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举世瞩目的“两会”于2009年3月5日正式开始了。针对房地产业界颇为期待的“救市”政策，政府部门已日趋一致地用“房价偏高”来回答。后者更愿意做的，显然还是加力投入解决低收入家庭的住房保障问题。
温家宝：2009年房地产市场工作任务
十一届全国人大二次会议于2009年3月5日上午9时在人民大会堂开幕，国务院总理温家宝做关于政府工作的报告。报告中温家宝总理阐明了房地产市场2009年的工作任务，表示要促进房地产市场稳定健康发展，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
降低住房交易税费，加大对中小企业信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求，迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，争分夺秒地加以落实；接连出台金融支持经济发展、促进轻纺工业健康发展、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施，加快制定重点产业调整振兴规划。
一是实施新的企业所得税法，统一内外资企业和个人房地产税收制度。
二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负，促进企业投资和居民消费，增强微观经济活力。初步测算，今年全面实施增值税转型，落实已出台的中小企业、房地产和证券交易相关税收优惠以及出口退税等方面政策，加上取消和停征100项行政事业性收费，可减轻企业和居民负担约5000亿元。温家宝表示，要落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。
三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。
温家宝说，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元人民币，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。
他表示，鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。
齐骥：住建部回应停建经适房建议
2009年3月11日上午9时，十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访。出席专题采访的嘉宾有：齐骥，住房和城乡建设部副部长；侯淅珉，住房和城乡建设部住房保障司司长；沈建忠，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长。
齐骥表示，目前有些学者，在“两会”上我们也听到了一些代表和委员的建议，就是关于把经济适用住房同廉租房并轨，或者是少建经济适用住房，多建廉租房，我们注意到了这样一种呼声。
按照目前我们所设计的住房保障供应体系当中，既包括廉租住房，也包括经济适用住房。两者的区别主要在于，廉租住房由政府拥有，或者由其他的单位拥有，低租金提供给住房困难的低收入家庭。经济适用住房是建设以后用建造的成本价，不包括土地出让金，也不包括各种税费，并限制开发单位的利润水平，基本上是用成本价出售给低收入住房困难家庭。当然，经济适用住房出售给低收入困难家庭以后有一系列上市交易的限制措施，至少在上市以前是属于共有产权。通过若干年，等到可以上市的时候，上市的家庭要补齐了当时政府垫付的土地出让金和其他的税费，这是一个政策的设计。在执行的过程中，可能有一些地方经济适用住房供应对象的收入条件划得较低，对这些低收入家庭，即便是成本价，也是一笔很大的开销，所以就产生了这样的一些建议。到目前为止，经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分，实际各地在执行的过程中，也有不少因地制宜的政策调整。房价相对比较高、收入比较高的地区，经济适用住房仍在大量的建设，因为有需求的群体。对一些西部地区，收入相对比较低，房价本身也不高，再加上土地价格也不高的地方，他们逐渐地把经济适用房的一部分通过廉租房增加建设消化掉，另一部分通过市场解决掉。各地目前就是这样的一个做法。
另外，随着住房保障制度的不断完善，越来越多的低收入家庭通过住房保障这种制度解决了住房困难，一批不属于低收入阶层，也还不足以通过市场来买或者承租自己的住房的群体，他们的住房问题就显现出来。
我们在研究这个问题的时候，温家宝总理的工作报告中也专门提到了，要加快公共租赁房的建设。公共租赁住房是各地目前解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能够承受起的一个价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前确实通过市场解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。这方面的工作还刚刚起步，正处在研究深化的过程中。2009年要完成260万户低收入家庭的住房保障，其中70%左右要通过政府提供的实物的房子来解决，其余部分仍然还是通过租金补贴来帮助解决困难。
齐骥在新闻发布会上表示，今年中央将加大对廉租住房建设的支持力度，除了原有资金渠道外，2000亿元的地方债中也将对此有所安排。廉租住房建设资金渠道包括地方政府的财政预算、住房公积金增值收益，以及土地出让金净收益不低于10%等方面。在此基础上，中央将在2009年加大对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入。今年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元，这比2008年、2007年是几倍，甚至上十倍的增长。综合几项资金来源，要完成廉租住房制度建设的工作量，今年的投入“恐怕要在1500亿元左右”。
关于是否会有后续措施出台，齐骥表示，住房部当前主要工作是要进一步落实国务院有关文件的要求和政策的调整，促进各地全面去贯彻现有的这些政策措施。同时，也会对一些地方出现的问题作进一步的调查研究，并进行政策上的储备。
