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这么多年来，少有能穿越牛熊的投资标的，只有“学区房”这个不败金身。在一些城市，如果某小区得到某名牌公办小学的加持，房价可以在一夜之间上调百万之巨，让人瞠目结舌。我曾在前期专栏中多次谈到房价的决定因素，认为房地产所处的位置距离CBD所节省的交通成本是决定房价高低的关键，但这种解释完全无法应验到学区房。对一些学区房来说，距离CBD近当然更好，即使远一点，也不影响其光环。
学区房为什么能得到市场的青睐？一些人给出的解释是基础教育资本化到房价中。在义务教育阶段公立中小学实行的是免试、免学费和就近入学原则。由于基础教育质量的不均衡，市场会为优质教育资源定价，其定价无法通过学费而是通过房价体现出来（如果视野更大一点，我国个别城市双一流大学的录取率远超一般城市，这也会体现到房价中，这些城市的住房是一种更广义的学区房）。比如国外有学者对巴黎的房价研究发现，公立学校学生成绩每提高一个标准差，周边区域房价将上涨1.4% - 2.4%。国内一些学者对北京、广州、南京和成都等城市的研究都发现学区房的教育溢价非常显著。以北京为例，不同学者估计市重点小学溢价最低的为8.1%，最高的为20.7%。
实际上，笔者更倾向于从需求端来解释学区房价格。仅仅从供给端无法完全解释学区房价格的动态。在基本的供求模型中，供给数量难以变化的商品其供给曲线类似一条垂线，价格的决定和变动其实更多取决于需求及其变化。从需求端来看，对学区房的需求离不开过去20年中国城市化水平的狂飙突进带来的城镇人口剧增。根据国家统计局提供的数据，从2000年到2019年，中国的城镇人口从4.58亿上升到8.48亿，这不可避免带来那些供给缺乏弹性的事物价格暴涨，十年树木百年树人，名校的形成非一朝一夕，其供给数量很难在短期有所改变。
需求分析并没有到此为止。如果做一下世代分析，会发现40年前或者20年前的年轻父母与今天年轻的父母对孩子的学历层次、教育观念及其支持力度大不一样，那时候城镇家庭收入低孩子数量多，今天的父母收入更高孩子数量少，年轻父母们用质量替代了数量。由于今天城市的年轻父母们学历层次普遍提高，他们对子女的预期受教育程度和学业要求也提高了。所以今天学区房如此火热不仅仅是一个城市人口规模扩张的问题，人们的偏好强度也发生了变化。
在城镇化和人们教育偏好强度发生变化的同时，产业结构也在发生变化。这在客观上也会对劳动者受教育水平提出新的要求。按照中国社会科学院蔡昉教授的研究，即便相对简单的劳动力转移，从劳动密集型第二产业转移至劳动密集型第三产业，都要求劳动者受教育年限提高半年，今天到了送快递都要高中毕业的地步。产业结构的转变带来的教育回报率的提升使得即使城镇化水平没有任何进步，人们对名校的需求也会上升。这样一来，购买学区房，已经不再是单纯的房地产投资，而是人力资本投资。一些人可能认为现在大学生找工作难，其薪资甚至赶不上送快递和外卖的小哥从而认为这种人力资本投资未必划算。但从一般意义上而言，考虑到人力资本投资的外溢性和非经济收益，人力资本投资其实是所有投资中回报率最高的投资。以美国为例，从二战结束到1970年代，没有大学文凭的大多数美国人还有可能找到一份好工作，得以养家糊口，过上舒适的中产生活，但今天已经不大可能了。过去40年，美国高中毕业生和大学毕业生的收入差距翻了一番。发达国家的今天可能就是我们的明天，值得我们警醒。
我们还需要认识到，中国社会经济的数十年发展，使得一些城市出现了一个数量较为庞大的新兴中产阶层。中产阶层如何保证自己的阶层地位和财富是一个很现实的问题，也就是所谓的“中产阶层焦虑”。这种焦虑情绪具有很强的传染性，会使得那些迟钝的家庭也变得敏感起来。缓解或彻底解决这种焦虑的办法在这些人看来就是投资于孩子的教育，“孩子必须上好的小学，才能上好的初中，才能考上重点高中然后进入双一流高校，未来才会有体面的工作”。这是很多中产阶层家庭朴素的想法。而教育的现实是高等教育的大众化并非众生平等，即使是中国最富裕的江浙地区，近一半的初中生是上不了普通高中的，而上不了普通高中，也就无法进入大学，暂且不考慮大学内部的分层问题。结果学区房就会自然在“价高者得”市场机制下流转到那些出价高且重视教育的中产阶层家庭手中。借用今天互联网上流行的一个词汇——内卷化，在外部没有出路或出路狭窄时，人们会在内部拼命竞争相互踩踏，节节高升的学区房价就是教育内卷化的显著标志。
