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摘要：旅游房地产是随着经济的发展和居住郊区化发展起来的,其开发涉及旅游业和房地产业的融合发展。文章分析了旅游房地产项目开发的影响因素,说明了旅游与房地产的融合对旅游房地产开发项目的指导作用,并提出了旅游房地产项目的开发策略。
关键词：旅游房地产；开发项目；开发策略
中图分类号： F235 文献标识码： A
1、旅游房地产项目开发影响因素分析
旅游房地产项目的开发与其他类型的房地产一样,受宏观的政治经济形式、政府的房地产发展政策、区域经济特点等因素影响。我们将这些因素分为两大类: 外部环境因素和旅游房地产项目自身的条件因素。
1.1外部影响因素
1.11国家宏观政策
任何经济现象的发生发展都要受社会宏观政策的影响,特别是对于旅游房地产业这样一个“泡沫经济”的典型产业而言,注重宏观环境的变化,将有利于开发企业的长远发展。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政策法规的出台,为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台。
1.12项目所在地的社会经济环境
城市经济的快速发展是旅游房地产业发展的重要基础,也是城市增加对外吸引力的重要方面。旅游房地产所依托的城市必须具备良好的社会经济条件,其社会经济条件的好坏直接影响游客对旅游房地产的消费能力,同时也决定着旅游房地产的发展与前途。[1]
1.13区位与交通
旅游房地产的开发依靠良好的旅游资源,旅游景区的可进入性是其开发的首要条件。只有便利的交通才能有发达的旅游,因此,开发旅游房地产必须具备便利的交通条件和良好的地理位置,即具有良好的可进入性。
1.14市场需求
旅游房地产的开发首先要考虑市场需求,目前,我国居民对于旅游房地产的需求变化为:旅游需求由观光旅游向休闲度假旅游转变；异地置业渐成时尚；房地产成为新的投资方式等。虽然这些需求变化是我国居民对旅游房地产需求的发展趋势,但在开发旅游房地产时,还必须考虑实际的市场需求,分析目的地市场对旅游房地产的需求特征。
1.15依托旅游地(景区) 的生命周期
旅游房地产项目的开发,在其总体宏观上,受旅游地生命周期所影响。一个旅游地的发展一般要经过探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、衰退或复苏阶段等六个阶段。由于旅游地的客流量、游客经济需求、旅游地经济状况等的不同而促成其旅游房地产开发在不同阶段呈现出不同的阶段差异: 在探索和参与阶段主要是旅游先驱者进入该地区,旅游功能不强烈,游客稀少,但经济社会地位高；在发展阶段,随着数量的增加,经济水平较高的中上阶层旅游者进入,与其配套、投资获利较好的一系列中高级别的别墅酒店应运而生,同时水电、通讯等基础设施不断提高,商业金融信息等服务业也日益兴旺,旅游房地产投资环境变得逐步优越；在巩固阶段至停滞阶段前期,中级阶层和支付能力有限的大众旅游者大量涌入,开始出现群众性的旅游活动,在此刺激下,旅游房地产获得更大规模的发展；但随着景区环境质量的下降或区域其他可替代旅游资源的出现等因素,旅游地进入停滞乃至衰亡阶段,如果此时没有资源的拓展与景区形象的重新塑造,其旅游房地产将和旅游业一样,进入衰退期。[2]
1.2内部影响因素
1.21项目的景观设计
旅游资源是旅游房地产的核心,旅游资源本身的特性决定了旅游房地产的景观设计方向。景观设计要比建筑先行(至少也要同步进行) ,才能保证景观设计的有效性,否则只能成为房产建筑的点缀。在景观设计的过程中要摒弃“绿化就是景观”的肤浅认识,因为绿化面积只是适合人们居住的一个基本指标,而不是景观的全部。
1.22项目的配套設施与服务
旅游房地产项目的功能组合极为丰富,配套齐全,因此其子项目众多,从而起到相互支撑、降低风险的目的。但一般来说,是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。