对于有关“房地产业中长期发展规划”的问题，齐骥未予正面回答。
政策面无动作，企业自身应对成为关键。齐骥表示，在我国东部一些城市，特别是一些人口相对集中的城市，房价超出了一般老百姓能够支付的水平。因此国务院去年12月下发131号文件，明确提出房地产企业通过调整销售策略，以合理的价格进行促销。
相比之前的犹抱琵琶半遮面，这是主管部门对当前房价是否合理的一次较为明晰的表态。他同时指出，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。
在救市政策出台无望的氛围下，更多城市的房产商加入了降价阵营。同时，全国范围内的房地产开发投资接近零增长。
对于目前的房地产态势，齐骥透露，一些城市商品房的价格确实有了一些变化，同时部分城市的销售出现了回升。“在国务院131号文件下发以后两个多月不到三个月的时间里，相当多的城市商品住房的销售在逐步回暖，40个重点城市在今年一、二两月销售量比去年同期增长了6.9%。”
根据国家发改委和国家统计局10日发布的最新调查结果，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点。其中深圳、广州新建住房销售价格跌幅分别为16.3%和8.9%。
房地产市场的波动明显地影响到了企业的投资热情。国家统计局数据显示，2009年1-2月，国内房地产开发完成投资2398亿元，仅增长了1.0%。而在去年同期，房地产开发投资增幅还高达32.9%，总金额为2374亿元。
今年的政府工作报告中要求，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。但在目前形势下，正处在“过冬关键期”的房企们，投资意愿究竟如何，恐怕还有待观察。
全国政协委员：人大建议各抒己见
（一）蔡继明、王超斌：停止经济适用房建设，大量兴建廉租房
1、保障性住房不应该有产权
我国目前的住房保障体系包括廉租房、经济适用房和两限房。但普通人对住房保障似乎并不满意，数量少、分配不公等问题一直为人诟病。
“就一个国家来说，政府有一个很重要的责任，是要提供合理的住房保障体系。”全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，首先要保证这个社会里收入最低的、最贫困阶层的住房需求。他们不但买不起房，甚至租不起房，就要给他们提供廉租房，让他们在住房上花更少的钱。但我国目前廉租房建设刚刚起步，大多数地方是在2007年之后才开始廉租房的规划、建设。在一些人口过千万的大城市，一年也仅建几千套廉租房。
不仅如此，据蔡继明介绍，在一些城市，申请廉租房的条件也限制得很苛刻。有一个城市规定，要申请廉租房，要求夫妻双方年龄在60岁以上，拿低保，家庭成员中有残疾人。“这样的条件太苛刻了，满足这样条件的一万个人可能都挑不出一个。”
廉租房情况不理想，经济适用房的情况也不尽如人意。据了解，在北京的一些经济适用房小区里，豪华轿车比比皆是。
“经济适用房和两限房的初衷是好的。”蔡继明说，其目的是为了解决“夹心层”的住房问题。所谓“夹心层”，指的是买不起商品房，申请廉租房又不符合条件的消费群体。
但蔡继明认为，在经济适用房和两限房的建设过程中出现了许多问题。大量经济适用房被分配到一些高收入人手中。而经济适用房在建设过程中占用了大量公共财政的资金。公共财政的这笔钱本应用于解决社会最弱势群体的住房需求。“如果最终社会最弱势群体没有得到，反而让不该得到的人得到了，大家自然会有意见。”
经济适用房分配不公是全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌关注的一个重点问题。这两年，王超斌一直在思考房地产市场问题。在他看来，国家应该提供大量保障性住房，但这种保障性住房不应该给居住者产权，更不应该建成一两百平方米的大户型。为解决这些问题，王超斌建议，把经济适用房“变售为租”，租的人没有产权。只有这样，才能符合保障性住房的内涵。
根据政府工作报告，今年中央财政用于廉租房的投入是430亿元，可以解决750万户低收入人群的居住问题。王超斌认为，这向实现“居者有其屋”的目标迈了一大步。“廉租房可以政府建，也可以房地产企业建。”他认为，可以由政府出台标准，通过减免税费等方式吸引开发商兴建廉租房。大学生刚工作时可以选择廉租房住，结婚成家有了一定积蓄，再考虑买商品房。
2009年，中央财政对廉租房的投入将达到430亿元，而2007年、2008年，中央财政对廉租房的投入分别为51亿元、68亿元。
2、商品房为何降价难
这几年，飞涨的房价犹如脱缰野马，即使在去年经历了房地产市场交易的冷清，但房价依然居高不下。对此，王超斌分析，2002年以前，地方政府为了招商引资，把土地协议出让，价格很便宜，北京有些地块算下来一平方米只有七八百元。这些楼盘在之后几年建成，正好遇到房价开始暴涨，很多开发商获得了暴利。这种便宜拿地、高价卖房的情况在土地招牌挂大量进行的2006年之后出现了变化。地方政府开始用土地生财。
蔡继明以北京为例，三环以内的地价已经达到8000元／平方米，建筑安装费2500元／平方米，再加上销售税的5%和其他一些税，直接建设成本是13240元／平方米。一般拿地建房要向银行贷款3年，按照最低的利率算，三年后，成本又增加了每平方米2000元。他认为，房地产商要有一个合理心态，不能之前因为高价格拿到土地，现在为此就不降价。利润上该损失就损失一部分，现在亏损也许比将来损失更小一些。
3、希望今年房价能大幅下降
面对房地产市场的冷清，从去年以来，一直有开发商、学者提出要救市。
“房地产是支柱行业，能带动几十个行业。”王超斌说，政府可以采取减税、废除不合理收费的方式做引导。开发商也要降价，引导市场消费。
在蔡继明看来，一方面政府可以提高劳动者收入增强他们的购买力，另一方面，政府还是要推出新的土地政策。“政府千万不要被房地产商牵着鼻子走。”蔡继明说，不能给房地产商一个信念，政府因为要考虑金融安全不会不管开发商。应该给开发商一个信号，政府不差钱，你爱降不降。政府要推出新的土地政策、新的房源。如果政府不完全依靠土地获得财政收入，开发商不降房价就是等死。
在对今后房地产市场发展的看法上，两位委员都提到要规范这个行业，让这个行业恢复常态发展。“我希望今年房价能大幅下降，能有大量廉租房进入市场，政府能减少二手房交易的环节和费用。”蔡继明说。
