论文部分内容阅读
摘要：房地产投资是一项既有效益又有风险的复杂的经济活动。在房地产投资过程中，不确定因素对投资有很大的影响，会使投资的风险更大。因此，房地产企业在选择投资机会或决策投资项目时，必须增加投资风险的认识。充分认识房地产投资风险及其变化规律，采取有效措施规避风险，减少风险损失，保障投资回报。
关键词：房地产投资；风险；控制
引言
房地产投资是一项综合性、专业性和高度技术性的投资。它也是一种高投资、高回报、高风险的产业。房地产的特点决定了其投资的巨大性和投资周期长。在投资过程中，许多不确定因素决定了投资效益的不确定性。因此，投资计划和决策具有相当大的潜在风险，特别是房地产市场不健全，政策法规不健全，房地产业还不完善，交易信息和市场信息不足，都将会给房地产企业带来更大的风险。因此，在房地产投资活动中，房地产企业要谨慎选择投资机会。在进行投资项目时，必须强化投资风险意识，通过加强风险认识房地产投资风险及其变化规律管理，确保投资回报。
1 房地产投资特点与投资风险
1.1房地产的非流动性和风险
土地和房屋属于不动产范畴，非流动性是区别于其他商品的一个重要特征。房地产投资必然带来区域性和个体性，在城镇和城镇之间以及同一城镇的不同地区之间同一地区和地区的区别。房地产的价值在很大程度上取决于它的地理位置。它是房地产投资的重要风险因素之一。首先，选择地点或地区的发展程度会在一定程度上限制房地产的开发、房地产价格以及项目的位置和地点。其次，社会经济与地理环境密切相关，，变化非常复杂，有许多不确定因素。因此，房地产企业投资于房地产开发，必须正视和承担工程地理条件的变化所带来的风险。
1.2房地产投资的资本需求与风险
房地产投资是资本密集型投资，房地产投资规模越大，房地产企业承担的风险就越大。因为规模更大投资越大，投资周期越长，资本周转也就越慢。房地产商品与其他投资工具相比，流动性差。因此，房地产企业将面临所需资金按时筹集和资金返还的风险。
1.3房地产投资周期的长期性和风险性
房地产的开发和交易时间较长，时间因素是一个不确定因素，也是最重要的风险的来源之一。第一，房地产开发周期较长，社会的经济环境变化的可能性就很大，各种成本也会变得大。特别是房价或租金的不确定性，风险就越大。第二，房地产产品的耐久性决定了其使用的长期性，这使得经营房地产比经营其他商品更有风险。第三，随着社会的进步、经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产商品的需求也越来越高，房地产企业将不得不承担房地产闲置的风险。
1. 4 房地产投资活动的相关性与风险
区域决定了房地产投资，它与当地的经济形势和社会环境的变化密切相关。房地产业对当地经济发展趋势非常敏感。当一个地区的经济发展良好的时候，就会吸引大量的投资者来投资，将形成一个大的房地产需求，促进发展地方房地产业。但当经济衰退时，投资者将会退出该区域的投资或没有人投资，当地房地产产品将会闲置，房地产企业很难在短时间将投资变现为现金流。
2 房地产投资的主要风险类型
2.1市场供求风险
市场供求关系是处在一个不断变动的过程，这就必然导致房地产价格有一定的波动，进而导致投资的预期收益率有所偏离。当房地产供应超过需求时，整体市场呈现出供大于求的局面，消费者购买意愿低，观望情绪浓。市场购买力不强，导致产品不好卖。由于产品的积压，房地产企业就会面临巨大损失。此外，市场供求结构不合理会导致市场价格的不合理，将会抑制消费者有效的需求。
2.2客户定位及产品设计风险
