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摘要：房地产就是对没有被利用的土地进行开发利用，建造一些可以供人们生活、娱乐、休闲的场所。在市场经济体制下，房地产行业在很大程度上促进了我国经济的发展。面对愈演愈烈的市场竞争环境，房地产想要得以生存和发展，就必须加强项目成本的管理工作。
关键词：房地产；成本管理；问题；对策
中图分类号：F235 文献标识码： A
引言
从改革开放以来，我国的房地产事业就在飞速的发展，但是近年来各地房价在直线上升，国家对房地产采取了非常严厉的宏观调控政策措施，有人开始预言房地产经济将进入下滑期。所以，如何让房地产经济实现可持续发展是值得我们大家去思考的。本文結合在房地产开发过程中，企业施工项目成本管理中存在的一些问题，对如何做好房地产企业施工项目的成本管理工作进行了详细的探究。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
1、对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况，在项目的初期阶段产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说，项目的规划设计主要考虑的是结构的安全问题，由于对工程成本的控制概念不强，因此难免导致设计方案不经济，近而增加了项目的开发成本。另一方面，初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期工程成本投入的多少，所以对于房地产企业，加强对项目开发初期的成本管理工作是很有必要的。
2、项目组织管理涣散，成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看，中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比，中小型房地产企业自身的实力有限，抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足，因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面，在实际的工程施工中，房地产企业为了减少工程成本的投入，都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率，在工程进度上难免会出现不同步的情况，而且都有着自己的如意算盘，因此很难协调彼此之间的工作，这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
3、房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知，房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长，而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段，所涉及的成本项目种类繁杂。因此，很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外，房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本，但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡，很多时候都是顾此失彼，因为这需要很高的管理水平和丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
1、工程评估
工程评估是企业高层管理人员进行正确经营决策的重要依据，也是在工程建设过程中对施工成本、项目销售、企业利润进行有效控制和分析的重要依据。因此，在项目工程施工前，进行合理、有效的评估有着十分重要的作用。在前期的准备阶段，应该有专门的组织机构和单位来实施和开展工程评估工作。比如企业策划部门或者是开发部。此外，在进行工程评估时，需要对当地的市场进行大量的调研工作，力争掌握最新的市场信息以及相关资料，包括材料价格、销售前景、毛利率水平等；此外，工程评估要有阶段性，因此需要根据不同阶段的实际情况对其进行相应的调整和修改。一般情况下，可以分为三个阶段：第一阶段是工程建筑的可行性研究阶段，在这个环节中对工程评估相对较为简单；第二阶段是扩展阶段，在这个环节中，根据已经审批通过的初步设计对可行性阶段的工程评估进行具体化评估和研究;第三阶段是施工图阶段，在这个环节中，需要做的就是要依据已经审核通过的施工图对工程评估进行全方位的了解和熟悉，并对其进行相应的调整和优化，并明确企业的目标成本以及目标利润。工程评估完成以后，上报相关管理人员，经审批通过以后对评估报告实施控制。
2、项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后，对所需要建设的土地进行规划设计，直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管，项目设计阶段只是占整个开发项目周期中很少的一部分，但是它关乎整个项目周期内的大部分成本投入，因此房地产企业要提高对项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施，可以参考以下几点：（1）一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标，不要弄虚作假；不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查，看是否有违规操作等不良记录；（2）强化设计人员的控制成本意识，在保证结构安全和合理周期的前提下，尽可能的降低项目成本；（3）在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本，而不考虑结构建筑物是否安全的问题，这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此，在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准，有助于更加合理化控制项目成本，这样既能保证建筑物的结构安全，又能降低开发项目的成本。
