性。换言之,对于经济社会发展来说,效率并不是唯一的目标,公平也是不可忽视的。政府在市场经济中的作用,一是制定市场规则,维持市场秩序,二是纠正市场失败,确保社会公平。其中,制定市场规则维持市场秩序,就是为各经济行为主体创造公平竞争的条件,使其在市场经济条件下大显身手,得到充分的发展;纠正市场失败,就是确保社会公平特别是扶持弱者,帮助他们摆脱在市场竞争中被动不利的地位,实现社会公平。就住房货币化改革而言,由于是建立了统一的房地产市场,实行了统一的市场规则,维持了统一的市场秩序,让所有城市居民一起参与了竞争性的商品房交易,因此,这一改革在总体上看对城市居民中的强者即富人是有利的,而对于城市居民中的弱者即穷人则是不利的。究其原因,乃因为富人有适应市场机制的能力,能够在买房的自由竞争中取胜,而穷人则没有适应市场机制的能力,必然在买房的自由竞争者失败。由此产生的高房价和买房难问题,不仅严重影响了和谐社会建设,而且房产分配不公比收入分配不公更为严重,从根本上威胁了中国式社会主义制度的根基。因此,在住房货币化改革已经满足了富人需要给富人带来了利益的情况下,就要考虑如何满足穷人需要给穷人带来利益的问题了。换言之,迄今为止政府在房地产市场中的作用只起到了一半,现在要考虑如何起到另一半作用,即纠正房地产市场失败,确保房产分配公平。
2.回归福利分房的改革方案不可取
面临住房货币化改革的问题,二次房改的呼声日渐高涨,其中,李明“一户一宅、两部法律、三支队伍、四类住房”的建议方案备受瞩目[12]。在李明的建议方案中,廉租房和经济适用房由政府建造,户型标准(建筑面积)分别控制在50平方米以下和60平方米左右,分别占住宅供应总量的15%—20%和10%—15%,普通商品住房由非盈利的住宅合作社建造,户型标准为90平方米以下,占住宅供应总量的45%—55%,商品住房(中高档房)由房地产开发商建造,占住宅供应总量的20%。在上述四类住房中,前三类住房均属于住房保障制度的范围,只有第四类住房才继续由房地产市场供应。上述建议方案体现了住房保障的福利性质,切中了房地产市场失败的要害,如果在改革之初实行,不失为一种可行的选择方案。然而,在我国住房改革已经走上市场化道路并已取得不容抹杀的成功的情况下,把80%的住房作为社会保障或政府供给的对象,却否定了住房货币化改革的正确方向。从目前情况看,中等收入阶层已经有很多人买了房子,其中一些人还买了100平方米以上的房子。因此,把中等收入阶层改善住房的水平限定为90平方米以下,把市场化商品房的比例限定为20%,这既不符合中等收入阶层的收入水平和实际需求,也不利于房地产市场和房地产业的继续发展。另外,社会保障性住房特别是廉租房、经济适用房如何分配,也有许多棘手的问题。如果不用市场机制而是用社会保障的机制来解决,就难免会重蹈福利分房的覆辙。
3.只有建立两个市场才能纠正房地产市场的失败
如前所述,二次房改迫在眉睫,是非常必要的。但是,如果因此而改变住房货币化的改革方向,则是走了回头路,是不可取的。为既坚持住房货币化改革的正确方向,又纠正房地产市场失败,应该在现有房地产市场的基础上,建立一个满足穷人需求给穷人带来利益的市场,这就是经济适用房和廉租房市畅。所谓经济适用房和廉租房市场,主要包含下述三个含义:
第一,在增大投入满足需要的过程中,按国家限定的低收入阶层可以承受的价格销售经济适用房,出租廉租房;
第二,与房改房转让与出租的价格可以随行就市不同,拥有经济适用房和廉租房产权的人,必须按国家限定的价格转让或出租,即经济适用、房廉租房只能在经济适用房和廉租房市场转让和出租,不能进入一般商品房市场;
第三,经济适用房的销售、出租对象除低收入阶层和各类学校毕业后新参加工作的年轻人以外,将来还应该包括进城工作的农民即新市民。