对于区域市场处于初级阶段的区域，准确定位目标客户群体存在一定困难，因为主力客户群不完全集中在该区域，而是散布区域周边。在客户定位难以精准确定的情况下，项目的产品设计就存在着一定风险。对于周边楼盘众多的区域，尤其是在同类产品大量出现的情况下，由于同质化楼盘众多，竞争激烈化，项目的定位同样重要。因此，在整个项目开发的过程中，最大的风险就是准确的客户定位和产品设计。
2.3项目运营风险
开发资金直接影响项目开发资金链的衔接。若资金无法及时到位，将直接影响项目的开发运营。项目周边环境、氛围，房地产企业的开发经验及品牌价值的效益，都会不同程度影响项目运营；周边产品的市场竞争，也将会给项目带来一定程度的运营压力；客户定位及产品设计存在的局限性，亦会对项目造成一定的运营风险。
2.4政策风险
房地产业与国民经济密切相关，这很大程度上是由政府控制的。政府土地转让的政策，环境保护的政策，特别是房地产宏观调控政策和税收政策的规模，都给房地产投资带来一些风险。我国房地产市场不完善，房地产制度不完善，房地产企业需要提高对政策风险的注意。
3 房地产投资风险的控制策略
房地产投资风险是指投资和管理过程中的不确定性，实际收益与预期收益背离的可能性。在风险投资活动中，房地产投资风险是比较客观的。房地产投资风险的控制是对不同规模和不同类型的风险采取相应的手段和措施，可以尽量避免风险，或者减少投资风險。
3.1采用多种物业形态组合降低风险
根据房地产投资的风险程度和获得效益能力，以实现能满足消费者和客户的未来需求趋势的原则，选择合适的开发项目。通过合理配置不同类型物业的开发体量，分片开发，分期推出，使得各个物业形态之间能形成联动，同时采用差异化定位策略，增加灵活度，以降低投资风险。
3.2通过市场调研预测和控制风险
房地产投资具有不确定性。减少这种不确定性最好的方法是通过详细周密的市场调研，获得尽可能详细的信息，将不确定性减少到最低限度，从而更好地控制房地产投资过程中的风险。同时了解分析市场竞争对手的情况，有助于更好地控制投资风险。此外，了解政府对地区的产业调整及规划方向以便判断未来对项目的影响。政策风险无法避免，必要时调整项目定位、产品定位，确保产品跟未来市场需求吻合，降低政策变化带来的风险。
3.3实时监测客户和市场需要求变化。由于房地产项目运作周期较长，随着城市功能的完善、区域板块的日趋成熟，目标客群也会随之发生变化，所以需要实时调研成交客户、意向客户需求监测从而进行产品设计及规划调整。产品设计方面选用高技术水平设计团队，始终以客户及市场需求为设计出发点，充分发挥项目的优势，在产品创新方面形成突破，提高项目的潜在价值与核心竞争力。同时，提高营销策划包装能力，灵活调整销售策略，有效推动销售。
3.4加强运营成本控制。在项目实施的过程中，房地产企业必须加强过程控制，实施一定的监督管理措施，保证产品质量的同时也避免了时间和资金的损失。在设计时实行成本限额设计制度，根据成本控制目标，进行方案优化和调整，保证工程造价在成本控制目标范围内。选择成本控制能力强的施工企业，减少建设成本。选择有资金实力和经验丰富的单位进行合作开发，充分利用合作单位的融资能力，减少融资成本。同时，在开发计划中合理安排建设顺序，控制财务成本。采取滚动开发模式，提升资金使用率。此外，注重工程进度与预售许可证的衔接，尽早实现销售，加快销售回款，减少营销周期，降低财务费用。
4结论
总之，在房地产投资过程中，投资风险是客观存在。房地产企业可以提前或更早地找到或提前衡量投资风险，及时采取有效措施避免、减轻和减少风险。本文就房地产投资的风险及控制策略进行论述，先简述了房地产投资风险的特点与投资风险的类型，最后就这些投资风险提出了相应的控制策略。希望以此促进行业的发展。
参考文献：
[1]何军峰 房地产业投资风险的管理策略研究 《中国商论》，2013（36）：146-147
