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摘要：市场比较法是目前估价中运用最多、最为方便、也最为贴近实际价格的一种估价方法。但是在市场比较法的重要环节——可比实例的选取上一直存在着很大问题，主要依靠估价人员的经验，主观性强，缺乏定量分析。导致估价结果不客观，大大降低了估价的科学性、合理性、规范性。结合具体的估价实例，量化探讨不同的可比实例对估价结果的影响，以此明确可比实例的选取对于估价结果的精确与否至关重要。
关键词：可比实例，市场比较法，估价
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2017）07-0038-45
市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。在市场比较法中，可比实例选取的恰当与否直接影响市场比较法估价结果的准确性。但是，由于房地产市场的独特性，受多重因素的影响，可比实例的选取并没有一个明确的标准，一般是估价人员根据自身的经验，缺乏严密的科学论证，结果往往导致估价结果和实际价格存在一定的背离。本文选取武汉市洪山区铁机村的一个住宅项目，利用实际的数据和资料来探讨不同的可比实例对估价结果的影响，直观形象分析可比实例的选取对于市场比较法的重要性。
根据P（2015）016号挂牌文件，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率≤3.5，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。
根据对估价对象所处区域土地利用状况的调查，估价对象所处区域内大部分为住宅用地，建筑物结构大部分为钢混结构，考虑到城市规划等限制条件，结合合法原则与最有效使用原则，此次评估设定估价对象的规划利用方式为最佳土地利用方式，即：土地用途为普通住宅用地，容积率为3.5、建筑密度为17%、建筑物平均层数为17层、钢混结构为估价对象的最佳土地利用方式。根据评估宗地所在区域土地利用情况，小区门庭、垃圾站、物业管理用房、配电室、业主活动室等附属用房一般不出售，附属用房面积占总建筑面积为4.5%，则地上建筑总面积为141378平方米，其中可出售住宅建筑面積为135028平方米，不可出售附属用房建筑面积为6350平方米。
1 可比实例选取一
根据受托方评估人员对评估宗地同类用房的市场售价调查，结合所掌握的商品房销售价格资料，评估选取了3个商品房的销售资料，通过市场比较，确定评估宗地预计开发完成后房地产售价，其情况如下。
1.1 3个商品房销售资料
实例1：保利城商品房售价
该楼盘位于武昌区徐东团结大道与铁机路交汇处，建筑结构为钢混，用途为住宅用房，中高档装修，交易时间2014年9月，平均售价10200元/平方米。案例所在位置距商服中心徐东商圈500余米，距公交站点100米，距最近的地铁站1.5公里，距客运火车站8公里，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临团结大道，该路属主干道，建筑密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。
实例2：融侨悦府商品房售价
该楼盘位于武汉市青山区友谊大道与二环交汇处（柴林花园站旁），建筑结构为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间2014年12月，平均售价9400元/平方米。案例所在位置距商服中心徐东商圈3000米，距公交站点150米，距最近的地铁站2.1公里，距客运火车站距离8公里，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临友谊大道，该路属主干道，建筑密度较高，小区环境好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。
实例3：福星惠誉商品房售价
该楼盘位于徐东大街28号（徐东大街与团结大道交汇处），建筑结构为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间2013年7月，平均售价12000元/平方米。案例所在位置距商服中心徐东商圈300米，距公交站点300米，距最近的地铁站1.2公里，距客运火车站8.5公里，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临武汉大道，该路属主干道，建筑密度较低，小区环境很好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。
1.2 比较因素的选择
根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有：
①交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。
②交易情况：是否为正常、客观、公正的交易。
③区域因素：区域因素主要有所临道路类型、交通便捷度、距离客运火车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、距区域商服中心距离、区域生活设施水平、区域文体设施水平、环境优劣度等。
④个别因素：主要有小区环境条件、建筑物结构、装修档次、停车状况、物业状况等。