1.23项目的管理水平
前期开发固然重要,但保证旅游房地产项目得以经营的最重要因素是:有专业的物业管理或酒店管理,引入先进的管理理念,提供适于项目定位的项目服务等。
1.24开发商自身的因素
旅游房地产项目能充分体现人们对居住品质的追求,但要营造真正意义上的旅游房地产,对开发商来说并不是一件容易的事情,由于旅游房地产必须依托旅游资源, 这就要求开发商到市郊甚至更远的地方去,而这些地方一般交通不便, 基础设施和配套设施较差。所以要求开发商必须有雄厚的资金条件作为后盾。
2、旅游房地产项目开发策略
2.1选址策略
旅游房地产项目的选址必须科学合理,应考虑三个要素:区位、地形地貌和自然生态环境。
2.11区位特征
旅游房地产项目的开发,必须以区域发展为背景。因此,区位的选择很重要。在区位上,由于成本关系,旅游房地产的选址不宜在城市中心,但必须位于大城市近郊,与市区距离不宜过远,应居于该城市的门槛值范围之内。
2.12地形地貌
在地形地貌上,旅游房地产项目要求有丰富的自然山水资源,如果自然景观不佳, 则应按照规划要求进行适当的造景,通过开发河、湖,或在湖中堆砌岛屿等措施, 使其形成起伏有致、高低错落的地形地貌。
2.13自然生态环境
项目要求所在地及周边自然生态较好,环境破坏与工业污染较少,以保证旅游房地产项目良好的周边环境。
2.2规划设计与景观设计策略
2.21与景区景观风格一致
旅游房地产项目的景观规划设计应与所在地的景区景观风格一致,不能脱离本土的景观特色与土地文脉气息而去打造所谓的“创新景观”。
2.22保持本土化特色
对于旅游房地产的景观来说,越本土越有价值。保持本土特色表现在以下几个方面:第一,保持本土文化特色；第二,保持本土民族特色；第三,与地域性气候特征相符等。
2.23以人为本的旅游观
景观在设计中充分体现以人为本的宗旨,创造符合现代旅游度假的生活模式,以适合各种人群行为及心理需要的室外休闲活动场所和交往空间。
3、旅游房地产项目开发的建议
3.1加快建设旅游房地产项目的保障体系
旅游房地产的发展需要有法律制度的保障,需要建立完善的市场机制、管理体制、融资体系、交换体系及人力资源体制等,以保证旅游房地产持续健康发展。
3.12建立法律制度体系
我国关于旅游房地产的法律法规还不完善,在发展过程中出现了违法乱纪的现象, 旅游者的利益受到严重损害,因此,应进一步制定相关法规,使执法部门能有法可依。同时,应加大执法力度,加强监督管理,营造一个公平公正的法治环境,使旅游房地产健康、快速的发展。
3.13构建旅游房地产的管理体制
对于旅游房地产的管理是政府行为,属于宏观管理的范畴,而许多地区对于旅游房地产的管理还不够规范,出现了“管理者缺位”的问题。目前,我国对于旅游房地产的管理主要有旅游管理部门、房地产管理部门、旅游区的管理单位和主管部门,这些部门的交叉混合管理对于旅游房地产的发展极为不利。因此,必须建立完善的旅游房地产管理体制。按照《旅游规划发展管理办法》第三条规定: “编制旅游开发建设规划应当服从旅游发展规划。旅游资源的开发和旅游项目建设,应当符合旅游发展规划的要求。”虽然我国已从法律上规定了旅游管理部门是旅游资源开发的管理者,但仍出现各风景区各自为政,私建、乱建等现象,极大地破坏了旅游区的协调发展,这从客观上要求房地产产权登记部门介入旅游房地产的开发建设管理中去,以实现“制衡”。由房地产管理部门管理旅游房地产的产权登记等工作,此举可有效地控制景区的私建、乱建行为,同时负责整个旅游区的管理。尽管发展旅游房地产的内在要求是产权的明晰,但要轻易改变这种现象是不可能的或者成本高到不可能的地步。
4、总结
综上所述，旅游房地产经济的发展与国民经济发展关系密切。因此，对旅游房地产项目开发的影响因素进行分析，预测其未来的发展方向具有非常重大的意义。
参考文献：
[1]蔡育天.房地产综合开发[J].同济大学出社.1998.
