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改革逼近了天花板。
江苏正在着手制定一份该省2011～2013年的保障性住房建设行动计划。在这个中国人均GDP第二的省份,公共租赁房可能将以城市住房保障的基本模式写进这份计划中。
权威人士透露。在今年江苏相关部门共同参与的内部会议中,公租房已与住房公积金制度、经济适用房和廉租房并列,被称为“应当坚持的四项住房保障制度”。
虽然对公租房未来的建设规模尚未准确划定,但内部人士透露,以现有财力大致匡算,预计年供应量会达到10万套(间)。
但值得注意的是,尽管眼下国内有关“公租房代替经适房”的呼声高涨,但按照江苏2010年度的保障房建设计划,经济适用房仍将兴建10万套。
10万套经适房中,最早兴起于江苏的“共有产权房”却数量寥寥。
针对经济适用房弊端的“共有产权房”,目前已经在江苏多个城市展开试点。但据介绍,多数试点城市的“共有产权房”供应并无显著增加,在保障房建设总量中所占比例微乎其微。
公共租赁房和共有产权房两种模式在江苏的进退不一,显示出当前住房保障制度的改革瓶颈——我们可能尚未找到备受诟病的传统经济适用房制度的理想替代品。
李源潮三度批示“共有产权房”
改革契机的偶然性,映衬着制度环境中的必然。
4年前,中国社科院教授刘维新给时任江苏省委书记的李源潮写信,建议江苏试点“共有产权房”。
彼时,经济适用房制度已施行8年,因其巨大的牟利寻租空间而备受争议。刘维新正在思考克服经适房弊病的新的住房保障模式。就在这时,他在火车上读到南京学者陆玉龙的论文,文中关于“共有产权房”的论述引起他的极大兴趣。
陆玉龙所界定的“共有产权房”的概念是,将政府用于经济适用房建设的财政性支出,包括土地收益减免和税费。都转化为“投资”,政府按投资比例拥有房屋产权和相应的权利。南此产生的经适房,由政府和购房人共同拥有产权。
共有产权房被认为是直指传统经适房的弊病——南于将政府补贴部分量化,房屋在退出、处置时,购房人必须与政府共同分享收益。购房人的不当牟利空间因此受到压缩。同时对虚假购房人和部门权力,也构成了限制。
据陆玉龙回忆。他曾将这些研究成果上达建设部,希望能推动共有产权房试点,“但建议报上去后,部委层面没有表态。省厅也就没有动作。”
而作为外地学者的刘维新,反倒成了意外的幸运者。他在受陆玉龙论文启发基础上写的那封建议信,很快就得到李源潮的批示。
李源潮在2006年6月的批示中提出。“经济适用房共有产权制度的设计似更加合理,建议可找有条件的地方试点。”
江苏最早一批共有产权房试点——泰州、姜堰、如皋、连云港由此而生。
此后,李源潮还在2007年8月和9月两度作出批示,认为共有产权租售并举的办法很好,并要求对共有产权房的建购各方作一调查,加快推广这一模式。
但是,“共有产权”模式的试点,仍然是被作为经济适用房领域的边缘补充,最初主要应用于困难户的拆迁安置中。而这基本不触动经济适用房的建设力度。
直到三年后的今天,最早的四个试点中,共有产权房的建设规模仍没有显著的扩大。
微量改革:淮安的共有产权路径
最初的试点中,姜堰、如皋的共有产权房年建设量在200～300套之间。如皋曾经走在前列,购房者获得的产权证直接为商品房产权证。但此后,“因为人事变动。有的城市没有再继续进行改革。”
无锡、苏州、泰州等地的改革,多将共有产权房作为一种安置房的“可选择方式”。这些房源也主要以劃拨形式获得建设用地,通过与同地段商品房价格相比较,政府把实际让利的部分记作政府产权,在处置时需要按比例切分收益。
在南京,出现了“廉租房共有产权”政策。其核心是“廉租房住户可以低价购买政府产权”。这在出台后受到一些批评,认为其可能挤占穷人保障性住房空间。
