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摘要：随着我国房地产业的迅猛发展，建筑的形式也越来越多样化。房地产建筑设计管理是一个复杂而系统的工程，本文就如何做好建筑设计管理工作进行了分析探讨，并以实例加以分析。
关键词：房产项目；建筑设计管理；要点；措施
近年来，随建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。因此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。
1.房地产项目设计管理要点
（1）管理项目的设计目标。房地产企业在开发设计时都会有明确的目标，对设计目标进行管理就是保证设计阶段能与企业设定的目标相符合，顺应市场发
展，保证企业利益最大化。
（2）管理项目的设计流程。即使设计管理过程规范化，将复杂的设计管理工
作标准化、制度化、程序化和系统化，整合设计管理工作中的各个环节和过程，
实现其程序化要根据事物的客观规律进行。
（3）管理项目的设计进度。设计进度的滞后会使房地产商失去机会，损失将
不可挽回，须对设计进度能够进行有效的控制。
（4）管理项目的设计质量。质量管理普遍的集中在施工阶段，设计阶段的质量管理控制在房地产开发过程中常常被忽视，这种思维方式导致已经确定的规划设计方案，在施工过程中才能发现其缺陷的地方，这时就晚了，就不能保证项目的投资收益。为了项目的顺利进行，就要严格的控制设计质量，尽早发现设计中的缺陷。
2.房地产项目管理效益的措施
为了提高住宅房地产设计的管理效益，主要从以下几个方面着手。
2.1.立标准化的设计管理流程
传统的设计管理流程是串联化的设计，即从发展商到设计，设计完成以后，再去做策划，最后再做景观，现在要改变这种串联化的设计为并联方式，将各项设计统筹、整合，做到同时进行。以发展的眼光看，房产开发公司应该具有这种统筹、整合的能力以达到理想的规划效果。这就需要专家设立一个标准的程序，并且时时把关，保证项目可行、材料合适、建筑先进、工程可行。标准程序的建立需要各专业人员的共同协助。
2.1.1组织标准化的建立
标准化的管理组织的建立，首先是建立管理架构，提出两种架构，如图1所示。
架构1是一种直观的管理部门设计，能保证部门间的协调和控制，保证适度分权管理，但是不利于组织内部的横向联系，所以，架构1只适用于中小型的房地产项目公司，并且在实行架构1的过程中，管理者需要加强与其他部门的沟通和联系，尽量避免管理工作的脱节。
架构2在同一时间内的項目管理数目多，制度和流程都十分完善，组织内部的横向联系多，利于集中资源，灵活反应，但是，常常会出现各个部门推卸责任的现象，管理效率低；所以，在采用架构2的工程中，要控制好工作流程的时间节点，避免拖延、模糊的责任推脱问题的出现。架构2适合于大型的房地产项目公司。
2.1.2建立标准化的工作流程
建立标准化的工作流程能保证工作中不出现漏项，使工程各方负责执行，并且能使下阶段工作的执行部门对上阶段部门进行有效的监督。
2.1.3设立标准化的管理工作内容
在管理工作的内容中，首先要选择好设计单位，每个设计单位所擅长的领域不同，例如：有些设计单位擅长于公建设计，有些擅长于设计住宅，有些擅长方案创意，有些擅长于工业设计。所以，在选择的时候要根据设计的具体目标来择优选用，力求做到公平公正合理。
2.2控制好设计的变更
在设计变更中往往存在执行难和效率低的问题，因为设计变更牵扯到责任方，常常受到其他部门的影响，所以，在工程中，常常出现由于设计变更的滞后而影响进度的情况。相关部门要建立基本的设计变更管理流程。
变更控制的原则包括：符合国家的规范、保证使用功能、尽量降低建造成本和保证建造工期变更控制的内容包括：变更不符合国家规范的部分、变更现场难以实现的部分、变更达不到功能要求的部分、变更客户提出需要改进的部分和变更原设计中不符合当前需求的部分。
2.3成本控制管理
做好成本控制管理对于发展商具有十分重要的意义，它能提升项目的盈利模式。为了保证获得最佳的社会效益和经济效益，在项目运作的过程中要保证质量、成本和进度三者的平衡。避免出现只追求品质而忽略成本或者只追求成本而忽略品质的现象。
3、应用实例
下面以某住宅的房地产项目为例，对其设计管理进行分析。
3.1项目概况
该项目是一个高层住宅项目，总占地面积112108m ，总建筑面积。174 949m 。本期的建设目标为：总建筑面积109015.73m ，地上建筑面积94 019.63m 。
在该项目的设计管理中，主要包括编制设计任务书、选择和优化设计方案、控制设计质量等方面，下面就这几方面分别做以简单分析：
