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摘要：农村住宅建设是解决我国广大农村人口住房问题的关键性工作，但目前农村住房建设缺乏法律的规范，也缺乏整体的规划指导，从而使农村住宅建设存在很多问题，文章通过对问题的分析，提出了解决问题的对策，以供参考。
关键词：农村 住宅建设 规划 立法
目前,我国大部分农村住房条件较差,农民安身之所难以得到保障;而现有的农村住房制度又存在诸多弊端,农村住房建设体系也尚未有效建立。虽然城市住房保障体系已经逐步完善,但农村住房与城市住房存在显著不同,农村住房建设应该从保持农村特色、体现民风民俗、方便生产生活等方面入手。但随着经济的快速发展，农村住宅建设的步伐也在不断的加快，农村住宅建设是我国维持社会稳定性的一个重要性课题，因此对其进行研究，并找出问题的所在，对政府制定农村发展的政策，指导方针具有重要的意义。
广义的农村住宅一般是县城范围内村镇不同等级不同规模居民点系列的统称，包括的范围涵盖县城、建制镇和一般普通农村住宅。我国农村人口的占比约在55%，但目前的农村住宅区大部分不但没有整体规划，建筑外观缺乏地方特色；而且部分建筑质量低劣，影响安全使用。并存在的无规划设计、无建筑结构设计、无水电设计的问题。
一、 农村住宅规划问题。
规划是小城镇建设和发展的蓝图。没有科学的规划，农村住宅建设就会无章可循，就会变成一团乱麻，也将给小城镇的长期发展和未来建设造成隐患。从全国情况看，大部分建制镇都有一个明确的规划，有的地方连集镇甚至中心村的规划都做得相当漂亮。但在相当一部分农村的规划和初步建设中也暴露出一些问题，主要有：
1、过分贪大求洋，好看而不实用。有些小城镇主街道规划成六车道甚至八车道，有的在目前镇区只有不到2万人的情况下按照15~20万人作规划，有的小城镇在镇中心规划出接近1公顷土地的绿地，……这些现象的出现，不仅浪费了宝贵的耕地，由于规划过分超前，实际上也无法实现。
2、很多小城镇的规划实际上成了大城市的翻版。走过许多规划、建设得比较好的小城镇，都可以看到相同或接近相同的高楼大厦，层出不穷的“某某精品一条街”，大面积的玻璃幕墙，清一色的“水泥丛林”，这些大城市居民都开始厌恶的东西都在许多小城镇重现。在相当一部分乡镇领导人看来，“把马路让出来，把电灯亮起来，把垃圾收起来，把高楼建起来”等等，这就是城镇化了，就由农村变成城市了，这实际上是对城市的误解，是只看到了城市的躯壳，没有看到城市的精髓。
3、很多小城镇沿主干道的一侧或两侧向两个方向延伸发展，这种“规划”实际上是没有规划，不仅浪费了土地，城镇的功能也得不到发挥。浙江温州、山东淄博等地的一些小城镇正是沿路延伸发展，才导致镇与镇之间首尾相连，成为“龙形”，已经成为进一步发展的“心腹大患”，应该尽快制止这种做法，起码在中西部小城镇的发展中不要重现。
4、 随意更改规划的现象比较严重。乡镇一级主要领导的变动比较频繁，新领导上任后，对小城镇建设往往有自己的想法，从而对原有规划进行变动。频繁的变动使小城镇规划流于随意，缺乏长期性和严肃性。
二、农村住宅建设中法律意识淡薄的问题
1、农村房屋建设从业人员不具备相应的建筑资质。房屋建设活动属危险作业，从业人员应当具备相应的资质条件，既要配备具有相关专业技术的施工人员，也要有相应的安全保障措施。原告赵某诉被告季某等人人身损害赔偿纠纷一案，被告季某不具备相应的建筑资质，擅自组织农村闲散人员从事房屋建设施工，由于缺乏相应的建筑施工知識，在二楼浇注的水泥没有完全凝固的情况下，指示赵某拆除二楼的模板，致使上面的反水坡突然整体断落，把赵某砸成重伤，造成其失血性休克、左股骨骨折、左肱骨骨折、右足趾骨与跖骨骨折拌缺损、左小腿毁损伤、左肩部皮肤擦伤，致使赵某左大腿中上1/3截肢、右踝上截肢的惨剧。原告马某诉被告崔某、张某等人雇员受害赔偿纠纷一案。被告张某也不具备相应的建筑资质，雇佣马某从事房屋建筑施工，在没有安全保障措施的情况下，安排马某在一楼顶层的大梁上作业，并同时安排本案另一被告崔某向一楼顶层吊运楼板，由于被告崔某违章操作，致使楼板把马某从大梁上撞下，造成原告身体重伤。纵观上述案例，所谓的建筑承包商，既缺乏最基本的建筑知识，又不具备保障安全的措施，在利益的驱动下，置施工人员的安全不顾，盲目施工，违章操作，酿出一幕幕惨剧。血的教训是深刻的！