在经济适用和房廉租房市场建立起来以后,低收入阶层以及年轻人和新市民在国家控制住房价格和住房面积的市场买房租房,满足最基本的住房需求,中等收入阶层和高收入阶层继续在随行就市的商品房市场买房,前者满足改善住房的需求,后者满足豪华住房的需求。由此,我国房地产市场就会形成两个独立的市场,富人和穷人各得其所,从而避免富人和穷人一起进行买房竞争的局面,既消除穷人在竞争中的不利地位,又杜绝房地产投机,堵塞富人利用房产性收入剥削穷人的渠道。根据商品市场的一般规律,天价房不足虑,最低房价才重要。就房地产市场而言,只要经济适用房和廉租房的市场价格得到有效的控制,穷人的基本住房需求得到满足,则商品房价格就会受到影响,房地产市场就自然会形成一个由低到高的商品房价格体系。换言之,在低收入阶层的基本住房需求得到保障以后,中等收入阶层自然有中低价位的房子可买,至于高收入阶层,他们有高档消费的能力,不必为他们买不起天价房而担忧。从长期发展趋势看,只有社会收入分配不公问题和低收入阶层住房问题基本解决之后,我国才可以逐步废除经济适用房和廉租房市场,实现住房市场的一元化。
两个市场的思路与我国渐进式改革方式在逻辑上是完全一致的,房改之初实行一步到位的市场化改革没有这样做,现在该是回到这一轨道上来的时候了。
参考文献:
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[10] 财政部.2009年全国土地出让收支基本情况[EB].财政部网站,2010-04-13.
[11] 王峥.北京多楼盘一半空置 全民炒房势头渐显[N].证券日报,2009-11-28.
[12] 李明,等.二次房改建议书[Z].二次房改论坛,2009-08-24.
[关键词] 市场失败;二次房改;房地产市场
中图分类号 :F293.3文献标识码 :A文章编号 : 1008-4096(2010)05-0053-03
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1.房地产市场的成功
1998年我国全面实行住房货币化改革,彻底改变了人们依赖福利分房的陈腐意识,激发了个人买房的积极性,活跃了房地产市场,推动了房地产业的发展。2009年,全国房地产开发投资达36 232亿元,其中商品住宅投资25 619亿元,分别相当于1997年的11.4倍和16.6倍,商品住宅投资占房地产开发投资的70.7%,比1997年的48.4%提高22.3个百分点;住宅新开工面积92 463万平方米,商品住宅销售面积85 294万平方米,分别相当于1997年的6.6倍和10.8倍。由此,房地产业不仅成为成推动中国经济快速增长的支柱产业,而且极大地改善了城市的居住条件,城市面貌也为之焕然一新。2009年,全国城镇人均住房面积接近30平方米,比1998年的18.6平方米增加10多平方米。同时,居民自有住房的数量和质量大幅度提高,住房自有率达到80%以上,住房占居民家庭全部财产的平均比重超过50%,是居民家庭财产增长最快的部分。由此可以说,住房货币化改革是一个方向正确的改革,已经取得了不容抹杀的成功。
住房货币化改革获得成功的主要原因,是实现了住房分配由计划分配到市场分配的转变,繁荣了房地产市场,提高了房地产市场的效率。换言之,住房货币化是对福利分房制度的彻底否定,与职务、年龄、工龄和家庭人口等因素决定分房先后、分房大小、分房好坏相比,凭钱买房,钱多先买房、买大房买好房,钱少后买房、买小房买差房,这符合市场公平买卖的原则,是一个历史性的进步。正是这种历史性的进步,才确保了住房货币化改革的成功。
2.房地产市场的失败
然而,任何事物都是一分为二的。住房货币化改革虽然给城市住房分配带来了市场机制,繁荣了房地产市场,获得了成功,但却不可避免地造成了房地产市场的失败,造成了高房价和买房难的问题,其中,低收入阶层买房难的问题尤为突出。按国家统计局的统计,1997—2007年,全国商品住宅的平均销售价格由1 790元/平方米涨到3 645元/平方米,上涨103.6%,正好翻了一番。2009年,全国商品房平均销售价格为4 695元/平方米,又比2007年提高28.8%。在全国房价快速上涨的过程中,北京、上海、广州、深圳和海口等70个大中城市的房价上涨更为迅速,市区每平方米的商品住宅售价大都超过了1万元乃至2万元以上,其中海口今年年初出现楼市海啸,最高房价甚至涨到了每平方米6万元以上乃至8万元以上。结果,全国房价收入比已超过15倍,其中上海、北京、广州等中心城市甚至超过50倍以上,房市泡沫非常严重[1]。