（二）胡葆森：促使房地产业健康持续发展的举措
1、取消90/70政策限制
房地产市场相关话题已经成为今年两会关注的焦点，人大代表、河南建业集团董事长兼总裁胡葆森在他的人大代表建议中认为，在实践中，出现了房地产业“去市场化”的倾向，建议取消有悖于市场经济规律要求的“90、70”政策限制，提高市场效率。区别对待“热钱”和实业投资，放松实业投资的入境审批。
胡葆森在建议中提到，部分党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区，变相进行福利分房，既与住房制度改革的市场化方向背道而驰，又严重影响了社会公平；保障性住房建设没有明确的标准及要求，制度建设缺位，保障性住房对解决低收入家庭住房困难问题收效甚微；由垄断加重的房地产企业负担，必将通过房价转移到消费者身上。
为此，胡葆森建议，政府应采取必要措施解决城镇低收入家庭的住房问题，坚持“市场的归市场、保障的归保障”原则；政府保障工作的重点应放在廉租房上，用廉租房对城镇低收入家庭实施保障，取消有悖于市场经济规律要求的“90、70”政策限制；清理整顿党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区，已开工建设或已建成的该收则收、应退则退；打破城市基础设施建设中供水、供电、供暖、供气的垄断，允许并鼓励多种经济成分进入公共事业领域。
2、警惕房地产业“去市场化”倾向再度抬头
党的十四大确立了建立社会主义市场经济体制的宏伟目标，随着城镇住房制度改革的深入进行，我国房地产业初步形成了相对完善的市场体系及法规体系，房地产业生产要素基本实现了市场化配置。房地产企业从无到有、从小到大、从弱到强，在市场经济的大潮中走出了一条具有中国特色的发展道路，房地产业市场化改革取得了令人瞩目的成就。
从1992年到2007年，全国共开发城镇住宅160亿平方米，解决或改善了近1亿家庭的住房问题，在城镇化率由27%提高到45%的情况下，我国城镇家庭人均住房建筑面积由14平方米提高到28平方米，人民群众的居住条件和生活环境得到了明显改善。2007年全国房地产业增加值达到1.2万亿元，占GDP的比重近5%，全国房地产业税收占税收总额的比例达到7.1%。正如温总理最近明确指出的“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材、家电及家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。
近几年，随着国民经济的偏快增长及价格的结构性上涨，部分大中城市出现了房价上涨较快的情况，控制房价过快上涨、保证大多数城镇家庭的住房需求得到合理满足，成为各级政府面临的突出问题。解决这一问题的根本出路毫无疑问是坚持市场化改革方向，进一步深化改革，落实科学发展观。但在实践中，却出现了房地产业“去市场化”的倾向，主要表现在：
一是部分党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区，变相进行福利分房，既与住房制度改革的市场化方向背道而驰，又严重影响了社会公平。最近中纪委披露的典型案例，进一步说明违规集资建房极易滋生腐败，影响社会安定，不利于和谐社会的构建。
二是保障性住房建设没有明确的标准及要求，制度建设缺位，保障性住房对解决低收入家庭住房困难问题收效甚微，部分不符合条件的家庭违规获得了保障，不仅滋生了钱权交易，还激化了社会矛盾。此外，政府加大保障性住房的投资力度将对社会投资产生“挤出效应”，不利于调动社会资源，落实国务院“扩内需、调结构、保增长”的总体要求。
三是在市场经济条件下，处于不同家庭生命周期、收入水平不同的家庭有不同的住房需求，只有通过灵活的市场调节才能有效满足，而统一的模式必将妨碍发展。近年出台的“90、70”政策、外资准入政策没有遵循市场经济规律的要求，不利于房地产企业发挥创新能力，影响了市场效率的提高。
四是公共事业领域市场化改革滞后，城市基础设施建设中的供水、供电、供暖、供气基本上处于垄断状态。由垄断加重的房地产企业负担，必将通过房价转移到消费者身上。
凡此种种“去市场化”现象不仅有碍房地产业的市场化进程，还与WTO的要求越来越远。如果不提高警惕，任由房地产业“去市场化”倾向再度抬头，将会不断侵蚀房地产业近三十年来的市场化改革成果，不利于城镇居民居住水平的提高及城市建设事业的发展。建议采取以下措施，坚持房地产业市场化改革方向，促进我国房地产业健康持续发展：
一是统一认识，坚持市场化改革不动摇。实践已充分证明房地产业市场化改革的方向是完全正确的。为了充分体现公平，政府应采取必要措施解决城镇低收入家庭的住房问题，但前提是必须按市场经济规律办事，坚持“市场的归市场、保障的归保障”原则。同时坚持正确的舆论导向，引导居民正确看待房地产业的发展，树立正确的住房消费观念，为房地产业的健康发展创造良好的舆论氛围。
二是建立健全符合社会主义市场经济要求的法规体系。各级人大应根据市场经济的要求，加强房地产业法规制度建设，通过法律制度界定各级政府在行业管理中的职责权限，政府保障工作的重点应放在廉租房上，用廉租房对城镇低收入家庭实施保障。充分发挥市场的调节作用，用市场机制引导市场、引导消费，取消有悖于市场经济规律要求的“90、70”政策限制，提高市场效率。区别对待“热钱”和实业投资，严格限制“热钱”流入，放松实业投资的入境审批，为所有房地产企业创造公平有效的政策环境。
三是加大力度整顿房地产市场秩序。如果花样频出的违规建房之风不能有效制止，将从根本上破坏城镇住房制度改革的成果，破坏房地产业市场化的发展方向，引发新的社会矛盾。因此，清理整顿党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区势在必行。已开工建设或已建成的该收则收、应退则退，严禁党政机关、事业单位再以任何名义、任何方式搞集资建房，破坏房地产市场秩序。只有痛下决心，遏制腐败之风蔓延，才能阻止房地产业在“去市场化”的歧途上越走越远，才能促进社会公平与正义，构建和谐社会。
四是进一步深化改革，在城市基础设施建设领域实现新的突破。城镇住房制度改革走到今天，房地产业要想更上一层楼，改革必须在新的领域有所突破。应进一步深化改革，打破城市基础设施建设中供水、供电、供暖、供气的垄断，允许并鼓励多种经济成分进入公共事业领域，推进房地产业市场化进程，促进房地产业市场化改革再上一个新台阶。