因素条件说明（见表1）。
1.3 编制比较因素条件指数表
为将各比较实例和等估宗地间的各种差别量化，然后反映到地价水平的差别上，必须将前述的估价对象和比较实例的各种比较因素条件转化为可比的定量条件指数。
以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应指数（见表2）。
1.4 因素修正
在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素条件指数化，得到因素修正系数（见表3）。
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较案例经因素修正后达到估价对象条件时的房地产比准售价。 估价对象与3个比较案例处于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性高，经过比较分析，3个房地产比准售价较接近，考虑3个比较案例均为市场正常交易案例，评估过程因素修正幅度合理，故取3个比准售价的简单算术平均值作为估价对象房地产售价。即：
估价对象房地产售价=（9610.7+9365.7+11313.8）
÷3=10100元/平方米
则：房地产总售价=销售均价×建筑面积=10100×135028=136378.28（万元）
2 可比实例选取二
市调结果显示项目所在片区住宅物业供应量较多，产品同质化严重，塔楼较多，缺乏创新型产品。且目前在售的保利城中小户型销售状况较好；综合考虑项目住宅体量、品牌开发性、景观开阔、商业配套齐全等因素，我们认为对住宅定位的初步判断为以板楼为主，附之少数的塔楼和LOFT，是符合市场需求的。项目住宅受90/70政策的影响，故综合考虑，项目住宅以中小户型为主，塑造精致优质产品，既满足政策规定，同时也能满足片区对中小户型住宅产品的需求。
①市场定位：中档。
②目标市场定位：外地来汉置业者以及二环线交通辐射区域的人群。考虑到项目定位档次、规模、景观性、区位条件及未来周边商业及商务氛围浓厚等因素，我们认为项目住宅的客户群定位主要为：项目附近地区新婚青年家庭、三口或四口之家；具有家乡情结的项目原居民的居住刚性型需求；来武汉置业及投资需求的消费者。
③项目产品定位：宜居住宅，交通便利。
④价格定位：中等价位。
考虑项目住宅产品自身定位、核心地段优势、景观优势、商业及商务配套优势等综合因素，我们选取以下案例作为项目定价的参考，具体如表所示：
A区18层的高层（10栋）销售单价如表4所示，分别修正：
A修正单价=9300*100/（100-2）=9490
B修正单价=9400*100/（100+3）=9126
C修正单价=10200*100/（100+10）=9272
通过简单算数平均：
18层的楼栋平均單价：（A+B+C）/3=9350
LOFT销售单价如表5所示，分别修正，通过简单算数平均：
LOFT的楼栋平均单价：（A+B+C）/3=9354
33高层销售单价与表6所示，分别修正：
A修正单价=9300*100/（100-4）=9688
B修正单价=9400*100/（100+1）=9307
C修正单价=10200*100/（100+5）=9714
通过简单算数平均：
33高层的楼栋平均单价：（A+B+C）/3=9570
B区：12层板楼（8栋，本楼舒适度较高，价格也相应提高）如表6所示，价格修正：
A=8811*100/95*100/101*100/95*100/=9666
B=8846*100/95*100/95*100/98*100/101=9902
C=8317*100/93*100/96=9315
D=8182*100/92*100/94=9461
简单算数平均：
本楼盘楼栋平均单价=（A+B+C+D）/4 *107/100=10256元
则：房地产总售价=销售均价×建筑面积=10256×135028=138484.72（万元）
3 总结
从上面两个估价结果可以看出，第一种估价方法是全程采用相同的可比实例，都是同样的三个可比实例，选取的圈子范围比较大。第二种估价方法比第一种细化了很多，对不同的建筑类型，不同的层高，不同的区域分别选取了不同的可比实例。第一种方法得出的销售平均单价为10100元/平方米，第二种方法得出的销售平均单价为10256元/平方米。根据总的建筑面积135028平方米，可以计算出来，第一种的总销售价格为136378.28万元，第二种的总的销售价格为138484.72万元。从单价方面或许看不出来很大的差异，可是从销售总额中就可以看到两种方法的差异，二者相差2106.44万元。由此可见，可比实例的选取对于估价结果的精确度是有很大影响的。
拥有大量的房地产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，在选取可比实例时，应该根据估价对象状况和估价目的，选择区位相同或类似、用途相同、建筑结构相同、权利性质相同、交易类型吻合、成交日期与估价时点相近、成交价格为正常价格的交易实例。可比实例的选取是市场比较法的一个至关重要的环节，但是通常评估人员都是凭借其工作经验来选择可比实例，由此造成估价结果不科学、不规范。在实际操作中，我们其实可以利用科学的方法来改进可比实例选取中存在的问题。运用模糊数学的方法解决难以定量的可比实例的替代性问题，尤其是在选择可比实例隶属度赋值的关键之处采用专家评估将是切实可行的。同时考虑到可比实例数量的不断增加，可以利用计算机技术建立系统的可比实例交易数据库，实现对房地产信息数据的共享和动态管理，充分利用信息资源和现代技术，是估价行业的一个重要的发展趋势。