只有唯一以土地出让方式试行共有产权房的淮安,看上去最符合刘维新和陆玉龙当年的设想。今年春天,刘维新突然被邀请参加淮安经验研讨会时,他才知道这个苏北城市在过去三年里已建设了800余套共有产权房。“我举双手赞成!”76岁的他在现场情绪激动。
改革的实际操作路径,很大程度倚靠部门“罔子”。淮安市房管局长邵明。从2007年开始推动“共有产权”制度,时常称自己所在部门是“孤军奋战”。
淮安现有的两家共有产权房建设主体,均为原房管局下属的房地产企业。两家公司在2007年转由当地国资委管理,在改换“婆家”前,共计被房管局剥离了1.5亿元资产,作为共有产权房建设基金,存入房管局下属一个科级管理中心。
今年,淮安计划上马2000余套“共有产权房”。要求购房者的月收入标准线也从原来的800元以下放宽到1200元以下,已经接近当地城镇居民人均可支配收入的水平。
改革仍显局促。淮安市房管局的资料显示,迄今为止,已经售出的共有产权房中,仅有300余户属于自行购买。经求证,除房屋共有产权证外,至今淮安房管部门尚未与购房人签订有法律效应的产权出让、回购等协议,相关退出机制的表述,也仅存于政策文件之上。
据规定,购房人有权在5年内原价购回政府产权。8年内回购仅需多支付后3年同期银行利息;若8年未能回购,政府产权部分向居住者收取一定租金。
邵明一直高调批评传统经适房模式。这使他备受争议。“我们都建议他,低调做就行了,不必张扬,省厅领导也提出,试点需要鼓励,但不要过度强调原有制度不好。”一位多次参与相关研讨会的江苏省专家说。
“低调”的建议背后,是企图颠覆传统经适房体系的共有产权模式,迄今未获得住建部的正式肯定。相比之下,苏南常州的改革模式则很快获得首肯。
绕过天花板:常州的公租房维新
常州市自2008年开始,推行同时兼顾公租房与经适房的改革路径。2009年,该市共建设公租房和廉租房4000套,并在市场上收购了这两类房源2500套。当地在商品房项目中明确3%保障房的配套比例。开发商也可选择将3%的配建项目土地出让金和建设成本折现返还政府。
这一试图在改革和原有的经适房体系之间寻求平衡的模式,在2009年10月获得住建部的肯定。事实上,公租房并不直接冲击传统经适房的体系。
根据住建部最初的设想,公租房主要用于解决新近就业和流动人群的住房问题,这类“夹心层”买不起经适房,又高于廉租房的准入标准。常州则规定,廉租房、经适房和公租房的保障对象必须是具有该市市区常住户口。
在大建公租房同时,常州的经适房体系仍在得到强化。此前,常州的经适房和商品房每平方米价差只有约1000元。2008年底,常州商品住房消费大幅萎缩,由政府大规模集中建设的经适房遭到510户拟购买家庭的“弃购”。为此,常州自2009年3月起施行货币化补助。政府给每户经适房适购房人群补贴8万元。
无利难起早:两种模式软肋
现在的形势是,无论是淮安试图突破天花板的共有产权房模式,还是 常州尝试绕开天花板的建设公租房与经适房货币补贴模式,都遇到了横亘的障碍,使其难以实现替代经适房体系的目标。
“传统经适房的开发中,属于利益集团的短期收益太多。由于其价格优惠更大,准入与退出都很吸引权力寻租。”一位住建部研究机构学者说,而公租房和共有产权房则缺少这种利益驱动机制。
先来看公租房。
由于常州拟定的公租房租金水平大致在市价的30%,短期收益相对较低。“常州模式”在财力缺乏的城市推行,可能会制约最终保障的覆盖面。
研究数据显示,由于中小城市市场租金水平不高,各地政府对每套公租房实际的补贴额大约都在300～500元之间。
常州市房管局局长朱建文认为,今后也很难超过市场租金的50%。
在退出环节,常州规定,承租家庭如果不再符合承租条件,最长可以申请6个月的延长期。在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%。超过延长期仍然不退出的,则按市场租金价格的1.5倍惩罚性征收。
但由于对家庭收入的真实信息难以掌握,如若这一政策无法落实,则意味着政府的保障性住房资产在流失。