（三）许家印：建议国家三控降房价
“房价大涨制约了低收入家庭的购房需求，不利于和谐稳定；房价骤然大跌也会带来消费不振、经济低迷、社会动荡等问题。”恒大地产(企业专区,旗下楼盘)集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印表示他将建议国家用“三控”手段来降低房价。
许家印认为，地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，一旦采取强力的“三控”措施，政府让利、国家让利、企业让利，将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象，有利于真正降低并稳定房价。
1、房价大起大落危害国家经济
根据他的调查，截至2008年年底，我国房地产开发贷款规模1.39万亿，个人贷款规模3.34万亿，两者合共约占银行贷款总额16.23万亿中的30%。这意味着房地产业的稳定健康发展，对经济全局十分重要。
“目前国际公认的较为合理的房价收入比在4-6倍，但是我国的房价收入比平均为15倍，个别大城市更高。”许家印说。目前社会上对于如何控制房价说法不一，许家印认为，要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康，首先要理清房价的五大主要构成要素。“第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。”
“一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；房价下降至一定价位就会长期稳定，市场也将长期稳定健康发展。”许家印说。
对于地价，许家印指出，目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右，“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。”他建议，在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。当然，实现这种控制地价的方式，前提是保证充足的土地资源，确保土地市场供需平衡，这也符合供需必须保持平衡的经济规律。
2、直接改征“地产税”
目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30-40%，这些将直接转嫁给购房者。税费越高，购房者间接承受的压力越大，特别是低收入家庭的购房压力大大加重。
许家印建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30-60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。
此外，本身就是一名地产商人的许家印“跳出来”主张，房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润，积极让利于民、努力回馈社会。他建议，国家控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家将特别加大税收征缴额度。
许家印指出房价五要素：第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。
一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降。
（四）马蔚华提案：建立住房公积金托管制度
“尽管2002年修订的《住房公积金管理条例》为我国住房公积金制度构建了基本框架，但在住房公积金规模迅速膨胀的同时，相关大案要案却频频发生，充分暴露了现行管理体制中存在的重大缺陷。”全国政协委员、招商银行行长马蔚华为今年“两会”准备的提案，正是“建立住房公积金托管制度，加强对住房公积金的监管治理”。
马蔚华建议，应由国家住房和城乡建设部会同银监会共同制定《住房公积金托管业务管理办法》，建立完善的住房公积金托管制度，以加强对住房公积金的监管治理。
他指出，现行“委员会决策，中心运作，专户存储，财政监督”管理体制存在程序模糊、多头监管、形同虚设等重大缺陷。其中，作为专户存储载体的银行由于缺乏法定授权，无法对公积金账户进行监督。
提案表示，目前实施的《住房公积金管理条例》是1999年国务院颁发，后经2002年修订后确立的，是我国住房公积金的管理制度基石。但住房公积金规模扩张迅速，相关的制度缺陷和监管风险也开始暴露。仅从公开报道的住房公积金案件来看，就从2003年的3起直线上升到2008年的18起；涉案总金额也从2003年的1.16亿元上升到2006年的10.8亿元。这些案件多为公积金行政管理者的挪用、贪污问题，充分暴露住房公积金在资金管理和运用环节的监管缺失。马蔚华认为，首先要建立住房公积金托管制度。他指出，为有效加强对住房公积金的监管，在资金的存储和流通环节实现风险监控，应明确建立住房公积金托管制度。而第三方托管制度已经在我国的证券投资基金、保险资金、企业年金、券商理财和信托计划等诸多方面取得了成功经验，为住房公积金托管制的实行提供了现实且牢固的基础。
马蔚华表示，建立住房公积金托管制度，可以使住房公积金管理人、托管人和参与人之间形成相互制衡的关系，防止住房公积金财产被挪作他用，有效保证住房公积金财产安全；有利于住房公积金托管人对管理人的运作进行监督，及时发现管理人的违规行为并向监管部门报告；有利于通过住房公积金托管人的会计核算和资产估值，及时掌握住房公积金财产状况，避免黑箱操作可能带来的风险。
作为托管的重要一环，应明确由具有基金托管资格的商业银行担任住房公积金的托管人。目前具有基金托管人资格的商业银行有十几家，均具有住房公积金托管所需的条件和经验，可供住房公积金托管市场公平、公开、公正竞标需要。因此，他建议，由取得基金托管资格的商业银行竞标选择担任，以保证托管银行充分履行安全保管、监督投资、估值核算、定期报告等托管职责。
马蔚华还建议，规范住房公积金的日常运作与信息披露。而具体方式，则建议制定《住房公积金托管业务管理办法》，通过对住房公积金的缴存、归还、贷款、结算、投资运用、住房公积金的运作与信息披露、住房公积金参与人的权利及其行使、住房公积金的监督管理、法律责任等各个环节作出具体、可操作性的规定，为商业银行充分履行对住房公积金的托管职责奠定制度基础。