2、房屋的所有人没有尽到严格审查施工方的建筑施工资质的义务，擅自把房屋的建筑施工发包给所谓的承包商，在承包人的选任方面具有一定过错。在上述的案例中，房屋的所有人都存在这类的过错。在签订房屋承包合同的过程中，房屋的所有人与承包方约定了施工过程中的所有责任由承包方负责的条款。在案件的审理中，房屋的所有人均以此条款作为其免责的抗辩理由，很显然，这类免责条款是不能对抗第三人的，房屋所有人应当承担相应的民事责任。
3、不规范"开发"建房、售房，存在极大的隐患。随着农村经济的发展，许多农民富裕了，不满足现存的的居住条件，纷纷向交通便利的地方集中，致使农村乡镇、街道上的房屋需求量大增，一些拥有土地的农民，利用承包的土地，在没有办理任何手续的情况下，违规、违法建房，然后出售给其他求购者，更有甚者自己没有土地，向其他人违法购买土地，"开发"建房出售，其中相当大一部分是占用耕地，在农村形成违法的建房、买房卖房市场，而且发展极快，规模越来越大，存在极大隐患。所售的房屋既没有土地使用权，又不能办理房屋产权登记，房屋产权不明，极易产生矛盾纠纷。农村的土地属集体所有，农民的宅基地使用权，要通过申请批准划拨才能取得，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。由于房屋"开发者"的"开发"行为违反法律规定，其售房行为当然属无效民事活动，不受法律保护。一旦发生纠纷，当事人之间的矛盾不易解决，很容易恶化，既影响农村的稳定，也对农村经济的发展极为不利。
三、农村住宅建设问题的对策
1、加强农村住宅的规划工作。以小城镇的发展，带动农村住房的建设，从规划学的观点来看，一个合理的小城镇规划至少要体现以下几个特点：一是超前性。即用改革和发展的观点，科学预测小城镇在未来一定时期内的发展状况，并以此为基础做好小城镇规划工作。按照这一思路，小城镇规划的标准和起点要高，但不能太离谱，不能脱离对小城镇未来发展的科学预测。二是科学性。即优化布局，节约土地，每个小城镇都要规划好六区（基本农田保护区、工业区、商贸区、住宅区、行政区、绿化区），并妥善安排各个功能区的协调发展。各个规划区的安排要合理，发展要留有余地，不同时期的建设任务要有衔接性，做到量力而行，又尽力而为。三是本土性，即小城镇规划要体现地方特色。小城镇是区域经济发展到一定阶段的产物，是区域经济、社会、文化特点的集中体现。因此，如果小城镇规划一味照搬大城市的样子，即完全把大城市高楼大厦、“水泥丛林”的躯壳搬到小城镇来，必然使小城镇失去自我，失去特色，也失去了发展和建设新农村的意义。
2、加快农村住宅建设的立法进程，以法律的手段规范和指导农村住宅的建设
2.1完善法律、加快立法。针对目前我国农村建房的实际情况，亟需出台相关法律法规对农村建设施工人员的资质、施工队等组织的成立条件进行规范，也可在立法条件不成熟的时候，制定相关条例或部门规范、地方性法规、政策进行调整。
2.2加强政府行政部门的监管力度。对农村房屋建设用地进行严格管理，坚持依法用地原则，规范审批手续，加大执法力度，坚持违法必究的原则，严厉打击违法违规用地占地圈地的行为，对情节严重构成犯罪的，要依法其追究刑事责任，在农村人民群众中形成依法用地，节约用地的良好社会环境。
2.3在没有专门法律法规调整的情况下，地方政府可临时组建农村房屋建设管理办公室，对建房用地、建房施工组织进行管理，同时组织相关从业人员进行建筑行业知识培训，严把建筑行业资质量关，让有资质的施工组织进入农村建筑市场，有专业技能的施工人员持证上岗。规范农村建房市场，完善建筑施工行为，把农村建筑业的风险降到最低点。
四、结束语