更重要的是,作為租赁房屋的公租房不可能满足消费者对于住房产权的需求,这种需求即便在低收入群体中也不容忽视。“公租房也不可能建设得过多,否则不就倒退回福利分房了?”陆玉龙说。
刘维新则认为,“政府补贴部分产权不清晰,是传统经适房制度最大的弊端。这一制度缺陷不是推行公租房制度能够突破的。”
在货币补贴的政策下,常州的经适房仍然延续了有限产权模式,要求房屋5年之内不得上市交易。5年之后上市交易须全额退还按政策享受的补贴款项。
然而,2008年,常州市区商品房均价4147元,平方米,2009年已涨到4969元,平方米。如果房价继续上涨,5年后原价退还的政府产权的实际补贴能力必将缩水,相关资金难以滚动扩大。
“钱补到买房者手中,政府只有投人没有回报,这类政策难以持续。”刘维新说。
比较之下,共有产权房似乎是解决此问题的良方。
根据淮安的设想,共有产权房将政府补贴50%或30%的部分明确为相对应的产权,在将来购房者退出时,政府会得到价格上涨带来的收益,“初期投入的资金正常运作后会越滚越大。”
如果购房者最终无法购买产权,现行的制度安排,也能将这些房屋中的政府产权部分,转为公租房、廉租房式的租赁供应。
“问题在于,这些收益要很多年后才会出现,并且严格从属政府产权。”前述住建部研究机构学者说。而邵明也预计,政府基金从共有产权房中获益周期需要10年。
这使得共有产权房无法在利益驱动机制上与短期收益乃至灰色收益巨大的经适房竞争。
在淮安,政府对共有产权房的定价较同地段商品房低5%～10%,住户可以在5年内以原价购回政府部分产权,相当于获得了5年银行贷款利息。这一利益空间较之经济适用房大大缩小。
按照淮安的设想,将来政府不再出资兴建共有产权房项目,而可以以货币形式补贴,让购房人在市场上的商品房中选择房产。如果这样操作,则牟利者买共有产权房与买商品房,获利都差不多。
共同障碍:资金运筹结构瓶颈
而且,无论哪种保障住房改革模式,都面临共同的资金筹措瓶颈。
中央对保障性住房的资金基本来源有原则性规定,但因各地财政情况不一,资金多头运作等问题广泛存在,这对整体资产运作风险预估是一大难题。
即便经济实力居江苏前列的常州,每年财政拨付于保障性住房领域的资金也不过1亿元上下。常州市市长王伟成介绍,要完成常州市5年保障性住房建设规划,经适房货币补助约需8亿元,加上廉租房和公租房,共计约投资30亿元。
为此,今年初,常州成立了注册资本10亿元的常州公共住房建设投资公司,负责保障性住房资金的筹措。
房投公司融资有几条途径:一是土地出让净收益的10%,每年约10亿元;二是公积金增值收益部分,每年约两三千万元;三是财政专户投入每年1亿元左右;四是政府直接给房投公司注入3000亩土地作为资产,其每年整理土地的一级开发收益;五是经适房转售上市部分收益;六是商品房项目中提取的配建资金。
然而在实际运作中,房投公司并不是补助资金收支的唯一主体,且由于开发商可以选择以土地出让金减免形式获得补助,因此涉及的部门程序相对复杂。执行中曾出现部分开发商未能及时获得补助金和推迟交房的现象。
而在淮安的试验中,投融资问题以房管局对下属企业的资产剥离得以暂时解决,但是,由于现有共有产权房需要首期支付50%或70%产权,实际上违背了一般购房者30%首付的消费习惯。因此,淮安现有的800余套共有产权房,一直处于“房等人”的状态,购买不活跃,势必影响到前述政府基金的正常滚动运作。
在共有产权模式的资金安排中,除去原始基金、政府土地出让收益10%、财政拨付等投入外,购房者购入产权,也是维持资金链动态的重要一环。
“让购房者能够贷款支付首期产权,是今年最重要的工作。”邵明说。由于共有产权房购买者在实际抗风险能力上低于传统经适房购买者,淮安房管局下属一家担保公司,成为对冲银行风险的关键。
资料显示,2009年该担保公司承担2700余户贷款担保项目,大部分是当地个人公积金住房贷款。其全年担保金额在5亿左右,贷款逾期率1.6%。