温家宝：2009年房地产市场工作任务
十一届全国人大二次会议于2009年3月5日上午9时在人民大会堂开幕，国务院总理温家宝做关于政府工作的报告。报告中温家宝总理阐明了房地产市场2009年的工作任务，表示要促进房地产市场稳定健康发展，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
降低住房交易税费，加大对中小企业信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求，迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，争分夺秒地加以落实；接连出台金融支持经济发展、促进轻纺工业健康发展、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施，加快制定重点产业调整振兴规划。
一是实施新的企业所得税法，统一内外资企业和个人房地产税收制度。
二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负，促进企业投资和居民消费，增强微观经济活力。初步测算，今年全面实施增值税转型，落实已出台的中小企业、房地产和证券交易相关税收优惠以及出口退税等方面政策，加上取消和停征100项行政事业性收费，可减轻企业和居民负担约5000亿元。温家宝表示，要落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。
三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。
温家宝说，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元人民币，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。
他表示，鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。
齐骥：住建部回应停建经适房建议
2009年3月11日上午9时，十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访。出席专题采访的嘉宾有：齐骥，住房和城乡建设部副部长；侯淅珉，住房和城乡建设部住房保障司司长；沈建忠，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长。
齐骥表示，目前有些学者，在“两会”上我们也听到了一些代表和委员的建议，就是关于把经济适用住房同廉租房并轨，或者是少建经济适用住房，多建廉租房，我们注意到了这样一种呼声。
按照目前我们所设计的住房保障供应体系当中，既包括廉租住房，也包括经济适用住房。两者的区别主要在于，廉租住房由政府拥有，或者由其他的单位拥有，低租金提供给住房困难的低收入家庭。经济适用住房是建设以后用建造的成本价，不包括土地出让金，也不包括各种税费，并限制开发单位的利润水平，基本上是用成本价出售给低收入住房困难家庭。当然，经济适用住房出售给低收入困难家庭以后有一系列上市交易的限制措施，至少在上市以前是属于共有产权。通过若干年，等到可以上市的时候，上市的家庭要补齐了当时政府垫付的土地出让金和其他的税费，这是一个政策的设计。在执行的过程中，可能有一些地方经济适用住房供应对象的收入条件划得较低，对这些低收入家庭，即便是成本价，也是一笔很大的开销，所以就产生了这样的一些建议。到目前为止，经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分，实际各地在执行的过程中，也有不少因地制宜的政策调整。房价相对比较高、收入比较高的地区，经济适用住房仍在大量的建设，因为有需求的群体。对一些西部地区，收入相对比较低，房价本身也不高，再加上土地价格也不高的地方，他们逐渐地把经济适用房的一部分通过廉租房增加建设消化掉，另一部分通过市场解决掉。各地目前就是这样的一个做法。
另外，随着住房保障制度的不断完善，越来越多的低收入家庭通过住房保障这种制度解决了住房困难，一批不属于低收入阶层，也还不足以通过市场来买或者承租自己的住房的群体，他们的住房问题就显现出来。
我们在研究这个问题的时候，温家宝总理的工作报告中也专门提到了，要加快公共租赁房的建设。公共租赁住房是各地目前解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能够承受起的一个价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前确实通过市场解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。这方面的工作还刚刚起步，正处在研究深化的过程中。2009年要完成260万户低收入家庭的住房保障，其中70%左右要通过政府提供的实物的房子来解决，其余部分仍然还是通过租金补贴来帮助解决困难。
齐骥在新闻发布会上表示，今年中央将加大对廉租住房建设的支持力度，除了原有资金渠道外，2000亿元的地方债中也将对此有所安排。廉租住房建设资金渠道包括地方政府的财政预算、住房公积金增值收益，以及土地出让金净收益不低于10%等方面。在此基础上，中央将在2009年加大对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入。今年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元，这比2008年、2007年是几倍，甚至上十倍的增长。综合几项资金来源，要完成廉租住房制度建设的工作量，今年的投入“恐怕要在1500亿元左右”。
关于是否会有后续措施出台，齐骥表示，住房部当前主要工作是要进一步落实国务院有关文件的要求和政策的调整，促进各地全面去贯彻现有的这些政策措施。同时，也会对一些地方出现的问题作进一步的调查研究，并进行政策上的储备。
对于有关“房地产业中长期发展规划”的问题，齐骥未予正面回答。