[2]吴明皓 我国商业地产投资风险控制策略研究 《中国商论》，2017（21）：130-131
[3]刘静兰 浅谈房地产投资风险的管理策略 《经济视野》，2013（15）
关键词：房地产投资；风险；控制
引言
房地产投资是一项综合性、专业性和高度技术性的投资。它也是一种高投资、高回报、高风险的产业。房地产的特点决定了其投资的巨大性和投资周期长。在投资过程中，许多不确定因素决定了投资效益的不确定性。因此，投资计划和决策具有相当大的潜在风险，特别是房地产市场不健全，政策法规不健全，房地产业还不完善，交易信息和市场信息不足，都将会给房地产企业带来更大的风险。因此，在房地产投资活动中，房地产企业要谨慎选择投资机会。在进行投资项目时，必须强化投资风险意识，通过加强风险认识房地产投资风险及其变化规律管理，确保投资回报。
1 房地产投资特点与投资风险
1.1房地产的非流动性和风险
土地和房屋属于不动产范畴，非流动性是区别于其他商品的一个重要特征。房地产投资必然带来区域性和个体性，在城镇和城镇之间以及同一城镇的不同地区之间同一地区和地区的区别。房地产的价值在很大程度上取决于它的地理位置。它是房地产投资的重要风险因素之一。首先，选择地点或地区的发展程度会在一定程度上限制房地产的开发、房地产价格以及项目的位置和地点。其次，社会经济与地理环境密切相关，，变化非常复杂，有许多不确定因素。因此，房地产企业投资于房地产开发，必须正视和承担工程地理条件的变化所带来的风险。
1.2房地产投资的资本需求与风险
房地产投资是资本密集型投资，房地产投资规模越大，房地产企业承担的风险就越大。因为规模更大投资越大，投资周期越长，资本周转也就越慢。房地产商品与其他投资工具相比，流动性差。因此，房地产企业将面临所需资金按时筹集和资金返还的风险。
1.3房地产投资周期的长期性和风险性
房地产的开发和交易时间较长，时间因素是一个不确定因素，也是最重要的风险的来源之一。第一，房地产开发周期较长，社会的经济环境变化的可能性就很大，各种成本也会变得大。特别是房价或租金的不确定性，风险就越大。第二，房地产产品的耐久性决定了其使用的长期性，这使得经营房地产比经营其他商品更有风险。第三，随着社会的进步、经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产商品的需求也越来越高，房地产企业将不得不承担房地产闲置的风险。
1. 4 房地产投资活动的相关性与风险
区域决定了房地产投资，它与当地的经济形势和社会环境的变化密切相关。房地产业对当地经济发展趋势非常敏感。当一个地区的经济发展良好的时候，就会吸引大量的投资者来投资，将形成一个大的房地产需求，促进发展地方房地产业。但当经济衰退时，投资者将会退出该区域的投资或没有人投资，当地房地产产品将会闲置，房地产企业很难在短时间将投资变现为现金流。
2 房地产投资的主要风险类型
2.1市场供求风险
市场供求关系是处在一个不断变动的过程，这就必然导致房地产价格有一定的波动，进而导致投资的预期收益率有所偏离。当房地产供应超过需求时，整体市场呈现出供大于求的局面，消费者购买意愿低，观望情绪浓。市场购买力不强，导致产品不好卖。由于产品的积压，房地产企业就会面临巨大损失。此外，市场供求结构不合理会导致市场价格的不合理，将会抑制消费者有效的需求。
2.2客户定位及产品设计风险
对于区域市场处于初级阶段的区域，准确定位目标客户群体存在一定困难，因为主力客户群不完全集中在该区域，而是散布区域周边。在客户定位难以精准确定的情况下，项目的产品设计就存在着一定风险。对于周边楼盘众多的区域，尤其是在同类产品大量出现的情况下，由于同质化楼盘众多，竞争激烈化，项目的定位同样重要。因此，在整个项目开发的过程中，最大的风险就是准确的客户定位和产品设计。
