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上海房产税政策不会像外界传言的那样“严厉”，目标是在2010年底之前，让上海房价在现有基础上下跌20％左右
“得到消息了，年底前上海房价肯定要跌，但最多跌20％。”对本刊记者说出这个“利空”消息时，上海一家中型房地产企业的董事长王城一副如释重负的表情。
“心里有底，比整天乱猜的好。”5月以来，上海将出台房产税方案的传言层出不穷，这让他始终心存忐忑，公司一个楼盘的定价和开盘时间也一拖再拖。 连月来，上海房产税新政迟迟不出台，让开发商、投资客群体对楼市走向的判断，都处于一片“混甜”之中。
从先抑后扬到群体分化
5月份，上海楼市在整体低迷的大势下，却走出了一个先抑后扬的走势。
美联物业研究部提供的资料显示，5月3日到9日，上海共成交1141套商品住宅，成交面积为12.2万平方米，环比上一周分别下滑了37.6％和35.4％。就在这周，恒大地产成为新一轮调控中，第一个在全国举起降价大旗的房地产企业。
5月10日到16日，上海也有部分楼盘推出了现金折扣的优惠，另外，赠送物业费、装修费、车位等较为隐蔽的优惠也陆续重现上海楼市。
虽然这些优惠被指责为“房价假摔”，但成交套数和面积仍分别回升了27.61％和20.7％，业界担忧的“越降价、越观望”现象也没有出现。
即便上海将出台房产税的传闻不断，刚性需求在调控新政出台1个月之后，就迫不及待地开始反弹了。
5月17日到23日，上海商品住宅的成交套数和面积，再次分别增长了36.06％和31.6％。“前一周还有业主在中介的劝说下，愿意在挂牌价上做5％的让步，这一周，又不肯降价了。”美联物业临平分行营业经理周鸿告诉本刊记者。
5月24日到30日，商品住宅成交套数和面积继续回升了15.19％和14.3％。增幅减少意味着买卖双方再次陷入僵持。
6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，确认了严厉的“认房又认贷”的二套房认定标准，上海楼市成交量再次回落。
5月31日到6月6日，上海共成交2123套商品住宅，环比前一周下跌了6.9％，成交面积环比回落3.7％。
但6月4目的通知，虽然再次提高了二套房贷款的门槛，却变相取消了新国十条中异地购房贷款的禁令。
对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险交纳证明的非本地居民，新国十条规定暂停发放购房贷款，这次通知则将条件放宽为“可按第二套房贷标准发放”。
王城说，“包括5月底国家税务总局要求各地加强土地增值税的清算工作，这些政策都是对之前政策的明确和强化，杜绝模糊地带存在，不让银行和地方政府在操作上钻空子。但政策走向是更加严厉还是会进一步放松，开发商的认识却比较混乱。”
无法像开发商一样“抱团支撑”房价的投资客，也出现了大分化。
最主要的表现就是同盘不同价。“一套250万左右的次新房，因为业主对楼市后期走向认识的不同，挂牌价可能相差40万到50万元。”美联物业名都分行营业经理王文滔说。
二手房挂牌量猛增也是佐证。6月6日，上海官方“网上房地产”显示，上海二手房挂牌量突破12万套。而之前两周，上海二手房还一直维持着11.3万套左右的挂牌量。4月中旬新政出台前后，挂牌出售的二手房更是不足10万套。
但出售挂牌猛增的同时，上海住宅出租套数也首次突破了2万套。这表明仍有很多投资客打算坚守。
打算僵持下去的购房者也不少。“现在，租赁需求的客户，已经占了业务总数的近九成。”周鸿说，这种买卖双方都摆架子的局面以往的调控中并不多见。
上海房产税新政渐行渐近
上海房产税政策，被一致认为是打破目前买卖双方僵持的关键。
5月初以来，上海已经出现了多个关于上海房产税政策的传言。
对于上海调控细则以房产税为核心，各个传言均无冲突，这主要是因为中央公开的各项政策文件，已经为上海房产税方案作了铺垫。
1月7日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，就要求“加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。4月，财政部将“完善房产税制度”列为其2010年工作要点之一。
4月17日下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
