论文部分内容阅读
摘要：随着房地产行业的快速发展和激烈的市场竞争，企业只有严格进行成本控制，完成最优的投入产出比，才可以立于不败之地。在房地产开发投资中，只有通过增强成本管理意识，控制成本支出、持续提升经营效益，渐渐完成由粗放型向集约效益型的转化，从而真正完成开发利润的最大化。正被愈来愈多的房地产开发企业所注重与关注。
关键词：房地产开发；成本控制；对策
【分类号】：F299.233.42
引言：
房地产行业作为国民经济的支柱产业是这些年来消费与投资的热点。最近十年来，因为建筑市场竞争愈来愈激烈，国家宏观调控力度增强。企业内部成本管理机制滞后于形势的发展，导致很多的房地产开发商经济效益持续下滑，影响并约束了企业的发展。所以，房地产开发过程一定要认清形势，建设适应市场的科学管理机制和科学的管理方法，属时下当务之急。
1、房地产开发项目中成本控制的现状
目前，房地产行业对西方先进的成本控制模式实施了优良地借鉴，这就让中国的房地产行业在实施成本控制的过程中得到了迅速的发展。重点表现为：第一，思想观念方面产生了巨大改变。现在很多房地产开发商已经对成本控制这一问题做出了相对深入的研究，他们意识到要对国外一些优秀有效的管理办法和管理经验实施学习和借鉴，取长补短。但是在学习和借鉴的同时要与中国的国情相结合，并有效地吸收并深化。第二，目前的成本管理工作已经扩展到了技术范围当中，而成本控制已经在企业管理的每一个程序都有所渗透。比如，某些企业在推行产品质量成本管理、价值项目成本管理和成本目标管理以后，得到了优良的经验和有益的成果。第三，改革了陈旧的核算产品的成本方法。这种改革让成本核算的作用充分有效地发挥出来是很有利的。在实施成本管理的时候把核算单位划分得更加仔细，让责任成本制度获得了有效的推行。基于房地产开发工程在成本控制中展现出来的以上现状能够知道，中国的房地产行业在实施成本控制这一方面已经得到了长足的进步。但是还存在着某些问题亟待处理。
2、房地产开发的成本控制对策
2.1项目决策阶段和土地成本控制
开发项目的可行性研究，就是要从市场、技术与经济等几方面对工程的前景实施分析预测，对工程实施全体的综合评价。从而判断项目在功能上是否满足要求、技术上是否可行、经济上是否科学。并对几个方案实施优选的合理方法建立一套适应中国房地产市场特征的评价指标系统。除此之外，控制土地成本的重点在于拿地时产品的成本分析和对市场环境的把握，在土地招投标中拟定竞买策略和技巧，做到以最小的代价与风险得到最大的收益、来把竞争对手打败。
2.2项目规划设计阶段的成本控制
规划设计阶段的成本控制与产品定位，也是整个项目成本控制的重要点。规划设计分为初步设计、技术设计和施工图设计三阶段，当然因为所在的阶段不一样，所采用的成本控制的办法也就不一样。在设计招投标的活动中，能够把技术和经济方面的影响看作是整个项目成本控制工作的重点。目前市场中主要采用的是通过招投标来选定设计单位，即要组织多家单位实施竞标。通过邀请专业的评标专家进行评标，从而合理的选出最优设计单位。在实施限额设计的项目中，项目设计人员要结合市场对人工和建筑材料的价格实施合理的估算，当然在估算的过程中要确保所估算的数字不可以超过的可行性报告里面的幅度；而且在施工图设计阶段，对于施工图要实施完美具体的编制，把项目方面的设计和项目预算结合起来，在确保有好的质量的前提下把工程造价降低。当然为了达到这个目的，企业能够邀请相对专业的工程造价人员，对整个设计实施合理的监控，从而达到成本降低的目标。
2.3项目建设阶段成本控制
2.3.1施工阶段。项目施工阶段成本控制的重点要从以下3个方面实施控制：
工程变更合理的控制。工程变更包含设计变更、施工条件变更、进度计划变更与项目工程变更，这些变更关键由建设单位引起。控制施工变更的重点在于建设企业自我约束，依照洽商变更流程办事。要建立项目洽商签证管理制度，明确项目、预算等相关部门、相关人员的权限、分工和职责，保证洽商签证质量，拒绝不实和虚假签证的产生。增减预算在洽商变更后要依据合同规定及时办理，审核要严格符合国家定额和相关规定，经办人员不能随便变通。
承包商的索赔要求要严格审核。对于承包商索赔要求的解决，则要依照合同办事。增强对索赔资料的审查，强调解决索赔的及时性，增强预见性，索赔案的产生尽量减少，避免索赔额太大引发投资失控。
做好材料设备的加工订货。预算人员要普遍掌握建材行情。严格依照相关规定把材料限价工作做好，科学控制价差水平。对施工企业自行采购的材料，属于指定价区域的，只监督质量，不干预订货。属于指导价区域的，要进行“合理参与，推荐厂家，监督质量和科学限价”的原则，设备采购进行招投标，保证质优价廉。
