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【摘 要】 文章在开始的时候对我国房地产业进行了一个大概的阐述，然后引出对影响经济效应的几点因素的分析，进而探讨了房地产开发及投资经济效益。
【关键词】 房地产开发；投资；经济效应
一、前言
随着近年来房地产的快速发展，中国房地产开发及投资直接关系着整个经济的发展，在中国房地产开发及投资中加强对经济效应的分析，可以降低开发及投资的风险。因为房地产投资商为了获取利益而把资金、设备、人力、物力、技术等生产要素投入到房地产行业。投资的行为是市场经济发展的基础。投资行为包括投资主体、客体、投资目标和方式。
二、我国房地产业
1、分析方法
投资收益率法：投资收益率=收益额÷项目投资额×100%。如果预期的投资收益率高于或等于基准投资收益率，说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，方案可接受。若预期的投资收益率小于基准投资收益率。则该项目经济效益尚未达到平均水平，一般不予接受。
2、项目投资额介绍
（1）土地成本
土地成本主要是向政府缴纳的土地出让金，是政府的土地所有权的租金收入。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务。首先，对开发企业而言，增加了企业在房地产开发阶段的资金压力，进而使得开发企业所面临的潜在金融风险也大大增加了；其次，对于政府而言，虽然可以一次性征收较多的土地出让金，但是随着未来城市建设可用土地的减少，却也导致了政府土地收益的不可持续性；第三，对于房屋购买者而言，则大大增加了在房屋购买过程中的负担，客观上降低了房屋购买者的购买力，增加了房地产销售市场的风险。
（2）税收
税收是国家凭籍其权力强行无偿征收的，是利润的一部分，是国家参与生产分配的手段之一。房地产开发企业应缴的税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加所得税、印花税和其它税费等.
（3）开发中的管理费
任何建设项目在开发中为确保实施中质量好、进度快、投资少，都要进行必要的管理。其管理方式可以实行全部由开发企业自行管理或委托监理公司代行管理。自行管理要投入一定的人力物力和财力资源，是企业中一种隐性费用支出；委托监理公司进行要支付一定的监理费用是一种显性支出。其管理费的多少和项目总投资额有关，一般来讲项目总概（预）算投资越大的，其工程监理费所占投资比例越少。
三、影响经济效应的几点因素
1、地点条件的限制
房地产项目位置的好坏直接影响物业有效需求的不同，不同位置要求的物业类型的不同。当房地产项目项目位置确定后，我们要按照城市发展的总体规划和具体要求，有关部门统筹该项目的土地利用、建筑容积率、绿化率、建筑高度和间距，这些限制条件都影响到该土地到底能建什么类型的物业、数量的多少、建筑的样型高度等。这对物业产出的数量有着至关重要的作用，同时对物业价格有着重大影响。
2、规划方案和设计方案的实施
根据选定场地的基础，开发商的具体设计要求，结合客观的气象、水文地理条件和环境影响，以及政府具体规划和法律法规的限制条件，科学合理的规划项目中建筑物的位置、道路的开凿、绿地的覆盖等。这具有极强的政策性、目的性和技术性。建筑的规划设计要结合具体的功能，以经济、舒适、美观、安全为原则，注重自身特点的发展。现代社会，人们对居住环境的要求越来越高，人们购置物业时想的更多的是家居环境带来的安全舒适绿色环保。注重居民消费诉求，对于需求数量、需求价格水平有着较大影响。
3、地产周边配套设施和居住环境的影响