至于上海细则本身，则前后已经出现了多个版本的“传言”。
最早的版本是将对二套以上住宅和别墅征收房产税。但流传最广的版本则称，上海最近向中央上报了2套房产税方案，一是对家庭在房产税政策出台后购买的第三套房征税；如果家庭买了第二套房，但人均居住面积超过70平方米，也要征税。第二套方案与其唯一的不同，是将家庭在房产税政策出台前购买的房产也纳入征税系统，征税额可能是每年征收房产总价的0.8％。
后续各种传言，则基本是在细节上与之有差别。
无论传言如何甚嚣尘上，上海政府层面始终没有给出明确的答案。
本刊从上海市相关部门获得的内部说法是：2009年底，上海一位副市长亲自带队组建了专门的房产税方案研究小组，研究房产税征收方案。此举获得了中央高层的支持。 在很长时间里，方案的研究都处于高度保密状态，就连上海市房地局的一些中高层领导也是在五六月份才获知部分内容。不久前，该方案已经上报中央。 此后，上海召开了各区县高层领导和房地局等部门相关领导出席的通气会。2009年底，上海一位副市长亲自带队，组建专门的房产税方案研究小组，研究房产税征收方案。此举获得了中央高层的支持。在很长时间里，方案的研究都处于高度保密状态，连上海市房地局的一些中高层领导也是在五六月份才获知部分内容会上透露的消息是，上海房产税政策不会像外界传言的那样“严厉”，但目标却是在2010年底之前，让上海房fire现在的基础上下跌20％左右。但上述说法均没有获得上海市政府官方的确认。
新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》，目前，开发商群体得到的消息与上述说法最为接近，不同之处在于，“我们听到的说法是，firm下降15％到20％，20％更像是一个低线。”
细则明朗反成开发商利好
在政策明朗之前，上海的开发商大多采用了“无限期推迟开盘”的观望策略。
5月，上海原计划开盘的96个项目中，近一半推迟开盘。商品住宅供应面积为95万平方米，环比4月下降23％，同比 下降约25％。
一些体量巨大的楼盘，也将楼盘化整为零，以“幢”为单位分批推出。
上海永庆房屋研展部的统计也显示，5月份上海一手房平均成交单价仍为每平方米2.2282万元，与4月基本持平。
公开资料显示，整个5月，上海楼盘公布的优惠幅度大部分都在9.5折以内，另外，还有很多楼盘以送车位、家电或者送面积的方式促销，而售价却没有松动。于端午节开盘的龙湖蓝湖郡，价格也没有松动，只是1套房送2个车位。
实际上，年底前房价下跌20％的预期如果成真，那对中小开发商来说，反而是一个利好。
在上海，很多中小开发商只有两三个项目，“按照现在的价格把房子卖出去，还买不来同样大小的地块，再对比一下捂盘的成本和打折的损失，中小开发商根本没有降价促销的动力。”
王城说，如果年底前就实现房价下降20％的目标，那开发商只需要熬过半年多的时间，就又能迎来楼市的回暖了，“总好过一直硬撑着，不知道什么时候是个头。”
大型房企价格松动
也有大型房地产企业不愿意再撑下去了。
公开资料显示，保利位于上海宝山的保利叶上海，2010年2月的成交均价为每平方米1.76万元，3月份上涨到每平方米1.82万元。到了6月，定价只有每平方米1.55万左右，还加送40％的面积。
附近的绿地公园壹品，4月底预计售价是每平方米1.8万元，开盘价为每平方米1.6万元左右，而最终折后均价只有每平方米1.3万元。
绿地位于松江新城的蔷薇九里，2009年底的开盘价为1.35万元左右，4月份每平方米均价上涨到1.6万元，除去开发商赠送的装修基金、购车基金、物业费等，相当于均价下跌到每平方米1.3万元。一次性付款还能打7.9折。
业内普遍的观点认为，5月销售量太跌，是推动大型房企降价以加快回笼资金的重要诱因。
按照房地产上市企业公布的5月份销售情况，富力地产合同销售收入12.53亿元，销售面积10.6万平方米，环比分别下降48.9％和42.2％。世茂房地产实现合同销售收入15亿元，环比下跌四成。万科公告显示其销售额同比下跌了20.3％，销售面积下跌32.6％。在其他公布了5月份销售业绩的上市房企中，销售业绩下降五成左右的也不在少数。
另一方面，2009年以来，有49家房地产上市公司公布了再融资方案，但截至2010年5月中旬，已经有32家跌破增发价。
在此背景下，销售回款就成为房地产企业最容易把握的资金来源。
