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摘要 后期管理是廉租住房保障政策实施的重要环节，对于巩固廉租住房制度建设意义重大。国内学术界对廉租住房后期管理与实践的研究比较薄弱，缺乏整体性的理论探讨。系统综述当前国内学者研究成果，全面掌握廉租住房后期管理研究动态，以期为相关学术研究提供一定的参考和借鉴。
关键词 廉租住房 后期管理 文献综述 研究展望
中图分类号：F12 文献标识码：A
0 引言
1998年国务院首次阐明“廉租住房”概念至今，国内各地区陆续出台了相关政策，廉租住房制度建设取得了诸多成效。然而纵观全国各地具体实践，后期管理保障力度明显不足。国内理论界对廉租住房后期管理问题相对冷淡，大多数研究者只是针对某一内容作零散分析，系统性的研究比较匮乏。为此，笔者以系统性原则为指导，详细剖析近年来国内学术界涉及到廉租住房后期管理细枝末节的典型文献，以期整体上总结廉租住房后期管理的成果经验，为今后的研究活动提供一定的参考和借鉴。
1 研究现状述评
廉租住房后期管理涉及到社会经济发展方方面面的问题，学者们对此进行了深入思考，当前国内学术界可谓是“百花齐放、百家争鸣”。
1.1 物业管理——政府与市场的“利益博弈”
廉租住房的物业管理是廉租住房保障政策实施过程中不可回避的现实难题，国内学者对物业管理现状展开了论述说明，普遍表示出极大的不满与担忧。目前学术界关注的焦点问题是物业管理困境产生的缘由及其应对措施，各种观点争锋相对。邓国雄（2011）指出，廉租户弱势的身份地位和相对低下的文化素质给管理带来了不便，致使廉租住房的物业管理较之其它社区更难控制。该观点在客观上认识到了廉租户的自身缺陷，但将物业管理的责任一味地归罪于廉租户就稍微不妥。实际上，廉租住房社区物业管理现状的不尽人意是由其它层面的因素造成的，租户结构混乱只是表象。王吓忠等（2006）学者提出“资本逐利性”理论，即政府和市场两个管理主体必然导致职责推诿、廉租户权益受损，因此他们建议政府在物业管理中只能起辅助作用。笔者认为，政府行政化管理亦不足以掩盖廉租住房物业管理难的制度根源，相比于政府管理的公益性，物业管理公司等市场主体的管理功能显得更加灵活。问题的关键就在于，物业管理公司对看不到经济利益的市场毫无兴致。
综上观点不难推测，廉租住房物业管理本质上取决于政府与市场的利益博弈，物业管理资金便是博弈的游戏规则。无论是坚持政府为主体还是市场为主体，有效解决费用难题才是完善廉租住房物业管理的根本出路。而关于资金来源问题，学者们提出了许多主张，诸如廉租户适当支付、社会组织捐赠等，遗憾的是这些方案未能得到社会的认可与实践的检验。
1.2 动态监管——屡试无果的“罪魁祸首”
廉租住房动态监管机制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“稳压器”，动态监管的效果直接决定了廉租住房政策实施的影响维度。国内相关研究的学者一致提出，我国对廉租户家庭保障条件的动态监管存在很大的不足，以致于“搭便车”成为廉租户的常见行为。
学术界就动态监管机制盲区的形成进行了激烈讨论，归纳起来主要有两种声音：一种是“信息不对称”，另一种是“力不从心”。以李光（2012）为代表的学者分析认为，廉租户工作的不稳定造成家庭收入具有临时性，监管单位难以真正核实其动态资产。以赵晶（2011）为代表的学者进一步指出，我国各地廉租住房监管部门良莠不齐，机构编制整体上人手少、力量弱，与后期管理的物质需求不相匹配。除此之外，学者们还就如何完善动态监管机制各抒己见。陈小梅（2007）专门提出“一户一档案”的动态管理机制，通过建立跨区域的廉租户家庭电子档案系统，提升动态监管的效率。受资源设施条件的制约，笔者认为该方案短期内较难实现，但长远来看，廉租住房动态监管的电子信息化应该是未来发展的重要趋势。
1.3 配套服务——社会保障的“输血缺位”
