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[摘要]在全面建设小康社会的背景下，重庆市房地产业面临着重大的历史发展机遇，担负着推动地区经济持续发展和维护社会长期和谐稳定的历史任务。本报告通过论证小康社会中房地产业的产业经济地位，来论证该产业在重庆经济发展(2005年2020年)中的地位；分析小康社会建设中影响重庆房地产业供给与需求的主要因素，并预测房地产需求数量的变化趋势；重点研究重庆市主城区在小康社会建设中的区域经济发展态势，并初步确立重庆市主城区房地产发展区域布局，找出重庆市主城区房地产产业结构和形态发展的内在规律，确立主城区房地产业的组成结构，提出小康社会建设中重庆房地产业(2005年2020年)的发展政策建议，以维护重庆市房地产业在新时期的持续健康发展，促进重庆市小康社会发展目标的顺利实现。
[关键词]小康社会；重庆房地产业；发展政策。
第一章 小康社会概述
对“小康社会与重庆房地产业发展”课题的研究，首先需要对小康社会的特点及小康社会里我国人民的居住目标有充分的认识，从而明确全面建设小康社会对房地产业发展的具体要求和重大影响。
一、小康社会的基本概念
建设小康社会是邓小平同志最早在1979年提出的，是对社会主义现代化建设目标的一个简单通俗的描述。至2000年底，我国人均GDP已经突破800美元，基本实现总体小康，这是一种低水平的小康。因此，在2002年11月，党的十六大确立了在本世纪头20年全面建设小康社会的宏伟蓝图。如表格1所示。
总体小康与全面小康之间的区别在于：
● 全面小康是一个较高标准的小康。
小康水平有一个从低到高的发展过程。2000年底，我国人均GDP只有800多美元，属于中下收入国家的水平，只能说是刚刚跨过小康的门槛；而到2020年，我国人均GDP将超过3000美元，达到中等收入国家水平，人民生活更加殷实、宽裕。
● 全面小康将实现物质、政治神和生态文明的共同发展。
全面建设小康社会，除了注重物质生活提高外，还特别注意人们的精神生活、所享受的民主权利以及生活环境的改善等方面，以实现社会全面进步。单就消费而言，人们可以衣食无忧，把更多的时间和金钱花费到精神消费和享受消费上来。
● 全面建设小康社会将缩小地区、城乡、各阶层的差距。
目前，即使是低水平的小康，全国也还没有全面达到。在2000年，我国尚有3000万人温饱没有完全解决。城镇有一批人口在最低生活保障线以下，还有相当数量的人口虽然温饱问题得到解决，但尚未达到小康。全面建设小康社会，将加快中西部地区、农村地区的发展，体现社会主义共同富裕的原则。全面建设小康社会，将惠及十几亿人口，所有现在没有达到小康水平的，都要努力争取尽快达到。就消除城乡差距而言，20年后基本实现新型工业化，农村劳动力的比重将从目前的50％降低到30％。
二、小康社会我国人民居住条件的主要指标
“小康不小康，关键看住房”。建设部政策研究中心“全面建设小康社会居住目标研究”课题组队对衡量居住水平的指标进行了系统研究，提出到2020年全面小康社会时衡量居住目标的指标体系和评价方法。
全面小康社会居住目标指标体系包括住宅数量、质量与品质、配套设施、环境与服务、消费支出等5方面21项指标。其中17项定量指标、4项定性指标，反映城镇居住水平的指标有16项，反映农村居住水平的指标有5项。全面小康社会居住总体目标：到2020年，居住数量与质量全体提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。
(一) 住宅数量
从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明：在人均GDP超过1000美元，住房面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，我国2020年前正处于相应的发展阶段，住房建设将呈现持续发展的趋势。根据建设部的研究结论，小康社会我国居住的主要指标如下：
第1项指标：城镇人均住房建筑面积35平方米
第2项指标：城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米
第3项指标：农村人均住房建筑面积40平方米
(二) 住宅质量与品质
从国际经验看，当人均住房面积大于2530平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除、更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。随着我国经济的发展，居民可支配收入水平的逐渐提高，我国住房发展的重点将从提高住房面积转变为改善居住质量与环境，从生存型转向享受型，即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社会活动的场所，同时也是家庭财富的重要组成部分。
第4项指标：城镇住宅成套率95％
第5项指标：城镇新建住宅节能比率超过80％
第6项指标和第7项指标：城镇新建住宅安保智能化率60％、网络信息化率75％
第8项指标：城镇住宅居住品质(定性指标)
第9项指标：农村钢混、砖混住宅结构比重94％
(三) 住宅配套设施
第10项指标：城市供水普及率95％
第11项指标：城镇用气普及率85％
第12项指标：城镇污水处理率75％
第13项指标：城镇生活垃圾无害化处理率55％
第14项指标：农村家庭安全可饮用水比率90％
第15项指标：农村家庭洗澡设施配套率50％
第16项指标：农村家庭抽水厕所比率30％
(四) 居住环境与服务
第17项指标：城市人均公共绿地面积8平方米
第18项指标：物业管理服务的覆盖率达到95％以上
第19项指标：社区居民公共服务便利
第20项指标：交通便捷(定性指标)
(五) 居住消费
第21项指标：居住消费支出比率25％
第二章 重庆房地产业的发展现状分析
一、重庆市宏观经济概述
