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摘要：在当前的城市发展过程中，为满足人们生活质量的整体提高，同时减少过多建筑带来的对土地资源的过渡使用问题，因此在当亲的城市发展过程中，进行了较为全面的大型城市综合体建设，城市综合体有着较为重要的优点，其可以满足人们较多的生活要求，文章以城市综合体为切入点，深入分析了工程项目的发展现状及现存问题，并对工程项目承包管理进行了剖析，意在推动城市综合体工程项目的承包管理的发展以及体系的完善。
关键词：城市综合体；工程项目；管理
引言
随着经济的持续升温，建筑行业迎来了前所未有的机遇和挑战，现阶段建筑物功能使用方面逐渐从单一性向着集约性、多功能的方向发展，如上海虹桥枢纽工程，将轨道交通、公路交通、地铁交通、购物、休闲、娱乐、景观等各种功能包含在一起，形成了庞大的超级城市综合体。这些超级工程动辄数十万、甚至百万平方米，其建设规模也越来越大。超大规模的项目建设对施工总承包的管理和服务的要求也将越来越高，工程建设将面临越来越大的技术挑战和管理风险。
1“城市综合体”的概念
“城市综合体”是一种集大型商业中心、办公楼、酒店、金融、生活住宅等多功能的大型建筑群，并且各功能之间是一种相互依存、相互助益的关系，类似一个功能齐全又相对独立的小型城市，具有多功能的建筑群体，能够基本满足人们的生活精神需要。
2“城市综合体”的基本特征
2.1建筑规模大
“城市综合体”从规模上讲，一般需要50～100万平方米，且各建筑体与周边环境需相协调。建筑内部需满足各项功能的展现，对空间要求相对较高，因此建筑规模大是“城市综合体”的基本特征之一。
2.2功能相对齐全
“城市综合体”是城市发展的必然产物，其商务、办公、金融、公寓等各项功能为人们生活提供了相对齐全的生活硬件设施，基本满足人们的物质精神需求。并且“城市综合体”各项功能之间是相互依存、相互助益的关系，为“城市综合体”的良性发展提供了基础性保障。随着“城市综合体”的发展，其功能将愈加完善，在现代社会的大环境下，人类需求的复合、叠加已然成为必然趋势，“城市综合体”则完美的适应了时代的要求。
2.3内部交通错综复杂
“城市综合体”一般处于城市最为繁华的中心位置，与其周边环境联系密切。而“城市综合体”作为是一个立体复合式建筑群，一般设有低下层、地下夹层、天桥层的整体规划，无论其地下、地上交通与城市街道都相互贯通，内部街道与停车场、地铁通道及城市街道之间形成一个整体，形成一个丰富的交通网。
2.4位于商业中心位置，交通便利
随着城市的不断繁荣与发展，“城市综合体”应然而生，位于商业中心，人口密集区域，在经济和周边环境的带动下，城市交通设施齐全，从而保证了综合楼的商务、办公、金融、公寓等的出行，为他们提供了便利的交通条件，同时也促进了“城市综合体”的快速发展。
3“城市综合体”施工中存在的质量问题
3.1现场施工监管不到位
“城市综合体”是一项穿插复杂的施工過程，需要大面积的土建、机电等环节同时进行，这就需要多个施工队伍进行施工作业。不同施工队伍必然在人力及技术层面存在一定差距，其施工质量和效率也参差不齐。在“城市综合体”现场施工时，往往存在现场监管工作不到位的情况，施工效果整体质量不均衡，造成建筑施工质量存在很大的隐患。
3.2各施工队伍协同困难
“城市综合体”一般施工周期较短，各施工队伍为在规定周期内完成工作目标，通常出现加班加点的情况。由于施工交叉作业多，很多施工队伍为追求自身经济利益，对交叉施工环节处理不到位，造成其他施工队伍后续施工困难。各施工队伍间缺乏有效的协调统一，不利于“城市综合体”整体施工的效果和质量，这种情况亟待解决。
4城市综合体工程项目管理
4.1强化项目早期策划
“凡事预则立，不立则废”，如果一个项目缺少精心策划，那么就可以形成一个完善的管理体系，缺少一个明确的纲领，则就没有办法打造一个精品工程。工程的事先的策划，这是一个纲领性以及指导性的文件，工程前期策划的过程这是一个统一思想认识的过程，也是一个不断落实管理措施的过程，通常也是做好工程建设管理的升华。施工现场的环境勘测、工程背景资料的收集、施工方案的确定、施工组织计划的形成、项目管理纲要的制定、工程总体费用的分析、施工现场大临的布局，施工总进度计划的编制、总平面布局的调整等等，这都是依据工程的特点以及难点在策划之中形成的。所以通过对于工程的梳理以及分析、应该对难点以及重点进行把控、对专项施工方案的论证，都是相当重要的，只有做到运筹帷幄之中，才可以做好决胜千里之外。在专项策划的基础之上，则就可以形成完善的管理体系，有效实现项目管理人员个个担责，防止项目管理的真空。
