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摘要：房地产开发项目的成本控制贯穿于项目的全寿命周期, 而实施阶段是房地产开发项目成本控制的主要阶段。如何做好实施阶段中包括的设计阶段、招投标阶段和施工阶段的成本控制，这是加强房地产开发项目成本控制的关键与重点。
关键词：房地产开发项目；实施阶段；成本； 控制
[abstract] with city construction technique and management advances, innovation management has become a necessity of project management, below the main person in charge of the talk about decoration project, how to do best decoration engineering project management innovation.
[key words] urban construction, decoration engineering; Project management; Innovation research
中圖分类号：TU-9文献标识码：A 文章编号：
O引 言
当前在国家对房地产行业严厉的宏观调控政策下, 房地产市场的竞争日趋激烈, 如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中, 除了开发适销对路的适应市场需求的产品外, 最重要的是价格,而价格的高低很大程度取决于成本。因此, 减少工程成本, 降低产品市场价格, 提高企业的投资收益, 是众多房地产开发企业努力的目标, 如何降低工程成本, 提高企业投资效益, 有效地控制开发项目的成本是关键。
房地产开发项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段，项目的实施阶段主要包括设计阶段、招投标阶段和施工阶段，房地产开发项目成本控制的关键阶段就在实施阶段，下面我从房地产开发项目实施阶段中的设计阶段、招投标阶段和施工阶段浅析如何进行成本控制。
1 设计阶段的成本控制
房地产开发项目实施阶段中，影响投资的最主要阶段是设计阶段，设计阶段的成本控制对项目成本的影响是极其重要和深远的，设计阶段是成本控制的关键环节，房地产开发项目设计的节约是最大的节约，做好设计阶段成本控制对控制项目投资至关重要，是控制房地产项目投资的根本所在。
根据以往开发的经验，初步设计阶段影响投资的可能性是75%~90%，技术设计影响投资的可能性是35%~75%，施工图设计阶段影响投资的可能性是25%~35%。由此看来控制工程成本的关键在于设计阶段。在设计阶段，我认为主要应从以下几个方面来控制项目成本：
1.1执行设计方案竞赛和设计招标制度，择优选择设计单位
设计招标制度的执行为房地产开发企业在设计阶段进行成本控制提供了契机。在设计招标过程中，房地产开发企业就需认真对投标方案的合理性、经济性进行比较和评价，在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评价条件，给予较大的权重，以提高设计人员的设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。目前设计人员普遍存在“重技术，轻经济”的设计观念，设计人员在设计时只负技术责任，不负经济责任，导致设计技术和经济严重脱节的现象不胜枚举。出现了“多用钢筋，少动脑筋”的现象，因设计不合理或不当造成的投资浪费超乎人们意料。因此，执行设计招标制度，引入竞争机制，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标。房地产开发企业从中选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的设计方案。
1.2进行限额设计，事前控制成本
所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，保证总投资
额不被突破。
限额设计要求房地产开发企业在设计之前，首先要确定好限额，控制好设计标准和规模，其次对限额目标进行分解。然后，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准。
目前普遍存在着设计不精细、设计深度不够的情况，这是增加工程成本的主要不确定因素，也是造成设计频繁变更的主要原因，其给项目成本控制带来一定的难度和风险。必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。克服那种只画图、不算帐的倾向，以促进设计人员主动地优化设计，降低工程造价。
1.3运用价值工程原理
美国价值工程师协会对价值工程的定义是：“价值工程是一种以功能分析为导向的系统群体决策方法,它的目标是增加产品系统或者服务的价值,通常这种价值的增加通过降低成本来实现,也可以通过提高顾客需要的功能来实现”。该定义明确指出降低产品成本是价值工程的重要目标,而大量的实践经验也证实了价值工程在降低工程项目成本,特别是在消除不必要的工程成本方面的独特作用。价值工程表达式为：
V=F/C
其中:V为价值；F为功能；C为成本(或寿命周期费用)
从公式可以看出,提高价值水平的途径有五条：功能提高,成本不变；功能不变,成本降低；功能提高,成本降低；功能小幅度降低,成本大幅度降低；功能大幅度提高,成本小幅度提高。
在运用价值工程原理优化设计时,首先,要明确价值工程的一般工作程序,即：功能定义→功能分析、评价→制定、改进方案；其次,要把握用价值工程控制成本的要点；再次,要求设计人员心中算好三笔帐：即造价限额帐、功能要求帐和现实成本帐。对房地产开发项目来讲,在选择价值工程分析对象时,要选择那些数量大、成本高、结构复杂、对建筑物功能提高起关键作用和能利用新材料、新工艺、新结构的分项分部工程和构配件作为价值分析对象。1.4改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度
现行的设计费计算方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，设计单位都没有任何经济责任：不管工程设计的质量好坏，不论投资超不超预算，只要出了图纸，就得给设计费。特别是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，助长了设计单位只重视技术性，忽视经济性的思想，不利于工程造价的控制。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革：建立激励机制，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法，对设计费预留一个百分数尾款。这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，重视建设项目的投资控制，把控制工程造价观念渗透到各项设计之中。
1.5推行设计监理制度