[2] 钱平雷.游房地产学[J].复旦大学出版社.2004.
关键词：旅游房地产；开发项目；开发策略
中图分类号： F235 文献标识码： A
1、旅游房地产项目开发影响因素分析
旅游房地产项目的开发与其他类型的房地产一样,受宏观的政治经济形式、政府的房地产发展政策、区域经济特点等因素影响。我们将这些因素分为两大类: 外部环境因素和旅游房地产项目自身的条件因素。
1.1外部影响因素
1.11国家宏观政策
任何经济现象的发生发展都要受社会宏观政策的影响,特别是对于旅游房地产业这样一个“泡沫经济”的典型产业而言,注重宏观环境的变化,将有利于开发企业的长远发展。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政策法规的出台,为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台。
1.12项目所在地的社会经济环境
城市经济的快速发展是旅游房地产业发展的重要基础,也是城市增加对外吸引力的重要方面。旅游房地产所依托的城市必须具备良好的社会经济条件,其社会经济条件的好坏直接影响游客对旅游房地产的消费能力,同时也决定着旅游房地产的发展与前途。[1]
1.13区位与交通
旅游房地产的开发依靠良好的旅游资源,旅游景区的可进入性是其开发的首要条件。只有便利的交通才能有发达的旅游,因此,开发旅游房地产必须具备便利的交通条件和良好的地理位置,即具有良好的可进入性。
1.14市场需求
旅游房地产的开发首先要考虑市场需求,目前,我国居民对于旅游房地产的需求变化为:旅游需求由观光旅游向休闲度假旅游转变；异地置业渐成时尚；房地产成为新的投资方式等。虽然这些需求变化是我国居民对旅游房地产需求的发展趋势,但在开发旅游房地产时,还必须考虑实际的市场需求,分析目的地市场对旅游房地产的需求特征。
1.15依托旅游地(景区) 的生命周期
旅游房地产项目的开发,在其总体宏观上,受旅游地生命周期所影响。一个旅游地的发展一般要经过探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、衰退或复苏阶段等六个阶段。由于旅游地的客流量、游客经济需求、旅游地经济状况等的不同而促成其旅游房地产开发在不同阶段呈现出不同的阶段差异: 在探索和参与阶段主要是旅游先驱者进入该地区,旅游功能不强烈,游客稀少,但经济社会地位高；在发展阶段,随着数量的增加,经济水平较高的中上阶层旅游者进入,与其配套、投资获利较好的一系列中高级别的别墅酒店应运而生,同时水电、通讯等基础设施不断提高,商业金融信息等服务业也日益兴旺,旅游房地产投资环境变得逐步优越；在巩固阶段至停滞阶段前期,中级阶层和支付能力有限的大众旅游者大量涌入,开始出现群众性的旅游活动,在此刺激下,旅游房地产获得更大规模的发展；但随着景区环境质量的下降或区域其他可替代旅游资源的出现等因素,旅游地进入停滞乃至衰亡阶段,如果此时没有资源的拓展与景区形象的重新塑造,其旅游房地产将和旅游业一样,进入衰退期。[2]
1.2内部影响因素
1.21项目的景观设计
旅游资源是旅游房地产的核心,旅游资源本身的特性决定了旅游房地产的景观设计方向。景观设计要比建筑先行(至少也要同步进行) ,才能保证景观设计的有效性,否则只能成为房产建筑的点缀。在景观设计的过程中要摒弃“绿化就是景观”的肤浅认识,因为绿化面积只是适合人们居住的一个基本指标,而不是景观的全部。
1.22项目的配套設施与服务
旅游房地产项目的功能组合极为丰富,配套齐全,因此其子项目众多,从而起到相互支撑、降低风险的目的。但一般来说,是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。
1.23项目的管理水平