重庆市位于东经105°17′－110°11′、北纬28°10′32°13′，地处青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。东临湖南、湖北，西依四川，南接贵州，北连陕西，全市共管辖40个区县(自治县、市)，幅员面积8．24万平方公里，东西长470公里，南北宽450公里，总人口3107万人，城市区人口 1131万人，总面积5473平方公里，规划范围为渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙平坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区九个行政区域。从历史的“区域军政要地”、“商业物资集散点”、“单一型转口贸易城市”到如今的“中西部战略枢纽”、“长江上游经济中心”、“西部最大多功能现代工业重镇”，重庆市实现了一个又一个历史性的跨越。二十世纪末的西部大开发、三峡库区建设、中央直辖等千载难逢的历史机遇，把重庆推上全面发展的快车道；而新世纪的全面建设小康社会则推向了“西部中心”的新征程。
(一) 国民经济持续快速增长
改革开放20多年来，重庆市综合经济实力得到了显著提高，在现代工业、农业、交通、通信、商业等方面取得了长足的发展，国民经济步入了持续、快速、健康发展的轨道。特别直辖以来，重庆市抓住了中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2003年，国内生产总值达到2250亿元，增长11．4％，地方预算内财政收入为206亿元，增长30．92％以下是近来重庆国民经济运行数据分析：
按照8年来的平均增长速度计算，重庆市生产总值在2010年将突破11000亿元人民币。也就是说重庆市的经济将在未来的近20年里将处与一个史无前例的高速发展阶段，其投资潜力及吸引力仍然十分巨大。
(二)商贸中心日益繁荣
发展大商贸、促进大流通、建设大市场是重庆市经济发展的一个重要支撑点，商贸流通已成为重庆大都市的突出亮点和热点。
直辖以来，重庆社会消费品零售总额稳步增长，平均年递增10％，在西部各大城市中居首位。2003年全年实现社会消费品零售总额835．53亿元。“五大商圈”、“十大商业企业”、“九大地区商贸中心”、“十大专业批发市场”的成功构建，已经把重庆商贸推向了一个前所未有的发展新阶段。重庆在长江上游的商贸中心地位正在加快形成。
(三)金融业发展迅速
重庆金融业基础良好，发展迅速，市场活跃，有中国西南地区最大的外汇交易市场和同业拆借市场，正逐渐崛起为中国西部的金融中心。现有18家国内银行机构、4家资产管理公司、2家信托投资公司，基本形成了以人民银行为领导，以国有商业银行为主体，其他商业银行、非银行金融机构及境外金融机构并存的金融体系。重庆拥有62家证券经营公司、23家证券交易服务部、28家上市公司、9家期货经营机构，居西部第二位。到2003年末，全市共有上市公司29家。金融机构各项人民币存款余额3438．61亿元，贷款余额达2774．81亿元。2003年，全市营业性保险分公司和保险中介机构有13家。全年保费收入57．94亿元，比上年增长25．5％。
(四)人民生活水平日益提高
随着重庆经济的不断发展，重庆人民生活得到了较大的改善，城镇居民人均可支配收入稳定增加。据资料显示，2003年重庆市城市居民人均可支配收入8094元，比上年增长11．8％； 城市居民人均消费性支出7118元，比上年增长11．9％。城市居民恩格尔系数为38．0％，比直辖前下降了12．2个百分点。居民家庭开支分流明显，“吃、穿、用”消费占总消费支出的比重下降，医疗、交通、教育、住房等消费支出比重普遍上升，家庭贵重耐用品拥有量稳步增长，休闲旅游成为城镇家庭新的消费热点，城乡居民生活质量日益提高。
二、重庆市房地产发展现状
(一) 投资增长迅速，企业逐渐壮大
20002003年：重庆市累计完成房地产开发投资970亿元，年均增长率约33K，高于同期全社会生产总值的平均增速和固定资产投资的平均增速。房地产竣工面积4938万平方米，年均增长率31％；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由“九五”期间的17．34％上升到25．83％。房地产业已逐渐成为拉动我市经济增长的主要支柱产业。
最近各项数据表明，2004年重庆市整体平均房价较2003年同期上涨13．1％。据连胜统计局提供的数据显示：2004年1—10月全国40个重点城市中，重庆市累计完成房地产开发投资223．58亿元，排在北京、上海、深圳、广州之后，位于40个重点城市当中，商品住宅完成投资累计为3438．21亿元。重庆位于40个城市第6位，同比增长34．3％，商品住宅完成投资所占的比重相对较大。在销售方面，1—10月重庆商品房销售面积居40个城市第3位。重庆市商品房竣工面积616万平方米，销售578万平方米。房地产业总体发展良好。
重庆市房地产投资的迅速增长，带来了重庆市房地产企业的迅速成长。据有关资料显示，截止到2004年5月，重庆市共有房地产开发企业1644家。到2003年底，重庆市共有中介服务企业415个，注册房地产估价师664人。房地产经纪机构共有303家，房地产经纪持证从业人员2184人，物业企业990家。在这其中龙湖、华宇、南方、金科等一批实力雄厚、管理先进的企业脱颖而出。香港、上海、北京、广州等一批有实力的开发商登陆重庆房地产市场。同时，我市龙湖等房地产开发商了向北京等地扩展。
但是通过分析发现，重庆市房地产企业的资质结构存在与重庆市房地产发展形势以及其在国民经济中地位不相称的失衡现象：一级资质企业，远低于全国水平(全国总体水平：全国3．6万多家开发企业中一级企业资质仅有396家，仅占1．2％，而且许多企业自有资金没有达到国家要求的30％的水平)，更低于上海、北京等发达城市水平。这说明了重庆市房地产业各企业目前实力还有待于进一步提高，在竞争力上也还有待提高。这不利于对重庆市房地产业的持续发展与提升。