从实际情况看,在有钱买房这一天经地义的市场原则下,10多年来城市居民住房条件改善的就主要是中高收入阶层,至于低收入阶层,其住房条件还依然是房改前的老样子。换言之,10多年来真正享受到住房货币化改革好处的是中等以上收入阶层特别是高收入阶层,而低收入阶层则没有享受到住房货币化改革的好处。正因为如此,以买房难为首的民生问题在今年3月的两会期间备受关注,二次房改再次成为人们广泛议论的热门话题。
3.房产分配不公令人忧虑
商品市场的商品价格虽然高低悬殊,富人和穷人的购买能力、消费水平也有天壤之别,但低收入阶层多年来对喝不起茅台、五粮液,吃住不起五星级宾馆等现象,并没有产生什么抱怨和不满。与改革开放前相比,一些低收入阶层每天能够喝上三五元钱1斤的散白酒,偶尔到自家附近的小饭店吃一顿,还是心满意足的,这意味着低收入阶层对温饱水平的要求不是很高。然而,住房就不同了,它不仅是家庭最重要的资产,而且是不可缺少的基本生活资料。一些低收入阶层的住房条件在福利分房期间就很差,住房商品化10多年来一直也没有得到改善。因此,在低收入阶层已经吃饱肚子穿暖衣服的情况下,最亟欲改善的就是住房条件。低收入阶层不仅有城市贫民,还包括一些被称之为“蚁族”的年轻人,他们大都家住外地,在城市结婚安家的首要问题是买不起房子。于是,“买房难”就和“看病难”、“上学难”一起,成了低收入阶层最关心的问题,也是我国经济社会所面临的主要问题之一。
根据资本主义国家的经验,财产分配不公大大超过收入分配不公,这乃是资本主义区别于社会主义的基本标志之一。以日本为例,1995年和2005年,家庭土地资产分配的基尼系数分别为0.6177和0.5914,都大大高于家庭收入分配基尼系数的0.2955和0.2819;1980年和2000年,家庭金融资产分配的基尼系数分别为0.5203和0.4839,也都大大高于家庭收入分配基尼系数的0.2728和0.3128[2]。可见,日本作为一个资本主义国家,虽然在社会收入分配方面实现了相对的公平,但在资产的社会分配方面却依然是很不公平的。社会资产分配不公之所以会大大超过社会收入分配不公,乃因为家庭收入是一个流量,而家庭资产则是一个存量。家庭收入的相当一部分是用于消费支出的,而且,越是低收入的家庭消费支出的比重即恩格尔系数就越高。相比之下,家庭资产是家庭收入的长期积累,越是高收入的家庭其资产积累的比重就越高。不仅如此,与家庭收入相比,家庭资产特别是房地产还有长期升值的趋势,这种财产性收入的增加进一步扩大了社会资产分配的不公平。
从我国基尼系数的变动趋势看,不能不说我们在社会收入分配方面已经背离了建设有中国特色社会主义的初衷。1978年,中国的基尼系数为0.317,而2006年则上升至0.496,已经超过了国内外公认的0.4的警戒线,在世界上也属于偏高水平。由此,我国虽仍然是世界排名109位(2008年)的低收入国家,但亿万富翁的人数却超过了日本以及其他一些世界排名靠前的高收入国家。至于资产分配不公,中国的形势就更为严峻了。根据世界银行的报告,美国是5%的人口掌握了全国60%的财富,而中国则是1%的家庭掌握了全社会41.4%的财富[3]。因此,面临住房商品化改革10多年就出现的“买房难”问题,如果不及时采取有效措施,让房地产市场的失败继续下去,那么在当前收入分配不公已经严重恶化的态势下,就有可能出现更为严重的房产分配不公。
二、房地产市场失败的原因
1.市场竞争规律的必然结果
支配市场的基本规律是竞争规律,而竞争规律发挥作用的结果,说得文雅动听一点是优胜劣汰,说得尖刻露骨一点就是弱肉强食。无论哪种说法,劣者和弱肉都免不了被淘汰、被强食的命运。这意味着市场对强者总是有利的,对弱者总是不利的。换言之,只有强者才有能力适应市场竞争,在竞争中获胜,弱者没有适应市场竞争的能力,只能在竞争中失败,这就是新自由主义者一再宣扬和强调的所谓“适者生存、不适者淘汰”规律。张五常在其《卖桔者言》中说:“在任何经济制度下,决定一个人生活的境况,富贵贫贱的因素,始终脱离不了适者生存、不适者淘汰的原则。无论在甚么主义下——不论是社会主义、共产主义、资本主义甚至是无政府主义,这原则是不变的。”[4]