根据省住房公积金管理中心要求,这类机构的贷款担保逾期率应控制在2%以下。淮安现在预设的操作方式是由担保公司对购房者的贷款逾期现行赔付。如果出现产权冻结,亦由公司处置,尔后再由政府共有产权房基金从公司回购。
2011年,淮安计划新增7000套共有产权房,若折中取60%的个人产权模式,首付比例按商品房30%计算,这些约70平方米的房屋,若以现行市区商品房均价下调10%,即4000元,平方米供应,需要的担保金额上限约在3.5亿元。
“公司现在的资金,需要维持现有的杠杆率。才能应对大规模运作。”该担保公司负责人说,公司现在商品房个人贷款的担保比例为1:30。而由于银行对共有产权房人群的风险考虑,这一比例可能会有变数,“需要省级层面的政策协调”。
“未来还是要倚靠各级财政资金的稳定投入。”邵明说。
据了解,江苏省省级财政将在今年投入约1.5亿元,仅供给下辖的50多个转移支付县用作廉租房建设,其他地方的保障房建设均由当地财政自行承担。
保障性住房建设的财政投入结构,一直是各界关注的焦点。
由于我国现行的住房保障模式是由传统的福利分配制度转化而来,从1998年房改开始,各级财政都不再将住房保障作为一项财政专项负担的内容,而只将住房保障职能作为建设部门兼管的内容。
而在建设部门的口径中,住房保障范围又被缩小到社会最困难群体。财政部财政科学研究所在一份课题报告中指出,“只有少数城市建立了制度性的财力保障计划。”
为此,课题组希望通过立法建立如下模式:“中央政府出钱出政策,地方政府出力出管理;中央财政出大头,地方财政担小头”。
从立法层面突破天花板也并不容易。住建部住房保障司负责人早前透露,“共有产权”的保障房概念是否写入起草中的《基本住房保障法》,仍存巨大争议”。
刘维新只好又开始不断地给国务院领导写信,希望推广共有产权模式。“(对始于1998年的房改的)批评已经持续了10多年,但并不是所有人都愿意承认我们过去错了”,他说。
江苏正在着手制定一份该省2011～2013年的保障性住房建设行动计划。在这个中国人均GDP第二的省份,公共租赁房可能将以城市住房保障的基本模式写进这份计划中。
权威人士透露。在今年江苏相关部门共同参与的内部会议中,公租房已与住房公积金制度、经济适用房和廉租房并列,被称为“应当坚持的四项住房保障制度”。
虽然对公租房未来的建设规模尚未准确划定,但内部人士透露,以现有财力大致匡算,预计年供应量会达到10万套(间)。
但值得注意的是,尽管眼下国内有关“公租房代替经适房”的呼声高涨,但按照江苏2010年度的保障房建设计划,经济适用房仍将兴建10万套。
10万套经适房中,最早兴起于江苏的“共有产权房”却数量寥寥。
针对经济适用房弊端的“共有产权房”,目前已经在江苏多个城市展开试点。但据介绍,多数试点城市的“共有产权房”供应并无显著增加,在保障房建设总量中所占比例微乎其微。
公共租赁房和共有产权房两种模式在江苏的进退不一,显示出当前住房保障制度的改革瓶颈——我们可能尚未找到备受诟病的传统经济适用房制度的理想替代品。
李源潮三度批示“共有产权房”
改革契机的偶然性,映衬着制度环境中的必然。
4年前,中国社科院教授刘维新给时任江苏省委书记的李源潮写信,建议江苏试点“共有产权房”。
彼时,经济适用房制度已施行8年,因其巨大的牟利寻租空间而备受争议。刘维新正在思考克服经适房弊病的新的住房保障模式。就在这时,他在火车上读到南京学者陆玉龙的论文,文中关于“共有产权房”的论述引起他的极大兴趣。
陆玉龙所界定的“共有产权房”的概念是,将政府用于经济适用房建设的财政性支出,包括土地收益减免和税费。都转化为“投资”,政府按投资比例拥有房屋产权和相应的权利。南此产生的经适房,由政府和购房人共同拥有产权。