房地产投资主体结构日趋市场化。通过近几年的高速发展，重庆市房地产投资主体发生了巨大的变化，国有经济已逐步退出了市场，集体经济、港澳台投资经济和外商投资经济在总数和占比例上也是持续下降。究其原因，主要是由于国有企业在“现代企业制度”的建立上还刚刚起步，仍存在着产权不明晰、效益低下等弊病，激励机制与约束机制也相对不完善，影响了国有企业的市场竞争力；而集体经济无论是在开发水平还是在奖金量上都不足以满足房地产业的长期发展需求，在激励的市场竞争中往往处于不利的地位。从外商投资的角度来看(包括港澳台商投资)，随着重庆市经济的日益高速发展，重庆市越来越受到世界的瞩目，各国企业纷纷投资重庆，这为重庆市的经济发展注入了新的活力，也为重庆市房地产业的发展提高提供了有利条件，使得重庆市房地产市场得以更快的速度趋于成熟。
(二)房地产市场需求旺盛，商品房价格持续上扬
近年来，随着重庆市经济的日益发展，重庆市居民的人均收入得到了较大的提高，而居民收入提高，最直接地导致了重庆楼市的持续旺盛。2003年，个人购房占销售量的比重达到96％，个人购房需求推动了整个房地产业持续发展。
2000—2003年，重庆市共销售房屋面积3659万平方米，年均增长率约为31％，销售量是“九五”期间总量的1．68倍。销售金额554亿元，年均增长率为39％，是“九五”期间总量的1．97倍。与此同时，在政府的引导和扶持下，重庆市的二手房交易同样活跃，4年来，二手房成交量平均每年以30％左右的幅度增长。在房价方面，由于重庆市经济基础的总体落后，房价与全国平均水平及其他大城市相比存在一定的差距。2003年，我市商品房平均单价为1731元／平方米，其中主城区2103元／平方米。2004年上半年，主城区商品房平均单价为2262元／平方米，比全国平均价格2708元／平方米低，房价上涨呈现平稳上升的态势。
据重庆市国土资源和房屋管理局调查报告显示：2003年秋季房交会上，消费者尚普遍关注面积较大的住宅，在2361份有效问卷中，选择面积为70．90平方米类型的消费者占28．8％，90．110平方米类型的占29．8K。在需求户型上，消费者仍然偏好于三室一厅(二厅)、两室一厅(二厅)的户型，其比分别为44．8％、42．2％，两者之和近9成，成为消费主流。
综合重庆市本身的经济情况来分析，重庆市的人均收入水平还不足以承受总价较商的住宅。根据调查显示，在人们可接受的房价上，有26．8％的消费者选择了10．15万，36．2％的消费者选择了15．20万，25．5％选择了20．30万，也即超过6成的消费者所能承受的总价在20万以下，以重庆市主城区住宅价格2700元每平方米计算，100平方米价值27万，加上其他的费用，其总价超出了多数消费者的心理承受有力。也即市场产品价格与消费需求出现了一定的结构偏差，这对房地产业的持续发展会有一些不利的影响。
(三) 房地产金融市场蓬勃发展
房地产行业是资金密集型行业，其对资金的需求最非常巨大。因此房地产融资多元化是我国房地产业发展的必然结果，是市场经济发展走向成熟的必然产物。它充分调动了政府、企业和个人三方的生产积极性和投资热情，有利于缓解房地产投资过程中大量资金需求难题，为房地产业的发展提供必要经济基础。通过分析可以看到，自1999年以来，重庆市房地产投资的资金来源1284411万元，国家预算内资金占0．18％，国内贷款占29．38％，利用外资占2．78％，开发企业自筹资金占32．6％，其他资金(主要包括定金和预售收入)占34．33％。通过4年的发展，2002年房地产总投资资金2762075万元，国家预算内资金占0．13％，国内贷款占24．69％，利用外资占1．32％，开发企业自筹资金占34．36％，其他资金(主要包括定金和预售收入)占39．5％这一比例与1998年比较并没有太大的变化，这说明融资的拓展还显得比较缓慢。
房地产开发各个环节所需资金相当部分来自于银行，企业对银行的依赖程度过高。进入2003年后，由于国家政策的变化，房地产企业融资渠道开始发生很大的变化，企业对银行的依赖开始大幅度减小，利用外资的比率大大增加。总的来看，从1999到2003年间各种渠道的资金所占的份额都比较平稳，国内贷款、自筹资金和定金、预售收入一直占据着资金来源的九成以上。同时，对各种渠道的增加幅度进行进一步分析得出：其他资金(主要包括定金和预售收入)和开发企业自筹资金都保持了稳定高速的增长趋势，其增幅分别达到了45．82％和34.69％。而在利用外资方面，由于重庆市本身发展水平的原因，其增幅一度呈现负增长，但随着重庆市经济的日益腾飞，外资逐步开始重新关注重庆市场，在2002年外资增幅达到了246．83％。进入2003年后，国外资金投资重庆房地产的力度进一步加强，在整个资金来源中占到了近一成，其四年的平均增幅达到43．70％。这些数据一方面表明了重庆市房地产市场的需求旺盛，项目总体销售情况良好，另一方面也充分体现了近年来，重庆市房地产企业在自筹资金的能力上有了一定的提高，企业对国家贷款的依赖程度有所下降，房地产开发融资渠道正沿着多元化的方向前行。
(四)房地产市场秩序良好，开发行为趋规范
近年来，根据建设部、国土资源部等7部委联合要求，重庆市政府对房地产市场进行了适度的干预，相继构建的较为完善的土地供应制度和法制保障，对重庆市房地产业起到了引导、规范、监督、保障等重要作用，使房地产市场秩序明显好转，开发投资环境越来越好，房地产业日趋规范，消费者对房地产市场的信心日趋增强。
直辖以来，重庆市政府制定了一系列的指导房地业健康发展的制度，包括建立商品房销售现场公示制度；建立商品房买卖合同适时联机备案管理制度；建立健全商品房预售资金监管制度；建立并完善房地产中介服务人员执业资格制度；建立房地产开发企业、房地产中介服务机构和物业管理公司不良行为记录、公示制度；建立规划变更审批听证制度；建立房地产开发项目竣工综合验收时限申报制度；建立房地产广告发布审查制度；商品房按套内面积计价制度；全面实行土地出让、招标、拍卖、挂牌公示制度。与此同时，调整了土地级别和土地出让金标准，土地储备机制开始运行，实行路桥收费年票制，大力处置“四久工程”，限时办理了房屋“两证”……这些有效措施进一步活跃了房地产市场，强化对房地产市场的监管和调控，规范了房地产开发建设和销售行为，改善了投资和消费环境，增强了群众“放心购房”的信心。