从实际情况看也是这样,住房货币化改革10多年来,一直是高收入阶层在买房子,他们不仅买大房子,而且买好房子,买别墅。一部分中等收入阶层也买了房子,其中一部分人实现了投资买房,增加了“财产性收入”。相比之下,低收入阶层则一直是买不起房子,只能眼看着别人买房子,即使买房子也只能买小房子或买二手房。总之,越是有钱的人,就越适应房地产市场的买房竞争,越是没有钱的人,就越不适应房地产市场的买房竞争。结果,富人就越来越多地享受到了住房货币化改革所带来的财产性收入增加的好处,一些中等收入阶层也因此而成了“中产阶级”,至于穷人,就只能为富人和中产阶级的财产性收入增加作嫁衣裳。
2.富人和穷人一起买房必然导致房地产市场失败
在商品市场上,富人消费的商品涨价快,穷人消费的商品涨价慢,这是一个非常普遍的现象。
然而,对于富人和穷人都消费的有限供给商品也涨价快的现象,很多人不仅不注意,而且往往感到不可理解。因为在短缺经济结束以后基本上是买方市场,商品丰富,供给充足,价格基本稳定,其中电视机、电冰箱和小汽车等在当前还是降价的趋势。不过,仍然有一部分商品的价格上涨很快,其中有的已经上涨到了一般人消费不起的程度。例如,在改革开放之前,猪肉、牛肉、羊肉和鸡肉等肉类食品的价格曾经高于鱼、虾和螃蟹等水产品的价格,而现在则是后者的价格大大高于了前者的价格,其中,对虾、龙虾、海参和鲍鱼等名贵海产品都已涨价到了低收入阶层吃不起的程度。究其原因,乃因为在生活水平提高以后,人们都越来越喜欢吃高蛋白低脂肪的水产品。
现在回过头来说房价。我国房地产市场应该说也是买方市场,不是股票市场那样的卖方市场。其基本标志,就是全国大中小城市到处都有房地产公司在卖房子,在大多数情况下,不是房子不够卖,而是房子卖不出去,这与股票市场很难买到原始股的情况是截然不同的。因此,房地产市场的价格从根本上说不是由卖方决定的,而是由买方决定的。换言之,房地产公司的要价如果不被顾客接受,房子就卖不出去。既然如此,住房为什么迅速涨价呢?其重要原因之一,就是地段好升值潜力大的住房不是无限供给的,而是有限供给的。无论是谁,只要买房,大都希望在商业繁华地段、交通方便地段以及孩子上学方便或风景好的地段买房。然而,在大多数人普遍看好的地段,房子的供给却是有限的。在这种情况下,最有钱的人往往是抢先买下最好的房号,次有钱的人怕错过机会,也跟着买下次好的房号。结果,大多数房子就被中等收入阶层以上的有钱人买去了。以深圳市为例,2004年以来大约销售了46万套住宅,其中有近15万套为个人二套以上住宅,现在大多空置,另外还有近8万套住宅为境外和外地人士持有[5]。深圳这样,全国何尝不是大同小异呢?结果,自然就苦了一般的买房者尤其是低收入阶层,他们中的大多数人只能眼睁睁地眼看着地段好升值潜力大的房子一栋一栋地被人买走了而无可奈何。
针对低收入阶层买不起房子的问题,除建设经济适用房和廉租房外,一些地方政府还采取了向低收入阶层发放购房补贴的政策措施。例如,大连市政府近年来就向数万户低收入家庭每户发放了13万元购房补贴。尽管如此,领取购房补贴的低收入家庭仍然是买不起房子[6]。究其原因,除经济适用房、廉租房建设力度小、供给不足之外,这与穷人和富人一起竞争买房有很大的关系。低收入阶层作为房地产市场的弱者,他们永远没有同高收入阶层进行买房竞争的能力。可以断言,在社会收入分配不公、贫富差距扩大继续的情况下,只要继续让穷人和富人一起竞争买房,则自由竞争的结果,就必然会使房地产市场的失败继续下去。这样,低收入阶层也就永远改变不了买房难的状态,逃脱不了被房地产市场淘汰的命运。
3.收入分配差距扩大是加剧房地产市场失败的根本原因
从穷人和富人对商品的消费能力和消费水平看,低收入阶层买不起房子的问题并不是房价上涨后才出现的,而是在住房货币化改革一开始时就存在的。在房改之初房价还没有上涨时,率先买房子的就是高收入阶层而不是低收入阶层。其后,由于收入分配差距迅速扩大,贫富两极分化越来越严重,因此在房价迅速上涨的过程中,富人就一直是买房不差钱,而穷人则是越来越买不起房子了。