参考文献：
1.张洪力.房地产估价.机械工业出版社.2009.01
2.李四关 陈燕.市场比较法中可比实例的选取.技术研究.2008.04
3.于新颖.房地产估价市场法的运用.财会月刊.
2010.05
4.赵然.模糊相似比分析在市场比较法可比实例选取中的应用.价值工程.2014.11 5.王秀丽 骆汉宾.市场比较法估价中可比案例選择研究.华中科技大学学报.2003.04
Different Selection of Comparable Instance on the Result of Appraisal Research，Empirical Evidence
——based on a residential project in Wuhan city
Cai Wenjie，Xiong Ran
Abstract：The market comparison method is currently used in the valuation of the most，is also the most convenient，the most close to the actual price of a valuation method.However，there are still a lot of problems in the important part of the market comparison method，which can be compared with the selection of examples，which mainly depends on the experience of the valuation personnel，strong subjectivity and lack of quantitative analysis.Lead to the result of the valuation is not objective，greatly reducing the valuation of scientific，rational，normative.Based on specific examples，this paper discusses the influence of different examples on the evaluation results，so as to determine the accuracy of the selection of examples is very important to the accuracy of the evaluation results.
Keywords：Comparable examples，Market comparison approach，Valuation
关键词：可比实例，市场比较法，估价
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2017）07-0038-45
市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。在市场比较法中，可比实例选取的恰当与否直接影响市场比较法估价结果的准确性。但是，由于房地产市场的独特性，受多重因素的影响，可比实例的选取并没有一个明确的标准，一般是估价人员根据自身的经验，缺乏严密的科学论证，结果往往导致估价结果和实际价格存在一定的背离。本文选取武汉市洪山区铁机村的一个住宅项目，利用实际的数据和资料来探讨不同的可比实例对估价结果的影响，直观形象分析可比实例的选取对于市场比较法的重要性。
根据P（2015）016号挂牌文件，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率≤3.5，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。
根据对估价对象所处区域土地利用状况的调查，估价对象所处区域内大部分为住宅用地，建筑物结构大部分为钢混结构，考虑到城市规划等限制条件，结合合法原则与最有效使用原则，此次评估设定估价对象的规划利用方式为最佳土地利用方式，即：土地用途为普通住宅用地，容积率为3.5、建筑密度为17%、建筑物平均层数为17层、钢混结构为估价对象的最佳土地利用方式。根据评估宗地所在区域土地利用情况，小区门庭、垃圾站、物业管理用房、配电室、业主活动室等附属用房一般不出售，附属用房面积占总建筑面积为4.5%，则地上建筑总面积为141378平方米，其中可出售住宅建筑面積为135028平方米，不可出售附属用房建筑面积为6350平方米。
1 可比实例选取一
根据受托方评估人员对评估宗地同类用房的市场售价调查，结合所掌握的商品房销售价格资料，评估选取了3个商品房的销售资料，通过市场比较，确定评估宗地预计开发完成后房地产售价，其情况如下。
1.1 3个商品房销售资料
实例1：保利城商品房售价
该楼盘位于武昌区徐东团结大道与铁机路交汇处，建筑结构为钢混，用途为住宅用房，中高档装修，交易时间2014年9月，平均售价10200元/平方米。案例所在位置距商服中心徐东商圈500余米，距公交站点100米，距最近的地铁站1.5公里，距客运火车站8公里，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临团结大道，该路属主干道，建筑密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。
