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【摘要】本文首先分析了房地产项目常见的管理模式，然后介绍了项目施工管理中存在的问题，接着介绍了如何加强房地产项目施工管理，最后介绍了房地产项目成本控制方法。
【关键词】房地产项目，施工管理，成本控制，方法分析
一、前言
随着城市建设速度的大幅度提高，城市住宅量需求增长为城市房地产业提供了发展的机遇。如何提高房地产开发项目的施工管理水平，对房地产项目的施工成本进行有效的控制，是房地产行业面临的首要问题。
二、房地产项目常见的管理模式
1、业主全权管理模式：项目建设方（业主）根据管理人员的数量和素质，委托一个业主代表（项目经理），成立以项目经理为首的项目经理部，以业主的身份全权进行项目的整个管理工作。2、“设计—施工—采购”的项目总承包管理模式：由项目总承包商负责项目实施过程中的具体管理工作，业主仅承担项目的宏观管理和高层决策。3、监理制度模式：业主将项目管理工作以合同形式委托给监理单位，由监理工程师作为业主的代理人，在项目实施中行使合同赋予的权力，直接管理项目。业主主要负责项目的宏观控制和高层决策，一般不与承包商直接接触。业主也可以限定监理工程师的权力，把部分权力收归己有，或赋予项目经理。
三、项目施工管理中存在的问题
1、技术质量方面
由于现代建筑的个性化，每一栋建筑都是一件特有的产品，每一条管线、设备都有特定的要求，少有类同，这也增加了技术工作难度，增加了各专业之间出现矛盾和问题的可能性。同时由于新技术、新产品的不断出现和应用，施工人员未能及时掌握，也会带来问题。工程建筑过程就是质量控制的过程，要想提高工程质量，首先必须严格遵循工程建设程序，坚持把关质量，确保工程质量万无一失。
2、人员管理方面
目前，国内建筑工程管理人员的职业素养普遍较差，难以满足现代化工程管理作业的高标准、严要求。由于工程管理人员的素质较低，领悟和执行工作任务的能力也普遍较差。
3、安全管理方面
近年来，国内部分地区建筑工程安全生产监督机构人员缺编，没有经费来源，没有处罚依据，安监站的安全监督作用未得到充分发挥。个别地区地方保护主义严重，为促进当地经济发展，纵容一部分开发区、工业园区、招商引资项目、个体投资项目及旧村改造工程违法违规，从源头上给建设工程带来了事故隐患，对安全监督造成困难。
四、如何加强房地产项目施工管理
企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，選择有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销及时回笼资金，达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。而房地产项目开发是个资源整合的过程，房地产开发商对施工项目进行有效管理，需要明确建设方与监理方和施工方各自管理的范畴，在施工前作出明确的区分，从而在施工时可以明确各自的工作内容和责任。事实证明，只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部，做到精心计划、积极管理、严格控制，是能够实现项目管理目标的。
1、对工程的质量严格把关
控制工程质量，质量目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求。质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料、设备等几方面。所以，应当建立质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。作为建设方代表需要对施工过程中，随时抽查施工方是否严格按照施工图纸进行工作的，如发现问题，及时予以处理，与监理方协调后，对于需要返工的责令返工，情节较为严重责令施工方停业整顿。
2、严格控制工程进度
进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。对于房地产建设方代表需要严格按照合同工期来控制施工进度，认真检查施工单位是否严格按照施工组织计划进行施工。如果是按照施工组织计划来进行施工的，而不能够满足合同工期的要求，则需要根据实际情况与施工单位协调延长工期或督促施工单位加班进行，确保工程进度。而对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况，要极力避免，并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施，确保进度目标实现。为了缩短工期，可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法。
3、加强对施工项目的安全管理
近年来建筑工程行业安全事故频发，安全生产的管理不光是施工单位单方的事情，项目各参与方都要参与进来，共同管理安全生产，房地产开发企业不能超越程序办事，一切都要按照相关的建设程序开展自己的工作。因此，施工项目中的安全管理是行业中极为重要的工作，需要严格管理。一切要按照“安全第一，预防为主”的方针，督促监理和施工单位做好安全控制。
五、房地产项目成本控制方法
1、设计阶段成本控制方法