2.3.2竣工阶段。在房地产开发的过程中，整个工程的最后阶段也就是我们所说的决算阶段，这时候的项目的目标造价已经变成了现实的造价，因此在实施结算的时候要依据造价管理的规定而且依照所签订的合同实施价格的审核，一些该增的工程实施增加，一些要删减的工程实施删减，双方要依据合同约定的结算办法，对于任何一笔费用等实施严格的控制。当然在实施控制的时候还要对结算的资料实施完整性和有效性审查，包含现场踏勘和图片资料审查，只有经过审查跟合同约定要求相符的结算资料才可以作为竣工结算的构成部分。从而防止由于弄虚作假或别的原因影响增加成本。从而让整个开发的经过都处于一种科学的可控的区域之内，经过合理的计价和最终的审核，让成本获得控制。
2.4科学应用销售推广费用，防止无效消耗
房地產企业在推广销售楼盘的经过中耗费的销售中心、样板房、现场包装、广告费、销售资料、推广活动等费用就是销售推广费用。销售推广费用是企业为了成功售出开发产品而需要的耗费，假如销售推广活动不能做到位，资金耗费了不说，还不能达到预期效果，造成企业的成本上升，企业资金不能回笼，会让企业的经营风险大大增加。销售推广程序的成本控制也要做好。控制销售推广费用要建设在充分的市场调研的基础上，充分认识市场、目标消费人群的消费习惯、消费需求与消费心理，针对目标人群拟定宣传营销方案，争取以最少的营销费用达到最好的营销结果，控制房地产的宣传销售费用。
2.5维护服务阶段的成本管理和控制
作好商品房的应用说明书与保修书，把开发商、物业管理公司与用户各方要承担的保修责任和费用分清，阻绝非开发商自身责任所产生的保修支出。
选取业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，对物业在使用中的监管力度和维护保养要加大，从而达到保修量减少提升开发商信誉的目的。
3、结论：
在房地产开发建设的每一个阶段，决策阶段与设计阶段的成本控制工作最大，把这些成本控制好的重点就是把前期的可行性研究工作做好，提升设计的质量，实施设计招标与设计全过程的监理制，运用价值项目优选与优化设计方案。只有把各方综合平衡做到，才可以做到直接有效。在房地产开发项目中一定要对影响成本的每一个阶段进行全过程控制，对房地产开发企业资金的合理流动有利，完成投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才可以真正可控，管理才会出效益。
参考文献：
[1] 金海鹏.房地产开发项目成本控制研究[D].长春：吉林大学，2012.
[2] 王利.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济，2011（14）.
[3] 王建滨.浅析房地产成本控制[J].现代商业，2010（24）.
关键词：房地产开发；成本控制；对策
【分类号】：F299.233.42
引言：
房地产行业作为国民经济的支柱产业是这些年来消费与投资的热点。最近十年来，因为建筑市场竞争愈来愈激烈，国家宏观调控力度增强。企业内部成本管理机制滞后于形势的发展，导致很多的房地产开发商经济效益持续下滑，影响并约束了企业的发展。所以，房地产开发过程一定要认清形势，建设适应市场的科学管理机制和科学的管理方法，属时下当务之急。
1、房地产开发项目中成本控制的现状
目前，房地产行业对西方先进的成本控制模式实施了优良地借鉴，这就让中国的房地产行业在实施成本控制的过程中得到了迅速的发展。重点表现为：第一，思想观念方面产生了巨大改变。现在很多房地产开发商已经对成本控制这一问题做出了相对深入的研究，他们意识到要对国外一些优秀有效的管理办法和管理经验实施学习和借鉴，取长补短。但是在学习和借鉴的同时要与中国的国情相结合，并有效地吸收并深化。第二，目前的成本管理工作已经扩展到了技术范围当中，而成本控制已经在企业管理的每一个程序都有所渗透。比如，某些企业在推行产品质量成本管理、价值项目成本管理和成本目标管理以后，得到了优良的经验和有益的成果。第三，改革了陈旧的核算产品的成本方法。这种改革让成本核算的作用充分有效地发挥出来是很有利的。在实施成本管理的时候把核算单位划分得更加仔细，让责任成本制度获得了有效的推行。基于房地产开发工程在成本控制中展现出来的以上现状能够知道，中国的房地产行业在实施成本控制这一方面已经得到了长足的进步。但是还存在着某些问题亟待处理。
2、房地产开发的成本控制对策
2.1项目决策阶段和土地成本控制
开发项目的可行性研究，就是要从市场、技术与经济等几方面对工程的前景实施分析预测，对工程实施全体的综合评价。从而判断项目在功能上是否满足要求、技术上是否可行、经济上是否科学。并对几个方案实施优选的合理方法建立一套适应中国房地产市场特征的评价指标系统。除此之外，控制土地成本的重点在于拿地时产品的成本分析和对市场环境的把握，在土地招投标中拟定竞买策略和技巧，做到以最小的代价与风险得到最大的收益、来把竞争对手打败。
2.2项目规划设计阶段的成本控制