(五)城市基础建设加大推动房地产业持续发展
近年来，重庆市在城市发展上加大了基础设施的建设力度。“八小时重庆”、“半小时主城”、轻轨、渝邻高速、长万高速、江北国际机场扩建等各项基础建设的完成或提速，使得重庆的城市功能日渐完善， 城市地位逐步提升，推动了房地产业的持续发展。目前，重庆正在构造立体的交通，水路、铁路、航空、高速路，4个立体交通体系将形成重庆对外交通的“大动脉”。这为重庆房地产投资环境的改善和房地产市场的进一步发展提供了必要的基础准备，重庆市的房地产市场在今后较长一段时间内都将保持旺盛的发展支撑。
三、小结
作为“中西部战略枢纽”、“长江上游经济中心”，近年来重庆市的发展势头一年高过一年，特别是在西部中心地位确立以来，重庆市面临着更为巨大的发展机遇和潜力。高速的发展带来了整个城市的 繁荣：国民经济的高速增长、商业的日益昌盛、金融的迅猛完善、人民生活水平的日益提高。同时这种机遇和势头在今后的一段时间内仍然会持续下去，这为重庆市综合实力的继续增强提供了可能，为人民生活水平的继续提高奠定了基础，同时也保证了城市战略地位的实现。
房地产业作为重庆市经济发展的重要组成部分，在重庆市经济高速发展的同时也面临了较大的发展机遇，整个市场无论是投资额还是投资的质量都得到了较大的提升，房地产发展已经进入了新的历史阶段。
第三章 重庆房地产业在小康社会中的产业地位分析
房地产业既是重庆市经济发展的基础产业，在当前及今后相当长的时间内也将是支柱产业。房地产业作为基础产业是永恒的，而作为支柱产业则是相对的。在全面建设小康社会的新时期，房地产业在重庆市国民经济发展中具有“双重”产业的地位，它的发展直接关系到重庆市小康社会建设的成败，也直接关系到重庆市成为中国西部中心的宏伟目标。
一、小康社会房地产业是将重庆市建设为西部中心的基础产业
基础产业，是指在国民经济生活中有重要影响、能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动中的基本要素和场所，是居民消费的载体，从事房地产开发经营的房地产业势必成为国民经济中不可替代的基础产业。发达国家和地区的现代化历程表明，要实现工业化、城市化和现代化，房地产业在一个相当长的历史时期内都将承担非常重要的基础作用。
房地产业是重庆市在小康社会里成为西部中心的基础产业，主要表现为以下几点：
(一)房地产业是重庆市社会经济发展的重要支撑
房地产业在当今及未来相当长的时期内都是十分具有活力的产业，它的繁荣将是未来重庆市经济保持持续、快速增长的重要支撑力量之一。现阶段房地产业对社会经济发展的支撑作用表现为历年重庆市房地产投资额的高速增长及其销售额的逐年提高:
2004年至2020年，是重庆加速城镇化的高速发展期，这将使得重庆的房地产业迎来新的发展机遇。具体分析如下：
到2020年重庆的城市化率将从目前的40％提高到70％，将有近1000万的农村人口转化为城镇人口。根据建设部政策研究中心“全面建设小康社会居住目标研究”课题组对衡量居住水平的指标进行的系统研究，并考虑重庆市的发展地位，2020年重庆人均住宅建筑面积预计达到30平米。仅此一项，将会给重庆市增加3．5亿平米的住宅需求。由于人民生活水平提高、外来人口增加、旧城改造推进等也将给重庆市的房地产业带来巨大的住宅需求，预计至2020年，重庆市至少需要开发5亿平米的住宅。同时，城镇化的推进和人民收入状况的不断改善，也将带来商业地产的繁荣发展。
巨大的房地产开发面积加之房地产业对其他产业高达1．34的带动系数将使得房地产业在全面建设小康社会的进程中成为重庆市经济增长的强大支撑。
(二)房地产业的发展为重庆市提供大量的就业机会。
根据世界银行研究，房地产开发建设对吸纳劳动力的系数为：房地产开发建设增加1名职工，可带动相关产业增加2名职工，以带动50个相关产业计算，共可增加100个就业岗位。
重庆市房地产的发展仍处于成长阶段，而其所解决的直接就业在总就业人口的比重虽不可与制造业相比较，但是由于房地产业的关联作用突出，带动相关产业发展能力非常强，因此其引致的相关产业就业增加效应是十分突出的。对19952000年我国房地业增加值、房地产业开发投资及房地产业从业人员数量进行的对比分析如下
从三个图的对比分析得出，房地产业对国民经济的贡献越大，所能解决的就业人数就越多；用于房地产业开发建设的投资越多，就有更多的企业和物质资本投入到房地产业，同时也就相应地需要更多的人力资本投入与之相适应，从而带来更多的就业机会。
全国范围内的分析结论同样适应于重庆。这可以通过对1996至2003年重庆市房地产业从业人员数量的统计分析(见下图)得到印证。
由上图对重庆市房地产业从业人员数量的统计可以知道，重庆市房地产业从业人员由1996年的22512人猛增至2001年的78961人，增幅达3．5倍，但由于结构调整及受国家宏观调控的影响，2003年房地产业就业人口减至54184，仍然比1996年增长了2．4倍。
而重庆市在全面建设小康社会的进程中，根据图表“重庆市房地产投资额占GDP比例(19972003年)”，由一元线性回归方法可知，房地产业投资额在国民经济中的比例将呈逐年上升的态势，房地产业必将更加强有力地拉动重庆市的劳动就业率。可以预见房地产业所带来的直接与间接就业机会在2020年以前将超过制造业界带来的就业机会，成为带动重庆市就业的重要产业之一。
(三)房地产是社会与家庭财富的重要构成部分
土地是财富之母，但原始状况的土地是不能满足现代社会生活和经济生活的基本需要的。通过房地产业的开发经营活动，把特定土地资源与科技、资金和社会需求有机地结合起来，建造出满足不同生活需求的各种物业，从而在土地自然价值的基础上，创造出了更高的经济价值。而且，这种新增加的价值通常是很大的，因为房地产业的供给在特定的点上总是滞后于社会对房屋的需求。
