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尽管种种原因导致政策层面推动不力，仍有少数企业在住宅产业化领域探索，从技术引进到产品研发，从部品标准制定到构件生产投资，几乎要以一己之力打造一条产业链。
这期间遭遇过诸多困惑和质疑，幸运的是，他们没有成为“先烈”，而是站在了行业的前端。
如今，来自政策和市场的双重影响，使得越来越多的企业走向住宅产业化之路。
“操之过急”还是“恰逢其时”
作为全国乃至全世界盖房子最多的房地产企业，万科在“怎样盖房子”这样的基础性问题上，比国内同行们更有前瞻性。
万科董事长王石认定，住宅产业化是必然趋势，也是“万科唯一出路”，因此1999年就确定了住宅产业化的发展战略。然而，技术落后、国家标准缺失、产业链没有形成……很长一段时间，万科的住宅产业化之路形单影只。
1999年，国务院发布住宅产业化纲领性文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，万科成为第一个也是唯一响应的开发商——当年即成立了公司的建筑研究中心。但在此后八年中，“大部分时间都在考虑如何吃螃蟹”，直到2007年，第一个工业化住宅项目上海新里程20号、21号楼开工，万科住宅产业化的技术和理念，才真正从实验室走向市场。
在此期间，万科做了很多“本来应该由政府来做的事”。比如2003年启动标准化项目，开展设计模块化并建立了成熟产品库。在标准化工作的基础上，2004年成立工厂化研究中心，经过调研，从轻钢结构、木结构和预制混凝土结构三种住宅体系中选择预制混凝土结构（PC）进行技术研究。
之后在2005年建造的一号实验楼上使用了PC结构、外墙、整体式厨房、卫生间和轻钢外墙、屋顶以及ACL（蒸压加气轻质混凝土）外墙板，“对各种工业化建筑体系进行了一次全面的检验。”曾参与万科一号实验楼建设的资深建筑业人士楚先锋说。
2006年，万科的产业化基地在东莞启动，2007年其PC技术进入实战，在国内第一个工业化生产的商品住宅——上海新里程项目两栋楼的建造过程中，又分别对香港的PC技术和日本的PC技术作了比较，认为后者更适合中国国情。
然而，经过近十年的摸索和实验，2009年，首个全PC技术应用项目上海金色雅筑却效果不佳。漏水、墙体变形、房屋不隔音、瓷砖开裂等，许多报道和批评直指万科PC技术。
“住宅产业化险些被害惨了。”中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫向《瞭望东方周刊》回忆，“PC有一定的技术瓶颈，当时又没几个建筑队伍懂这种施工工艺。”
更多的困难则来源于成本和产业链配套的缺乏。
工厂化、流水线的批量生产，本来应该达到降低成本的效果，但因为构件生产、运输、吊装等设备昂贵，而住宅产业化规模较小，工业化住宅建安成本反而“比传统建筑方式平均增加40%”，王石在2007年的一档电视节目中说。
此外，制约住宅产业化发展并且一直为行业诟病的是，部品部件标准化、通用化、系列化没有形成，无法实现工厂化生产，上下游产业链缺失。万科只能按照自己制定的企业标准向构件生产商、部品提供商定制“专用化”材料，但能够满足要求的构件厂商、部品商以及工业化施工技术人才少之又少。
对市场和消费者而言，除了“像搭积木一样”的盖房方式听起来神奇而有趣，住宅产业化的房子并没有更多吸引力。万科集团副总裁毛大庆曾透露说，为了推销工业化的产品，2008年万科北京的两栋工业化住宅楼“价格比非工业化的楼更便宜”。
与此同时，有人怀疑万科标准化将成为国家标准制定的依据而最终造成垄断；还有人认为国内住宅产业化发展时机不成熟，万科“盲目突围”、“操之过急”。
王石却坚称万科推行住宅产业化“恰逢其时”。
住宅产业化与传统建筑方式相比，可实现节能环保、减少垃圾和污染，这与国家推行绿色低碳、可持续发展战略目标一致。工业化还可以节省人力、缩短工期提高效率、保证房屋质量等等，会成为未来的企业核心竞争力。
万科的“深谋远虑”正在被证实。经济转型和产业升级的迫切性使得政府对住宅产业化的重视和支持力度越来越大；对企业自身而言，房地产业如今正在经历深度调整，房屋质量重新成为消费者最为关注的问题，建筑业则面临越来越严重的用工荒……工业化的优势愈加凸显。
分散的力量
上世纪70年代末、80年代初曾出现过一波住宅产业化的发展热潮，带动了一批大型构件厂的出现，但是由于技术、经济等原因，这场住宅产业化运动中断，构件厂也逐渐凋零。
坚持做住宅产业化的企业大多也和万科面临同样的困境，因为产业链缺失，没有房地产商大规模使用他们的产品，“逼得像北新建材、海尔、远大住工自己开发房地产，以便大规模推广应用自己的住建产品。”