居住环境主要是：该地区的经济发展水平、交通发展水平、环境状况、自然人文设施。配套设施是指：水、电、通讯、煤气天然气管道、暖网的配套设施和相关的教育、医疗设施和方便居民生活生产的购物地段。类型的不同，其相关的物业要求也就不同，商业服务为目的的比较重视该地区的经济发展程度和交通便捷程度，这有利于商业服务的集体效应和购物的便利程度。而以住宅为目的的物业建筑群更重视交通、人文、医疗、当地基础设施的建立。
4、施工水平和开发商的信誉
房地产项目的施工水平体现的是开发商的信誉。施工水平高、口碑好的房地产开放商更受消费者欢迎，带来的经济效应更好。而相反，施工水平不高，房产质量不好，开发商形象不好，就很难有消费者青睐，销售困难，导致有效需求数量及价格均无法保证。
5、建筑施工标准的拟定
明确的定位是房地产开发的重要环节，不同档次的物业要设置不同的建筑标准。高档物业应该采用智能化更高的标准建立，如高级住宅、别墅和写字楼等。随着信息化技术的逐步提高，高度智能化更受到人们的喜爱和追捧。配套的电子监控、防盗设计、车位系统、电子LED系统等。
6、给力的宣传活动
在房地产开发的伊始和建设过程中，媒体的广告宣传和活动，可以极大的提高房地产项目的认知度，为企业树立良好正面的形象，提高了物业的知名度，有着更好的市场前景。
四、房地产开发及投资与经济效益分析
1、对于数据平稳性的分析
通过对数据的各方面计算可以得出房地产开发投资对GDP的增长呈现由增到减的变化模式，在国家的大力宏观调控的影响下，GDP的数值随之呈现减小的变化趋势。而房地产的宏观调控对房地产开发投资起到了相对的抑制作用。每个年度的数据值都是跌宕起伏的，导致在一定程度上影响了协整变量的检测准确性，因此，我们就需要时间来整理数据以便于平稳性检测。
2、协整方法及检测
协整方法已成为了分析非平稳经济变量之间数量关系的最主要工具之一，在两个极端进行检测，就会限制两个结果产生一定的偏差存在。那么想把平稳检测作为标尺，就要对协整方法进行验证。就可以得出房地产的开发投资和GDP存在着协调关系，也就是说房地产的投资每增加一个数据后，当地的经济也会有一个数据量的增长。
3、因果分析检验
经济学家开拓了一种可以用来分析变量之间的因果的办法，用于分析经济变量之间的因果关系，进行格兰杰因果关系检验的一个前提条件是时间序列必须具有平稳性，在协整检验中显然说明房产投资与经济增长存在一种长期均衡的关系，下面则需要进一步证明两者之间是否存在这种关系及影响。再次，需要接着用因果关系的方法对其因果关系进一步分析。
4、提高房地产开发投资经济效应的具体策略
（1）建立并完善设计方案的招标竞标机制，择优选择
为了保证建筑设计规划的质量，提高安全性和经济性，择优选择是一个优秀的决策办法。开展招标竞标活动，虽然需要花费一定的时间、人力、物力和财力，但是，所取得的结果却是难以估量的，同时也为企业形象的确立提供了有利支持。
（2）授权委托相关部门对建设项目实行严格的检查制度
在设计阶段，相关监理单位要和业主积极沟通协调，具体的工作内容为：提出明确设计任务计划，评选优秀设计方案；协助各单位部门签署合同并委任实施；严格审核工程概预算。
（3）优化结构，提高土地使用率，降低运营成本
尽量通过协调出让土地的方式来获取土地资源，在城市规划拟改造的地段、工企较少的地段其转让费用一般相对较低。对于城内环境污染企业的搬迁地段，业主可以在外购置相同地段并给与一定经济补偿，把无偿划拨的土地通过经济运作的方式购得，节约了土地购买成本。和原有土地使用权单位合作开发，通过补交部分地款变相得到土地使用权，使得开发商、原土地所有单位均能获得利益。
五、结束语
通过对中国房地产开发及投资的分析，可以清楚的看出中国房地产开发及投资经济效应分析的重要性，一个房地产开发及投资的好坏就是由经济效应所决定的，所以一定要加强对经济效应的分析，从而使房产开发及投资有更好的收益。
参考文献：
[1]王亚洲.房地产开发投资经济效益的探析[N].经济技术协作信息，2004（6）
[2]房圆圆，罗兆烈.房地产开发投资经济效益的研究[J].建筑管理现代化，2001（1）