房地产开发设计阶段，是房地产项目开发阶段成本控制的关键，在项目设计阶段对项目投资的影响是很重要的，推进项目招标，选择设计单位要推进建筑方案和经济方案相结合的方法进行招标，尽量将工程的主体和配套的围护放在一起进行招标，采用多家竞投，组织相关专家进行中和评比，这样可以选出好的设计单位，又能促进设计项目的整体布局、建筑造型使用功能不断创新，有效的降低工程造价，在保证建筑功能的前提下，必须要制定出一套行之有效的措施，合理使用投资资金。把施工设计和施工预算融为一体，把技术和经济有效的结合在一起。严格控制施工设计，保证资金的合理使用，房地产开发企业的工程造价管理部门要和工程设计部门密切配合，提供真实可靠的工程资料。
2、招标投标阶段的成本控制
在工程招标过程中对成本进行控制，业主要注意以下几点：招标工作要遵循公平、公正、诚信的原则进行。在工程招标前，要对施工单位的资质进行审查，做好招标文件编排工作。工程造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件和涉及的文件进行斟酌，方便对工程造价的控制。在编制招标文件的过程中要明确工程条款，对合同中设计的费用，如施工工期、价款的结算方式，违约处理等。要有明确的规定，在签订合同时，对招标文件和设计中不明确的内容，通过协商，制定合理低价的合同条款。同时，能够合理控制施工成本，对索赔要有前瞻性、有效的降低经济损失。另外要制定工程保险、工程担保风险等控制措施，有效的转移工程风险，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险是减少工程风险损失和纠纷的有效措施。
3、施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入最多的阶段，是工程投标工作的延伸，使工程施工工作更加具体。加强施工控制，有利于施工监管。房地产产业是随着国家经济体制而不断变化的。房地产企业的利益决定了项目投资的预期目标，在施工阶段对工程成本控制的关键是有效的控制工程变更。从管理模式上来看，要建立工程监管机制，有效的控制工程投资，完善职责划分、落实相关责任人，从工程管理机制上建立健全工程资金控制体系。
六、结束语
成本控制与施工管理是目前竞争房地产市场的关键工作，应引起企业界内的高度重视。施工管理是为成本控制服务，而工程成本控制可以更好对工程施工进行监管，所以需要采用正确的方法对工程成本进行控制，保证房地产开发项目的顺利完成。
【参考文献】
[1]梁耀强.房地产项目施工管理及成本控制研究[D].华南理工大学，2009.
[2]陆智铭.房地产项目施工管理及成本控制方法分析[J].经营管理者，2013，17：196.
[3]王建中.项目管理在房地产开发工程实践中的应用[J].福建建筑.2013（4）.
【关键词】房地产项目，施工管理，成本控制，方法分析
一、前言
随着城市建设速度的大幅度提高，城市住宅量需求增长为城市房地产业提供了发展的机遇。如何提高房地产开发项目的施工管理水平，对房地产项目的施工成本进行有效的控制，是房地产行业面临的首要问题。
二、房地产项目常见的管理模式
1、业主全权管理模式：项目建设方（业主）根据管理人员的数量和素质，委托一个业主代表（项目经理），成立以项目经理为首的项目经理部，以业主的身份全权进行项目的整个管理工作。2、“设计—施工—采购”的项目总承包管理模式：由项目总承包商负责项目实施过程中的具体管理工作，业主仅承担项目的宏观管理和高层决策。3、监理制度模式：业主将项目管理工作以合同形式委托给监理单位，由监理工程师作为业主的代理人，在项目实施中行使合同赋予的权力，直接管理项目。业主主要负责项目的宏观控制和高层决策，一般不与承包商直接接触。业主也可以限定监理工程师的权力，把部分权力收归己有，或赋予项目经理。
三、项目施工管理中存在的问题
1、技术质量方面
由于现代建筑的个性化，每一栋建筑都是一件特有的产品，每一条管线、设备都有特定的要求，少有类同，这也增加了技术工作难度，增加了各专业之间出现矛盾和问题的可能性。同时由于新技术、新产品的不断出现和应用，施工人员未能及时掌握，也会带来问题。工程建筑过程就是质量控制的过程，要想提高工程质量，首先必须严格遵循工程建设程序，坚持把关质量，确保工程质量万无一失。
2、人员管理方面
目前，国内建筑工程管理人员的职业素养普遍较差，难以满足现代化工程管理作业的高标准、严要求。由于工程管理人员的素质较低，领悟和执行工作任务的能力也普遍较差。
3、安全管理方面
近年来，国内部分地区建筑工程安全生产监督机构人员缺编，没有经费来源，没有处罚依据，安监站的安全监督作用未得到充分发挥。个别地区地方保护主义严重，为促进当地经济发展，纵容一部分开发区、工业园区、招商引资项目、个体投资项目及旧村改造工程违法违规，从源头上给建设工程带来了事故隐患，对安全监督造成困难。
四、如何加强房地产项目施工管理