远大住宅工业有限公司是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的工业企业，1996年就开始探索住宅部品的产业化，同年与日本铃木合作发展整体浴室。
1999年，远大引进日本钢结构，建成了我国第一座以工业化生产方式建设的钢结构集合住宅。
“远大是住宅产业化做得最完善的企业。”住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家开彦告诉《瞭望东方周刊》。目前，远大住工已应用工业化集成技术，成功制造出超过500万平方米的绿色建筑。
在上海世博会上，八层高的远大馆仅用一天时间建成。当时，远大馆新闻中心主任伏广旭说，使建筑成为一种标准化工业产品，不仅实现了五倍节能、六倍节材，建筑垃圾只有1%。
2012年6月落成于湖南湘阴的30层大厦“T30酒店”，建成入住仅用了48天。该酒店用钢量比常规建筑少10%～20%，混凝土少用80%～90%，建造成本比常规建筑低10%～30%。
2012年，长沙“天空城市”引起广泛关注。远大集团子公司远大可建科技有限公司与长沙市望城区人民政府签订战略协议，规划建设220层大楼。 838米，比当时世界第一高楼迪拜塔还要高10米。更引人瞩目的是建设时间：七个月。而迪拜塔历时五年半。
中国建筑界“空心楼盖”知名专家、湖南省工商联副主席邱则有对本刊记者介绍说，远大集团的技术核心为全钢结构模块化建造，“高楼建造团队已经准备了七八年，七个月是指全钢结构模块的拼装时间，这部分程序并不难，时间足够。如果加上工厂加工、建筑骨架搭建等，时间就远远不止了”。
类似远大这样从部品商扩展成集成商，或者万科这样从开发商直接参与到上下游产业链的企业也不在少数。
2006年6月建设部下发《国家住宅产业化基地试行办法》（建住房[2006]150号）文件，确立了开发企业联盟型（集团型）、部品生产企业型和综合试点城市型三种产业化基地类型。其中，北京北新建材集团、天津三建公司等主要从事钢结构的住宅产业化、青岛海尔主要从事家居集成的住宅产业化、南京栖霞建设主要从事创建新型环保节能型住宅、温州正泰集团主要从事电器业的住宅产业化，等等。
截至目前，全国先后批准建立了50个国家住宅产业化基地。但是在开彦看来，各个产业化基地的建设“与全行业产业链的打造没什么关系”——企业各自单兵作战，部品标准仍然缺乏通用性。
城市突围
2014年5月9日，北京市通过了“国家住宅产业现代化综合试点城市”评审，此前与北京一同申报试点城市的还有上海、青岛、厦门、潍坊、烟台、聊城、南通、南京市江宁区、常州市武进区、吉林等17个城市。
从2006年建设部《国家住宅产业化基地试行办法》发布以来，由政府主导的住宅产业现代化试点城市仅有深圳、沈阳、济南三个。2013年10月由住建部牵头的《国家住宅产业现代化综合试点城市（区）发展规划及评价标准》讨论稿公布，“计划到2015年，在全国培育20个左右试点城市（区），其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个”。通过试点城市整体带动住宅产业现代化发展。
尽管住宅产业化十几年间推行缓慢，但各地政府一直不乏动力。
住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰对本刊记者分析，建设资源节约型、环境友好型社会的需要，使越来越多的地方政府把建筑产业化作为建设领域节能减排的重要抓手，但行动上却明显滞后，“缺乏明确的政策引导和相关的产业支持政策，如增加的税收成本等，如何进行减免；对于全装修住宅，增加的装修价格如何与房价控制目标相协调等。”
北京市曾在2010年出台《关于推进住宅产业化的指导意见》并制定《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》，万科北京项目中粮万科长阳半岛祥云湾4号至7号产业化住宅楼，成为第一个获得3%面积奖励的项目。
除了北京，自2011年以来，上海、重庆、山东、吉林等省市政府也出台了关于“加快推进住宅产业化”相关的指导文件。
万科2007年曾对首个面世的工业化住宅上海新里程项目作了节能测算：假设全行业推行PC建造方式，到2012年，行业总体节约的能耗相当于葛洲坝发电站三个月的发电量，节约的用水能造11.5个西湖，减少的木材相当于0.8万公顷森林。
然而，直到今天，在这个全世界最大的房地产市场中，高能耗高污染的传统建筑方式仍是主流。
远大住工集团总裁唐芬曾向媒体表示，中国住宅产业化的发展空间极为广阔，就目前参与的大型企业集团来看，“根本谈不上存在竞争这回事”，与日本、美国等发达国家80%以上的工业化率相比，中国的住宅产业化才刚刚起步。