当前，设计阶段的监理制度还未强制执行，但在一些大城市，比如上海的房地产开发企业已经试行，并取得了较好效果。推行设计监理制度，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。
1.6加强设计出图前的审核工作
为了避免设计缺陷引起的工程成本增加，应加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段的设计成果来看，设计方案的不足或缺陷在审图阶段加以克服时，所花费的代价最小可取得较好的经济效果。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足遗留到施工阶段。
1.7采取合同措施，严格控制工程造价
针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲，应在设计合同条款中，明确各项
设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。
综上所述，房地产开发项目设计阶段的建设成本控制虽然并不轻松，但它真正体现了事
前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。
2 招投标阶段的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，开发商通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中控制成本，应注意并加强以下几点：
1）新开工建设项目应进行招投标, 通过招投标一是引进竞争机制, 二是降低工程成本。公司对施工单位的选择应该慎重, 因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程成本控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。要优先考虑近期建设业绩与在建类似工程的施工企业, 而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。另外还要求施工队伍的资信可靠，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位, 制约工程进展, 影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗, 也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理优惠。同时严格掌握工程招标文件, 认真编制工程标底和做好评标定标工作，以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。
2）工程招标时, 招标文件条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死。要编制好标底, 工程标底要保证质量, 把工程标底控制在合理造价的下限。中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期应合理, 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对施工合同的订立应规定审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉施工合同条款, 了解建筑行业的一般惯例和有关规范, 各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款, 如合同价款调整的条件和方式、主材市场价格的取定方法等, 都有详细的约定。工程招投标是建设单位控制工程造价的有效手段, 通过招投标可以提高建设工程的经济效益, 保证建设工程的质量, 缩短建设投资的回报周期, 建设单位可以充分利用招投标这一有效手段进行工程成本控制。工程招投标通过由市场定价的价格机制, 不断降低社会平均劳动消耗水平, 使工程成本更加合理, 使工程成本得到有效控制。
3 施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资的可能性只有 5%～10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此，开发商在此阶段重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费，应加强以下几点：
3.1组建一个较强的开发商的项目管理班子是降低工程成本的关键
1）选好一个优秀的甲方代表是关键的关键。甲方代表是开发商派驻工地代表投资方履
行合同，管理、协调并处理工程建设过程的有关事宜，对项目的实施起着决定性的作用。因此，要求甲方代表不但具有较强的专业技能、丰富的实践经验，公正廉洁；还要具有较强的领导能力，观察、分析、解决问题的能力，判断能力，表达能力，创新能力和组织协调能力。
2）还要选择较强的工程项目管理班子。工程项目管理班子除了领导成员外，还应包括各专业的管理人才，团结协作，密切配合，合理地组织工程进度、质量、成本、合同及信息资料的管理工作。
3）项目管理班子要有较强的责任心。努力做好工程各个阶段的进度、质量及投资的事前、事中及事后的控制，避免出现较大的工作失误而增加成本。
3.2抓好合同管理, 减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
3.3从管理模式上着手, 建立建全管理制度
1）加强本单位现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养他们实事求是的办事作风，在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约成本的重要性。
2）尽量减少设计变更。在建设工程施工过程中，引起设计变更的原因很多。如何减少设计变更，首先应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无法继续进行下去。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。
3）严格现场签证管理。现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作，许多工程由于现场签证的不严肃性，给工程结算带来非常大的麻烦，甚至给业主方带来不少经济损失。严格现场签证管理，首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到：签证必须达到量化要求，工程签证单必须清晰、签证内容必须与实际相符；签证的内容不能超过应签证的范围。
4 结 语
总之，房地产开发项目实施阶段的成本控制是房地产开发项目成本全过程控制中极其重要的主要阶段，它包括的设计阶段、招投标阶段和施工阶段，构成了房地产开发项目成本控制的三个关键阶段。作为房地产开发商要时刻具有控制开发成本的经济头脑，认真分析对待建设过程中技术问题和经济问题，减少或避免建设资金的浪费，总结出一套切实可行的办法，做好房地产开发项目的成本控制，最大限度地提高投资的经济效益和社会效益。
参 考 文 献：
[1]乌云娜.项目管理策划[M].北京：电子工业出版社， 2006.