因此，房地产业作为一个高附加值产业，在土地开发和房屋建设中，不仅给开发企业带来利润，也为重庆市社会创造出巨大的财富，为重庆市积累大量的资金，推动城市迈向现代化，促进整个地区经济的增长。同时，房地产业还为重庆市创造大量的财政税收收入。房地产税种征收范围广泛，对土地和房屋的保有、转让、使用、出租等全面课征，不仅调整了市场流通，而且起到了国民收入的再分配作用。
由上图可知，重庆市的房地产开发经营总收入由1996年的26．9亿增加到2001年的123亿，短短五年之间，收入额增加了4．6倍之多。
对于现阶段到2020年间房地产对重庆市社会财富创造的重要作用，我们可以借鉴发达国家和地区的经验。如目前美国家庭财富价值的40％左右为房地产，家庭房地产价值是股票价值的4倍，房地产价格变化对消费的影响远大于股票的影响。在香港，房地产业产值占香港本地生产总值的20％，房地产收入占香港财政收入的30％，最高年份高达35％，与房地产业有关的上市公司占全港的70％以上，香港财富表现为房地产、银行存款、股票三足鼎立。在自上世纪70年代以来香港经济的崛起过程中，房地产业的作用居功至伟。
在全面建设小康社会的20年里，随着土地有偿有限期使用制度的不断完善，以及住房商品化、货币化的进一步完善，房 地产业将成为国民经济建设资金的重要来源之一，也将是最重要城市居民财富构成部分，而房地产业所带来的财富效应也是社会稳定发展的重要保证。
(四)房地产业是提高城市文化生活水平的载体
随着房地产市场的发展，各种概念性项目的推出可谓百花齐放，其项目的建设及运营越来越指向“怎样使人居住更舒适”、“人的居住与周边的自然环境更和谐”这种本质的诉求，于是形成了地产与城市文脉的结合。
在全面建设小康社会的新时期，房地产将更好的追寻与城市文化的结合，在充分保护传统巴渝文化的基础上，引导城市现代文明的走向。现化重庆的发展正经历从“码头文化”到“雅文化”的演变。
随着重庆的直辖和十年来经济的高速发展，重庆已经成为了长江上游经济中心、西部大开发的中心城市，在综合经济、加工制造、金融、会展、人居等五大功能定位竞争力指数方面高居西部第一。也正因为如此，越来越多受过良好教育的中产阶层开始西移并定居重庆，其在居住格调选择上也相应地提高了一个层次。近两年来，已经有相当一部分开发商走在了房地产开发与城市文化品位结合的前列。
例如：扎根北部的龙湖，经过8年时间的成功运作，一个配套完善、容纳上万人的高档住宅区崛起了。龙湖的崛起，还有对重庆城市的贡献让成千上万的居住者，体会到一种善待自己、善待他人的人居文化理念。
在全面建设小康社会的新时期，重庆市的房地产开发商将更多地承担起城市文化运营商的责任，他们将拥有雄厚的实力、强大的资本运作能力和地产运作经验；将有城市的眼光、区域的眼光、全球的眼光和未来的眼光；将有更为深厚的建筑文化、城市发展理念储备及强烈的社会责任感；将会更好地尊重土地、尊重自然、尊重文化、尊重历史，承接政府与市场、经济与人文，历史与未来，城市与建筑。
因此在最近的十几年里，重庆市的房地产开发，将不仅具有符合现代生活和国际品味的物业本身的使用功能，同时也成为精神文化的载体，成为城市风貌、地域人文的形象演绎和体现。
(五) 房地产业的发展是人民生活水平提高的根本保障
全面建设小康社会的20年，将是重庆市经济的不断发展，居民的家庭收入得到更大的改善，人们的生活水平和质量不断提高的20年。人们的消费需求也将发生了很大的变化，而且这种变化是一种动态的，不断发展的。
房地产业的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，涉及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料。小康社会的住宅建设将从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再单纯地作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料。
因此，房地产业的发展将有效地拉动国民消费，促进生活消费水平的全面提高。以行方面为例，随着经济水平的不断提高，很多家庭都想购买轿车来便利生活，于是将增加对车库的需求，住宅房地产业的发展正好可以满足这一需求；以吃方面为例，很多家庭想品尝美食，商用房地产业将为大型超市、酒楼、饭店的开设提供空间，同时也为人民生活水平的提高提供根本保障。
房地产业的以上作用在重庆市社会经济发展中具有长期性，并且这种作用在全面建设小康社会的进程中将得到进一步加强。
二、房地产业是重庆市的支柱产业
支柱产业有的又称主导产业，其内涵有各种表述，一般认为具有以下特征的产业可称为支柱产业：
1、在国民经济中占有一定比重，自身发展速度较快，对国民经济贡献较大；
2、产业关联度大，能带动其他产业发展，即具有扩散效应；
3、能吸纳新技术成果。
现阶段到2020年全面小康社会建成时，房地产业都将是重庆市的支柱产业，其主要体现在如下几点：
(一) 房地产业占重庆市CDP的比重大，增长速度快
近年来，重庆市的房地产业得到了快速稳定的增长。这里，我们以2000年至2003年数据进行说明。
2000年至2003年间，我市累计完成房地产开发投资970亿元，年均增长率约33％，高于同期地区生产总值的平均增速和全社会固定资产投资的平均增速。房地产增加值272亿元，年均增长速度19％；四年内我市人均购房1．5平方米，主城区人均购房超过10平方米。房地产竣工面积4938万平方米，年均增长率25％，销售房屋面积3659万平方米，年均增长率31％，销售商品房总额达882．66亿元，销售额逐年递增。新商品房市场渐入佳境，二手房市场也如火如荼。四年间，全市累计转让二手房2085万平方米，交易额达到167．78亿元。以2003年为例，房地产完成固定投资1269亿元，商品房销售额近285亿元；房地产业增加87．8亿元，占全市GDP的4％左右。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由“九五”期间的17．34％上升到25．83％。从下图中可以看出，重庆市房地产投资占GDP的比例由1997年的5K上升到了2003年的14．57％，进一步说明了房地产业的快速发展。