在开彦、刘东卫等专家看来，中国住宅产业化的发展道路几经中断，如今更应该警惕的是“为了产业化而产业化”。
这期间遭遇过诸多困惑和质疑，幸运的是，他们没有成为“先烈”，而是站在了行业的前端。
如今，来自政策和市场的双重影响，使得越来越多的企业走向住宅产业化之路。
“操之过急”还是“恰逢其时”
作为全国乃至全世界盖房子最多的房地产企业，万科在“怎样盖房子”这样的基础性问题上，比国内同行们更有前瞻性。
万科董事长王石认定，住宅产业化是必然趋势，也是“万科唯一出路”，因此1999年就确定了住宅产业化的发展战略。然而，技术落后、国家标准缺失、产业链没有形成……很长一段时间，万科的住宅产业化之路形单影只。
1999年，国务院发布住宅产业化纲领性文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，万科成为第一个也是唯一响应的开发商——当年即成立了公司的建筑研究中心。但在此后八年中，“大部分时间都在考虑如何吃螃蟹”，直到2007年，第一个工业化住宅项目上海新里程20号、21号楼开工，万科住宅产业化的技术和理念，才真正从实验室走向市场。
在此期间，万科做了很多“本来应该由政府来做的事”。比如2003年启动标准化项目，开展设计模块化并建立了成熟产品库。在标准化工作的基础上，2004年成立工厂化研究中心，经过调研，从轻钢结构、木结构和预制混凝土结构三种住宅体系中选择预制混凝土结构（PC）进行技术研究。
之后在2005年建造的一号实验楼上使用了PC结构、外墙、整体式厨房、卫生间和轻钢外墙、屋顶以及ACL（蒸压加气轻质混凝土）外墙板，“对各种工业化建筑体系进行了一次全面的检验。”曾参与万科一号实验楼建设的资深建筑业人士楚先锋说。
2006年，万科的产业化基地在东莞启动，2007年其PC技术进入实战，在国内第一个工业化生产的商品住宅——上海新里程项目两栋楼的建造过程中，又分别对香港的PC技术和日本的PC技术作了比较，认为后者更适合中国国情。
然而，经过近十年的摸索和实验，2009年，首个全PC技术应用项目上海金色雅筑却效果不佳。漏水、墙体变形、房屋不隔音、瓷砖开裂等，许多报道和批评直指万科PC技术。
“住宅产业化险些被害惨了。”中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫向《瞭望东方周刊》回忆，“PC有一定的技术瓶颈，当时又没几个建筑队伍懂这种施工工艺。”
更多的困难则来源于成本和产业链配套的缺乏。
工厂化、流水线的批量生产，本来应该达到降低成本的效果，但因为构件生产、运输、吊装等设备昂贵，而住宅产业化规模较小，工业化住宅建安成本反而“比传统建筑方式平均增加40%”，王石在2007年的一档电视节目中说。
此外，制约住宅产业化发展并且一直为行业诟病的是，部品部件标准化、通用化、系列化没有形成，无法实现工厂化生产，上下游产业链缺失。万科只能按照自己制定的企业标准向构件生产商、部品提供商定制“专用化”材料，但能够满足要求的构件厂商、部品商以及工业化施工技术人才少之又少。
对市场和消费者而言，除了“像搭积木一样”的盖房方式听起来神奇而有趣，住宅产业化的房子并没有更多吸引力。万科集团副总裁毛大庆曾透露说，为了推销工业化的产品，2008年万科北京的两栋工业化住宅楼“价格比非工业化的楼更便宜”。
与此同时，有人怀疑万科标准化将成为国家标准制定的依据而最终造成垄断；还有人认为国内住宅产业化发展时机不成熟，万科“盲目突围”、“操之过急”。
王石却坚称万科推行住宅产业化“恰逢其时”。
住宅产业化与传统建筑方式相比，可实现节能环保、减少垃圾和污染，这与国家推行绿色低碳、可持续发展战略目标一致。工业化还可以节省人力、缩短工期提高效率、保证房屋质量等等，会成为未来的企业核心竞争力。
万科的“深谋远虑”正在被证实。经济转型和产业升级的迫切性使得政府对住宅产业化的重视和支持力度越来越大；对企业自身而言，房地产业如今正在经历深度调整，房屋质量重新成为消费者最为关注的问题，建筑业则面临越来越严重的用工荒……工业化的优势愈加凸显。
分散的力量
上世纪70年代末、80年代初曾出现过一波住宅产业化的发展热潮，带动了一批大型构件厂的出现，但是由于技术、经济等原因，这场住宅产业化运动中断，构件厂也逐渐凋零。
坚持做住宅产业化的企业大多也和万科面临同样的困境，因为产业链缺失，没有房地产商大规模使用他们的产品，“逼得像北新建材、海尔、远大住工自己开发房地产，以便大规模推广应用自己的住建产品。”
远大住宅工业有限公司是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的工业企业，1996年就开始探索住宅部品的产业化，同年与日本铃木合作发展整体浴室。