政策面无动作，企业自身应对成为关键。齐骥表示，在我国东部一些城市，特别是一些人口相对集中的城市，房价超出了一般老百姓能够支付的水平。因此国务院去年12月下发131号文件，明确提出房地产企业通过调整销售策略，以合理的价格进行促销。
相比之前的犹抱琵琶半遮面，这是主管部门对当前房价是否合理的一次较为明晰的表态。他同时指出，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。
在救市政策出台无望的氛围下，更多城市的房产商加入了降价阵营。同时，全国范围内的房地产开发投资接近零增长。
对于目前的房地产态势，齐骥透露，一些城市商品房的价格确实有了一些变化，同时部分城市的销售出现了回升。“在国务院131号文件下发以后两个多月不到三个月的时间里，相当多的城市商品住房的销售在逐步回暖，40个重点城市在今年一、二两月销售量比去年同期增长了6.9%。”
根据国家发改委和国家统计局10日发布的最新调查结果，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点。其中深圳、广州新建住房销售价格跌幅分别为16.3%和8.9%。
房地产市场的波动明显地影响到了企业的投资热情。国家统计局数据显示，2009年1-2月，国内房地产开发完成投资2398亿元，仅增长了1.0%。而在去年同期，房地产开发投资增幅还高达32.9%，总金额为2374亿元。
今年的政府工作报告中要求，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。但在目前形势下，正处在“过冬关键期”的房企们，投资意愿究竟如何，恐怕还有待观察。
全国政协委员：人大建议各抒己见
（一）蔡继明、王超斌：停止经济适用房建设，大量兴建廉租房
1、保障性住房不应该有产权
我国目前的住房保障体系包括廉租房、经济适用房和两限房。但普通人对住房保障似乎并不满意，数量少、分配不公等问题一直为人诟病。
“就一个国家来说，政府有一个很重要的责任，是要提供合理的住房保障体系。”全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，首先要保证这个社会里收入最低的、最贫困阶层的住房需求。他们不但买不起房，甚至租不起房，就要给他们提供廉租房，让他们在住房上花更少的钱。但我国目前廉租房建设刚刚起步，大多数地方是在2007年之后才开始廉租房的规划、建设。在一些人口过千万的大城市，一年也仅建几千套廉租房。
不仅如此，据蔡继明介绍，在一些城市，申请廉租房的条件也限制得很苛刻。有一个城市规定，要申请廉租房，要求夫妻双方年龄在60岁以上，拿低保，家庭成员中有残疾人。“这样的条件太苛刻了，满足这样条件的一万个人可能都挑不出一个。”
廉租房情况不理想，经济适用房的情况也不尽如人意。据了解，在北京的一些经济适用房小区里，豪华轿车比比皆是。
“经济适用房和两限房的初衷是好的。”蔡继明说，其目的是为了解决“夹心层”的住房问题。所谓“夹心层”，指的是买不起商品房，申请廉租房又不符合条件的消费群体。
但蔡继明认为，在经济适用房和两限房的建设过程中出现了许多问题。大量经济适用房被分配到一些高收入人手中。而经济适用房在建设过程中占用了大量公共财政的资金。公共财政的这笔钱本应用于解决社会最弱势群体的住房需求。“如果最终社会最弱势群体没有得到，反而让不该得到的人得到了，大家自然会有意见。”
经济适用房分配不公是全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌关注的一个重点问题。这两年，王超斌一直在思考房地产市场问题。在他看来，国家应该提供大量保障性住房，但这种保障性住房不应该给居住者产权，更不应该建成一两百平方米的大户型。为解决这些问题，王超斌建议，把经济适用房“变售为租”，租的人没有产权。只有这样，才能符合保障性住房的内涵。
根据政府工作报告，今年中央财政用于廉租房的投入是430亿元，可以解决750万户低收入人群的居住问题。王超斌认为，这向实现“居者有其屋”的目标迈了一大步。“廉租房可以政府建，也可以房地产企业建。”他认为，可以由政府出台标准，通过减免税费等方式吸引开发商兴建廉租房。大学生刚工作时可以选择廉租房住，结婚成家有了一定积蓄，再考虑买商品房。
2009年，中央财政对廉租房的投入将达到430亿元，而2007年、2008年，中央财政对廉租房的投入分别为51亿元、68亿元。
2、商品房为何降价难
这几年，飞涨的房价犹如脱缰野马，即使在去年经历了房地产市场交易的冷清，但房价依然居高不下。对此，王超斌分析，2002年以前，地方政府为了招商引资，把土地协议出让，价格很便宜，北京有些地块算下来一平方米只有七八百元。这些楼盘在之后几年建成，正好遇到房价开始暴涨，很多开发商获得了暴利。这种便宜拿地、高价卖房的情况在土地招牌挂大量进行的2006年之后出现了变化。地方政府开始用土地生财。
蔡继明以北京为例，三环以内的地价已经达到8000元／平方米，建筑安装费2500元／平方米，再加上销售税的5%和其他一些税，直接建设成本是13240元／平方米。一般拿地建房要向银行贷款3年，按照最低的利率算，三年后，成本又增加了每平方米2000元。他认为，房地产商要有一个合理心态，不能之前因为高价格拿到土地，现在为此就不降价。利润上该损失就损失一部分，现在亏损也许比将来损失更小一些。
3、希望今年房价能大幅下降
面对房地产市场的冷清，从去年以来，一直有开发商、学者提出要救市。
“房地产是支柱行业，能带动几十个行业。”王超斌说，政府可以采取减税、废除不合理收费的方式做引导。开发商也要降价，引导市场消费。
在蔡继明看来，一方面政府可以提高劳动者收入增强他们的购买力，另一方面，政府还是要推出新的土地政策。“政府千万不要被房地产商牵着鼻子走。”蔡继明说，不能给房地产商一个信念，政府因为要考虑金融安全不会不管开发商。应该给开发商一个信号，政府不差钱，你爱降不降。政府要推出新的土地政策、新的房源。如果政府不完全依靠土地获得财政收入，开发商不降房价就是等死。
在对今后房地产市场发展的看法上，两位委员都提到要规范这个行业，让这个行业恢复常态发展。“我希望今年房价能大幅下降，能有大量廉租房进入市场，政府能减少二手房交易的环节和费用。”蔡继明说。
（二）胡葆森：促使房地产业健康持续发展的举措
1、取消90/70政策限制