在全面建设小康社会的过程中，重庆市房地产将继续保持平稳增长趋势，并且房地产增加值占GDP的比例将会进一步得到提升。这可以从目前重庆市房地产业增加值占GDP的比例与发达国家房地产业增加值占GDP的比例的对比中得到证实。
根据上面的两个图进行对比分析可知，虽然重庆市房地产业增加值占GDP的比例由1996年的1．0％高速上升到了2003年的3．9％，但目前发达国家，如美国、日本的比例高达11％，加拿大更是高达15．7％，就是经济并不太发达的菲律宾，这一比例达到了6．7％。由此可见，在全面建设小康社会的新时期，重庆房地产业还将有很大的发展潜力，其增加值占GDP的比例还将保持快速上升的趋势。
(二) 房地产业能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展
房地产开发周期长，一般一个项目建设周期平均需要4年多时间，并且房地产业的发展具有很强的扩散作用，这种作用表现为回顾效应、旁侧效应和前瞻效应。
回顾效应是指房地产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。房地产业的回顾效应相当强烈。据大致估计，重庆市仅住宅建设每年消耗的钢材约相当于年度钢材需求量的14％，水泥年需求量的47％，玻璃需求量的40％，木材需求量的20％，而这些没有包括小区配套设施所需要的水泥、钢材、玻璃、木材的消耗量。目前国际上通用的住宅商品的带动系数为1．34，以重庆市2003年商品房屋销售额210．226亿元了为基数，所带动的社会商品的整体销售额就高达为281．703亿元。
旁侧效应是指房地产业的发展对社会 的影响，主要表现在：1．人们居住的环境的改善；2．购物、旅游条件的改善；3．城市面貌的改善，如房地产开发使重庆老工业城市的面貌得到了很大改善；4．提高了整个城市的文明水准和人们的现代意识。
前瞻效应是指房地产业的发展创造了够引起新的产业活动的基础，为更大范围的经济活动提供了可能性，具体表现为房地产业的发展促进了建筑业、交通业、通讯业、金融业、商业服务业、文化娱乐业等产业的发展。
(三) 房地产业的发展将为重庆市的城市化进程提供保障
全面建设小康社会时期，将是重庆市城市化进程的加速期。2003年重庆城镇化率达到36．4％，比1996年提高10个百分点，平均每年增长1．58％，由低于全国平均水平8．85个百分点降低到全国平均水平2个百分。
重庆城镇化的战略目标为：到2005年，重庆市城镇化率达到41％，赶上全国平均水平；到2010年，城镇化率达到50％，接近全国先进地区水平；到2020年，城镇化率达到652左右，都市发达经济圈和部分大中城市率先基本实现现代化。由此可见，房地产业的兴旺繁荣能够有力地带动几十个行业的有效需求和经济增长，随着重庆市房地产投资额的进一步加大，在全面建设小康社会的进程中，房地产业将更好地、更大范围的体现其对其它行业的扩散效应。
世界各国的发展历史表明，随着城市化进程的进一步推动，如果没有健全的体制作保障，将产生一系列的问题：大量失地农民分享不到现在化的成果，成为城市化的牺牲品；贫民窟的大规模出现，严重影响城市面貌和妨碍城市发展；中低收入家庭住房困难等等。
全面建设小康社会的20年将是重庆城市化高速发展的20年，房地产业及其相关产业的不断完善和发展，相关土地政策和制度的建立与健全，将有效而及时的化解城市化过程中带来的诸多问题，为维护社会安定和政治稳定，起到十分重要的作用。
(四) 房地产业的发展有利于高新技术的采用
重庆市房地产业的发展为高新技术的采用和扩散提供广阔的市场，在全面建设小康社会进程中，房地产业的快速发展将更有效地推动高新技术的推广与应用。例如：
在房地产开发建设中的土地开发方面，采用高新技术手段，借助系统分析和系统工程的方法，通过计算机仿真技术和决策支持系统(DSS)进行多方案的比较，使决策者的决策建立在科学的基础上。
在建筑设计方面，未来的建筑必然是智能型建筑，这种建筑要求智能计算机及其软件系统完成概念设计、实体设计、施工设计等。如下图中的活动架空地板与综合布线系统中采用的建筑设计理念，体现了建筑的实用性与美观性的完善结合。
在房地产交易及评估业务中，需要以通信高技术为主要媒介，需要由大量的计算机网络中心和电子邮件系统来完成。同时，要建立现代化的信息系统，需采用科学的评估方法(如收益还原法、市场比较法)。
在房地产物业管理、产权产籍管理、咨询服务等中介服务方面需要建立现代化的信息管理系统。
新材料的研发利用。随着科学技术的发展会不断的更新建筑材料，尤其是在我国迫切需要用新材料来代替传统的建筑材料，节约能源与宝贵的土地资源。
现阶段，重庆市的房地产业发展还处于不断发展的阶段，增长方式还比较粗放，高新技术利用率较低，资源、能源浪费等现象还比较突出。随着全面建设小康社会的不断推进，及重庆市房地产业的进一步发展和产业结构的调整，高新技术将被更多的采用，房地产业生产率将大大提高，有效吸引生产要素大量流入。
同时由于房地产业与其他行业有很强的结构关联效应，又会使采用高新技术的效应向其他行业扩散和推广，从而有利于在转换技术结构、带动产业结构高级化的同时，提高整个社会的科学技术水平和劳动生产率，促进国民经济大发展。
三、小结
通过本章的论证，得到以下的一些基本结论：
房地产业作为重庆市的基础产业，在全面建设小康社会的头20年里，它的基础产业地位将进一步得到加强。房地产业将成为重庆市社会经济发展的重要支撑；房地产业的发展将为重庆市带来大量的就业机会；房地产业将成为重庆社会与家庭财富的重要构成部分，具有十分突出的财富效应；房地产业是提高城市文化生活水平的载体，房地产业的发展也是重庆市人民生活水平提高的根本保障。
房地产业在今后相当长的一段时期内也将是重庆市的支柱产业。房地产业占GDP的比重大，增长速度快；房地产业产业链长，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展；房地产业的发展将为重庆市的城市化进程提供保障；房地产业的发展也将有利于高新技术的采用。