实例2：融侨悦府商品房售价
该楼盘位于武汉市青山区友谊大道与二环交汇处（柴林花园站旁），建筑结构为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间2014年12月，平均售价9400元/平方米。案例所在位置距商服中心徐东商圈3000米，距公交站点150米，距最近的地铁站2.1公里，距客运火车站距离8公里，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临友谊大道，该路属主干道，建筑密度较高，小区环境好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。
实例3：福星惠誉商品房售价
该楼盘位于徐东大街28号（徐东大街与团结大道交汇处），建筑结构为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间2013年7月，平均售价12000元/平方米。案例所在位置距商服中心徐东商圈300米，距公交站点300米，距最近的地铁站1.2公里，距客运火车站8.5公里，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临武汉大道，该路属主干道，建筑密度较低，小区环境很好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。
1.2 比较因素的选择
根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有：
①交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。
②交易情况：是否为正常、客观、公正的交易。
③区域因素：区域因素主要有所临道路类型、交通便捷度、距离客运火车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、距区域商服中心距离、区域生活设施水平、区域文体设施水平、环境优劣度等。
④个别因素：主要有小区环境条件、建筑物结构、装修档次、停车状况、物业状况等。
因素条件说明（见表1）。
1.3 编制比较因素条件指数表
为将各比较实例和等估宗地间的各种差别量化，然后反映到地价水平的差别上，必须将前述的估价对象和比较实例的各种比较因素条件转化为可比的定量条件指数。
以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应指数（见表2）。
1.4 因素修正
在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素条件指数化，得到因素修正系数（见表3）。
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较案例经因素修正后达到估价对象条件时的房地产比准售价。 估价对象与3个比较案例处于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性高，经过比较分析，3个房地产比准售价较接近，考虑3个比较案例均为市场正常交易案例，评估过程因素修正幅度合理，故取3个比准售价的简单算术平均值作为估价对象房地产售价。即：
估价对象房地产售价=（9610.7+9365.7+11313.8）
÷3=10100元/平方米
则：房地产总售价=销售均价×建筑面积=10100×135028=136378.28（万元）
2 可比实例选取二
市调结果显示项目所在片区住宅物业供应量较多，产品同质化严重，塔楼较多，缺乏创新型产品。且目前在售的保利城中小户型销售状况较好；综合考虑项目住宅体量、品牌开发性、景观开阔、商业配套齐全等因素，我们认为对住宅定位的初步判断为以板楼为主，附之少数的塔楼和LOFT，是符合市场需求的。项目住宅受90/70政策的影响，故综合考虑，项目住宅以中小户型为主，塑造精致优质产品，既满足政策规定，同时也能满足片区对中小户型住宅产品的需求。
①市场定位：中档。
②目标市场定位：外地来汉置业者以及二环线交通辐射区域的人群。考虑到项目定位档次、规模、景观性、区位条件及未来周边商业及商务氛围浓厚等因素，我们认为项目住宅的客户群定位主要为：项目附近地区新婚青年家庭、三口或四口之家；具有家乡情结的项目原居民的居住刚性型需求；来武汉置业及投资需求的消费者。
③项目产品定位：宜居住宅，交通便利。
④价格定位：中等价位。
考虑项目住宅产品自身定位、核心地段优势、景观优势、商业及商务配套优势等综合因素，我们选取以下案例作为项目定价的参考，具体如表所示：
A区18层的高层（10栋）销售单价如表4所示，分别修正：
A修正单价=9300*100/（100-2）=9490
B修正单价=9400*100/（100+3）=9126
C修正单价=10200*100/（100+10）=9272
通过简单算数平均：
18层的楼栋平均單价：（A+B+C）/3=9350
LOFT销售单价如表5所示，分别修正，通过简单算数平均：
LOFT的楼栋平均单价：（A+B+C）/3=9354
33高层销售单价与表6所示，分别修正：