农村住宅建设是一个长期而又复杂艰巨的工程，在我国目前的基本国情指导下，政府应主动的从制定规划方案，加快立法进程，加强执法的力度，提供农村人口的整体素质等各个方面入手，为农村建设提供指导和规范，为新农村的建设打下坚实的基础。
关键词：农村 住宅建设 规划 立法
目前,我国大部分农村住房条件较差,农民安身之所难以得到保障;而现有的农村住房制度又存在诸多弊端,农村住房建设体系也尚未有效建立。虽然城市住房保障体系已经逐步完善,但农村住房与城市住房存在显著不同,农村住房建设应该从保持农村特色、体现民风民俗、方便生产生活等方面入手。但随着经济的快速发展，农村住宅建设的步伐也在不断的加快，农村住宅建设是我国维持社会稳定性的一个重要性课题，因此对其进行研究，并找出问题的所在，对政府制定农村发展的政策，指导方针具有重要的意义。
广义的农村住宅一般是县城范围内村镇不同等级不同规模居民点系列的统称，包括的范围涵盖县城、建制镇和一般普通农村住宅。我国农村人口的占比约在55%，但目前的农村住宅区大部分不但没有整体规划，建筑外观缺乏地方特色；而且部分建筑质量低劣，影响安全使用。并存在的无规划设计、无建筑结构设计、无水电设计的问题。
一、 农村住宅规划问题。
规划是小城镇建设和发展的蓝图。没有科学的规划，农村住宅建设就会无章可循，就会变成一团乱麻，也将给小城镇的长期发展和未来建设造成隐患。从全国情况看，大部分建制镇都有一个明确的规划，有的地方连集镇甚至中心村的规划都做得相当漂亮。但在相当一部分农村的规划和初步建设中也暴露出一些问题，主要有：
1、过分贪大求洋，好看而不实用。有些小城镇主街道规划成六车道甚至八车道，有的在目前镇区只有不到2万人的情况下按照15~20万人作规划，有的小城镇在镇中心规划出接近1公顷土地的绿地，……这些现象的出现，不仅浪费了宝贵的耕地，由于规划过分超前，实际上也无法实现。
2、很多小城镇的规划实际上成了大城市的翻版。走过许多规划、建设得比较好的小城镇，都可以看到相同或接近相同的高楼大厦，层出不穷的“某某精品一条街”，大面积的玻璃幕墙，清一色的“水泥丛林”，这些大城市居民都开始厌恶的东西都在许多小城镇重现。在相当一部分乡镇领导人看来，“把马路让出来，把电灯亮起来，把垃圾收起来，把高楼建起来”等等，这就是城镇化了，就由农村变成城市了，这实际上是对城市的误解，是只看到了城市的躯壳，没有看到城市的精髓。
3、很多小城镇沿主干道的一侧或两侧向两个方向延伸发展，这种“规划”实际上是没有规划，不仅浪费了土地，城镇的功能也得不到发挥。浙江温州、山东淄博等地的一些小城镇正是沿路延伸发展，才导致镇与镇之间首尾相连，成为“龙形”，已经成为进一步发展的“心腹大患”，应该尽快制止这种做法，起码在中西部小城镇的发展中不要重现。
4、 随意更改规划的现象比较严重。乡镇一级主要领导的变动比较频繁，新领导上任后，对小城镇建设往往有自己的想法，从而对原有规划进行变动。频繁的变动使小城镇规划流于随意，缺乏长期性和严肃性。
二、农村住宅建设中法律意识淡薄的问题
1、农村房屋建设从业人员不具备相应的建筑资质。房屋建设活动属危险作业，从业人员应当具备相应的资质条件，既要配备具有相关专业技术的施工人员，也要有相应的安全保障措施。原告赵某诉被告季某等人人身损害赔偿纠纷一案，被告季某不具备相应的建筑资质，擅自组织农村闲散人员从事房屋建设施工，由于缺乏相应的建筑施工知識，在二楼浇注的水泥没有完全凝固的情况下，指示赵某拆除二楼的模板，致使上面的反水坡突然整体断落，把赵某砸成重伤，造成其失血性休克、左股骨骨折、左肱骨骨折、右足趾骨与跖骨骨折拌缺损、左小腿毁损伤、左肩部皮肤擦伤，致使赵某左大腿中上1/3截肢、右踝上截肢的惨剧。原告马某诉被告崔某、张某等人雇员受害赔偿纠纷一案。被告张某也不具备相应的建筑资质，雇佣马某从事房屋建筑施工，在没有安全保障措施的情况下，安排马某在一楼顶层的大梁上作业，并同时安排本案另一被告崔某向一楼顶层吊运楼板，由于被告崔某违章操作，致使楼板把马某从大梁上撞下，造成原告身体重伤。纵观上述案例，所谓的建筑承包商，既缺乏最基本的建筑知识，又不具备保障安全的措施，在利益的驱动下，置施工人员的安全不顾，盲目施工，违章操作，酿出一幕幕惨剧。血的教训是深刻的！