[2]葛昌明.房地产开发企业成本管理探讨[ J].中国科技信息, 2005
[3]成虎.工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2005
[4]賽云秀.工程项目控制与协调研究.北京：科学出版社，2011
作者简介：周桂敏（1976-）男，工程师，主要从事房地产开发项目的技术和管理工作。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：房地产开发项目；实施阶段；成本； 控制
[abstract] with city construction technique and management advances, innovation management has become a necessity of project management, below the main person in charge of the talk about decoration project, how to do best decoration engineering project management innovation.
[key words] urban construction, decoration engineering; Project management; Innovation research
中圖分类号：TU-9文献标识码：A 文章编号：
O引 言
当前在国家对房地产行业严厉的宏观调控政策下, 房地产市场的竞争日趋激烈, 如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中, 除了开发适销对路的适应市场需求的产品外, 最重要的是价格,而价格的高低很大程度取决于成本。因此, 减少工程成本, 降低产品市场价格, 提高企业的投资收益, 是众多房地产开发企业努力的目标, 如何降低工程成本, 提高企业投资效益, 有效地控制开发项目的成本是关键。
房地产开发项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段，项目的实施阶段主要包括设计阶段、招投标阶段和施工阶段，房地产开发项目成本控制的关键阶段就在实施阶段，下面我从房地产开发项目实施阶段中的设计阶段、招投标阶段和施工阶段浅析如何进行成本控制。
1 设计阶段的成本控制
房地产开发项目实施阶段中，影响投资的最主要阶段是设计阶段，设计阶段的成本控制对项目成本的影响是极其重要和深远的，设计阶段是成本控制的关键环节，房地产开发项目设计的节约是最大的节约，做好设计阶段成本控制对控制项目投资至关重要，是控制房地产项目投资的根本所在。
根据以往开发的经验，初步设计阶段影响投资的可能性是75%~90%，技术设计影响投资的可能性是35%~75%，施工图设计阶段影响投资的可能性是25%~35%。由此看来控制工程成本的关键在于设计阶段。在设计阶段，我认为主要应从以下几个方面来控制项目成本：
1.1执行设计方案竞赛和设计招标制度，择优选择设计单位
设计招标制度的执行为房地产开发企业在设计阶段进行成本控制提供了契机。在设计招标过程中，房地产开发企业就需认真对投标方案的合理性、经济性进行比较和评价，在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评价条件，给予较大的权重，以提高设计人员的设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。目前设计人员普遍存在“重技术，轻经济”的设计观念，设计人员在设计时只负技术责任，不负经济责任，导致设计技术和经济严重脱节的现象不胜枚举。出现了“多用钢筋，少动脑筋”的现象，因设计不合理或不当造成的投资浪费超乎人们意料。因此，执行设计招标制度，引入竞争机制，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标。房地产开发企业从中选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的设计方案。
1.2进行限额设计，事前控制成本
所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，保证总投资
额不被突破。
限额设计要求房地产开发企业在设计之前，首先要确定好限额，控制好设计标准和规模，其次对限额目标进行分解。然后，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准。
目前普遍存在着设计不精细、设计深度不够的情况，这是增加工程成本的主要不确定因素，也是造成设计频繁变更的主要原因，其给项目成本控制带来一定的难度和风险。必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。克服那种只画图、不算帐的倾向，以促进设计人员主动地优化设计，降低工程造价。
1.3运用价值工程原理
美国价值工程师协会对价值工程的定义是：“价值工程是一种以功能分析为导向的系统群体决策方法,它的目标是增加产品系统或者服务的价值,通常这种价值的增加通过降低成本来实现,也可以通过提高顾客需要的功能来实现”。该定义明确指出降低产品成本是价值工程的重要目标,而大量的实践经验也证实了价值工程在降低工程项目成本,特别是在消除不必要的工程成本方面的独特作用。价值工程表达式为：
V=F/C
其中:V为价值；F为功能；C为成本(或寿命周期费用)
从公式可以看出,提高价值水平的途径有五条：功能提高,成本不变；功能不变,成本降低；功能提高,成本降低；功能小幅度降低,成本大幅度降低；功能大幅度提高,成本小幅度提高。
在运用价值工程原理优化设计时,首先,要明确价值工程的一般工作程序,即：功能定义→功能分析、评价→制定、改进方案；其次,要把握用价值工程控制成本的要点；再次,要求设计人员心中算好三笔帐：即造价限额帐、功能要求帐和现实成本帐。对房地产开发项目来讲,在选择价值工程分析对象时,要选择那些数量大、成本高、结构复杂、对建筑物功能提高起关键作用和能利用新材料、新工艺、新结构的分项分部工程和构配件作为价值分析对象。1.4改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度
现行的设计费计算方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，设计单位都没有任何经济责任：不管工程设计的质量好坏，不论投资超不超预算，只要出了图纸，就得给设计费。特别是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，助长了设计单位只重视技术性，忽视经济性的思想，不利于工程造价的控制。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革：建立激励机制，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法，对设计费预留一个百分数尾款。这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，重视建设项目的投资控制，把控制工程造价观念渗透到各项设计之中。
1.5推行设计监理制度
当前，设计阶段的监理制度还未强制执行，但在一些大城市，比如上海的房地产开发企业已经试行，并取得了较好效果。推行设计监理制度，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。
1.6加强设计出图前的审核工作