我国自上世纪80年代初开始打破平均主义和大锅饭、鼓励一些人先富起来以来,社会收入分配差距就开始扩大了。特别是90年代后期实行股份制改革和厂长年薪制改革以后,以CEO年薪与员工工资差距的迅速扩大为标志,我国城乡之间、地区之间、行业之间、企业之间、职业之间、工种之间、职务之间和员工之间的工资收入差距都空前扩大了。现在,不要说平安保险等上市公司CEO的天价年薪,就是国资委管辖下的国企,高管与职工之间的收入也相差18倍之多[7],大大高于日本公企业CEO与员工之间不超过3倍的收入差距。从各行业最高最低平均工资的倍率看,1978年是2.1倍,2000年也只提高到2.6倍,而2008年则迅速提高到了4.77倍[8]。
在社会收入分配差距扩大、贫富两极分化严重的市场经济中,低收入阶层买不起、消费不起的东西是很多的。以大家都习以为常、见怪不怪的商品市场为例,就一直有很多穷人买不起的东西。 例如,茅台、五粮液在改革开放前10多元一瓶时穷人就喝不起,改革开放后涨价到100元、300元、500元、700元穷人越来越喝不起了。低收入阶层中喜欢喝酒的人在改革开放前是喝一元左右一斤的散装白酒,现在是喝三五元钱一瓶的简装白酒。再以吃饭店住宾馆为例,改革开放后各大城市五星级宾馆越建越多,然而除因公外,能去那里住高档包间、吃万元乃至10万元大餐的都是高收入阶层,穷人不要说到五星级宾馆吃住,很多人恐怕连五星级宾馆的门槛都没有迈进过。 在商品市场上,穷人和富人的消费水平为什么有如此巨大的差别呢?穷人为什么有很多东西买不起、消费不起呢?穷人为什么只能消费最便宜的商品呢?其原因很简单,就是他们的收入少,口袋里没有钱。由此可见,穷人喝不起茅台、五粮液,吃住不起五星级宾馆的根本原因,并非是茅台、五粮液和五星级宾馆涨价造成的,而是其收入低下造成的。现在,即使茅台、五粮液削价到100元以下,低收入阶层也还是喝不起。其他高档商品高档消费也一样,不要说根本就不可能削价一半,即使真的削价一半或更多,低收入阶层也还是买不起、消费不起。总而言之,在富人和穷人进入商品市场以前,其购买能力和消费水平就已经由其收入水平而不是由商品价格水平决定了,社会收入分配差距越是扩大,贫富两极分化越是严重,其购买能力和消费水平的差距就越大。房地产市场作为商品市场的一个组成部分,住房作为一种商品,其价格升降与穷人和富人的关系,和茅台、五粮液、五星级宾馆等其实没有什么两样。换言之,穷人和富人在房地产市场买房竞争中的胜负,并不是由房价水平高低决定的,而是由其收入水平高低决定的。正因为如此,收入分配差距迅速扩大,贫富两极分化空前严重,就成为加剧房地产市场失败的根本原因。
4.政策执行不力和政策错位是造成房地产市场失败的重要原因
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件),全国要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”,其中,“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。该通知还要求“调整住房投资结构,重点发展经济适用住房,加快解决城镇住房困难居民的住房问题。”“切实降低经济适用住房建设成本,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应,促进居民购买住房。”可见,当初制定的房改政策考虑到了不同收入阶层对房地产市场的适应能力,如能切实地贯彻执行,并不会产生严重的房价上涨和买房难问题。然而,从房改政策的实际执行情况看,廉租房、经济适用房的建设严重滞后,远远满足不了广大中下等收入阶层的要求。