国内学者对廉租住房小区建设管理进行了大量研究，从中我们可以窥见相关配套服务探讨的蛛丝马迹。许自强（2011）意识到，廉租住房小区一般建在城镇偏远地带，公交站、商场、学校等基础配套设施缺乏，影响了廉租户的日常生活。对此他建议政府加大财政投入，优先解决廉租户生活、出行等不便。白友涛等（2010）指出，政府集中兴建廉租住房小区是美国“贫民窟”的再复制，加剧了社会分层和社区治安的矛盾，他提议建设“渗透式”小区，即将廉租户和其它收入居民混在一起，不仅可以增强低收入群体的社会归属感，更重要的是可以最大限度地让廉租户共享基础设施和公共服务。该方案在一定程度上弥补了小区偏远建设和集中建设带来的麻烦，具有较高的实践参考价值。
需要指出的是，廉租住房后期管理不仅仅指管理问题，具体还包括服务问题，特别是廉租户的户口迁移以及由此产生的最低生活保障关系转移、子女教育等困境，都是关系廉租户切身利益的现实问题。当前我国社会保障制度建设尚不健全，廉租户享受的配套政策服务十分有限。该领域的研究目前在我国学术界是块“处女地”，鲜有学者对廉租户户籍管理等相关问题进行细致描述。
1.4 退出机制——制度设计的“大漏洞”
学术界关于退出机制的研究主要侧重于对策的摸索，并在制度设计层面开展了长期的争论。以何灵等（2010）学者为代表的“强制派”认为，目前国内对廉租户骗租、转租、拒租等违规行为惩戒力度不够，侥幸心理驱使廉租户钻国家政策的空子，因此必须完善廉租住房法制建设，加大对不法行为的处罚力度。而以曾国安等（2010）学者为代表的“激励派”认为，采用激励政策将会起到事半功倍的效果。在制度设计上，该派学者严格区分了“正向激励”和“负向激励”方针：一方面对廉租户实行政策优惠，譬如提供住房腾退、资金贷款等补贴，支持廉租户主动腾退；另一方面对不愿退出的家庭实施逾期罚款、提高租金等措施，促使廉租户尽快腾退。笔者总结上述观点认为，完善的退出机制应该注重惩激并重、刚柔结合，并且要有区别地、人性化地设计退出制度。 国内部分学者直接避开针对退出方式的争论，转而围绕补贴形式进行了学术论战。刘黎辉（2008）指出，实物配租廉租住房退出程序复杂、退出管理被动，根本上解决“退出难”问题必须逐步扩大“补人头”的比例。而周小寒（2012）对此持反对态度，他认为货币补贴家庭具有“选择偏好”，在信息缺失的前提下极有可能导致退出机制失效，“补砖头”才是目前解决低收入家庭住房难题的有效形式。上述两种观点都忽略了地方经济发展实际，补贴制度的选择必须考虑多种因素。
1.5 模式构建——廉租小区的“世外桃源”
我国学者正在积极探索廉租住房后期管理的模式，实践的基本思路主要构建于国外经验的学习和国内典型地区的调研以及国内外管理现状的研究对比。张鹏（2007）详细介绍了欧美地区廉租住房法制建设、补贴形式、退出管理等经验做法，重点提出了我国廉租住房建设模式的相关措施。冯国清（2012）根据宁国市廉租住房制度建设情况，总结出“居民小组为主、居委会和房管局为铺”的廉租住房后期管理创新模式，并在宁国市实践管理中起到了良好效应。总体而论，我国廉租住房后期管理工作内容繁杂庞乱，很难形成一套特色鲜明的具体模式，而且我国社会经济发展千差万别，各地区不可能按照某一固定模式进行后期治理，学者们需要不断创新不同地区不同发展阶段的后期管理模式。
2 综述讨论
系统梳理研究成果可以发现，国内学者就廉租住房后期管理问题取得了一定进展，并为社会经济的发展做出了巨大贡献。当然，理论研究也存在瑕疵，就此讨论如下：
（1）微观层面虚。后期管理对策多从立法、司法、行政等宏观层面入手，未能具体到节点，对于矛盾的解决显得苍白无力。（2）实践探讨弱。后期管理资金、管理模式等实践性问题研究不够深入，专门涉及实践领域的文献也较少。（3）定量研究薄。问卷调查、田野调研等实证方法运用不广，文献结论缺乏必要的严谨性和科学性。（4）国内总结少。移植国外的管理模式忽视了国内社会经济发展的特殊性，研究经验的推广价值不大。
3 研究展望
笔者分析认为，未来廉租住房后期管理与实践的研究至少要有两方面的突破：（1）研究内容：由浅入深。廉租住房后期管理问题远远超出学者们的研究视野，实践中牵涉到的廉租户户籍制度、医疗改革等难点问题亟待探讨解决。（2）研究角度：由零散到系统。廉租住房后期管理各个环节彼此隔离，系统把握后期管理整体规律，具有很强的实践意义。
基金项目：武汉理工大学国家级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）（教育部）
参考文献
[1] 邓国雄.浅析廉租房的物业管理[J].现代物业（上旬刊），2011（1）：37，38.