为了避免设计缺陷引起的工程成本增加，应加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段的设计成果来看，设计方案的不足或缺陷在审图阶段加以克服时，所花费的代价最小可取得较好的经济效果。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足遗留到施工阶段。
1.7采取合同措施，严格控制工程造价
针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲，应在设计合同条款中，明确各项
设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。
综上所述，房地产开发项目设计阶段的建设成本控制虽然并不轻松，但它真正体现了事
前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。
2 招投标阶段的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，开发商通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中控制成本，应注意并加强以下几点：
1）新开工建设项目应进行招投标, 通过招投标一是引进竞争机制, 二是降低工程成本。公司对施工单位的选择应该慎重, 因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程成本控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。要优先考虑近期建设业绩与在建类似工程的施工企业, 而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。另外还要求施工队伍的资信可靠，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位, 制约工程进展, 影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗, 也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理优惠。同时严格掌握工程招标文件, 认真编制工程标底和做好评标定标工作，以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。
2）工程招标时, 招标文件条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死。要编制好标底, 工程标底要保证质量, 把工程标底控制在合理造价的下限。中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期应合理, 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对施工合同的订立应规定审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉施工合同条款, 了解建筑行业的一般惯例和有关规范, 各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款, 如合同价款调整的条件和方式、主材市场价格的取定方法等, 都有详细的约定。工程招投标是建设单位控制工程造价的有效手段, 通过招投标可以提高建设工程的经济效益, 保证建设工程的质量, 缩短建设投资的回报周期, 建设单位可以充分利用招投标这一有效手段进行工程成本控制。工程招投标通过由市场定价的价格机制, 不断降低社会平均劳动消耗水平, 使工程成本更加合理, 使工程成本得到有效控制。
3 施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资的可能性只有 5%～10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此，开发商在此阶段重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费，应加强以下几点：
3.1组建一个较强的开发商的项目管理班子是降低工程成本的关键
1）选好一个优秀的甲方代表是关键的关键。甲方代表是开发商派驻工地代表投资方履
行合同，管理、协调并处理工程建设过程的有关事宜，对项目的实施起着决定性的作用。因此，要求甲方代表不但具有较强的专业技能、丰富的实践经验，公正廉洁；还要具有较强的领导能力，观察、分析、解决问题的能力，判断能力，表达能力，创新能力和组织协调能力。
2）还要选择较强的工程项目管理班子。工程项目管理班子除了领导成员外，还应包括各专业的管理人才，团结协作，密切配合，合理地组织工程进度、质量、成本、合同及信息资料的管理工作。
3）项目管理班子要有较强的责任心。努力做好工程各个阶段的进度、质量及投资的事前、事中及事后的控制，避免出现较大的工作失误而增加成本。
3.2抓好合同管理, 减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
3.3从管理模式上着手, 建立建全管理制度
1）加强本单位现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养他们实事求是的办事作风，在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约成本的重要性。
2）尽量减少设计变更。在建设工程施工过程中，引起设计变更的原因很多。如何减少设计变更，首先应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无法继续进行下去。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。
3）严格现场签证管理。现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作，许多工程由于现场签证的不严肃性，给工程结算带来非常大的麻烦，甚至给业主方带来不少经济损失。严格现场签证管理，首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到：签证必须达到量化要求，工程签证单必须清晰、签证内容必须与实际相符；签证的内容不能超过应签证的范围。
4 结 语
总之，房地产开发项目实施阶段的成本控制是房地产开发项目成本全过程控制中极其重要的主要阶段，它包括的设计阶段、招投标阶段和施工阶段，构成了房地产开发项目成本控制的三个关键阶段。作为房地产开发商要时刻具有控制开发成本的经济头脑，认真分析对待建设过程中技术问题和经济问题，减少或避免建设资金的浪费，总结出一套切实可行的办法，做好房地产开发项目的成本控制，最大限度地提高投资的经济效益和社会效益。
参 考 文 献：
[1]乌云娜.项目管理策划[M].北京：电子工业出版社， 2006.
[2]葛昌明.房地产开发企业成本管理探讨[ J].中国科技信息, 2005
[3]成虎.工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2005
[4]賽云秀.工程项目控制与协调研究.北京：科学出版社，2011
作者简介：周桂敏（1976-）男，工程师，主要从事房地产开发项目的技术和管理工作。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。