[3]何秋明，刘航.浅谈房地产项目投资经济效益评价方法[N].林业科技情报，2010（1）
【关键词】 房地产开发；投资；经济效应
一、前言
随着近年来房地产的快速发展，中国房地产开发及投资直接关系着整个经济的发展，在中国房地产开发及投资中加强对经济效应的分析，可以降低开发及投资的风险。因为房地产投资商为了获取利益而把资金、设备、人力、物力、技术等生产要素投入到房地产行业。投资的行为是市场经济发展的基础。投资行为包括投资主体、客体、投资目标和方式。
二、我国房地产业
1、分析方法
投资收益率法：投资收益率=收益额÷项目投资额×100%。如果预期的投资收益率高于或等于基准投资收益率，说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，方案可接受。若预期的投资收益率小于基准投资收益率。则该项目经济效益尚未达到平均水平，一般不予接受。
2、项目投资额介绍
（1）土地成本
土地成本主要是向政府缴纳的土地出让金，是政府的土地所有权的租金收入。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务。首先，对开发企业而言，增加了企业在房地产开发阶段的资金压力，进而使得开发企业所面临的潜在金融风险也大大增加了；其次，对于政府而言，虽然可以一次性征收较多的土地出让金，但是随着未来城市建设可用土地的减少，却也导致了政府土地收益的不可持续性；第三，对于房屋购买者而言，则大大增加了在房屋购买过程中的负担，客观上降低了房屋购买者的购买力，增加了房地产销售市场的风险。
（2）税收
税收是国家凭籍其权力强行无偿征收的，是利润的一部分，是国家参与生产分配的手段之一。房地产开发企业应缴的税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加所得税、印花税和其它税费等.
（3）开发中的管理费
任何建设项目在开发中为确保实施中质量好、进度快、投资少，都要进行必要的管理。其管理方式可以实行全部由开发企业自行管理或委托监理公司代行管理。自行管理要投入一定的人力物力和财力资源，是企业中一种隐性费用支出；委托监理公司进行要支付一定的监理费用是一种显性支出。其管理费的多少和项目总投资额有关，一般来讲项目总概（预）算投资越大的，其工程监理费所占投资比例越少。
三、影响经济效应的几点因素
1、地点条件的限制
房地产项目位置的好坏直接影响物业有效需求的不同，不同位置要求的物业类型的不同。当房地产项目项目位置确定后，我们要按照城市发展的总体规划和具体要求，有关部门统筹该项目的土地利用、建筑容积率、绿化率、建筑高度和间距，这些限制条件都影响到该土地到底能建什么类型的物业、数量的多少、建筑的样型高度等。这对物业产出的数量有着至关重要的作用，同时对物业价格有着重大影响。
2、规划方案和设计方案的实施
根据选定场地的基础，开发商的具体设计要求，结合客观的气象、水文地理条件和环境影响，以及政府具体规划和法律法规的限制条件，科学合理的规划项目中建筑物的位置、道路的开凿、绿地的覆盖等。这具有极强的政策性、目的性和技术性。建筑的规划设计要结合具体的功能，以经济、舒适、美观、安全为原则，注重自身特点的发展。现代社会，人们对居住环境的要求越来越高，人们购置物业时想的更多的是家居环境带来的安全舒适绿色环保。注重居民消费诉求，对于需求数量、需求价格水平有着较大影响。
3、地产周边配套设施和居住环境的影响
居住环境主要是：该地区的经济发展水平、交通发展水平、环境状况、自然人文设施。配套设施是指：水、电、通讯、煤气天然气管道、暖网的配套设施和相关的教育、医疗设施和方便居民生活生产的购物地段。类型的不同，其相关的物业要求也就不同，商业服务为目的的比较重视该地区的经济发展程度和交通便捷程度，这有利于商业服务的集体效应和购物的便利程度。而以住宅为目的的物业建筑群更重视交通、人文、医疗、当地基础设施的建立。
