如何设计房地产课税体系,在过去近十年一直为学术界所关注。在讨论房地产税制改革问题上,需要有新的思路,不是谋求单个税种的改良,而需要从整体上思考中国房地产税制改革的可能方向和可能举措。通过基于土地、住房和租房联立市场模型,区分五类住户特征差异及最优住房决策,实证模拟了中国房地产税制不同改革方案的房价效应和住户福利变化。结果显示,采用成熟市场经济国家普遍执行的使用者成本抵扣优惠不仅会导致房价和租金上升,而且会使大多数住户福利下降。虽然在现有税制基础上增开资本利得税或房产税,可使房价下降,但这类改革总会导致更恶化的福利分配结果,尤其会导致改善型住户福利出现较大幅度下降。相比较,在增开房产税同时,以资本利得税取代交易环节课税,虽然会使房价出现一定幅度上涨,但会使租金下降,这不仅能降低低收入住户的租房支出,增加他们的福利水平,而且也能使其他四类,尤其是改善型住户福利获得较大幅度提升。综合比较结果表明,这种改革方案真正实现了全局意义上的帕累托改进,符合税制改革的根本精神。研究同时也发现,面对中国房地产现状,期待通过房地产税制改革从根本上解决房价问题,实现住房市场健康有序发展是不现实的。