如果理解了上述机制，我们会得到一些额外的结论。兹举四个，第一，给定阶层上升的通道狭窄和阶层、财富、教育分化的现实，教育行政部门大力推行的教育减负实际上是不可能的;第二，重点小学的教育质量其实很大程度上来自于购买学区房的家庭，这些家庭既重视教育又有经济实力，提升了义务教育阶段不可或缺的家庭教育质量;第三，学区房加剧了社会的不平等，使得看似平等的义务教育由于高价学区房的存在变得不平等起来。高收入群体凭借学区房将中低收入群体挤出去，这就降低了社会的流动性使得阶层和不平等固化甚至导致“马太效应”;最后，个体理性未必是集体理性，处于囚徒困境之中的中产阶层为学区房竞争内卷化严重，未必能实现该阶层整体利益最大化，如果考虑到整个社会将来为此付出的代价，更无法满足集体理性要求。最近，哈佛大学的桑德尔教授在其新书《精英的暴政》（ The Tyranny ofMerit）中反思了传统的“智商+努力”的精英主义传统和教育观，认为“创造一个经济体，让大学文凭被看作是获得具有尊严的工作与体面生活的必要条件，想法相当愚蠢。”看似机会平等但实际上不是所有人都有平等机会向上流动，结果大多数人成为失败者，工作没有尊严，民粹主义兴起，整个社会撕裂，最终引发政治动荡。桑德尔所看到的问题未必是当前中国社会需要迫切解决的问题，但我们还是要有所认识和反思。
不是所有的问题都需要治理。有些问题治理成本很高或者本身属于成就或前进路上的副产品，是否治理以及治理的时机和方式就要颇费思量。我们看到了学区房的问题，但它反映的不是房子的问题而是整个社会多维度分化甚至运行方式的问题，要解决非得有一揽子方案不可。有些简单的方案比如当年诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼提出的“学券制+私立教育”可以解决学区房高价问题，但该方案太超前、冲击太大。浙江省长兴县当年有过试点但没有推广。有些学者提出依靠在线教育使优质教育资源能够普及到所有家庭，这个我觉得不靠谱，学习和孩子的健康成长需要同伴和面对面交流，长期宅在家里身心都有损。疫情期间在线教育大爆发，但我不认为这是未来教育发展的方向。一些地方实施的“多校划片”甚至采取摇号方式入学有违就近入学原则，在降低高学区房价的效果方面并不显著。通过推行教师轮换改善公立教育的质量可能更具有现实可行性。如果公立中小学教学质量都差不多，没有少数鹤立鸡群的重点名牌小学，也就自然没了学区房的立身之地，但这需要时间。所以，展望未来，估计学区房还会继续取得一个又一个胜利，但这个胜利的果实充满了苦涩。
学区房为什么能得到市场的青睐？一些人给出的解释是基础教育资本化到房价中。在义务教育阶段公立中小学实行的是免试、免学费和就近入学原则。由于基础教育质量的不均衡，市场会为优质教育资源定价，其定价无法通过学费而是通过房价体现出来（如果视野更大一点，我国个别城市双一流大学的录取率远超一般城市，这也会体现到房价中，这些城市的住房是一种更广义的学区房）。比如国外有学者对巴黎的房价研究发现，公立学校学生成绩每提高一个标准差，周边区域房价将上涨1.4% - 2.4%。国内一些学者对北京、广州、南京和成都等城市的研究都发现学区房的教育溢价非常显著。以北京为例，不同学者估计市重点小学溢价最低的为8.1%，最高的为20.7%。
实际上，笔者更倾向于从需求端来解释学区房价格。仅仅从供给端无法完全解释学区房价格的动态。在基本的供求模型中，供给数量难以变化的商品其供给曲线类似一条垂线，价格的决定和变动其实更多取决于需求及其变化。从需求端来看，对学区房的需求离不开过去20年中国城市化水平的狂飙突进带来的城镇人口剧增。根据国家统计局提供的数据，从2000年到2019年，中国的城镇人口从4.58亿上升到8.48亿，这不可避免带来那些供给缺乏弹性的事物价格暴涨，十年树木百年树人，名校的形成非一朝一夕，其供给数量很难在短期有所改变。
需求分析并没有到此为止。如果做一下世代分析，会发现40年前或者20年前的年轻父母与今天年轻的父母对孩子的学历层次、教育观念及其支持力度大不一样，那时候城镇家庭收入低孩子数量多，今天的父母收入更高孩子数量少，年轻父母们用质量替代了数量。由于今天城市的年轻父母们学历层次普遍提高，他们对子女的预期受教育程度和学业要求也提高了。所以今天学区房如此火热不仅仅是一个城市人口规模扩张的问题，人们的偏好强度也发生了变化。