房地产市场相关话题已经成为今年两会关注的焦点，人大代表、河南建业集团董事长兼总裁胡葆森在他的人大代表建议中认为，在实践中，出现了房地产业“去市场化”的倾向，建议取消有悖于市场经济规律要求的“90、70”政策限制，提高市场效率。区别对待“热钱”和实业投资，放松实业投资的入境审批。
胡葆森在建议中提到，部分党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区，变相进行福利分房，既与住房制度改革的市场化方向背道而驰，又严重影响了社会公平；保障性住房建设没有明确的标准及要求，制度建设缺位，保障性住房对解决低收入家庭住房困难问题收效甚微；由垄断加重的房地产企业负担，必将通过房价转移到消费者身上。
为此，胡葆森建议，政府应采取必要措施解决城镇低收入家庭的住房问题，坚持“市场的归市场、保障的归保障”原则；政府保障工作的重点应放在廉租房上，用廉租房对城镇低收入家庭实施保障，取消有悖于市场经济规律要求的“90、70”政策限制；清理整顿党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区，已开工建设或已建成的该收则收、应退则退；打破城市基础设施建设中供水、供电、供暖、供气的垄断，允许并鼓励多种经济成分进入公共事业领域。
2、警惕房地产业“去市场化”倾向再度抬头
党的十四大确立了建立社会主义市场经济体制的宏伟目标，随着城镇住房制度改革的深入进行，我国房地产业初步形成了相对完善的市场体系及法规体系，房地产业生产要素基本实现了市场化配置。房地产企业从无到有、从小到大、从弱到强，在市场经济的大潮中走出了一条具有中国特色的发展道路，房地产业市场化改革取得了令人瞩目的成就。
从1992年到2007年，全国共开发城镇住宅160亿平方米，解决或改善了近1亿家庭的住房问题，在城镇化率由27%提高到45%的情况下，我国城镇家庭人均住房建筑面积由14平方米提高到28平方米，人民群众的居住条件和生活环境得到了明显改善。2007年全国房地产业增加值达到1.2万亿元，占GDP的比重近5%，全国房地产业税收占税收总额的比例达到7.1%。正如温总理最近明确指出的“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材、家电及家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。
近几年，随着国民经济的偏快增长及价格的结构性上涨，部分大中城市出现了房价上涨较快的情况，控制房价过快上涨、保证大多数城镇家庭的住房需求得到合理满足，成为各级政府面临的突出问题。解决这一问题的根本出路毫无疑问是坚持市场化改革方向，进一步深化改革，落实科学发展观。但在实践中，却出现了房地产业“去市场化”的倾向，主要表现在：
一是部分党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区，变相进行福利分房，既与住房制度改革的市场化方向背道而驰，又严重影响了社会公平。最近中纪委披露的典型案例，进一步说明违规集资建房极易滋生腐败，影响社会安定，不利于和谐社会的构建。
二是保障性住房建设没有明确的标准及要求，制度建设缺位，保障性住房对解决低收入家庭住房困难问题收效甚微，部分不符合条件的家庭违规获得了保障，不仅滋生了钱权交易，还激化了社会矛盾。此外，政府加大保障性住房的投资力度将对社会投资产生“挤出效应”，不利于调动社会资源，落实国务院“扩内需、调结构、保增长”的总体要求。
三是在市场经济条件下，处于不同家庭生命周期、收入水平不同的家庭有不同的住房需求，只有通过灵活的市场调节才能有效满足，而统一的模式必将妨碍发展。近年出台的“90、70”政策、外资准入政策没有遵循市场经济规律的要求，不利于房地产企业发挥创新能力，影响了市场效率的提高。
四是公共事业领域市场化改革滞后，城市基础设施建设中的供水、供电、供暖、供气基本上处于垄断状态。由垄断加重的房地产企业负担，必将通过房价转移到消费者身上。
凡此种种“去市场化”现象不仅有碍房地产业的市场化进程，还与WTO的要求越来越远。如果不提高警惕，任由房地产业“去市场化”倾向再度抬头，将会不断侵蚀房地产业近三十年来的市场化改革成果，不利于城镇居民居住水平的提高及城市建设事业的发展。建议采取以下措施，坚持房地产业市场化改革方向，促进我国房地产业健康持续发展：
一是统一认识，坚持市场化改革不动摇。实践已充分证明房地产业市场化改革的方向是完全正确的。为了充分体现公平，政府应采取必要措施解决城镇低收入家庭的住房问题，但前提是必须按市场经济规律办事，坚持“市场的归市场、保障的归保障”原则。同时坚持正确的舆论导向，引导居民正确看待房地产业的发展，树立正确的住房消费观念，为房地产业的健康发展创造良好的舆论氛围。
二是建立健全符合社会主义市场经济要求的法规体系。各级人大应根据市场经济的要求，加强房地产业法规制度建设，通过法律制度界定各级政府在行业管理中的职责权限，政府保障工作的重点应放在廉租房上，用廉租房对城镇低收入家庭实施保障。充分发挥市场的调节作用，用市场机制引导市场、引导消费，取消有悖于市场经济规律要求的“90、70”政策限制，提高市场效率。区别对待“热钱”和实业投资，严格限制“热钱”流入，放松实业投资的入境审批，为所有房地产企业创造公平有效的政策环境。
三是加大力度整顿房地产市场秩序。如果花样频出的违规建房之风不能有效制止，将从根本上破坏城镇住房制度改革的成果，破坏房地产业市场化的发展方向，引发新的社会矛盾。因此，清理整顿党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区势在必行。已开工建设或已建成的该收则收、应退则退，严禁党政机关、事业单位再以任何名义、任何方式搞集资建房，破坏房地产市场秩序。只有痛下决心，遏制腐败之风蔓延，才能阻止房地产业在“去市场化”的歧途上越走越远，才能促进社会公平与正义，构建和谐社会。
四是进一步深化改革，在城市基础设施建设领域实现新的突破。城镇住房制度改革走到今天，房地产业要想更上一层楼，改革必须在新的领域有所突破。应进一步深化改革，打破城市基础设施建设中供水、供电、供暖、供气的垄断，允许并鼓励多种经济成分进入公共事业领域，推进房地产业市场化进程，促进房地产业市场化改革再上一个新台阶。
（三）许家印：建议国家三控降房价