恒大，则为降价的房企提供了一个“成功案例”。2010年5月初，恒大宣布其全国的楼盘统一打8.5折销售。虽然很快就被指责为先抬高价格再打折，但恒大依然获益良多。
按照恒大公开的说法，宣布打折后，恒大楼盘日销售量从之前的6400平方米快速上升至1.35万平方米，增幅达110％。但扣除5月新开楼盘和部分打折的高价楼盘外，恒大平均降价幅度仅为7.8％左右。
房价何时真跌
对大型房企降价的质疑也一直存在。
“2008年万科降价之后，好几个城市出现了退房团，万科的售楼处都被砸了。这次降价这么厉害，为什么没人去砸他们的售楼处?”在上海炒房10多年的李宏却认为，6月份看似价格大跌的楼盘，其实仍在“假摔”。
“例如，一幢30层的住宅，7层以上还是以下，靠近公园还是马路，有没有景观都导致同一幢楼里不同房源价格相差巨大。”李宏说，据他观察，目前号称价格大跌的楼盘，“其实还是拿出朝向、房型、环境不好的鸡头鸭脚，希望把购房者吸引过去，赚个人气。这种差别是看得到的，这也是为什么先前买房的人没有着急的原因。”
李宏说，目前上海楼市的降价，更多是一种“营销手段”。
土地的日益稀缺，也将进一步加强开发商硬挺价格的决心。据当地媒体报道，6月3日，上海市房管局有关负责人称今后上海所有新出让土地中凡用于开发建设商品住房的，均须按照不低于建设项目住房建筑总面积5％的比例配建经济适用房等保障性住房。
6月12日，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当引导各类投资主体建设公共租赁住房，提供给新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员居住。
“上海土地本来就非常稀缺，如果商品房供应再被分流，开发商就更不会轻易降价了。明知道一个东西会供不应求，谁都会去想尽办法把东西留在手里。更何况，如果降价把房子卖掉了，我们连地都买不到，那我们今后做什么?”东方物产董事长王耀华对本刊记者说。
“到10月份前后，上海楼市才可能出现大面积的真降价。”张永河说，房产开发一般有一两年的周期，很多楼盘原定金三银四(3、4月)开盘，为躲避调控而推迟，但大部分都不会再错过金九银十(9、10月)，不然这一年就没什么好时段了。“大家都集中在那时开盘，房价才有可能真的下跌。”
“得到消息了，年底前上海房价肯定要跌，但最多跌20％。”对本刊记者说出这个“利空”消息时，上海一家中型房地产企业的董事长王城一副如释重负的表情。
“心里有底，比整天乱猜的好。”5月以来，上海将出台房产税方案的传言层出不穷，这让他始终心存忐忑，公司一个楼盘的定价和开盘时间也一拖再拖。 连月来，上海房产税新政迟迟不出台，让开发商、投资客群体对楼市走向的判断，都处于一片“混甜”之中。
从先抑后扬到群体分化
5月份，上海楼市在整体低迷的大势下，却走出了一个先抑后扬的走势。
美联物业研究部提供的资料显示，5月3日到9日，上海共成交1141套商品住宅，成交面积为12.2万平方米，环比上一周分别下滑了37.6％和35.4％。就在这周，恒大地产成为新一轮调控中，第一个在全国举起降价大旗的房地产企业。
5月10日到16日，上海也有部分楼盘推出了现金折扣的优惠，另外，赠送物业费、装修费、车位等较为隐蔽的优惠也陆续重现上海楼市。
虽然这些优惠被指责为“房价假摔”，但成交套数和面积仍分别回升了27.61％和20.7％，业界担忧的“越降价、越观望”现象也没有出现。
即便上海将出台房产税的传闻不断，刚性需求在调控新政出台1个月之后，就迫不及待地开始反弹了。
5月17日到23日，上海商品住宅的成交套数和面积，再次分别增长了36.06％和31.6％。“前一周还有业主在中介的劝说下，愿意在挂牌价上做5％的让步，这一周，又不肯降价了。”美联物业临平分行营业经理周鸿告诉本刊记者。
5月24日到30日，商品住宅成交套数和面积继续回升了15.19％和14.3％。增幅减少意味着买卖双方再次陷入僵持。
6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，确认了严厉的“认房又认贷”的二套房认定标准，上海楼市成交量再次回落。
5月31日到6月6日，上海共成交2123套商品住宅，环比前一周下跌了6.9％，成交面积环比回落3.7％。
但6月4目的通知，虽然再次提高了二套房贷款的门槛，却变相取消了新国十条中异地购房贷款的禁令。