[2] 王吓忠，巫月娥.廉租房相关问题研究[J].城市问题，2006（6）：61-64.
[3] 李光.保障性住房“退出难”的破解之道——以杭州市廉租住房为样本[J].中国房地产，2012（2）：51-59.
[4] 赵晶.对完善廉租住房保障制度的思考——以山东省滕州市为例[J].工会论坛（山东省工会管理干部学院学报），2011（1）：28-30.
[5] 陈小梅.福建省廉租住房制度的现状与改革[J].福建广播电视大学学报，2007（4）：19-21.
[6] 许自强.城市廉租房后期管理模式探析[J].财经界（学术版），2011（9）：77，79.
[7] 白友涛，李艳.廉租房补贴方式的问题分析——以南京市鼓楼区为例[J].中国房地产，2010（2）：56-58.
[8] 何灵，郭士征.廉租住房保障退出机制：现状、问题与对策——以上海市为例[J].华东经济管理，2010（2）：1-4.
[9] 曾国安，胡晶晶，周盼.关于建立廉租住房腾退五大保障机制的构想[J].湖北行政学院学报，2010（5）：54-58.
[10] 刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公屋退出经验[J].消费导刊，2008（6）：34-35.
[11] 周小寒，游朋.现阶段廉租住房退出机制存在的问题与对策[J].中国房地产，2012（3）：19-21.
[12] 张鹏.国外发展廉租住房的做法值得借鉴[J].经济纵横，2007（7）：65-66，43.
[13] 冯国清.宁国市廉租住房保障工作初探[J].工程与建设，2012（3）：414-415.
关键词 廉租住房 后期管理 文献综述 研究展望
中图分类号：F12 文献标识码：A
0 引言
1998年国务院首次阐明“廉租住房”概念至今，国内各地区陆续出台了相关政策，廉租住房制度建设取得了诸多成效。然而纵观全国各地具体实践，后期管理保障力度明显不足。国内理论界对廉租住房后期管理问题相对冷淡，大多数研究者只是针对某一内容作零散分析，系统性的研究比较匮乏。为此，笔者以系统性原则为指导，详细剖析近年来国内学术界涉及到廉租住房后期管理细枝末节的典型文献，以期整体上总结廉租住房后期管理的成果经验，为今后的研究活动提供一定的参考和借鉴。
1 研究现状述评
廉租住房后期管理涉及到社会经济发展方方面面的问题，学者们对此进行了深入思考，当前国内学术界可谓是“百花齐放、百家争鸣”。
1.1 物业管理——政府与市场的“利益博弈”
廉租住房的物业管理是廉租住房保障政策实施过程中不可回避的现实难题，国内学者对物业管理现状展开了论述说明，普遍表示出极大的不满与担忧。目前学术界关注的焦点问题是物业管理困境产生的缘由及其应对措施，各种观点争锋相对。邓国雄（2011）指出，廉租户弱势的身份地位和相对低下的文化素质给管理带来了不便，致使廉租住房的物业管理较之其它社区更难控制。该观点在客观上认识到了廉租户的自身缺陷，但将物业管理的责任一味地归罪于廉租户就稍微不妥。实际上，廉租住房社区物业管理现状的不尽人意是由其它层面的因素造成的，租户结构混乱只是表象。王吓忠等（2006）学者提出“资本逐利性”理论，即政府和市场两个管理主体必然导致职责推诿、廉租户权益受损，因此他们建议政府在物业管理中只能起辅助作用。笔者认为，政府行政化管理亦不足以掩盖廉租住房物业管理难的制度根源，相比于政府管理的公益性，物业管理公司等市场主体的管理功能显得更加灵活。问题的关键就在于，物业管理公司对看不到经济利益的市场毫无兴致。
综上观点不难推测，廉租住房物业管理本质上取决于政府与市场的利益博弈，物业管理资金便是博弈的游戏规则。无论是坚持政府为主体还是市场为主体，有效解决费用难题才是完善廉租住房物业管理的根本出路。而关于资金来源问题，学者们提出了许多主张，诸如廉租户适当支付、社会组织捐赠等，遗憾的是这些方案未能得到社会的认可与实践的检验。