特别是《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文件)提出“调整住房供应结构、逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”以后,由于这实际上是建立以商品住房为主的住房供应体系,改变了此前确定的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的基本政策,再加上各地方政府在房地产业发展中尝到了土地批租的甜头,结果造成政策错位,原本只为富人设计的“开发商模式”,仅仅过了几年就取代了经济适用住房模式,垄断了住宅建设和房地产市场。由此,廉租住房、经济适用住房建设更为滞后,从1999年占商品住宅竣工面积的50%以上,大幅度下滑到2004年的4.6%。同时,经济适用房占房地产开发投资的比重也由2003年的6.1%下降到2004年的4.1%,2005年又下降到3.6%[9]。在廉租房建设方面,2009年全国土地出让收入虽然高达14 239.7亿元,比上年增长43.2%,其中支出总额为12 327.1亿元,比上年增长28.9%,但用于廉租住房的支出仅为187.1亿元,只占1.5%[10]。2008和2009年国家虽然加大了经济适用房建设力度,全国新开工经济适用住房建设各130万套,按每套60平米计算为7 800万平方米,也只分别占两年新开工住宅建设面积的9.8%和8.4% 按国家统计局编2008年、2009年《国民经济和社会发展统计公报》的数据计算。 ,仍大大低于低收入家庭占城镇家庭总数的比重。
5.对投机打击不力导致了房地产市场失败
我国房地产市场从发展之初开始,就一直存在着投机,特别是各种资金雄厚的炒房团,一直把房地产市场炒得不得安宁。根据《证券日报》的报道:“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了,但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有30%—40%,能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”“这就造成了一种现象,一边是连夜排队买房,另一边则是不断上升的空置率,新建小区每到夜幕降临多是‘黑灯瞎火’。”[11]应该强调的是,新建小区每到夜幕降临多是“黑灯瞎火”的景象,这在全国各大中心城市也是普遍存在的,这意味着房地产市场为卖而买的投机是相当普遍的。然而,直到今年国务院出台房地产新政、严厉打击房地产投机以前,国家对房地产投机的打击力度很小,时松时紧,有时甚至为挽救房地产市场而姑息了投机行为。
三、纠正市场失败是二次房改的主要任务
1.纠正市场失败是政府的责任
在市场经济发展之初,人们普遍追求的是市场效率,而随着市场经济的发展,当贫富不均、两极分化越来越严重并成为社会问题进而影响到经济社会可持续发展的时候,人们才逐渐认识到经济发展与社会发展的统一、效率与公平的统一的重要性。换言之,对于经济社会发展来说,效率并不是唯一的目标,公平也是不可忽视的。政府在市场经济中的作用,一是制定市场规则,维持市场秩序,二是纠正市场失败,确保社会公平。其中,制定市场规则维持市场秩序,就是为各经济行为主体创造公平竞争的条件,使其在市场经济条件下大显身手,得到充分的发展;纠正市场失败,就是确保社会公平特别是扶持弱者,帮助他们摆脱在市场竞争中被动不利的地位,实现社会公平。就住房货币化改革而言,由于是建立了统一的房地产市场,实行了统一的市场规则,维持了统一的市场秩序,让所有城市居民一起参与了竞争性的商品房交易,因此,这一改革在总体上看对城市居民中的强者即富人是有利的,而对于城市居民中的弱者即穷人则是不利的。究其原因,乃因为富人有适应市场机制的能力,能够在买房的自由竞争中取胜,而穷人则没有适应市场机制的能力,必然在买房的自由竞争者失败。由此产生的高房价和买房难问题,不仅严重影响了和谐社会建设,而且房产分配不公比收入分配不公更为严重,从根本上威胁了中国式社会主义制度的根基。因此,在住房货币化改革已经满足了富人需要给富人带来了利益的情况下,就要考虑如何满足穷人需要给穷人带来利益的问题了。换言之,迄今为止政府在房地产市场中的作用只起到了一半,现在要考虑如何起到另一半作用,即纠正房地产市场失败,确保房产分配公平。