对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险交纳证明的非本地居民，新国十条规定暂停发放购房贷款，这次通知则将条件放宽为“可按第二套房贷标准发放”。
王城说，“包括5月底国家税务总局要求各地加强土地增值税的清算工作，这些政策都是对之前政策的明确和强化，杜绝模糊地带存在，不让银行和地方政府在操作上钻空子。但政策走向是更加严厉还是会进一步放松，开发商的认识却比较混乱。”
无法像开发商一样“抱团支撑”房价的投资客，也出现了大分化。
最主要的表现就是同盘不同价。“一套250万左右的次新房，因为业主对楼市后期走向认识的不同，挂牌价可能相差40万到50万元。”美联物业名都分行营业经理王文滔说。
二手房挂牌量猛增也是佐证。6月6日，上海官方“网上房地产”显示，上海二手房挂牌量突破12万套。而之前两周，上海二手房还一直维持着11.3万套左右的挂牌量。4月中旬新政出台前后，挂牌出售的二手房更是不足10万套。
但出售挂牌猛增的同时，上海住宅出租套数也首次突破了2万套。这表明仍有很多投资客打算坚守。
打算僵持下去的购房者也不少。“现在，租赁需求的客户，已经占了业务总数的近九成。”周鸿说，这种买卖双方都摆架子的局面以往的调控中并不多见。
上海房产税新政渐行渐近
上海房产税政策，被一致认为是打破目前买卖双方僵持的关键。
5月初以来，上海已经出现了多个关于上海房产税政策的传言。
对于上海调控细则以房产税为核心，各个传言均无冲突，这主要是因为中央公开的各项政策文件，已经为上海房产税方案作了铺垫。
1月7日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，就要求“加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。4月，财政部将“完善房产税制度”列为其2010年工作要点之一。
4月17日下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
至于上海细则本身，则前后已经出现了多个版本的“传言”。
最早的版本是将对二套以上住宅和别墅征收房产税。但流传最广的版本则称，上海最近向中央上报了2套房产税方案，一是对家庭在房产税政策出台后购买的第三套房征税；如果家庭买了第二套房，但人均居住面积超过70平方米，也要征税。第二套方案与其唯一的不同，是将家庭在房产税政策出台前购买的房产也纳入征税系统，征税额可能是每年征收房产总价的0.8％。
后续各种传言，则基本是在细节上与之有差别。
无论传言如何甚嚣尘上，上海政府层面始终没有给出明确的答案。
本刊从上海市相关部门获得的内部说法是：2009年底，上海一位副市长亲自带队组建了专门的房产税方案研究小组，研究房产税征收方案。此举获得了中央高层的支持。 在很长时间里，方案的研究都处于高度保密状态，就连上海市房地局的一些中高层领导也是在五六月份才获知部分内容。不久前，该方案已经上报中央。 此后，上海召开了各区县高层领导和房地局等部门相关领导出席的通气会。2009年底，上海一位副市长亲自带队，组建专门的房产税方案研究小组，研究房产税征收方案。此举获得了中央高层的支持。在很长时间里，方案的研究都处于高度保密状态，连上海市房地局的一些中高层领导也是在五六月份才获知部分内容会上透露的消息是，上海房产税政策不会像外界传言的那样“严厉”，但目标却是在2010年底之前，让上海房fire现在的基础上下跌20％左右。但上述说法均没有获得上海市政府官方的确认。
新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》，目前，开发商群体得到的消息与上述说法最为接近，不同之处在于，“我们听到的说法是，firm下降15％到20％，20％更像是一个低线。”
细则明朗反成开发商利好
在政策明朗之前，上海的开发商大多采用了“无限期推迟开盘”的观望策略。
5月，上海原计划开盘的96个项目中，近一半推迟开盘。商品住宅供应面积为95万平方米，环比4月下降23％，同比 下降约25％。
一些体量巨大的楼盘，也将楼盘化整为零，以“幢”为单位分批推出。
上海永庆房屋研展部的统计也显示，5月份上海一手房平均成交单价仍为每平方米2.2282万元，与4月基本持平。