1）编制设计任务书。任务书的编制包括对项目产品的对位分析和总体规划构想。因为本方案是高层住宅，所以，可以在产品的标准配置设计上使房产提升一个档次，并且，也要考虑周边的生活配套的成熟度。对总体的规划构想中，要注重与城市规划体系的衔接、保证低成本、合理利用周边文化元素、注重与周边环境的和谐统一。
2）选择和优化设计方案。本工程是普通的高层住宅项目，没有高技术难度，所以，设计方案是相对简单的。对于方案的选择和优化，设计部仅需要从降低成本和增加客户的购买欲望两方面来进行即可。
3）在成本优化中，设计部采取了下列措施：第一，对车库进行调整，在满足车位数量的前提下，将原来的两层车库减少为一层半的车库；第二，降低结构中的含钢量，这要通过和建筑设计师的协商，在保证建筑结构安全的前提下，适量降低含钢量；第三，对水电进行重新选材，在保证使用的前提下，可以更换一些管道的材质；第四，加大地下室的自然通风开口。
4）控制设计质量，对质量的控制不仅仅要依赖于设计单位自身的质量保证体系，也要涉及发展商的设计管理工作。为了保证发展商的设计管理工作到位，首先，应该完善相关的制度体系，提高设计管理人员的责任心；然后，在工程的实施过程中，要保证管理部对每个重大节点都能进行确认，确认后再进入下一步工作；并且，设计管理部要建立标准化的质量控制手段，对图纸和文件进行详细的审核。
4.结束语
住宅房地产项目对当前国民经济的影响很大，具有投资大、建设期长的特点。同时，设计管理工作对房地产也具有关键影响。设计管理工作的有效落实决定了项目开发执行的成败，是整个房地产项目开发过程中最核心的部分。设计管理工作，房地产建设单位领导应给予足够的重视。从满足设计管理的规章制度、考核制度等方面给予充分完善，从而为房地产开发项目的顺利推进创造最有利的条件。要做好设计管理工作。还需要一线的设计人员、施工单位技术人员的积极配合，提供大量的工作实践经验和切身体会。对设计管理工作进行质的改变，使设计管理工作更上一个台阶，提高企业的管理水平和社会声誉，使企业在市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]苏凡. 房地产项目的工程质量控制研究[J]. 山西建筑，2010，（10）.
[2]王凌. 浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]. 四川建材，2009，（03）.
[3]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯，2008，（23）
作者简介：
潘穗林（1985—），女，汉族，广东省博罗县人，本科，研究方向：建筑设计。
关键词：房产项目；建筑设计管理；要点；措施
近年来，随建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。因此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。
1.房地产项目设计管理要点
（1）管理项目的设计目标。房地产企业在开发设计时都会有明确的目标，对设计目标进行管理就是保证设计阶段能与企业设定的目标相符合，顺应市场发
展，保证企业利益最大化。
（2）管理项目的设计流程。即使设计管理过程规范化，将复杂的设计管理工
作标准化、制度化、程序化和系统化，整合设计管理工作中的各个环节和过程，
实现其程序化要根据事物的客观规律进行。
（3）管理项目的设计进度。设计进度的滞后会使房地产商失去机会，损失将
不可挽回，须对设计进度能够进行有效的控制。
（4）管理项目的设计质量。质量管理普遍的集中在施工阶段，设计阶段的质量管理控制在房地产开发过程中常常被忽视，这种思维方式导致已经确定的规划设计方案，在施工过程中才能发现其缺陷的地方，这时就晚了，就不能保证项目的投资收益。为了项目的顺利进行，就要严格的控制设计质量，尽早发现设计中的缺陷。
2.房地产项目管理效益的措施
为了提高住宅房地产设计的管理效益，主要从以下几个方面着手。
2.1.立标准化的设计管理流程
传统的设计管理流程是串联化的设计，即从发展商到设计，设计完成以后，再去做策划，最后再做景观，现在要改变这种串联化的设计为并联方式，将各项设计统筹、整合，做到同时进行。以发展的眼光看，房产开发公司应该具有这种统筹、整合的能力以达到理想的规划效果。这就需要专家设立一个标准的程序，并且时时把关，保证项目可行、材料合适、建筑先进、工程可行。标准程序的建立需要各专业人员的共同协助。
2.1.1组织标准化的建立
标准化的管理组织的建立，首先是建立管理架构，提出两种架构，如图1所示。
架构1是一种直观的管理部门设计，能保证部门间的协调和控制，保证适度分权管理，但是不利于组织内部的横向联系，所以，架构1只适用于中小型的房地产项目公司，并且在实行架构1的过程中，管理者需要加强与其他部门的沟通和联系，尽量避免管理工作的脱节。
