某市不动产登记机构询问：有一家外地法院在我市查封了一处房地产，现查封期限已经届满，法院并未续封，也未解除查封。《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）对注销查封登记的适用范围，列举了两种情况：一是查封机关解除查封的，登记机构办理注销查封登记；二是不动产查封、预查封期限届满，查封机关未嘱托解除查封、解除预查封或续封的，查封登记失效。那么，在查封登记失效后，登记机构是否可以依《规范》的这一规定办理注销登记？
　　金绍达：《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外”。因此，在查封登记失效后，登记机构是否可以依职权办理注销登记，要看法律、行政法规和《细则》对此是否有明确的规定。
　　最高人民法院法释〔2004〕15号文第三十一条规定：“解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书”。《细则》对注销查封登记的规定与最高人民法院上述司法解释是一致的：“查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记”。而对于不动产查封期限届满，人民法院未续封的，《细则》只是规定了“查封登记失效”，并没有规定登记机构可以依职权注销登记。由此可见，登记机构注销查封登记应当根据人民法院协助执行通知书办理。
　　《规范》虽然将查封期限届满列入注销查封登记的适用范围，但实际的处理方式并不是注销查封登记，而是认定“查封登记失效”。按法释〔2004〕15号文第三十条规定，查封期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封的效力消灭。查封的效力一旦消灭，该项查封登记就当然失去其效力。登记机构应当做的，就是在查封登记失效后，按《规范》的规定在登记信息中解除相应的控制或者提醒，并注明相应的法律依据，而不能办理查封的注销登记。
　　在登记信息中解除相应的控制必须十分认真，在核对查封的时间时要注意以下两点：
　　一是要注意《民事诉讼法》对期间的规定。二是最高人民法院在2015年1月30日颁发了《關于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，其中第四百八十七条规定，人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。而以往规定对房地产查封的期限是两年，且“不得超过三年”有规定上限的涵义，并不一定能解释为一律是三年。登记机构究竟执行两年还是三年，这是国家不动产登记主管部门应当明确的。在没有明确前，笔者以为：对人民法院有具体、明确的查封期限的，可按其期限；如果没有，则按三年计算为好。
　　陈品禄/责任编辑