1999年，远大引进日本钢结构，建成了我国第一座以工业化生产方式建设的钢结构集合住宅。
“远大是住宅产业化做得最完善的企业。”住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家开彦告诉《瞭望东方周刊》。目前，远大住工已应用工业化集成技术，成功制造出超过500万平方米的绿色建筑。
在上海世博会上，八层高的远大馆仅用一天时间建成。当时，远大馆新闻中心主任伏广旭说，使建筑成为一种标准化工业产品，不仅实现了五倍节能、六倍节材，建筑垃圾只有1%。
2012年6月落成于湖南湘阴的30层大厦“T30酒店”，建成入住仅用了48天。该酒店用钢量比常规建筑少10%～20%，混凝土少用80%～90%，建造成本比常规建筑低10%～30%。
2012年，长沙“天空城市”引起广泛关注。远大集团子公司远大可建科技有限公司与长沙市望城区人民政府签订战略协议，规划建设220层大楼。 838米，比当时世界第一高楼迪拜塔还要高10米。更引人瞩目的是建设时间：七个月。而迪拜塔历时五年半。
中国建筑界“空心楼盖”知名专家、湖南省工商联副主席邱则有对本刊记者介绍说，远大集团的技术核心为全钢结构模块化建造，“高楼建造团队已经准备了七八年，七个月是指全钢结构模块的拼装时间，这部分程序并不难，时间足够。如果加上工厂加工、建筑骨架搭建等，时间就远远不止了”。
类似远大这样从部品商扩展成集成商，或者万科这样从开发商直接参与到上下游产业链的企业也不在少数。
2006年6月建设部下发《国家住宅产业化基地试行办法》（建住房[2006]150号）文件，确立了开发企业联盟型（集团型）、部品生产企业型和综合试点城市型三种产业化基地类型。其中，北京北新建材集团、天津三建公司等主要从事钢结构的住宅产业化、青岛海尔主要从事家居集成的住宅产业化、南京栖霞建设主要从事创建新型环保节能型住宅、温州正泰集团主要从事电器业的住宅产业化，等等。
截至目前，全国先后批准建立了50个国家住宅产业化基地。但是在开彦看来，各个产业化基地的建设“与全行业产业链的打造没什么关系”——企业各自单兵作战，部品标准仍然缺乏通用性。
城市突围
2014年5月9日，北京市通过了“国家住宅产业现代化综合试点城市”评审，此前与北京一同申报试点城市的还有上海、青岛、厦门、潍坊、烟台、聊城、南通、南京市江宁区、常州市武进区、吉林等17个城市。
从2006年建设部《国家住宅产业化基地试行办法》发布以来，由政府主导的住宅产业现代化试点城市仅有深圳、沈阳、济南三个。2013年10月由住建部牵头的《国家住宅产业现代化综合试点城市（区）发展规划及评价标准》讨论稿公布，“计划到2015年，在全国培育20个左右试点城市（区），其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个”。通过试点城市整体带动住宅产业现代化发展。
尽管住宅产业化十几年间推行缓慢，但各地政府一直不乏动力。
住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰对本刊记者分析，建设资源节约型、环境友好型社会的需要，使越来越多的地方政府把建筑产业化作为建设领域节能减排的重要抓手，但行动上却明显滞后，“缺乏明确的政策引导和相关的产业支持政策，如增加的税收成本等，如何进行减免；对于全装修住宅，增加的装修价格如何与房价控制目标相协调等。”
北京市曾在2010年出台《关于推进住宅产业化的指导意见》并制定《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》，万科北京项目中粮万科长阳半岛祥云湾4号至7号产业化住宅楼，成为第一个获得3%面积奖励的项目。
除了北京，自2011年以来，上海、重庆、山东、吉林等省市政府也出台了关于“加快推进住宅产业化”相关的指导文件。
万科2007年曾对首个面世的工业化住宅上海新里程项目作了节能测算：假设全行业推行PC建造方式，到2012年，行业总体节约的能耗相当于葛洲坝发电站三个月的发电量，节约的用水能造11.5个西湖，减少的木材相当于0.8万公顷森林。
然而，直到今天，在这个全世界最大的房地产市场中，高能耗高污染的传统建筑方式仍是主流。
远大住工集团总裁唐芬曾向媒体表示，中国住宅产业化的发展空间极为广阔，就目前参与的大型企业集团来看，“根本谈不上存在竞争这回事”，与日本、美国等发达国家80%以上的工业化率相比，中国的住宅产业化才刚刚起步。
在开彦、刘东卫等专家看来，中国住宅产业化的发展道路几经中断，如今更应该警惕的是“为了产业化而产业化”。