2.回归福利分房的改革方案不可取
面临住房货币化改革的问题,二次房改的呼声日渐高涨,其中,李明“一户一宅、两部法律、三支队伍、四类住房”的建议方案备受瞩目[12]。在李明的建议方案中,廉租房和经济适用房由政府建造,户型标准(建筑面积)分别控制在50平方米以下和60平方米左右,分别占住宅供应总量的15%—20%和10%—15%,普通商品住房由非盈利的住宅合作社建造,户型标准为90平方米以下,占住宅供应总量的45%—55%,商品住房(中高档房)由房地产开发商建造,占住宅供应总量的20%。在上述四类住房中,前三类住房均属于住房保障制度的范围,只有第四类住房才继续由房地产市场供应。上述建议方案体现了住房保障的福利性质,切中了房地产市场失败的要害,如果在改革之初实行,不失为一种可行的选择方案。然而,在我国住房改革已经走上市场化道路并已取得不容抹杀的成功的情况下,把80%的住房作为社会保障或政府供给的对象,却否定了住房货币化改革的正确方向。从目前情况看,中等收入阶层已经有很多人买了房子,其中一些人还买了100平方米以上的房子。因此,把中等收入阶层改善住房的水平限定为90平方米以下,把市场化商品房的比例限定为20%,这既不符合中等收入阶层的收入水平和实际需求,也不利于房地产市场和房地产业的继续发展。另外,社会保障性住房特别是廉租房、经济适用房如何分配,也有许多棘手的问题。如果不用市场机制而是用社会保障的机制来解决,就难免会重蹈福利分房的覆辙。
3.只有建立两个市场才能纠正房地产市场的失败
如前所述,二次房改迫在眉睫,是非常必要的。但是,如果因此而改变住房货币化的改革方向,则是走了回头路,是不可取的。为既坚持住房货币化改革的正确方向,又纠正房地产市场失败,应该在现有房地产市场的基础上,建立一个满足穷人需求给穷人带来利益的市场,这就是经济适用房和廉租房市畅。所谓经济适用房和廉租房市场,主要包含下述三个含义:
第一,在增大投入满足需要的过程中,按国家限定的低收入阶层可以承受的价格销售经济适用房,出租廉租房;
第二,与房改房转让与出租的价格可以随行就市不同,拥有经济适用房和廉租房产权的人,必须按国家限定的价格转让或出租,即经济适用、房廉租房只能在经济适用房和廉租房市场转让和出租,不能进入一般商品房市场;
第三,经济适用房的销售、出租对象除低收入阶层和各类学校毕业后新参加工作的年轻人以外,将来还应该包括进城工作的农民即新市民。
在经济适用和房廉租房市场建立起来以后,低收入阶层以及年轻人和新市民在国家控制住房价格和住房面积的市场买房租房,满足最基本的住房需求,中等收入阶层和高收入阶层继续在随行就市的商品房市场买房,前者满足改善住房的需求,后者满足豪华住房的需求。由此,我国房地产市场就会形成两个独立的市场,富人和穷人各得其所,从而避免富人和穷人一起进行买房竞争的局面,既消除穷人在竞争中的不利地位,又杜绝房地产投机,堵塞富人利用房产性收入剥削穷人的渠道。根据商品市场的一般规律,天价房不足虑,最低房价才重要。就房地产市场而言,只要经济适用房和廉租房的市场价格得到有效的控制,穷人的基本住房需求得到满足,则商品房价格就会受到影响,房地产市场就自然会形成一个由低到高的商品房价格体系。换言之,在低收入阶层的基本住房需求得到保障以后,中等收入阶层自然有中低价位的房子可买,至于高收入阶层,他们有高档消费的能力,不必为他们买不起天价房而担忧。从长期发展趋势看,只有社会收入分配不公问题和低收入阶层住房问题基本解决之后,我国才可以逐步废除经济适用房和廉租房市场,实现住房市场的一元化。
两个市场的思路与我国渐进式改革方式在逻辑上是完全一致的,房改之初实行一步到位的市场化改革没有这样做,现在该是回到这一轨道上来的时候了。
参考文献:
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[11] 王峥.北京多楼盘一半空置 全民炒房势头渐显[N].证券日报,2009-11-28.
[12] 李明,等.二次房改建议书[Z].二次房改论坛,2009-08-24.