在城镇化和人们教育偏好强度发生变化的同时，产业结构也在发生变化。这在客观上也会对劳动者受教育水平提出新的要求。按照中国社会科学院蔡昉教授的研究，即便相对简单的劳动力转移，从劳动密集型第二产业转移至劳动密集型第三产业，都要求劳动者受教育年限提高半年，今天到了送快递都要高中毕业的地步。产业结构的转变带来的教育回报率的提升使得即使城镇化水平没有任何进步，人们对名校的需求也会上升。这样一来，购买学区房，已经不再是单纯的房地产投资，而是人力资本投资。一些人可能认为现在大学生找工作难，其薪资甚至赶不上送快递和外卖的小哥从而认为这种人力资本投资未必划算。但从一般意义上而言，考虑到人力资本投资的外溢性和非经济收益，人力资本投资其实是所有投资中回报率最高的投资。以美国为例，从二战结束到1970年代，没有大学文凭的大多数美国人还有可能找到一份好工作，得以养家糊口，过上舒适的中产生活，但今天已经不大可能了。过去40年，美国高中毕业生和大学毕业生的收入差距翻了一番。发达国家的今天可能就是我们的明天，值得我们警醒。
我们还需要认识到，中国社会经济的数十年发展，使得一些城市出现了一个数量较为庞大的新兴中产阶层。中产阶层如何保证自己的阶层地位和财富是一个很现实的问题，也就是所谓的“中产阶层焦虑”。这种焦虑情绪具有很强的传染性，会使得那些迟钝的家庭也变得敏感起来。缓解或彻底解决这种焦虑的办法在这些人看来就是投资于孩子的教育，“孩子必须上好的小学，才能上好的初中，才能考上重点高中然后进入双一流高校，未来才会有体面的工作”。这是很多中产阶层家庭朴素的想法。而教育的现实是高等教育的大众化并非众生平等，即使是中国最富裕的江浙地区，近一半的初中生是上不了普通高中的，而上不了普通高中，也就无法进入大学，暂且不考慮大学内部的分层问题。结果学区房就会自然在“价高者得”市场机制下流转到那些出价高且重视教育的中产阶层家庭手中。借用今天互联网上流行的一个词汇——内卷化，在外部没有出路或出路狭窄时，人们会在内部拼命竞争相互踩踏，节节高升的学区房价就是教育内卷化的显著标志。
如果理解了上述机制，我们会得到一些额外的结论。兹举四个，第一，给定阶层上升的通道狭窄和阶层、财富、教育分化的现实，教育行政部门大力推行的教育减负实际上是不可能的;第二，重点小学的教育质量其实很大程度上来自于购买学区房的家庭，这些家庭既重视教育又有经济实力，提升了义务教育阶段不可或缺的家庭教育质量;第三，学区房加剧了社会的不平等，使得看似平等的义务教育由于高价学区房的存在变得不平等起来。高收入群体凭借学区房将中低收入群体挤出去，这就降低了社会的流动性使得阶层和不平等固化甚至导致“马太效应”;最后，个体理性未必是集体理性，处于囚徒困境之中的中产阶层为学区房竞争内卷化严重，未必能实现该阶层整体利益最大化，如果考虑到整个社会将来为此付出的代价，更无法满足集体理性要求。最近，哈佛大学的桑德尔教授在其新书《精英的暴政》（ The Tyranny ofMerit）中反思了传统的“智商+努力”的精英主义传统和教育观，认为“创造一个经济体，让大学文凭被看作是获得具有尊严的工作与体面生活的必要条件，想法相当愚蠢。”看似机会平等但实际上不是所有人都有平等机会向上流动，结果大多数人成为失败者，工作没有尊严，民粹主义兴起，整个社会撕裂，最终引发政治动荡。桑德尔所看到的问题未必是当前中国社会需要迫切解决的问题，但我们还是要有所认识和反思。
不是所有的问题都需要治理。有些问题治理成本很高或者本身属于成就或前进路上的副产品，是否治理以及治理的时机和方式就要颇费思量。我们看到了学区房的问题，但它反映的不是房子的问题而是整个社会多维度分化甚至运行方式的问题，要解决非得有一揽子方案不可。有些简单的方案比如当年诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼提出的“学券制+私立教育”可以解决学区房高价问题，但该方案太超前、冲击太大。浙江省长兴县当年有过试点但没有推广。有些学者提出依靠在线教育使优质教育资源能够普及到所有家庭，这个我觉得不靠谱，学习和孩子的健康成长需要同伴和面对面交流，长期宅在家里身心都有损。疫情期间在线教育大爆发，但我不认为这是未来教育发展的方向。一些地方实施的“多校划片”甚至采取摇号方式入学有违就近入学原则，在降低高学区房价的效果方面并不显著。通过推行教师轮换改善公立教育的质量可能更具有现实可行性。如果公立中小学教学质量都差不多，没有少数鹤立鸡群的重点名牌小学，也就自然没了学区房的立身之地，但这需要时间。所以，展望未来，估计学区房还会继续取得一个又一个胜利，但这个胜利的果实充满了苦涩。