A修正单价=9300*100/（100-4）=9688
B修正单价=9400*100/（100+1）=9307
C修正单价=10200*100/（100+5）=9714
通过简单算数平均：
33高层的楼栋平均单价：（A+B+C）/3=9570
B区：12层板楼（8栋，本楼舒适度较高，价格也相应提高）如表6所示，价格修正：
A=8811*100/95*100/101*100/95*100/=9666
B=8846*100/95*100/95*100/98*100/101=9902
C=8317*100/93*100/96=9315
D=8182*100/92*100/94=9461
简单算数平均：
本楼盘楼栋平均单价=（A+B+C+D）/4 *107/100=10256元
则：房地产总售价=销售均价×建筑面积=10256×135028=138484.72（万元）
3 总结
从上面两个估价结果可以看出，第一种估价方法是全程采用相同的可比实例，都是同样的三个可比实例，选取的圈子范围比较大。第二种估价方法比第一种细化了很多，对不同的建筑类型，不同的层高，不同的区域分别选取了不同的可比实例。第一种方法得出的销售平均单价为10100元/平方米，第二种方法得出的销售平均单价为10256元/平方米。根据总的建筑面积135028平方米，可以计算出来，第一种的总销售价格为136378.28万元，第二种的总的销售价格为138484.72万元。从单价方面或许看不出来很大的差异，可是从销售总额中就可以看到两种方法的差异，二者相差2106.44万元。由此可见，可比实例的选取对于估价结果的精确度是有很大影响的。
拥有大量的房地产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，在选取可比实例时，应该根据估价对象状况和估价目的，选择区位相同或类似、用途相同、建筑结构相同、权利性质相同、交易类型吻合、成交日期与估价时点相近、成交价格为正常价格的交易实例。可比实例的选取是市场比较法的一个至关重要的环节，但是通常评估人员都是凭借其工作经验来选择可比实例，由此造成估价结果不科学、不规范。在实际操作中，我们其实可以利用科学的方法来改进可比实例选取中存在的问题。运用模糊数学的方法解决难以定量的可比实例的替代性问题，尤其是在选择可比实例隶属度赋值的关键之处采用专家评估将是切实可行的。同时考虑到可比实例数量的不断增加，可以利用计算机技术建立系统的可比实例交易数据库，实现对房地产信息数据的共享和动态管理，充分利用信息资源和现代技术，是估价行业的一个重要的发展趋势。
参考文献：
1.张洪力.房地产估价.机械工业出版社.2009.01
2.李四关 陈燕.市场比较法中可比实例的选取.技术研究.2008.04
3.于新颖.房地产估价市场法的运用.财会月刊.
2010.05
4.赵然.模糊相似比分析在市场比较法可比实例选取中的应用.价值工程.2014.11 5.王秀丽 骆汉宾.市场比较法估价中可比案例選择研究.华中科技大学学报.2003.04
Different Selection of Comparable Instance on the Result of Appraisal Research，Empirical Evidence
——based on a residential project in Wuhan city
Cai Wenjie，Xiong Ran
Abstract：The market comparison method is currently used in the valuation of the most，is also the most convenient，the most close to the actual price of a valuation method.However，there are still a lot of problems in the important part of the market comparison method，which can be compared with the selection of examples，which mainly depends on the experience of the valuation personnel，strong subjectivity and lack of quantitative analysis.Lead to the result of the valuation is not objective，greatly reducing the valuation of scientific，rational，normative.Based on specific examples，this paper discusses the influence of different examples on the evaluation results，so as to determine the accuracy of the selection of examples is very important to the accuracy of the evaluation results.
Keywords：Comparable examples，Market comparison approach，Valuation