4、施工水平和开发商的信誉
房地产项目的施工水平体现的是开发商的信誉。施工水平高、口碑好的房地产开放商更受消费者欢迎，带来的经济效应更好。而相反，施工水平不高，房产质量不好，开发商形象不好，就很难有消费者青睐，销售困难，导致有效需求数量及价格均无法保证。
5、建筑施工标准的拟定
明确的定位是房地产开发的重要环节，不同档次的物业要设置不同的建筑标准。高档物业应该采用智能化更高的标准建立，如高级住宅、别墅和写字楼等。随着信息化技术的逐步提高，高度智能化更受到人们的喜爱和追捧。配套的电子监控、防盗设计、车位系统、电子LED系统等。
6、给力的宣传活动
在房地产开发的伊始和建设过程中，媒体的广告宣传和活动，可以极大的提高房地产项目的认知度，为企业树立良好正面的形象，提高了物业的知名度，有着更好的市场前景。
四、房地产开发及投资与经济效益分析
1、对于数据平稳性的分析
通过对数据的各方面计算可以得出房地产开发投资对GDP的增长呈现由增到减的变化模式，在国家的大力宏观调控的影响下，GDP的数值随之呈现减小的变化趋势。而房地产的宏观调控对房地产开发投资起到了相对的抑制作用。每个年度的数据值都是跌宕起伏的，导致在一定程度上影响了协整变量的检测准确性，因此，我们就需要时间来整理数据以便于平稳性检测。
2、协整方法及检测
协整方法已成为了分析非平稳经济变量之间数量关系的最主要工具之一，在两个极端进行检测，就会限制两个结果产生一定的偏差存在。那么想把平稳检测作为标尺，就要对协整方法进行验证。就可以得出房地产的开发投资和GDP存在着协调关系，也就是说房地产的投资每增加一个数据后，当地的经济也会有一个数据量的增长。
3、因果分析检验
经济学家开拓了一种可以用来分析变量之间的因果的办法，用于分析经济变量之间的因果关系，进行格兰杰因果关系检验的一个前提条件是时间序列必须具有平稳性，在协整检验中显然说明房产投资与经济增长存在一种长期均衡的关系，下面则需要进一步证明两者之间是否存在这种关系及影响。再次，需要接着用因果关系的方法对其因果关系进一步分析。
4、提高房地产开发投资经济效应的具体策略
（1）建立并完善设计方案的招标竞标机制，择优选择
为了保证建筑设计规划的质量，提高安全性和经济性，择优选择是一个优秀的决策办法。开展招标竞标活动，虽然需要花费一定的时间、人力、物力和财力，但是，所取得的结果却是难以估量的，同时也为企业形象的确立提供了有利支持。
（2）授权委托相关部门对建设项目实行严格的检查制度
在设计阶段，相关监理单位要和业主积极沟通协调，具体的工作内容为：提出明确设计任务计划，评选优秀设计方案；协助各单位部门签署合同并委任实施；严格审核工程概预算。
（3）优化结构，提高土地使用率，降低运营成本
尽量通过协调出让土地的方式来获取土地资源，在城市规划拟改造的地段、工企较少的地段其转让费用一般相对较低。对于城内环境污染企业的搬迁地段，业主可以在外购置相同地段并给与一定经济补偿，把无偿划拨的土地通过经济运作的方式购得，节约了土地购买成本。和原有土地使用权单位合作开发，通过补交部分地款变相得到土地使用权，使得开发商、原土地所有单位均能获得利益。
五、结束语
通过对中国房地产开发及投资的分析，可以清楚的看出中国房地产开发及投资经济效应分析的重要性，一个房地产开发及投资的好坏就是由经济效应所决定的，所以一定要加强对经济效应的分析，从而使房产开发及投资有更好的收益。
参考文献：
[1]王亚洲.房地产开发投资经济效益的探析[N].经济技术协作信息，2004（6）
[2]房圆圆，罗兆烈.房地产开发投资经济效益的研究[J].建筑管理现代化，2001（1）
[3]何秋明，刘航.浅谈房地产项目投资经济效益评价方法[N].林业科技情报，2010（1）