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对于2012年的楼市，笔者的一个基本判断是房价不可能大涨。
一边是“红五月”跳跃式增长的楼市成交数据，另一边是中央反复强调的“楼市调控不会半途而废”；一边是三年来首次降息的货币政策信号，另一边是央行辟谣“重提个贷下限为七折利率”被市场曲解。近日楼市的消息面分外庞杂，似乎进入了一个微妙而紧张的阶段，越是拉锯僵持的关键时期，“消息战”就越密集。对购房人而言，该如何梳理这些多空双向的信息?当下是否出手的最佳时机?
4月份工业增加值的增长是9.3％，5月份是9.6％。看起来5月份似乎增长回升了，其实，除去工作日因素，5月份的工业实际增长很可能比4月份更衰。不到10％的工业增长所对应的中国经济增长，应该不高于7％。一直担心的中国经济的所谓“二次探底”，可以说已成现实!
对于本轮经济的再度刺激，绝对不可以再像2008年那样货币大水漫灌的方式，且事实上形势也不允许。其一，“铁公机(铁路、公路、机场)”已经投得七七八八了，当然现在或许又有三铁(高铁、地铁、城铁)，但政府疯狂投资引发的后遗症让人畏惧。其二，楼市已由卖方市场变为买方市场，要一鼓而起也不再可能。其三，中期通货膨胀的压力让货币放水投鼠忌器。
拉动经济的三驾马车中，除进出口外，国内消费和投资当前最大的掣肘是投资机会的奇缺!从国家层面而言，无论是过去的铁公鸡或是现在的三铁，国有银行不惜沉淀大量不良贷款，把天量资金低息带给大型国企。这种行为的背后是“肉烂在锅里”的混乱逻辑，而真正激活经济活力的恰恰是民企的投资!从居民个体的角度来看，消费不振、内需不兴的原因在于百姓家底不厚，家底不厚的根源在于投资渠道稀缺。长期以来，老百姓只能被动把钱存在银行，眼睁睁看着通胀肆意侵蚀个人财富。日本上个世纪的“国民收入倍增计划”，在1968年成就了其世界第二大经济体的地位。美国几十年前推出的REITs投资产品，让普通老百姓可以分享房地产行业的丰厚收益。这些都是我们可以借鉴的经验!
近日央行在“特急”文件中重提首套房个贷利率的下限为七折后，又紧急辟谣“媒体有意曲解政策意图。”其实，监管层从未叫停过首套房利率七折优惠，数次调控的指向都是首付比例。一直以来都是银行根据自身风险和市场情况自主定价。
但央行重提七折，言者或有心或无心，但听者却有意。一个关键的问题是现在各家银行处于不同的发展阶段，对于各大国有银行而言，大规模扩张期已过，对业务收益相对更加看重。但对于广大正处于扩张期的区域性中小银行呢?只要有几家银行推出七折优惠，很快就会引发“漏斗效应”，一家银行可能因七折优惠而抢占该区域80％的业务。这就存在明显的倒逼机制!预计在第三季度首套房可能会迎来七折时代，首次置业的刚需客户或许可以再等等。
对二套改善型需求而言，十八大之前政策层面基本没有机会。因为推行首套房优惠没有任何政策风险，但二套房则不同，很难区分改善型需求还是投资型需求，存在明显的政策风险。
5月北京楼市新增供应3685套新房，销售972套，新房签约率仅为26.337％，销售压力丝毫未减。热销的只是少数打折项目，多数项目仍处于低迷的状态。开发商更多的是想通过走量来保证现金流，真正现金流宽裕的开发商寥寥无几!
