一个有趣的现象是,没有在这波地产股大潮赚到钱的一些人,与彻底看不懂现今国内楼市的人,基本上是同一批人。
　　
　　日前,本人合家去一海滨城市旅游。路上收到一个知名临海楼盘的广告短信,出于对该楼盘的好奇,就决定转道去看一下,不料这一看,竟成就了一桩交易——交定金、签合同,几乎是在瞬间完成。
　　细节已无需描述,总之一句话:好房子的魅力,就是这样无法抵挡! 记得以前曾写过一篇文章,题目是“追逐好股票,要有美国水手的精神”。现在看来,这句话用在好房子的身上,也同样贴切。
　　在中国无论你在哪个城市行走,你都无法不感受到民众喷涌而出的购房需求。节节攀升的房价、火爆热销的楼盘,都只是现象的表层。
　　联想到近期的股市,地产股是大盘指数跃上4000点大关之后最牛的板块之一,某龙头股的股价近一个月的涨幅就达七成多。然而一个有趣的现象是,没有在这波地产股大潮赚到钱的人,与彻底看不懂现今国内楼市的人,基本上是同一批人。
　　表面看来,目前的地产股股价是高估的、泡沫化的。比如,拿大家都熟悉的PE来说,万科A98倍、金融街83倍、金地92倍!但如果从动态的角度看问题,情况则完全不同。
　　地产股中报业绩的大幅攀升说明了问题,但还只是说明了一部分问题。拿某龙头股的财务数据来说,该公司预收账款事实上远高于营业收入。
　　换句话说,公司真正实现的销售增长,远比报表确认的营业增长要高得多!因为预售房款已滚滚到账,加之下半年进入密集结算期,今年地产股业绩增长会更加超出预期。
　　其次,中国正处在人民币升值周期的开始阶段。房地产业作为人民币升值受益最大的行业之一,其影响将缓慢、且逐渐清晰地体现出来。再有,中国正处在一个资产价值重估的大背景中,其中,土地和房产作为主要资产将持续升值。虽然政府不断采取各种宏观调控政策控制房价,但和巨大的居住需求相比,土地和住房供给都很有限。
　　最后,在影响经济走向的诸多变量中,有一句著名的话,“你可能被很多东西误导,但人口结构不会说谎”。由日本经济的发展过程来看,二次大战结束后,随着战后的重建及受益于朝鲜战争与越南战争,日本展开了连续长达20年的经济起飞期,随着日本的战后婴儿潮陆续加入职场,这群生力军为日本创造的生产力及消费力,一举将日本经济实力推升至仅次于美国的全球第二,这样的黄金时代一直持续至80 年代末——日本经济泡沫破灭的前夕。
　　之后，消费需求开始下滑,加上过去10年来生产力提升所造成供给过剩,终于导致日本经济陷入往后长达10年的经济迷失期。美国的人口年龄结构较日本大约晚了10年,所以经济的起飞在1990年代,也晚了日本10年。
　　在过去20年中,中国的人口结构也发生了重大的变化,1960、70年代婴儿潮出生的一代人开始走向成熟,义务教育的普及使他们大多接受了良好的教育,并且在生活方式和消费理念等方面都与其父辈大有不同。他们是投资、消费的中国因素。
　　总之,行业景气维持高位、RMB升值、地价持续上涨、特殊人口结构所带来的楼市需求是房地产板块的主流。任何一次调控可能都将是房地产股的最佳买入时点,这一点已经为近年来房地产股票走势充分证明并将继续证明。