企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，選择有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销及时回笼资金，达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。而房地产项目开发是个资源整合的过程，房地产开发商对施工项目进行有效管理，需要明确建设方与监理方和施工方各自管理的范畴，在施工前作出明确的区分，从而在施工时可以明确各自的工作内容和责任。事实证明，只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部，做到精心计划、积极管理、严格控制，是能够实现项目管理目标的。
1、对工程的质量严格把关
控制工程质量，质量目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求。质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料、设备等几方面。所以，应当建立质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。作为建设方代表需要对施工过程中，随时抽查施工方是否严格按照施工图纸进行工作的，如发现问题，及时予以处理，与监理方协调后，对于需要返工的责令返工，情节较为严重责令施工方停业整顿。
2、严格控制工程进度
进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。对于房地产建设方代表需要严格按照合同工期来控制施工进度，认真检查施工单位是否严格按照施工组织计划进行施工。如果是按照施工组织计划来进行施工的，而不能够满足合同工期的要求，则需要根据实际情况与施工单位协调延长工期或督促施工单位加班进行，确保工程进度。而对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况，要极力避免，并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施，确保进度目标实现。为了缩短工期，可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法。
3、加强对施工项目的安全管理
近年来建筑工程行业安全事故频发，安全生产的管理不光是施工单位单方的事情，项目各参与方都要参与进来，共同管理安全生产，房地产开发企业不能超越程序办事，一切都要按照相关的建设程序开展自己的工作。因此，施工项目中的安全管理是行业中极为重要的工作，需要严格管理。一切要按照“安全第一，预防为主”的方针，督促监理和施工单位做好安全控制。
五、房地产项目成本控制方法
1、设计阶段成本控制方法
房地产开发设计阶段，是房地产项目开发阶段成本控制的关键，在项目设计阶段对项目投资的影响是很重要的，推进项目招标，选择设计单位要推进建筑方案和经济方案相结合的方法进行招标，尽量将工程的主体和配套的围护放在一起进行招标，采用多家竞投，组织相关专家进行中和评比，这样可以选出好的设计单位，又能促进设计项目的整体布局、建筑造型使用功能不断创新，有效的降低工程造价，在保证建筑功能的前提下，必须要制定出一套行之有效的措施，合理使用投资资金。把施工设计和施工预算融为一体，把技术和经济有效的结合在一起。严格控制施工设计，保证资金的合理使用，房地产开发企业的工程造价管理部门要和工程设计部门密切配合，提供真实可靠的工程资料。
2、招标投标阶段的成本控制
在工程招标过程中对成本进行控制，业主要注意以下几点：招标工作要遵循公平、公正、诚信的原则进行。在工程招标前，要对施工单位的资质进行审查，做好招标文件编排工作。工程造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件和涉及的文件进行斟酌，方便对工程造价的控制。在编制招标文件的过程中要明确工程条款，对合同中设计的费用，如施工工期、价款的结算方式，违约处理等。要有明确的规定，在签订合同时，对招标文件和设计中不明确的内容，通过协商，制定合理低价的合同条款。同时，能够合理控制施工成本，对索赔要有前瞻性、有效的降低经济损失。另外要制定工程保险、工程担保风险等控制措施，有效的转移工程风险，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险是减少工程风险损失和纠纷的有效措施。
3、施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入最多的阶段，是工程投标工作的延伸，使工程施工工作更加具体。加强施工控制，有利于施工监管。房地产产业是随着国家经济体制而不断变化的。房地产企业的利益决定了项目投资的预期目标，在施工阶段对工程成本控制的关键是有效的控制工程变更。从管理模式上来看，要建立工程监管机制，有效的控制工程投资，完善职责划分、落实相关责任人，从工程管理机制上建立健全工程资金控制体系。
六、结束语
成本控制与施工管理是目前竞争房地产市场的关键工作，应引起企业界内的高度重视。施工管理是为成本控制服务，而工程成本控制可以更好对工程施工进行监管，所以需要采用正确的方法对工程成本进行控制，保证房地产开发项目的顺利完成。
【参考文献】
[1]梁耀强.房地产项目施工管理及成本控制研究[D].华南理工大学，2009.
[2]陆智铭.房地产项目施工管理及成本控制方法分析[J].经营管理者，2013，17：196.
[3]王建中.项目管理在房地产开发工程实践中的应用[J].福建建筑.2013（4）.