3、材料设备选购
项目工程建设所需要的原材料、机械设备是由工程部负责选购的。房屋建筑在开工之前，企业工程部就应在多方询价的基础之上提出所需材料设备的选购单，同时提出几种具体的选购方案，并上交企业预算部门以及财务部进行审核，再交招标小组审批，审批通过之后，由企业财务部门按照已经审批通过的选购方案安排资金。
4、施工阶段的项目成本控制
（1）企业应该完善内部审核机制，实行项目经理责任制
在项目工程建设过程中，企业应该不断的完善企业内部的审核机制，实行项目经理责任制。在明确其职权的同时，明确其相关责任。项目经理对工程项目建设过程中的施工成本、施工质量、施工进度等都要承担全部责任。
（2）相关管理人员要做好对施工过程中的实时监控工作
在房地产工程的开发与建设过程中，项目经理同其他相关管理人员应该做好施工现场的施工记录工作。对进场的施工材料、施工设备的质量、数量进行仔细的检查和审核。并将工程的施工进度以及已经完成的工程量进行详细的记录和保存。
（3）做好工程量审核和记录工作
项目经理在房地产开发和建设过程中，应对每月完成的工程量进行认真的检测、审核，并对需要拨发的工程进度款进行如实填报，此外设立专门登记薄，为以后的竣工结算提高理论依据。
（4）企业财务部门应按照付款程序拨发工程款
付款的整体步骤是：项目经理依据实际情况填写工程拨款申请表，交由工程部门经理审签，预算部门对报表进行认真检查和审核通过后，再由财务部门根据合同标准以及用款法案进行审核、审签，最后交由总经理审批通过后，再拨发款项。
（5）做好工程项目目标成本的监控与控制工作
在项目工程建设中，房地产企业的财务部门应该定期向相关管理人员提供施工过程中各个施工阶段的目标成本执行情况表，同时将在施工环节中超出目标成本的细目，实时的反馈给相关部门。此外，财务部门在对工程成本进行审核、核算时，应设立成本评估细目表。
结束语
从房地产开发项目的不同阶段来看，不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中，项目初期规划设计成本管理控制的效果是最显著的，而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是，对于任何一家房地产开发企业来说，想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展，就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作，这对于降低企业的资金风险，提高企业自身实力是十分重要的。
参考文献
[1]庞玉茹.房地产开发项目的成本控制[J].中国新技术新产品，2010年.
[2]陈森林.浅析如何加强房地产项目的成本管理[J].中外建筑，2010年.
关键词：房地产；成本管理；问题；对策
中图分类号：F235 文献标识码： A
引言
从改革开放以来，我国的房地产事业就在飞速的发展，但是近年来各地房价在直线上升，国家对房地产采取了非常严厉的宏观调控政策措施，有人开始预言房地产经济将进入下滑期。所以，如何让房地产经济实现可持续发展是值得我们大家去思考的。本文結合在房地产开发过程中，企业施工项目成本管理中存在的一些问题，对如何做好房地产企业施工项目的成本管理工作进行了详细的探究。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
1、对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况，在项目的初期阶段产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说，项目的规划设计主要考虑的是结构的安全问题，由于对工程成本的控制概念不强，因此难免导致设计方案不经济，近而增加了项目的开发成本。另一方面，初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期工程成本投入的多少，所以对于房地产企业，加强对项目开发初期的成本管理工作是很有必要的。
2、项目组织管理涣散，成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看，中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比，中小型房地产企业自身的实力有限，抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足，因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面，在实际的工程施工中，房地产企业为了减少工程成本的投入，都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率，在工程进度上难免会出现不同步的情况，而且都有着自己的如意算盘，因此很难协调彼此之间的工作，这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
