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本文以两阶段动态优化模型研究了居民的房地产投资决策和泡沫的形成与爆裂,结论如下:第一,预期收入和预期价格是决定房地产投资的基本因素;第二,预期收入受体制影响,具有随机变量特征,因而房地产存在超买和超贷可能;第三,房地产泡沫累积和爆裂的过程是理性预期下预期房产价格与即期房产投资交互作用的过程;第四,预期收入与实际收入的偏离将直接导致居民部门破产和银行不良贷款上升。