规划设计阶段的成本控制与产品定位，也是整个项目成本控制的重要点。规划设计分为初步设计、技术设计和施工图设计三阶段，当然因为所在的阶段不一样，所采用的成本控制的办法也就不一样。在设计招投标的活动中，能够把技术和经济方面的影响看作是整个项目成本控制工作的重点。目前市场中主要采用的是通过招投标来选定设计单位，即要组织多家单位实施竞标。通过邀请专业的评标专家进行评标，从而合理的选出最优设计单位。在实施限额设计的项目中，项目设计人员要结合市场对人工和建筑材料的价格实施合理的估算，当然在估算的过程中要确保所估算的数字不可以超过的可行性报告里面的幅度；而且在施工图设计阶段，对于施工图要实施完美具体的编制，把项目方面的设计和项目预算结合起来，在确保有好的质量的前提下把工程造价降低。当然为了达到这个目的，企业能够邀请相对专业的工程造价人员，对整个设计实施合理的监控，从而达到成本降低的目标。
2.3项目建设阶段成本控制
2.3.1施工阶段。项目施工阶段成本控制的重点要从以下3个方面实施控制：
工程变更合理的控制。工程变更包含设计变更、施工条件变更、进度计划变更与项目工程变更，这些变更关键由建设单位引起。控制施工变更的重点在于建设企业自我约束，依照洽商变更流程办事。要建立项目洽商签证管理制度，明确项目、预算等相关部门、相关人员的权限、分工和职责，保证洽商签证质量，拒绝不实和虚假签证的产生。增减预算在洽商变更后要依据合同规定及时办理，审核要严格符合国家定额和相关规定，经办人员不能随便变通。
承包商的索赔要求要严格审核。对于承包商索赔要求的解决，则要依照合同办事。增强对索赔资料的审查，强调解决索赔的及时性，增强预见性，索赔案的产生尽量减少，避免索赔额太大引发投资失控。
做好材料设备的加工订货。预算人员要普遍掌握建材行情。严格依照相关规定把材料限价工作做好，科学控制价差水平。对施工企业自行采购的材料，属于指定价区域的，只监督质量，不干预订货。属于指导价区域的，要进行“合理参与，推荐厂家，监督质量和科学限价”的原则，设备采购进行招投标，保证质优价廉。
2.3.2竣工阶段。在房地产开发的过程中，整个工程的最后阶段也就是我们所说的决算阶段，这时候的项目的目标造价已经变成了现实的造价，因此在实施结算的时候要依据造价管理的规定而且依照所签订的合同实施价格的审核，一些该增的工程实施增加，一些要删减的工程实施删减，双方要依据合同约定的结算办法，对于任何一笔费用等实施严格的控制。当然在实施控制的时候还要对结算的资料实施完整性和有效性审查，包含现场踏勘和图片资料审查，只有经过审查跟合同约定要求相符的结算资料才可以作为竣工结算的构成部分。从而防止由于弄虚作假或别的原因影响增加成本。从而让整个开发的经过都处于一种科学的可控的区域之内，经过合理的计价和最终的审核，让成本获得控制。
2.4科学应用销售推广费用，防止无效消耗
房地產企业在推广销售楼盘的经过中耗费的销售中心、样板房、现场包装、广告费、销售资料、推广活动等费用就是销售推广费用。销售推广费用是企业为了成功售出开发产品而需要的耗费，假如销售推广活动不能做到位，资金耗费了不说，还不能达到预期效果，造成企业的成本上升，企业资金不能回笼，会让企业的经营风险大大增加。销售推广程序的成本控制也要做好。控制销售推广费用要建设在充分的市场调研的基础上，充分认识市场、目标消费人群的消费习惯、消费需求与消费心理，针对目标人群拟定宣传营销方案，争取以最少的营销费用达到最好的营销结果，控制房地产的宣传销售费用。
2.5维护服务阶段的成本管理和控制
作好商品房的应用说明书与保修书，把开发商、物业管理公司与用户各方要承担的保修责任和费用分清，阻绝非开发商自身责任所产生的保修支出。
选取业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，对物业在使用中的监管力度和维护保养要加大，从而达到保修量减少提升开发商信誉的目的。
3、结论：
在房地产开发建设的每一个阶段，决策阶段与设计阶段的成本控制工作最大，把这些成本控制好的重点就是把前期的可行性研究工作做好，提升设计的质量，实施设计招标与设计全过程的监理制，运用价值项目优选与优化设计方案。只有把各方综合平衡做到，才可以做到直接有效。在房地产开发项目中一定要对影响成本的每一个阶段进行全过程控制，对房地产开发企业资金的合理流动有利，完成投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才可以真正可控，管理才会出效益。
参考文献：
[1] 金海鹏.房地产开发项目成本控制研究[D].长春：吉林大学，2012.
[2] 王利.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济，2011（14）.
[3] 王建滨.浅析房地产成本控制[J].现代商业，2010（24）.