4.2统筹协调
在工程项目的围墙之内，围在里面的不仅仅是逐渐提高的在建工程，比较多的是业主、监理、分包等等方面合作的一个整体团队。这是一个较大大型工程的项目经理，除过了在关心工程建设每个细节的同时，更应该想到背后的多方面协助以及合作关系，同时应该建立“合作多赢”的良好关系以及融洽的氛围之中。工程建设要出好成绩，简单的依靠项目经理个人或者项目管理班子几个人不能有效的实现，要求发挥出项目的整体力量，才能得到较好的效果。所以，工作之中要求加强凝聚力工程的建设，凝聚人心，凭借高效的团队来推动工程建设的顺利进行，使其可以切实变成推动各项工作的催化剂。
4.3城市综合体项目的发展前景
现代随着城市化进程不断加快，大量的人口向城市集中，城市规模也不断扩张，各类城市也根据新时代发展的趋势，根据城市整体规划和综合设计，把城市规划为数个主副城区，根据每个区域的功能划分都设立一个中心，在这些中心建造一座集购物、居住、工作以及休闲于一体的，具有带动整个区域发展的城市综合体项目，便成为了各城市现代化规划发展的趋势，城市综合体项目的开发不仅改善了城市的人居环境、增加就业、拉动投资等传统建筑综合体的优势外，还具备了以下多种特点迎合了城市未来发展的需要。
5结语
更民生的意义还在于城市综合体建成后将给城市带来的巨大发展机遇和就业安排。相关研究表明，中心城区在经历城市化快速发展阶段后，城市发展实现质的飞跃面临困境的关键因素是第三产业发展滞后，城市外来人口中，打工务工者占到70%以上，多为兼业性、季节性劳动力。这说明中心城区的劳动力承载力不强，人口城市化的基础不牢固。第三产业发展和完善，才是城市发展的动力，才能为城市的发展提供充足的承载力。城市综合体建设，将为中心城区实现产业转型，扩大就业规模，增加新的产业发展，吸引更多的外来者投资、就业、旅游、居住提供基础保障，促进第三产业跨越式发展。
参考文献：
[1] 刘志伟.工程总承包项目管理运作过程的研究[J].建筑施工，2013，（08）.
[2] 唐德平.城市综合体项目规划和工程管理探讨——上海百联崇明综合体项目实践[J].建筑施工，2013，07：680-682.
[3] 陈如桂，陈加猛.政府主导的城市综合体建设项目集成管理研究与实践[J].中国工程科学，2013，11：53-61.
[4] 谢圣娴.对设计为主体的工程总承包模式的探讨[J].中国电力教育，2010，（S1）.
（作者单位：南京世茂房地产开发有限公司）
关键词：城市综合体；工程项目；管理
引言
随着经济的持续升温，建筑行业迎来了前所未有的机遇和挑战，现阶段建筑物功能使用方面逐渐从单一性向着集约性、多功能的方向发展，如上海虹桥枢纽工程，将轨道交通、公路交通、地铁交通、购物、休闲、娱乐、景观等各种功能包含在一起，形成了庞大的超级城市综合体。这些超级工程动辄数十万、甚至百万平方米，其建设规模也越来越大。超大规模的项目建设对施工总承包的管理和服务的要求也将越来越高，工程建设将面临越来越大的技术挑战和管理风险。
1“城市综合体”的概念
“城市综合体”是一种集大型商业中心、办公楼、酒店、金融、生活住宅等多功能的大型建筑群，并且各功能之间是一种相互依存、相互助益的关系，类似一个功能齐全又相对独立的小型城市，具有多功能的建筑群体，能够基本满足人们的生活精神需要。
2“城市综合体”的基本特征
2.1建筑规模大
“城市综合体”从规模上讲，一般需要50～100万平方米，且各建筑体与周边环境需相协调。建筑内部需满足各项功能的展现，对空间要求相对较高，因此建筑规模大是“城市综合体”的基本特征之一。
2.2功能相对齐全
“城市综合体”是城市发展的必然产物，其商务、办公、金融、公寓等各项功能为人们生活提供了相对齐全的生活硬件设施，基本满足人们的物质精神需求。并且“城市综合体”各项功能之间是相互依存、相互助益的关系，为“城市综合体”的良性发展提供了基础性保障。随着“城市综合体”的发展，其功能将愈加完善，在现代社会的大环境下，人类需求的复合、叠加已然成为必然趋势，“城市综合体”则完美的适应了时代的要求。
2.3内部交通错综复杂
“城市综合体”一般处于城市最为繁华的中心位置，与其周边环境联系密切。而“城市综合体”作为是一个立体复合式建筑群，一般设有低下层、地下夹层、天桥层的整体规划，无论其地下、地上交通与城市街道都相互贯通，内部街道与停车场、地铁通道及城市街道之间形成一个整体，形成一个丰富的交通网。
2.4位于商业中心位置，交通便利