1.2 动态监管——屡试无果的“罪魁祸首”
廉租住房动态监管机制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“稳压器”，动态监管的效果直接决定了廉租住房政策实施的影响维度。国内相关研究的学者一致提出，我国对廉租户家庭保障条件的动态监管存在很大的不足，以致于“搭便车”成为廉租户的常见行为。
学术界就动态监管机制盲区的形成进行了激烈讨论，归纳起来主要有两种声音：一种是“信息不对称”，另一种是“力不从心”。以李光（2012）为代表的学者分析认为，廉租户工作的不稳定造成家庭收入具有临时性，监管单位难以真正核实其动态资产。以赵晶（2011）为代表的学者进一步指出，我国各地廉租住房监管部门良莠不齐，机构编制整体上人手少、力量弱，与后期管理的物质需求不相匹配。除此之外，学者们还就如何完善动态监管机制各抒己见。陈小梅（2007）专门提出“一户一档案”的动态管理机制，通过建立跨区域的廉租户家庭电子档案系统，提升动态监管的效率。受资源设施条件的制约，笔者认为该方案短期内较难实现，但长远来看，廉租住房动态监管的电子信息化应该是未来发展的重要趋势。
1.3 配套服务——社会保障的“输血缺位”
国内学者对廉租住房小区建设管理进行了大量研究，从中我们可以窥见相关配套服务探讨的蛛丝马迹。许自强（2011）意识到，廉租住房小区一般建在城镇偏远地带，公交站、商场、学校等基础配套设施缺乏，影响了廉租户的日常生活。对此他建议政府加大财政投入，优先解决廉租户生活、出行等不便。白友涛等（2010）指出，政府集中兴建廉租住房小区是美国“贫民窟”的再复制，加剧了社会分层和社区治安的矛盾，他提议建设“渗透式”小区，即将廉租户和其它收入居民混在一起，不仅可以增强低收入群体的社会归属感，更重要的是可以最大限度地让廉租户共享基础设施和公共服务。该方案在一定程度上弥补了小区偏远建设和集中建设带来的麻烦，具有较高的实践参考价值。
需要指出的是，廉租住房后期管理不仅仅指管理问题，具体还包括服务问题，特别是廉租户的户口迁移以及由此产生的最低生活保障关系转移、子女教育等困境，都是关系廉租户切身利益的现实问题。当前我国社会保障制度建设尚不健全，廉租户享受的配套政策服务十分有限。该领域的研究目前在我国学术界是块“处女地”，鲜有学者对廉租户户籍管理等相关问题进行细致描述。
1.4 退出机制——制度设计的“大漏洞”
学术界关于退出机制的研究主要侧重于对策的摸索，并在制度设计层面开展了长期的争论。以何灵等（2010）学者为代表的“强制派”认为，目前国内对廉租户骗租、转租、拒租等违规行为惩戒力度不够，侥幸心理驱使廉租户钻国家政策的空子，因此必须完善廉租住房法制建设，加大对不法行为的处罚力度。而以曾国安等（2010）学者为代表的“激励派”认为，采用激励政策将会起到事半功倍的效果。在制度设计上，该派学者严格区分了“正向激励”和“负向激励”方针：一方面对廉租户实行政策优惠，譬如提供住房腾退、资金贷款等补贴，支持廉租户主动腾退；另一方面对不愿退出的家庭实施逾期罚款、提高租金等措施，促使廉租户尽快腾退。笔者总结上述观点认为，完善的退出机制应该注重惩激并重、刚柔结合，并且要有区别地、人性化地设计退出制度。 国内部分学者直接避开针对退出方式的争论，转而围绕补贴形式进行了学术论战。刘黎辉（2008）指出，实物配租廉租住房退出程序复杂、退出管理被动，根本上解决“退出难”问题必须逐步扩大“补人头”的比例。而周小寒（2012）对此持反对态度，他认为货币补贴家庭具有“选择偏好”，在信息缺失的前提下极有可能导致退出机制失效，“补砖头”才是目前解决低收入家庭住房难题的有效形式。上述两种观点都忽略了地方经济发展实际，补贴制度的选择必须考虑多种因素。