公开资料显示，整个5月，上海楼盘公布的优惠幅度大部分都在9.5折以内，另外，还有很多楼盘以送车位、家电或者送面积的方式促销，而售价却没有松动。于端午节开盘的龙湖蓝湖郡，价格也没有松动，只是1套房送2个车位。
实际上，年底前房价下跌20％的预期如果成真，那对中小开发商来说，反而是一个利好。
在上海，很多中小开发商只有两三个项目，“按照现在的价格把房子卖出去，还买不来同样大小的地块，再对比一下捂盘的成本和打折的损失，中小开发商根本没有降价促销的动力。”
王城说，如果年底前就实现房价下降20％的目标，那开发商只需要熬过半年多的时间，就又能迎来楼市的回暖了，“总好过一直硬撑着，不知道什么时候是个头。”
大型房企价格松动
也有大型房地产企业不愿意再撑下去了。
公开资料显示，保利位于上海宝山的保利叶上海，2010年2月的成交均价为每平方米1.76万元，3月份上涨到每平方米1.82万元。到了6月，定价只有每平方米1.55万左右，还加送40％的面积。
附近的绿地公园壹品，4月底预计售价是每平方米1.8万元，开盘价为每平方米1.6万元左右，而最终折后均价只有每平方米1.3万元。
绿地位于松江新城的蔷薇九里，2009年底的开盘价为1.35万元左右，4月份每平方米均价上涨到1.6万元，除去开发商赠送的装修基金、购车基金、物业费等，相当于均价下跌到每平方米1.3万元。一次性付款还能打7.9折。
业内普遍的观点认为，5月销售量太跌，是推动大型房企降价以加快回笼资金的重要诱因。
按照房地产上市企业公布的5月份销售情况，富力地产合同销售收入12.53亿元，销售面积10.6万平方米，环比分别下降48.9％和42.2％。世茂房地产实现合同销售收入15亿元，环比下跌四成。万科公告显示其销售额同比下跌了20.3％，销售面积下跌32.6％。在其他公布了5月份销售业绩的上市房企中，销售业绩下降五成左右的也不在少数。
另一方面，2009年以来，有49家房地产上市公司公布了再融资方案，但截至2010年5月中旬，已经有32家跌破增发价。
在此背景下，销售回款就成为房地产企业最容易把握的资金来源。
恒大，则为降价的房企提供了一个“成功案例”。2010年5月初，恒大宣布其全国的楼盘统一打8.5折销售。虽然很快就被指责为先抬高价格再打折，但恒大依然获益良多。
按照恒大公开的说法，宣布打折后，恒大楼盘日销售量从之前的6400平方米快速上升至1.35万平方米，增幅达110％。但扣除5月新开楼盘和部分打折的高价楼盘外，恒大平均降价幅度仅为7.8％左右。
房价何时真跌
对大型房企降价的质疑也一直存在。
“2008年万科降价之后，好几个城市出现了退房团，万科的售楼处都被砸了。这次降价这么厉害，为什么没人去砸他们的售楼处?”在上海炒房10多年的李宏却认为，6月份看似价格大跌的楼盘，其实仍在“假摔”。
“例如，一幢30层的住宅，7层以上还是以下，靠近公园还是马路，有没有景观都导致同一幢楼里不同房源价格相差巨大。”李宏说，据他观察，目前号称价格大跌的楼盘，“其实还是拿出朝向、房型、环境不好的鸡头鸭脚，希望把购房者吸引过去，赚个人气。这种差别是看得到的，这也是为什么先前买房的人没有着急的原因。”
李宏说，目前上海楼市的降价，更多是一种“营销手段”。
土地的日益稀缺，也将进一步加强开发商硬挺价格的决心。据当地媒体报道，6月3日，上海市房管局有关负责人称今后上海所有新出让土地中凡用于开发建设商品住房的，均须按照不低于建设项目住房建筑总面积5％的比例配建经济适用房等保障性住房。
6月12日，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当引导各类投资主体建设公共租赁住房，提供给新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员居住。
“上海土地本来就非常稀缺，如果商品房供应再被分流，开发商就更不会轻易降价了。明知道一个东西会供不应求，谁都会去想尽办法把东西留在手里。更何况，如果降价把房子卖掉了，我们连地都买不到，那我们今后做什么?”东方物产董事长王耀华对本刊记者说。
“到10月份前后，上海楼市才可能出现大面积的真降价。”张永河说，房产开发一般有一两年的周期，很多楼盘原定金三银四(3、4月)开盘，为躲避调控而推迟，但大部分都不会再错过金九银十(9、10月)，不然这一年就没什么好时段了。“大家都集中在那时开盘，房价才有可能真的下跌。”