共有产权房被认为是直指传统经适房的弊病——南于将政府补贴部分量化,房屋在退出、处置时,购房人必须与政府共同分享收益。购房人的不当牟利空间因此受到压缩。同时对虚假购房人和部门权力,也构成了限制。
据陆玉龙回忆。他曾将这些研究成果上达建设部,希望能推动共有产权房试点,“但建议报上去后,部委层面没有表态。省厅也就没有动作。”
而作为外地学者的刘维新,反倒成了意外的幸运者。他在受陆玉龙论文启发基础上写的那封建议信,很快就得到李源潮的批示。
李源潮在2006年6月的批示中提出。“经济适用房共有产权制度的设计似更加合理,建议可找有条件的地方试点。”
江苏最早一批共有产权房试点——泰州、姜堰、如皋、连云港由此而生。
此后,李源潮还在2007年8月和9月两度作出批示,认为共有产权租售并举的办法很好,并要求对共有产权房的建购各方作一调查,加快推广这一模式。
但是,“共有产权”模式的试点,仍然是被作为经济适用房领域的边缘补充,最初主要应用于困难户的拆迁安置中。而这基本不触动经济适用房的建设力度。
直到三年后的今天,最早的四个试点中,共有产权房的建设规模仍没有显著的扩大。
微量改革:淮安的共有产权路径
最初的试点中,姜堰、如皋的共有产权房年建设量在200～300套之间。如皋曾经走在前列,购房者获得的产权证直接为商品房产权证。但此后,“因为人事变动。有的城市没有再继续进行改革。”
无锡、苏州、泰州等地的改革,多将共有产权房作为一种安置房的“可选择方式”。这些房源也主要以劃拨形式获得建设用地,通过与同地段商品房价格相比较,政府把实际让利的部分记作政府产权,在处置时需要按比例切分收益。
在南京,出现了“廉租房共有产权”政策。其核心是“廉租房住户可以低价购买政府产权”。这在出台后受到一些批评,认为其可能挤占穷人保障性住房空间。
只有唯一以土地出让方式试行共有产权房的淮安,看上去最符合刘维新和陆玉龙当年的设想。今年春天,刘维新突然被邀请参加淮安经验研讨会时,他才知道这个苏北城市在过去三年里已建设了800余套共有产权房。“我举双手赞成!”76岁的他在现场情绪激动。
改革的实际操作路径,很大程度倚靠部门“罔子”。淮安市房管局长邵明。从2007年开始推动“共有产权”制度,时常称自己所在部门是“孤军奋战”。
淮安现有的两家共有产权房建设主体,均为原房管局下属的房地产企业。两家公司在2007年转由当地国资委管理,在改换“婆家”前,共计被房管局剥离了1.5亿元资产,作为共有产权房建设基金,存入房管局下属一个科级管理中心。
今年,淮安计划上马2000余套“共有产权房”。要求购房者的月收入标准线也从原来的800元以下放宽到1200元以下,已经接近当地城镇居民人均可支配收入的水平。
改革仍显局促。淮安市房管局的资料显示,迄今为止,已经售出的共有产权房中,仅有300余户属于自行购买。经求证,除房屋共有产权证外,至今淮安房管部门尚未与购房人签订有法律效应的产权出让、回购等协议,相关退出机制的表述,也仅存于政策文件之上。
据规定,购房人有权在5年内原价购回政府产权。8年内回购仅需多支付后3年同期银行利息;若8年未能回购,政府产权部分向居住者收取一定租金。
邵明一直高调批评传统经适房模式。这使他备受争议。“我们都建议他,低调做就行了,不必张扬,省厅领导也提出,试点需要鼓励,但不要过度强调原有制度不好。”一位多次参与相关研讨会的江苏省专家说。
“低调”的建议背后,是企图颠覆传统经适房体系的共有产权模式,迄今未获得住建部的正式肯定。相比之下,苏南常州的改革模式则很快获得首肯。
绕过天花板:常州的公租房维新
常州市自2008年开始,推行同时兼顾公租房与经适房的改革路径。2009年,该市共建设公租房和廉租房4000套,并在市场上收购了这两类房源2500套。当地在商品房项目中明确3%保障房的配套比例。开发商也可选择将3%的配建项目土地出让金和建设成本折现返还政府。
这一试图在改革和原有的经适房体系之间寻求平衡的模式,在2009年10月获得住建部的肯定。事实上,公租房并不直接冲击传统经适房的体系。