架构2在同一时间内的項目管理数目多，制度和流程都十分完善，组织内部的横向联系多，利于集中资源，灵活反应，但是，常常会出现各个部门推卸责任的现象，管理效率低；所以，在采用架构2的工程中，要控制好工作流程的时间节点，避免拖延、模糊的责任推脱问题的出现。架构2适合于大型的房地产项目公司。
2.1.2建立标准化的工作流程
建立标准化的工作流程能保证工作中不出现漏项，使工程各方负责执行，并且能使下阶段工作的执行部门对上阶段部门进行有效的监督。
2.1.3设立标准化的管理工作内容
在管理工作的内容中，首先要选择好设计单位，每个设计单位所擅长的领域不同，例如：有些设计单位擅长于公建设计，有些擅长于设计住宅，有些擅长方案创意，有些擅长于工业设计。所以，在选择的时候要根据设计的具体目标来择优选用，力求做到公平公正合理。
2.2控制好设计的变更
在设计变更中往往存在执行难和效率低的问题，因为设计变更牵扯到责任方，常常受到其他部门的影响，所以，在工程中，常常出现由于设计变更的滞后而影响进度的情况。相关部门要建立基本的设计变更管理流程。
变更控制的原则包括：符合国家的规范、保证使用功能、尽量降低建造成本和保证建造工期变更控制的内容包括：变更不符合国家规范的部分、变更现场难以实现的部分、变更达不到功能要求的部分、变更客户提出需要改进的部分和变更原设计中不符合当前需求的部分。
2.3成本控制管理
做好成本控制管理对于发展商具有十分重要的意义，它能提升项目的盈利模式。为了保证获得最佳的社会效益和经济效益，在项目运作的过程中要保证质量、成本和进度三者的平衡。避免出现只追求品质而忽略成本或者只追求成本而忽略品质的现象。
3、应用实例
下面以某住宅的房地产项目为例，对其设计管理进行分析。
3.1项目概况
该项目是一个高层住宅项目，总占地面积112108m ，总建筑面积。174 949m 。本期的建设目标为：总建筑面积109015.73m ，地上建筑面积94 019.63m 。
在该项目的设计管理中，主要包括编制设计任务书、选择和优化设计方案、控制设计质量等方面，下面就这几方面分别做以简单分析：
1）编制设计任务书。任务书的编制包括对项目产品的对位分析和总体规划构想。因为本方案是高层住宅，所以，可以在产品的标准配置设计上使房产提升一个档次，并且，也要考虑周边的生活配套的成熟度。对总体的规划构想中，要注重与城市规划体系的衔接、保证低成本、合理利用周边文化元素、注重与周边环境的和谐统一。
2）选择和优化设计方案。本工程是普通的高层住宅项目，没有高技术难度，所以，设计方案是相对简单的。对于方案的选择和优化，设计部仅需要从降低成本和增加客户的购买欲望两方面来进行即可。
3）在成本优化中，设计部采取了下列措施：第一，对车库进行调整，在满足车位数量的前提下，将原来的两层车库减少为一层半的车库；第二，降低结构中的含钢量，这要通过和建筑设计师的协商，在保证建筑结构安全的前提下，适量降低含钢量；第三，对水电进行重新选材，在保证使用的前提下，可以更换一些管道的材质；第四，加大地下室的自然通风开口。
4）控制设计质量，对质量的控制不仅仅要依赖于设计单位自身的质量保证体系，也要涉及发展商的设计管理工作。为了保证发展商的设计管理工作到位，首先，应该完善相关的制度体系，提高设计管理人员的责任心；然后，在工程的实施过程中，要保证管理部对每个重大节点都能进行确认，确认后再进入下一步工作；并且，设计管理部要建立标准化的质量控制手段，对图纸和文件进行详细的审核。
4.结束语
住宅房地产项目对当前国民经济的影响很大，具有投资大、建设期长的特点。同时，设计管理工作对房地产也具有关键影响。设计管理工作的有效落实决定了项目开发执行的成败，是整个房地产项目开发过程中最核心的部分。设计管理工作，房地产建设单位领导应给予足够的重视。从满足设计管理的规章制度、考核制度等方面给予充分完善，从而为房地产开发项目的顺利推进创造最有利的条件。要做好设计管理工作。还需要一线的设计人员、施工单位技术人员的积极配合，提供大量的工作实践经验和切身体会。对设计管理工作进行质的改变，使设计管理工作更上一个台阶，提高企业的管理水平和社会声誉，使企业在市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]苏凡. 房地产项目的工程质量控制研究[J]. 山西建筑，2010，（10）.
[2]王凌. 浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]. 四川建材，2009，（03）.
[3]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯，2008，（23）
作者简介：
潘穗林（1985—），女，汉族，广东省博罗县人，本科，研究方向：建筑设计。