即使房贷政策调整为“只要房贷余额还清都算首套房”，银行出于房地产市场整体风险考虑，也不会盲目开闸放水放贷，利率也不会优惠到哪里去。可从抑制投机性购房角度出发，如此松绑限贷无异于助长楼市投机行为。
　　9月22日下午，市场有传闻称“首套房认定标准将放松”，其表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。
　　就目前来说，这仍然是个“传闻”。因为央行和银监会是房贷政策发布的最权威部门，只要这两个部门没有公开表态，都不能算“确信”。既然传闻如此盛行，应不是空穴来风，最起码决策层讨论或者说动议过。
　　商业银行对于还清房贷者、有房无贷款者视同首套房贷款，从贷款认定角度并没有太大问题。从商业银行角度看，还清贷款后再贷款买房，理所当然应该算作首次购房贷款。从这个角度松绑房贷，在正常情况下，商业银行存有放贷的积极性。
　　可从抑制投机性购房角度出发，如此松绑限贷无异于助长楼市投机行为。要知道，现行的制度设计已经兼顾了自住型和改善型两种住房需求。比如，第一套自住型住房在首付款和贷款利率上都给予了优惠；第二套改善型住房也允许贷款，只不过首付款比例上调到六成，贷款利率为基准利率的1.1倍。
　　如果调整为认贷不认房，那么，就再次给投机炒房提供了机会。假如不管有几套房只要没有贷款，都可以继续利用贷款筹资购房，然后卖掉后还清贷款，再次贷款买房，循环往复投机炒房。这需要决策者慎重考虑决策。
　　房贷政策一旦调整为“只要房贷余额还清都算首套房”，是楼市调控政策的重大变动，也是房贷政策的较大松动。这对于目前低迷的楼市可谓重大利好，也是开发商、楼市“春天派”们闻讯狂欢的重要原因。
　　然而，开发商们不能高兴过早。一方面权威部门至今没有发出房贷政策调整的确切消息，足以看出调整尚处于讨论或者说犹豫阶段，是否能够使开发商美梦成真尚存变数。
　　另一方面，具有楼市调控杀手锏的房贷政策竟然动议松绑，足以看出目前楼市低迷状况，房价走低之势到了几近不可扭转的程度。8月楼市数据创下10年来最低，动议调整房贷政策说明9月份楼市形势更加严峻，房价跌幅仍在扩大。
　　正如此前放松限购政策时一样，给市场预期释放楼市低迷比表面情况严重地多。这次动议松绑限贷政策，就强烈地释放出楼市可能恶化的市场信号。在这种市场心理下，自住型需求购房者可能更加谨慎，更加不敢于出手；投资性投机性需求也会更不敢出手，甚至趁机出手手中挤压的存量房。这必将促使低迷的楼市更加低迷，下跌的房价继续走低。
　　在上述市场预期驱使下，即使房贷政策调整为“只要房贷余额还清都算首套房”，银行出于房地产市场整体风险考虑，也不会盲目开闸放水放贷，利率也不会优惠到哪里去。商业银行也许与购房需求心理预期一样会更加谨慎，更加惧怕整体性楼市风险来临。
　　同时，就目前政策来看，只有差异化的房贷政策是指令性的，即：首套房首付款比例三成，利率可以适度优惠；第二套以上住房首付款比例六成，利率是基准利率1.1倍。如果房贷政策调整比如说利率，也只能是指导性的，或者松绑指令性规定而已。贷与不贷、贷多贷少、利率高低、期限长短的权力将会下放给商业银行自主决定。而出于上述风险考虑，商业银行不会盲目投放房贷。
　　自住型、改善型需求购房者，应该密切观察央行和银监会在房贷政策上的权威消息，绝不能轻信媒体传闻炒作就匆忙出手购买。
　　因为即使房贷真的松绑，也只能预示着楼市从低迷到恶化，释放出的恰是房价走低不可逆转的信号。出手购买，就要更加谨慎。