根据住建部最初的设想,公租房主要用于解决新近就业和流动人群的住房问题,这类“夹心层”买不起经适房,又高于廉租房的准入标准。常州则规定,廉租房、经适房和公租房的保障对象必须是具有该市市区常住户口。
在大建公租房同时,常州的经适房体系仍在得到强化。此前,常州的经适房和商品房每平方米价差只有约1000元。2008年底,常州商品住房消费大幅萎缩,由政府大规模集中建设的经适房遭到510户拟购买家庭的“弃购”。为此,常州自2009年3月起施行货币化补助。政府给每户经适房适购房人群补贴8万元。
无利难起早:两种模式软肋
现在的形势是,无论是淮安试图突破天花板的共有产权房模式,还是 常州尝试绕开天花板的建设公租房与经适房货币补贴模式,都遇到了横亘的障碍,使其难以实现替代经适房体系的目标。
“传统经适房的开发中,属于利益集团的短期收益太多。由于其价格优惠更大,准入与退出都很吸引权力寻租。”一位住建部研究机构学者说,而公租房和共有产权房则缺少这种利益驱动机制。
先来看公租房。
由于常州拟定的公租房租金水平大致在市价的30%,短期收益相对较低。“常州模式”在财力缺乏的城市推行,可能会制约最终保障的覆盖面。
研究数据显示,由于中小城市市场租金水平不高,各地政府对每套公租房实际的补贴额大约都在300～500元之间。
常州市房管局局长朱建文认为,今后也很难超过市场租金的50%。
在退出环节,常州规定,承租家庭如果不再符合承租条件,最长可以申请6个月的延长期。在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%。超过延长期仍然不退出的,则按市场租金价格的1.5倍惩罚性征收。
但由于对家庭收入的真实信息难以掌握,如若这一政策无法落实,则意味着政府的保障性住房资产在流失。
更重要的是,作為租赁房屋的公租房不可能满足消费者对于住房产权的需求,这种需求即便在低收入群体中也不容忽视。“公租房也不可能建设得过多,否则不就倒退回福利分房了?”陆玉龙说。
刘维新则认为,“政府补贴部分产权不清晰,是传统经适房制度最大的弊端。这一制度缺陷不是推行公租房制度能够突破的。”
在货币补贴的政策下,常州的经适房仍然延续了有限产权模式,要求房屋5年之内不得上市交易。5年之后上市交易须全额退还按政策享受的补贴款项。
然而,2008年,常州市区商品房均价4147元,平方米,2009年已涨到4969元,平方米。如果房价继续上涨,5年后原价退还的政府产权的实际补贴能力必将缩水,相关资金难以滚动扩大。
“钱补到买房者手中,政府只有投人没有回报,这类政策难以持续。”刘维新说。
比较之下,共有产权房似乎是解决此问题的良方。
根据淮安的设想,共有产权房将政府补贴50%或30%的部分明确为相对应的产权,在将来购房者退出时,政府会得到价格上涨带来的收益,“初期投入的资金正常运作后会越滚越大。”
如果购房者最终无法购买产权,现行的制度安排,也能将这些房屋中的政府产权部分,转为公租房、廉租房式的租赁供应。
“问题在于,这些收益要很多年后才会出现,并且严格从属政府产权。”前述住建部研究机构学者说。而邵明也预计,政府基金从共有产权房中获益周期需要10年。
这使得共有产权房无法在利益驱动机制上与短期收益乃至灰色收益巨大的经适房竞争。
在淮安,政府对共有产权房的定价较同地段商品房低5%～10%,住户可以在5年内以原价购回政府部分产权,相当于获得了5年银行贷款利息。这一利益空间较之经济适用房大大缩小。
按照淮安的设想,将来政府不再出资兴建共有产权房项目,而可以以货币形式补贴,让购房人在市场上的商品房中选择房产。如果这样操作,则牟利者买共有产权房与买商品房,获利都差不多。
共同障碍:资金运筹结构瓶颈
而且,无论哪种保障住房改革模式,都面临共同的资金筹措瓶颈。