“房价大涨制约了低收入家庭的购房需求，不利于和谐稳定；房价骤然大跌也会带来消费不振、经济低迷、社会动荡等问题。”恒大地产(企业专区,旗下楼盘)集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印表示他将建议国家用“三控”手段来降低房价。
许家印认为，地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，一旦采取强力的“三控”措施，政府让利、国家让利、企业让利，将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象，有利于真正降低并稳定房价。
1、房价大起大落危害国家经济
根据他的调查，截至2008年年底，我国房地产开发贷款规模1.39万亿，个人贷款规模3.34万亿，两者合共约占银行贷款总额16.23万亿中的30%。这意味着房地产业的稳定健康发展，对经济全局十分重要。
“目前国际公认的较为合理的房价收入比在4-6倍，但是我国的房价收入比平均为15倍，个别大城市更高。”许家印说。目前社会上对于如何控制房价说法不一，许家印认为，要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康，首先要理清房价的五大主要构成要素。“第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。”
“一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；房价下降至一定价位就会长期稳定，市场也将长期稳定健康发展。”许家印说。
对于地价，许家印指出，目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右，“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。”他建议，在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。当然，实现这种控制地价的方式，前提是保证充足的土地资源，确保土地市场供需平衡，这也符合供需必须保持平衡的经济规律。
2、直接改征“地产税”
目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30-40%，这些将直接转嫁给购房者。税费越高，购房者间接承受的压力越大，特别是低收入家庭的购房压力大大加重。
许家印建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30-60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。
此外，本身就是一名地产商人的许家印“跳出来”主张，房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润，积极让利于民、努力回馈社会。他建议，国家控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家将特别加大税收征缴额度。
许家印指出房价五要素：第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。
一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降。
（四）马蔚华提案：建立住房公积金托管制度
“尽管2002年修订的《住房公积金管理条例》为我国住房公积金制度构建了基本框架，但在住房公积金规模迅速膨胀的同时，相关大案要案却频频发生，充分暴露了现行管理体制中存在的重大缺陷。”全国政协委员、招商银行行长马蔚华为今年“两会”准备的提案，正是“建立住房公积金托管制度，加强对住房公积金的监管治理”。
马蔚华建议，应由国家住房和城乡建设部会同银监会共同制定《住房公积金托管业务管理办法》，建立完善的住房公积金托管制度，以加强对住房公积金的监管治理。
他指出，现行“委员会决策，中心运作，专户存储，财政监督”管理体制存在程序模糊、多头监管、形同虚设等重大缺陷。其中，作为专户存储载体的银行由于缺乏法定授权，无法对公积金账户进行监督。
提案表示，目前实施的《住房公积金管理条例》是1999年国务院颁发，后经2002年修订后确立的，是我国住房公积金的管理制度基石。但住房公积金规模扩张迅速，相关的制度缺陷和监管风险也开始暴露。仅从公开报道的住房公积金案件来看，就从2003年的3起直线上升到2008年的18起；涉案总金额也从2003年的1.16亿元上升到2006年的10.8亿元。这些案件多为公积金行政管理者的挪用、贪污问题，充分暴露住房公积金在资金管理和运用环节的监管缺失。马蔚华认为，首先要建立住房公积金托管制度。他指出，为有效加强对住房公积金的监管，在资金的存储和流通环节实现风险监控，应明确建立住房公积金托管制度。而第三方托管制度已经在我国的证券投资基金、保险资金、企业年金、券商理财和信托计划等诸多方面取得了成功经验，为住房公积金托管制的实行提供了现实且牢固的基础。
马蔚华表示，建立住房公积金托管制度，可以使住房公积金管理人、托管人和参与人之间形成相互制衡的关系，防止住房公积金财产被挪作他用，有效保证住房公积金财产安全；有利于住房公积金托管人对管理人的运作进行监督，及时发现管理人的违规行为并向监管部门报告；有利于通过住房公积金托管人的会计核算和资产估值，及时掌握住房公积金财产状况，避免黑箱操作可能带来的风险。
作为托管的重要一环，应明确由具有基金托管资格的商业银行担任住房公积金的托管人。目前具有基金托管人资格的商业银行有十几家，均具有住房公积金托管所需的条件和经验，可供住房公积金托管市场公平、公开、公正竞标需要。因此，他建议，由取得基金托管资格的商业银行竞标选择担任，以保证托管银行充分履行安全保管、监督投资、估值核算、定期报告等托管职责。
马蔚华还建议，规范住房公积金的日常运作与信息披露。而具体方式，则建议制定《住房公积金托管业务管理办法》，通过对住房公积金的缴存、归还、贷款、结算、投资运用、住房公积金的运作与信息披露、住房公积金参与人的权利及其行使、住房公积金的监督管理、法律责任等各个环节作出具体、可操作性的规定，为商业银行充分履行对住房公积金的托管职责奠定制度基础。