在全面建设小康社会的进程中，房地产业将在重庆国民经济中具有基础性与支柱性的“双重”产业地位，是决定重庆成为西部中心的关键产业。
[关键词]小康社会；重庆房地产业；发展政策。
第一章 小康社会概述
对“小康社会与重庆房地产业发展”课题的研究，首先需要对小康社会的特点及小康社会里我国人民的居住目标有充分的认识，从而明确全面建设小康社会对房地产业发展的具体要求和重大影响。
一、小康社会的基本概念
建设小康社会是邓小平同志最早在1979年提出的，是对社会主义现代化建设目标的一个简单通俗的描述。至2000年底，我国人均GDP已经突破800美元，基本实现总体小康，这是一种低水平的小康。因此，在2002年11月，党的十六大确立了在本世纪头20年全面建设小康社会的宏伟蓝图。如表格1所示。
总体小康与全面小康之间的区别在于：
● 全面小康是一个较高标准的小康。
小康水平有一个从低到高的发展过程。2000年底，我国人均GDP只有800多美元，属于中下收入国家的水平，只能说是刚刚跨过小康的门槛；而到2020年，我国人均GDP将超过3000美元，达到中等收入国家水平，人民生活更加殷实、宽裕。
● 全面小康将实现物质、政治神和生态文明的共同发展。
全面建设小康社会，除了注重物质生活提高外，还特别注意人们的精神生活、所享受的民主权利以及生活环境的改善等方面，以实现社会全面进步。单就消费而言，人们可以衣食无忧，把更多的时间和金钱花费到精神消费和享受消费上来。
● 全面建设小康社会将缩小地区、城乡、各阶层的差距。
目前，即使是低水平的小康，全国也还没有全面达到。在2000年，我国尚有3000万人温饱没有完全解决。城镇有一批人口在最低生活保障线以下，还有相当数量的人口虽然温饱问题得到解决，但尚未达到小康。全面建设小康社会，将加快中西部地区、农村地区的发展，体现社会主义共同富裕的原则。全面建设小康社会，将惠及十几亿人口，所有现在没有达到小康水平的，都要努力争取尽快达到。就消除城乡差距而言，20年后基本实现新型工业化，农村劳动力的比重将从目前的50％降低到30％。
二、小康社会我国人民居住条件的主要指标
“小康不小康，关键看住房”。建设部政策研究中心“全面建设小康社会居住目标研究”课题组队对衡量居住水平的指标进行了系统研究，提出到2020年全面小康社会时衡量居住目标的指标体系和评价方法。
全面小康社会居住目标指标体系包括住宅数量、质量与品质、配套设施、环境与服务、消费支出等5方面21项指标。其中17项定量指标、4项定性指标，反映城镇居住水平的指标有16项，反映农村居住水平的指标有5项。全面小康社会居住总体目标：到2020年，居住数量与质量全体提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。
(一) 住宅数量
从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明：在人均GDP超过1000美元，住房面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，我国2020年前正处于相应的发展阶段，住房建设将呈现持续发展的趋势。根据建设部的研究结论，小康社会我国居住的主要指标如下：
第1项指标：城镇人均住房建筑面积35平方米
第2项指标：城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米
第3项指标：农村人均住房建筑面积40平方米
(二) 住宅质量与品质
从国际经验看，当人均住房面积大于2530平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除、更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。随着我国经济的发展，居民可支配收入水平的逐渐提高，我国住房发展的重点将从提高住房面积转变为改善居住质量与环境，从生存型转向享受型，即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社会活动的场所，同时也是家庭财富的重要组成部分。
第4项指标：城镇住宅成套率95％
第5项指标：城镇新建住宅节能比率超过80％
第6项指标和第7项指标：城镇新建住宅安保智能化率60％、网络信息化率75％
第8项指标：城镇住宅居住品质(定性指标)
第9项指标：农村钢混、砖混住宅结构比重94％
(三) 住宅配套设施
第10项指标：城市供水普及率95％
第11项指标：城镇用气普及率85％
第12项指标：城镇污水处理率75％
第13项指标：城镇生活垃圾无害化处理率55％
第14项指标：农村家庭安全可饮用水比率90％
第15项指标：农村家庭洗澡设施配套率50％
第16项指标：农村家庭抽水厕所比率30％
(四) 居住环境与服务
第17项指标：城市人均公共绿地面积8平方米
第18项指标：物业管理服务的覆盖率达到95％以上
第19项指标：社区居民公共服务便利
第20项指标：交通便捷(定性指标)
(五) 居住消费
第21项指标：居住消费支出比率25％
第二章 重庆房地产业的发展现状分析
一、重庆市宏观经济概述
重庆市位于东经105°17′－110°11′、北纬28°10′32°13′，地处青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。东临湖南、湖北，西依四川，南接贵州，北连陕西，全市共管辖40个区县(自治县、市)，幅员面积8．24万平方公里，东西长470公里，南北宽450公里，总人口3107万人，城市区人口 1131万人，总面积5473平方公里，规划范围为渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙平坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区九个行政区域。从历史的“区域军政要地”、“商业物资集散点”、“单一型转口贸易城市”到如今的“中西部战略枢纽”、“长江上游经济中心”、“西部最大多功能现代工业重镇”，重庆市实现了一个又一个历史性的跨越。二十世纪末的西部大开发、三峡库区建设、中央直辖等千载难逢的历史机遇，把重庆推上全面发展的快车道；而新世纪的全面建设小康社会则推向了“西部中心”的新征程。