2.3项目运营风险
开发资金直接影响项目开发资金链的衔接。若资金无法及时到位，将直接影响项目的开发运营。项目周边环境、氛围，房地产企业的开发经验及品牌价值的效益，都会不同程度影响项目运营；周边产品的市场竞争，也将会给项目带来一定程度的运营压力；客户定位及产品设计存在的局限性，亦会对项目造成一定的运营风险。
2.4政策风险
房地产业与国民经济密切相关，这很大程度上是由政府控制的。政府土地转让的政策，环境保护的政策，特别是房地产宏观调控政策和税收政策的规模，都给房地产投资带来一些风险。我国房地产市场不完善，房地产制度不完善，房地产企业需要提高对政策风险的注意。
3 房地产投资风险的控制策略
房地产投资风险是指投资和管理过程中的不确定性，实际收益与预期收益背离的可能性。在风险投资活动中，房地产投资风险是比较客观的。房地产投资风险的控制是对不同规模和不同类型的风险采取相应的手段和措施，可以尽量避免风险，或者减少投资风險。
3.1采用多种物业形态组合降低风险
根据房地产投资的风险程度和获得效益能力，以实现能满足消费者和客户的未来需求趋势的原则，选择合适的开发项目。通过合理配置不同类型物业的开发体量，分片开发，分期推出，使得各个物业形态之间能形成联动，同时采用差异化定位策略，增加灵活度，以降低投资风险。
3.2通过市场调研预测和控制风险
房地产投资具有不确定性。减少这种不确定性最好的方法是通过详细周密的市场调研，获得尽可能详细的信息，将不确定性减少到最低限度，从而更好地控制房地产投资过程中的风险。同时了解分析市场竞争对手的情况，有助于更好地控制投资风险。此外，了解政府对地区的产业调整及规划方向以便判断未来对项目的影响。政策风险无法避免，必要时调整项目定位、产品定位，确保产品跟未来市场需求吻合，降低政策变化带来的风险。
3.3实时监测客户和市场需要求变化。由于房地产项目运作周期较长，随着城市功能的完善、区域板块的日趋成熟，目标客群也会随之发生变化，所以需要实时调研成交客户、意向客户需求监测从而进行产品设计及规划调整。产品设计方面选用高技术水平设计团队，始终以客户及市场需求为设计出发点，充分发挥项目的优势，在产品创新方面形成突破，提高项目的潜在价值与核心竞争力。同时，提高营销策划包装能力，灵活调整销售策略，有效推动销售。
3.4加强运营成本控制。在项目实施的过程中，房地产企业必须加强过程控制，实施一定的监督管理措施，保证产品质量的同时也避免了时间和资金的损失。在设计时实行成本限额设计制度，根据成本控制目标，进行方案优化和调整，保证工程造价在成本控制目标范围内。选择成本控制能力强的施工企业，减少建设成本。选择有资金实力和经验丰富的单位进行合作开发，充分利用合作单位的融资能力，减少融资成本。同时，在开发计划中合理安排建设顺序，控制财务成本。采取滚动开发模式，提升资金使用率。此外，注重工程进度与预售许可证的衔接，尽早实现销售，加快销售回款，减少营销周期，降低财务费用。
4结论
总之，在房地产投资过程中，投资风险是客观存在。房地产企业可以提前或更早地找到或提前衡量投资风险，及时采取有效措施避免、减轻和减少风险。本文就房地产投资的风险及控制策略进行论述，先简述了房地产投资风险的特点与投资风险的类型，最后就这些投资风险提出了相应的控制策略。希望以此促进行业的发展。
参考文献：
[1]何军峰 房地产业投资风险的管理策略研究 《中国商论》，2013（36）：146-147
[2]吴明皓 我国商业地产投资风险控制策略研究 《中国商论》，2017（21）：130-131
[3]刘静兰 浅谈房地产投资风险的管理策略 《经济视野》，2013（15）