1.5 模式构建——廉租小区的“世外桃源”
我国学者正在积极探索廉租住房后期管理的模式，实践的基本思路主要构建于国外经验的学习和国内典型地区的调研以及国内外管理现状的研究对比。张鹏（2007）详细介绍了欧美地区廉租住房法制建设、补贴形式、退出管理等经验做法，重点提出了我国廉租住房建设模式的相关措施。冯国清（2012）根据宁国市廉租住房制度建设情况，总结出“居民小组为主、居委会和房管局为铺”的廉租住房后期管理创新模式，并在宁国市实践管理中起到了良好效应。总体而论，我国廉租住房后期管理工作内容繁杂庞乱，很难形成一套特色鲜明的具体模式，而且我国社会经济发展千差万别，各地区不可能按照某一固定模式进行后期治理，学者们需要不断创新不同地区不同发展阶段的后期管理模式。
2 综述讨论
系统梳理研究成果可以发现，国内学者就廉租住房后期管理问题取得了一定进展，并为社会经济的发展做出了巨大贡献。当然，理论研究也存在瑕疵，就此讨论如下：
（1）微观层面虚。后期管理对策多从立法、司法、行政等宏观层面入手，未能具体到节点，对于矛盾的解决显得苍白无力。（2）实践探讨弱。后期管理资金、管理模式等实践性问题研究不够深入，专门涉及实践领域的文献也较少。（3）定量研究薄。问卷调查、田野调研等实证方法运用不广，文献结论缺乏必要的严谨性和科学性。（4）国内总结少。移植国外的管理模式忽视了国内社会经济发展的特殊性，研究经验的推广价值不大。
3 研究展望
笔者分析认为，未来廉租住房后期管理与实践的研究至少要有两方面的突破：（1）研究内容：由浅入深。廉租住房后期管理问题远远超出学者们的研究视野，实践中牵涉到的廉租户户籍制度、医疗改革等难点问题亟待探讨解决。（2）研究角度：由零散到系统。廉租住房后期管理各个环节彼此隔离，系统把握后期管理整体规律，具有很强的实践意义。
基金项目：武汉理工大学国家级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）（教育部）
参考文献
[1] 邓国雄.浅析廉租房的物业管理[J].现代物业（上旬刊），2011（1）：37，38.
[2] 王吓忠，巫月娥.廉租房相关问题研究[J].城市问题，2006（6）：61-64.
[3] 李光.保障性住房“退出难”的破解之道——以杭州市廉租住房为样本[J].中国房地产，2012（2）：51-59.
[4] 赵晶.对完善廉租住房保障制度的思考——以山东省滕州市为例[J].工会论坛（山东省工会管理干部学院学报），2011（1）：28-30.
[5] 陈小梅.福建省廉租住房制度的现状与改革[J].福建广播电视大学学报，2007（4）：19-21.
[6] 许自强.城市廉租房后期管理模式探析[J].财经界（学术版），2011（9）：77，79.
[7] 白友涛，李艳.廉租房补贴方式的问题分析——以南京市鼓楼区为例[J].中国房地产，2010（2）：56-58.
[8] 何灵，郭士征.廉租住房保障退出机制：现状、问题与对策——以上海市为例[J].华东经济管理，2010（2）：1-4.
[9] 曾国安，胡晶晶，周盼.关于建立廉租住房腾退五大保障机制的构想[J].湖北行政学院学报，2010（5）：54-58.
[10] 刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公屋退出经验[J].消费导刊，2008（6）：34-35.
[11] 周小寒，游朋.现阶段廉租住房退出机制存在的问题与对策[J].中国房地产，2012（3）：19-21.
[12] 张鹏.国外发展廉租住房的做法值得借鉴[J].经济纵横，2007（7）：65-66，43.
[13] 冯国清.宁国市廉租住房保障工作初探[J].工程与建设，2012（3）：414-415.