前期开发固然重要,但保证旅游房地产项目得以经营的最重要因素是:有专业的物业管理或酒店管理,引入先进的管理理念,提供适于项目定位的项目服务等。
1.24开发商自身的因素
旅游房地产项目能充分体现人们对居住品质的追求,但要营造真正意义上的旅游房地产,对开发商来说并不是一件容易的事情,由于旅游房地产必须依托旅游资源, 这就要求开发商到市郊甚至更远的地方去,而这些地方一般交通不便, 基础设施和配套设施较差。所以要求开发商必须有雄厚的资金条件作为后盾。
2、旅游房地产项目开发策略
2.1选址策略
旅游房地产项目的选址必须科学合理,应考虑三个要素:区位、地形地貌和自然生态环境。
2.11区位特征
旅游房地产项目的开发,必须以区域发展为背景。因此,区位的选择很重要。在区位上,由于成本关系,旅游房地产的选址不宜在城市中心,但必须位于大城市近郊,与市区距离不宜过远,应居于该城市的门槛值范围之内。
2.12地形地貌
在地形地貌上,旅游房地产项目要求有丰富的自然山水资源,如果自然景观不佳, 则应按照规划要求进行适当的造景,通过开发河、湖,或在湖中堆砌岛屿等措施, 使其形成起伏有致、高低错落的地形地貌。
2.13自然生态环境
项目要求所在地及周边自然生态较好,环境破坏与工业污染较少,以保证旅游房地产项目良好的周边环境。
2.2规划设计与景观设计策略
2.21与景区景观风格一致
旅游房地产项目的景观规划设计应与所在地的景区景观风格一致,不能脱离本土的景观特色与土地文脉气息而去打造所谓的“创新景观”。
2.22保持本土化特色
对于旅游房地产的景观来说,越本土越有价值。保持本土特色表现在以下几个方面:第一,保持本土文化特色；第二,保持本土民族特色；第三,与地域性气候特征相符等。
2.23以人为本的旅游观
景观在设计中充分体现以人为本的宗旨,创造符合现代旅游度假的生活模式,以适合各种人群行为及心理需要的室外休闲活动场所和交往空间。
3、旅游房地产项目开发的建议
3.1加快建设旅游房地产项目的保障体系
旅游房地产的发展需要有法律制度的保障,需要建立完善的市场机制、管理体制、融资体系、交换体系及人力资源体制等,以保证旅游房地产持续健康发展。
3.12建立法律制度体系
我国关于旅游房地产的法律法规还不完善,在发展过程中出现了违法乱纪的现象, 旅游者的利益受到严重损害,因此,应进一步制定相关法规,使执法部门能有法可依。同时,应加大执法力度,加强监督管理,营造一个公平公正的法治环境,使旅游房地产健康、快速的发展。
3.13构建旅游房地产的管理体制
对于旅游房地产的管理是政府行为,属于宏观管理的范畴,而许多地区对于旅游房地产的管理还不够规范,出现了“管理者缺位”的问题。目前,我国对于旅游房地产的管理主要有旅游管理部门、房地产管理部门、旅游区的管理单位和主管部门,这些部门的交叉混合管理对于旅游房地产的发展极为不利。因此,必须建立完善的旅游房地产管理体制。按照《旅游规划发展管理办法》第三条规定: “编制旅游开发建设规划应当服从旅游发展规划。旅游资源的开发和旅游项目建设,应当符合旅游发展规划的要求。”虽然我国已从法律上规定了旅游管理部门是旅游资源开发的管理者,但仍出现各风景区各自为政,私建、乱建等现象,极大地破坏了旅游区的协调发展,这从客观上要求房地产产权登记部门介入旅游房地产的开发建设管理中去,以实现“制衡”。由房地产管理部门管理旅游房地产的产权登记等工作,此举可有效地控制景区的私建、乱建行为,同时负责整个旅游区的管理。尽管发展旅游房地产的内在要求是产权的明晰,但要轻易改变这种现象是不可能的或者成本高到不可能的地步。
4、总结
综上所述，旅游房地产经济的发展与国民经济发展关系密切。因此，对旅游房地产项目开发的影响因素进行分析，预测其未来的发展方向具有非常重大的意义。
参考文献：
[1]蔡育天.房地产综合开发[J].同济大学出社.1998.
[2] 钱平雷.游房地产学[J].复旦大学出版社.2004.