2、房屋的所有人没有尽到严格审查施工方的建筑施工资质的义务，擅自把房屋的建筑施工发包给所谓的承包商，在承包人的选任方面具有一定过错。在上述的案例中，房屋的所有人都存在这类的过错。在签订房屋承包合同的过程中，房屋的所有人与承包方约定了施工过程中的所有责任由承包方负责的条款。在案件的审理中，房屋的所有人均以此条款作为其免责的抗辩理由，很显然，这类免责条款是不能对抗第三人的，房屋所有人应当承担相应的民事责任。
3、不规范"开发"建房、售房，存在极大的隐患。随着农村经济的发展，许多农民富裕了，不满足现存的的居住条件，纷纷向交通便利的地方集中，致使农村乡镇、街道上的房屋需求量大增，一些拥有土地的农民，利用承包的土地，在没有办理任何手续的情况下，违规、违法建房，然后出售给其他求购者，更有甚者自己没有土地，向其他人违法购买土地，"开发"建房出售，其中相当大一部分是占用耕地，在农村形成违法的建房、买房卖房市场，而且发展极快，规模越来越大，存在极大隐患。所售的房屋既没有土地使用权，又不能办理房屋产权登记，房屋产权不明，极易产生矛盾纠纷。农村的土地属集体所有，农民的宅基地使用权，要通过申请批准划拨才能取得，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。由于房屋"开发者"的"开发"行为违反法律规定，其售房行为当然属无效民事活动，不受法律保护。一旦发生纠纷，当事人之间的矛盾不易解决，很容易恶化，既影响农村的稳定，也对农村经济的发展极为不利。
三、农村住宅建设问题的对策
1、加强农村住宅的规划工作。以小城镇的发展，带动农村住房的建设，从规划学的观点来看，一个合理的小城镇规划至少要体现以下几个特点：一是超前性。即用改革和发展的观点，科学预测小城镇在未来一定时期内的发展状况，并以此为基础做好小城镇规划工作。按照这一思路，小城镇规划的标准和起点要高，但不能太离谱，不能脱离对小城镇未来发展的科学预测。二是科学性。即优化布局，节约土地，每个小城镇都要规划好六区（基本农田保护区、工业区、商贸区、住宅区、行政区、绿化区），并妥善安排各个功能区的协调发展。各个规划区的安排要合理，发展要留有余地，不同时期的建设任务要有衔接性，做到量力而行，又尽力而为。三是本土性，即小城镇规划要体现地方特色。小城镇是区域经济发展到一定阶段的产物，是区域经济、社会、文化特点的集中体现。因此，如果小城镇规划一味照搬大城市的样子，即完全把大城市高楼大厦、“水泥丛林”的躯壳搬到小城镇来，必然使小城镇失去自我，失去特色，也失去了发展和建设新农村的意义。
2、加快农村住宅建设的立法进程，以法律的手段规范和指导农村住宅的建设
2.1完善法律、加快立法。针对目前我国农村建房的实际情况，亟需出台相关法律法规对农村建设施工人员的资质、施工队等组织的成立条件进行规范，也可在立法条件不成熟的时候，制定相关条例或部门规范、地方性法规、政策进行调整。
2.2加强政府行政部门的监管力度。对农村房屋建设用地进行严格管理，坚持依法用地原则，规范审批手续，加大执法力度，坚持违法必究的原则，严厉打击违法违规用地占地圈地的行为，对情节严重构成犯罪的，要依法其追究刑事责任，在农村人民群众中形成依法用地，节约用地的良好社会环境。
2.3在没有专门法律法规调整的情况下，地方政府可临时组建农村房屋建设管理办公室，对建房用地、建房施工组织进行管理，同时组织相关从业人员进行建筑行业知识培训，严把建筑行业资质量关，让有资质的施工组织进入农村建筑市场，有专业技能的施工人员持证上岗。规范农村建房市场，完善建筑施工行为，把农村建筑业的风险降到最低点。
四、结束语
农村住宅建设是一个长期而又复杂艰巨的工程，在我国目前的基本国情指导下，政府应主动的从制定规划方案，加快立法进程，加强执法的力度，提供农村人口的整体素质等各个方面入手，为农村建设提供指导和规范，为新农村的建设打下坚实的基础。