随着城市的不断繁荣与发展，“城市综合体”应然而生，位于商业中心，人口密集区域，在经济和周边环境的带动下，城市交通设施齐全，从而保证了综合楼的商务、办公、金融、公寓等的出行，为他们提供了便利的交通条件，同时也促进了“城市综合体”的快速发展。
3“城市综合体”施工中存在的质量问题
3.1现场施工监管不到位
“城市综合体”是一项穿插复杂的施工過程，需要大面积的土建、机电等环节同时进行，这就需要多个施工队伍进行施工作业。不同施工队伍必然在人力及技术层面存在一定差距，其施工质量和效率也参差不齐。在“城市综合体”现场施工时，往往存在现场监管工作不到位的情况，施工效果整体质量不均衡，造成建筑施工质量存在很大的隐患。
3.2各施工队伍协同困难
“城市综合体”一般施工周期较短，各施工队伍为在规定周期内完成工作目标，通常出现加班加点的情况。由于施工交叉作业多，很多施工队伍为追求自身经济利益，对交叉施工环节处理不到位，造成其他施工队伍后续施工困难。各施工队伍间缺乏有效的协调统一，不利于“城市综合体”整体施工的效果和质量，这种情况亟待解决。
4城市综合体工程项目管理
4.1强化项目早期策划
“凡事预则立，不立则废”，如果一个项目缺少精心策划，那么就可以形成一个完善的管理体系，缺少一个明确的纲领，则就没有办法打造一个精品工程。工程的事先的策划，这是一个纲领性以及指导性的文件，工程前期策划的过程这是一个统一思想认识的过程，也是一个不断落实管理措施的过程，通常也是做好工程建设管理的升华。施工现场的环境勘测、工程背景资料的收集、施工方案的确定、施工组织计划的形成、项目管理纲要的制定、工程总体费用的分析、施工现场大临的布局，施工总进度计划的编制、总平面布局的调整等等，这都是依据工程的特点以及难点在策划之中形成的。所以通过对于工程的梳理以及分析、应该对难点以及重点进行把控、对专项施工方案的论证，都是相当重要的，只有做到运筹帷幄之中，才可以做好决胜千里之外。在专项策划的基础之上，则就可以形成完善的管理体系，有效实现项目管理人员个个担责，防止项目管理的真空。
4.2统筹协调
在工程项目的围墙之内，围在里面的不仅仅是逐渐提高的在建工程，比较多的是业主、监理、分包等等方面合作的一个整体团队。这是一个较大大型工程的项目经理，除过了在关心工程建设每个细节的同时，更应该想到背后的多方面协助以及合作关系，同时应该建立“合作多赢”的良好关系以及融洽的氛围之中。工程建设要出好成绩，简单的依靠项目经理个人或者项目管理班子几个人不能有效的实现，要求发挥出项目的整体力量，才能得到较好的效果。所以，工作之中要求加强凝聚力工程的建设，凝聚人心，凭借高效的团队来推动工程建设的顺利进行，使其可以切实变成推动各项工作的催化剂。
4.3城市综合体项目的发展前景
现代随着城市化进程不断加快，大量的人口向城市集中，城市规模也不断扩张，各类城市也根据新时代发展的趋势，根据城市整体规划和综合设计，把城市规划为数个主副城区，根据每个区域的功能划分都设立一个中心，在这些中心建造一座集购物、居住、工作以及休闲于一体的，具有带动整个区域发展的城市综合体项目，便成为了各城市现代化规划发展的趋势，城市综合体项目的开发不仅改善了城市的人居环境、增加就业、拉动投资等传统建筑综合体的优势外，还具备了以下多种特点迎合了城市未来发展的需要。
5结语
更民生的意义还在于城市综合体建成后将给城市带来的巨大发展机遇和就业安排。相关研究表明，中心城区在经历城市化快速发展阶段后，城市发展实现质的飞跃面临困境的关键因素是第三产业发展滞后，城市外来人口中，打工务工者占到70%以上，多为兼业性、季节性劳动力。这说明中心城区的劳动力承载力不强，人口城市化的基础不牢固。第三产业发展和完善，才是城市发展的动力，才能为城市的发展提供充足的承载力。城市综合体建设，将为中心城区实现产业转型，扩大就业规模，增加新的产业发展，吸引更多的外来者投资、就业、旅游、居住提供基础保障，促进第三产业跨越式发展。
参考文献：
[1] 刘志伟.工程总承包项目管理运作过程的研究[J].建筑施工，2013，（08）.
[2] 唐德平.城市综合体项目规划和工程管理探讨——上海百联崇明综合体项目实践[J].建筑施工，2013，07：680-682.
[3] 陈如桂，陈加猛.政府主导的城市综合体建设项目集成管理研究与实践[J].中国工程科学，2013，11：53-61.
[4] 谢圣娴.对设计为主体的工程总承包模式的探讨[J].中国电力教育，2010，（S1）.
（作者单位：南京世茂房地产开发有限公司）