3、房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知，房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长，而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段，所涉及的成本项目种类繁杂。因此，很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外，房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本，但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡，很多时候都是顾此失彼，因为这需要很高的管理水平和丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
1、工程评估
工程评估是企业高层管理人员进行正确经营决策的重要依据，也是在工程建设过程中对施工成本、项目销售、企业利润进行有效控制和分析的重要依据。因此，在项目工程施工前，进行合理、有效的评估有着十分重要的作用。在前期的准备阶段，应该有专门的组织机构和单位来实施和开展工程评估工作。比如企业策划部门或者是开发部。此外，在进行工程评估时，需要对当地的市场进行大量的调研工作，力争掌握最新的市场信息以及相关资料，包括材料价格、销售前景、毛利率水平等；此外，工程评估要有阶段性，因此需要根据不同阶段的实际情况对其进行相应的调整和修改。一般情况下，可以分为三个阶段：第一阶段是工程建筑的可行性研究阶段，在这个环节中对工程评估相对较为简单；第二阶段是扩展阶段，在这个环节中，根据已经审批通过的初步设计对可行性阶段的工程评估进行具体化评估和研究;第三阶段是施工图阶段，在这个环节中，需要做的就是要依据已经审核通过的施工图对工程评估进行全方位的了解和熟悉，并对其进行相应的调整和优化，并明确企业的目标成本以及目标利润。工程评估完成以后，上报相关管理人员，经审批通过以后对评估报告实施控制。
2、项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后，对所需要建设的土地进行规划设计，直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管，项目设计阶段只是占整个开发项目周期中很少的一部分，但是它关乎整个项目周期内的大部分成本投入，因此房地产企业要提高对项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施，可以参考以下几点：（1）一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标，不要弄虚作假；不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查，看是否有违规操作等不良记录；（2）强化设计人员的控制成本意识，在保证结构安全和合理周期的前提下，尽可能的降低项目成本；（3）在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本，而不考虑结构建筑物是否安全的问题，这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此，在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准，有助于更加合理化控制项目成本，这样既能保证建筑物的结构安全，又能降低开发项目的成本。
3、材料设备选购
项目工程建设所需要的原材料、机械设备是由工程部负责选购的。房屋建筑在开工之前，企业工程部就应在多方询价的基础之上提出所需材料设备的选购单，同时提出几种具体的选购方案，并上交企业预算部门以及财务部进行审核，再交招标小组审批，审批通过之后，由企业财务部门按照已经审批通过的选购方案安排资金。
4、施工阶段的项目成本控制
（1）企业应该完善内部审核机制，实行项目经理责任制
在项目工程建设过程中，企业应该不断的完善企业内部的审核机制，实行项目经理责任制。在明确其职权的同时，明确其相关责任。项目经理对工程项目建设过程中的施工成本、施工质量、施工进度等都要承担全部责任。
（2）相关管理人员要做好对施工过程中的实时监控工作
在房地产工程的开发与建设过程中，项目经理同其他相关管理人员应该做好施工现场的施工记录工作。对进场的施工材料、施工设备的质量、数量进行仔细的检查和审核。并将工程的施工进度以及已经完成的工程量进行详细的记录和保存。
（3）做好工程量审核和记录工作
项目经理在房地产开发和建设过程中，应对每月完成的工程量进行认真的检测、审核，并对需要拨发的工程进度款进行如实填报，此外设立专门登记薄，为以后的竣工结算提高理论依据。
（4）企业财务部门应按照付款程序拨发工程款
付款的整体步骤是：项目经理依据实际情况填写工程拨款申请表，交由工程部门经理审签，预算部门对报表进行认真检查和审核通过后，再由财务部门根据合同标准以及用款法案进行审核、审签，最后交由总经理审批通过后，再拨发款项。
（5）做好工程项目目标成本的监控与控制工作
在项目工程建设中，房地产企业的财务部门应该定期向相关管理人员提供施工过程中各个施工阶段的目标成本执行情况表，同时将在施工环节中超出目标成本的细目，实时的反馈给相关部门。此外，财务部门在对工程成本进行审核、核算时，应设立成本评估细目表。
结束语
从房地产开发项目的不同阶段来看，不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中，项目初期规划设计成本管理控制的效果是最显著的，而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是，对于任何一家房地产开发企业来说，想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展，就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作，这对于降低企业的资金风险，提高企业自身实力是十分重要的。
参考文献
[1]庞玉茹.房地产开发项目的成本控制[J].中国新技术新产品，2010年.
[2]陈森林.浅析如何加强房地产项目的成本管理[J].中外建筑，2010年.