中央对保障性住房的资金基本来源有原则性规定,但因各地财政情况不一,资金多头运作等问题广泛存在,这对整体资产运作风险预估是一大难题。
即便经济实力居江苏前列的常州,每年财政拨付于保障性住房领域的资金也不过1亿元上下。常州市市长王伟成介绍,要完成常州市5年保障性住房建设规划,经适房货币补助约需8亿元,加上廉租房和公租房,共计约投资30亿元。
为此,今年初,常州成立了注册资本10亿元的常州公共住房建设投资公司,负责保障性住房资金的筹措。
房投公司融资有几条途径:一是土地出让净收益的10%,每年约10亿元;二是公积金增值收益部分,每年约两三千万元;三是财政专户投入每年1亿元左右;四是政府直接给房投公司注入3000亩土地作为资产,其每年整理土地的一级开发收益;五是经适房转售上市部分收益;六是商品房项目中提取的配建资金。
然而在实际运作中,房投公司并不是补助资金收支的唯一主体,且由于开发商可以选择以土地出让金减免形式获得补助,因此涉及的部门程序相对复杂。执行中曾出现部分开发商未能及时获得补助金和推迟交房的现象。
而在淮安的试验中,投融资问题以房管局对下属企业的资产剥离得以暂时解决,但是,由于现有共有产权房需要首期支付50%或70%产权,实际上违背了一般购房者30%首付的消费习惯。因此,淮安现有的800余套共有产权房,一直处于“房等人”的状态,购买不活跃,势必影响到前述政府基金的正常滚动运作。
在共有产权模式的资金安排中,除去原始基金、政府土地出让收益10%、财政拨付等投入外,购房者购入产权,也是维持资金链动态的重要一环。
“让购房者能够贷款支付首期产权,是今年最重要的工作。”邵明说。由于共有产权房购买者在实际抗风险能力上低于传统经适房购买者,淮安房管局下属一家担保公司,成为对冲银行风险的关键。
资料显示,2009年该担保公司承担2700余户贷款担保项目,大部分是当地个人公积金住房贷款。其全年担保金额在5亿左右,贷款逾期率1.6%。
根据省住房公积金管理中心要求,这类机构的贷款担保逾期率应控制在2%以下。淮安现在预设的操作方式是由担保公司对购房者的贷款逾期现行赔付。如果出现产权冻结,亦由公司处置,尔后再由政府共有产权房基金从公司回购。
2011年,淮安计划新增7000套共有产权房,若折中取60%的个人产权模式,首付比例按商品房30%计算,这些约70平方米的房屋,若以现行市区商品房均价下调10%,即4000元,平方米供应,需要的担保金额上限约在3.5亿元。
“公司现在的资金,需要维持现有的杠杆率。才能应对大规模运作。”该担保公司负责人说,公司现在商品房个人贷款的担保比例为1:30。而由于银行对共有产权房人群的风险考虑,这一比例可能会有变数,“需要省级层面的政策协调”。
“未来还是要倚靠各级财政资金的稳定投入。”邵明说。
据了解,江苏省省级财政将在今年投入约1.5亿元,仅供给下辖的50多个转移支付县用作廉租房建设,其他地方的保障房建设均由当地财政自行承担。
保障性住房建设的财政投入结构,一直是各界关注的焦点。
由于我国现行的住房保障模式是由传统的福利分配制度转化而来,从1998年房改开始,各级财政都不再将住房保障作为一项财政专项负担的内容,而只将住房保障职能作为建设部门兼管的内容。
而在建设部门的口径中,住房保障范围又被缩小到社会最困难群体。财政部财政科学研究所在一份课题报告中指出,“只有少数城市建立了制度性的财力保障计划。”
为此,课题组希望通过立法建立如下模式:“中央政府出钱出政策,地方政府出力出管理;中央财政出大头,地方财政担小头”。
从立法层面突破天花板也并不容易。住建部住房保障司负责人早前透露,“共有产权”的保障房概念是否写入起草中的《基本住房保障法》,仍存巨大争议”。
刘维新只好又开始不断地给国务院领导写信,希望推广共有产权模式。“(对始于1998年的房改的)批评已经持续了10多年,但并不是所有人都愿意承认我们过去错了”,他说。