对于2012年的楼市，笔者的一个基本判断是房价不可能大涨。从主观上说，换届年不太可能出现政策大逆转，稳定仍是主基调；从客观上说，限购以来巨量的库存还没有消化掉。但从中长期来看，虽然经过多次调控，但房价上涨的核心动力并没有真正熄灭，一者是土地市场并没有实质性改变，二者是通胀压力下投资渠道并没有真正拓宽。
一边是“红五月”跳跃式增长的楼市成交数据，另一边是中央反复强调的“楼市调控不会半途而废”；一边是三年来首次降息的货币政策信号，另一边是央行辟谣“重提个贷下限为七折利率”被市场曲解。近日楼市的消息面分外庞杂，似乎进入了一个微妙而紧张的阶段，越是拉锯僵持的关键时期，“消息战”就越密集。对购房人而言，该如何梳理这些多空双向的信息?当下是否出手的最佳时机?
4月份工业增加值的增长是9.3％，5月份是9.6％。看起来5月份似乎增长回升了，其实，除去工作日因素，5月份的工业实际增长很可能比4月份更衰。不到10％的工业增长所对应的中国经济增长，应该不高于7％。一直担心的中国经济的所谓“二次探底”，可以说已成现实!
对于本轮经济的再度刺激，绝对不可以再像2008年那样货币大水漫灌的方式，且事实上形势也不允许。其一，“铁公机(铁路、公路、机场)”已经投得七七八八了，当然现在或许又有三铁(高铁、地铁、城铁)，但政府疯狂投资引发的后遗症让人畏惧。其二，楼市已由卖方市场变为买方市场，要一鼓而起也不再可能。其三，中期通货膨胀的压力让货币放水投鼠忌器。
拉动经济的三驾马车中，除进出口外，国内消费和投资当前最大的掣肘是投资机会的奇缺!从国家层面而言，无论是过去的铁公鸡或是现在的三铁，国有银行不惜沉淀大量不良贷款，把天量资金低息带给大型国企。这种行为的背后是“肉烂在锅里”的混乱逻辑，而真正激活经济活力的恰恰是民企的投资!从居民个体的角度来看，消费不振、内需不兴的原因在于百姓家底不厚，家底不厚的根源在于投资渠道稀缺。长期以来，老百姓只能被动把钱存在银行，眼睁睁看着通胀肆意侵蚀个人财富。日本上个世纪的“国民收入倍增计划”，在1968年成就了其世界第二大经济体的地位。美国几十年前推出的REITs投资产品，让普通老百姓可以分享房地产行业的丰厚收益。这些都是我们可以借鉴的经验!
近日央行在“特急”文件中重提首套房个贷利率的下限为七折后，又紧急辟谣“媒体有意曲解政策意图。”其实，监管层从未叫停过首套房利率七折优惠，数次调控的指向都是首付比例。一直以来都是银行根据自身风险和市场情况自主定价。
但央行重提七折，言者或有心或无心，但听者却有意。一个关键的问题是现在各家银行处于不同的发展阶段，对于各大国有银行而言，大规模扩张期已过，对业务收益相对更加看重。但对于广大正处于扩张期的区域性中小银行呢?只要有几家银行推出七折优惠，很快就会引发“漏斗效应”，一家银行可能因七折优惠而抢占该区域80％的业务。这就存在明显的倒逼机制!预计在第三季度首套房可能会迎来七折时代，首次置业的刚需客户或许可以再等等。
对二套改善型需求而言，十八大之前政策层面基本没有机会。因为推行首套房优惠没有任何政策风险，但二套房则不同，很难区分改善型需求还是投资型需求，存在明显的政策风险。
5月北京楼市新增供应3685套新房，销售972套，新房签约率仅为26.337％，销售压力丝毫未减。热销的只是少数打折项目，多数项目仍处于低迷的状态。开发商更多的是想通过走量来保证现金流，真正现金流宽裕的开发商寥寥无几!
对于2012年的楼市，笔者的一个基本判断是房价不可能大涨。从主观上说，换届年不太可能出现政策大逆转，稳定仍是主基调；从客观上说，限购以来巨量的库存还没有消化掉。但从中长期来看，虽然经过多次调控，但房价上涨的核心动力并没有真正熄灭，一者是土地市场并没有实质性改变，二者是通胀压力下投资渠道并没有真正拓宽。