(一) 国民经济持续快速增长
改革开放20多年来，重庆市综合经济实力得到了显著提高，在现代工业、农业、交通、通信、商业等方面取得了长足的发展，国民经济步入了持续、快速、健康发展的轨道。特别直辖以来，重庆市抓住了中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2003年，国内生产总值达到2250亿元，增长11．4％，地方预算内财政收入为206亿元，增长30．92％以下是近来重庆国民经济运行数据分析：
按照8年来的平均增长速度计算，重庆市生产总值在2010年将突破11000亿元人民币。也就是说重庆市的经济将在未来的近20年里将处与一个史无前例的高速发展阶段，其投资潜力及吸引力仍然十分巨大。
(二)商贸中心日益繁荣
发展大商贸、促进大流通、建设大市场是重庆市经济发展的一个重要支撑点，商贸流通已成为重庆大都市的突出亮点和热点。
直辖以来，重庆社会消费品零售总额稳步增长，平均年递增10％，在西部各大城市中居首位。2003年全年实现社会消费品零售总额835．53亿元。“五大商圈”、“十大商业企业”、“九大地区商贸中心”、“十大专业批发市场”的成功构建，已经把重庆商贸推向了一个前所未有的发展新阶段。重庆在长江上游的商贸中心地位正在加快形成。
(三)金融业发展迅速
重庆金融业基础良好，发展迅速，市场活跃，有中国西南地区最大的外汇交易市场和同业拆借市场，正逐渐崛起为中国西部的金融中心。现有18家国内银行机构、4家资产管理公司、2家信托投资公司，基本形成了以人民银行为领导，以国有商业银行为主体，其他商业银行、非银行金融机构及境外金融机构并存的金融体系。重庆拥有62家证券经营公司、23家证券交易服务部、28家上市公司、9家期货经营机构，居西部第二位。到2003年末，全市共有上市公司29家。金融机构各项人民币存款余额3438．61亿元，贷款余额达2774．81亿元。2003年，全市营业性保险分公司和保险中介机构有13家。全年保费收入57．94亿元，比上年增长25．5％。
(四)人民生活水平日益提高
随着重庆经济的不断发展，重庆人民生活得到了较大的改善，城镇居民人均可支配收入稳定增加。据资料显示，2003年重庆市城市居民人均可支配收入8094元，比上年增长11．8％； 城市居民人均消费性支出7118元，比上年增长11．9％。城市居民恩格尔系数为38．0％，比直辖前下降了12．2个百分点。居民家庭开支分流明显，“吃、穿、用”消费占总消费支出的比重下降，医疗、交通、教育、住房等消费支出比重普遍上升，家庭贵重耐用品拥有量稳步增长，休闲旅游成为城镇家庭新的消费热点，城乡居民生活质量日益提高。
二、重庆市房地产发展现状
(一) 投资增长迅速，企业逐渐壮大
20002003年：重庆市累计完成房地产开发投资970亿元，年均增长率约33K，高于同期全社会生产总值的平均增速和固定资产投资的平均增速。房地产竣工面积4938万平方米，年均增长率31％；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由“九五”期间的17．34％上升到25．83％。房地产业已逐渐成为拉动我市经济增长的主要支柱产业。
最近各项数据表明，2004年重庆市整体平均房价较2003年同期上涨13．1％。据连胜统计局提供的数据显示：2004年1—10月全国40个重点城市中，重庆市累计完成房地产开发投资223．58亿元，排在北京、上海、深圳、广州之后，位于40个重点城市当中，商品住宅完成投资累计为3438．21亿元。重庆位于40个城市第6位，同比增长34．3％，商品住宅完成投资所占的比重相对较大。在销售方面，1—10月重庆商品房销售面积居40个城市第3位。重庆市商品房竣工面积616万平方米，销售578万平方米。房地产业总体发展良好。
重庆市房地产投资的迅速增长，带来了重庆市房地产企业的迅速成长。据有关资料显示，截止到2004年5月，重庆市共有房地产开发企业1644家。到2003年底，重庆市共有中介服务企业415个，注册房地产估价师664人。房地产经纪机构共有303家，房地产经纪持证从业人员2184人，物业企业990家。在这其中龙湖、华宇、南方、金科等一批实力雄厚、管理先进的企业脱颖而出。香港、上海、北京、广州等一批有实力的开发商登陆重庆房地产市场。同时，我市龙湖等房地产开发商了向北京等地扩展。
但是通过分析发现，重庆市房地产企业的资质结构存在与重庆市房地产发展形势以及其在国民经济中地位不相称的失衡现象：一级资质企业，远低于全国水平(全国总体水平：全国3．6万多家开发企业中一级企业资质仅有396家，仅占1．2％，而且许多企业自有资金没有达到国家要求的30％的水平)，更低于上海、北京等发达城市水平。这说明了重庆市房地产业各企业目前实力还有待于进一步提高，在竞争力上也还有待提高。这不利于对重庆市房地产业的持续发展与提升。
房地产投资主体结构日趋市场化。通过近几年的高速发展，重庆市房地产投资主体发生了巨大的变化，国有经济已逐步退出了市场，集体经济、港澳台投资经济和外商投资经济在总数和占比例上也是持续下降。究其原因，主要是由于国有企业在“现代企业制度”的建立上还刚刚起步，仍存在着产权不明晰、效益低下等弊病，激励机制与约束机制也相对不完善，影响了国有企业的市场竞争力；而集体经济无论是在开发水平还是在奖金量上都不足以满足房地产业的长期发展需求，在激励的市场竞争中往往处于不利的地位。从外商投资的角度来看(包括港澳台商投资)，随着重庆市经济的日益高速发展，重庆市越来越受到世界的瞩目，各国企业纷纷投资重庆，这为重庆市的经济发展注入了新的活力，也为重庆市房地产业的发展提高提供了有利条件，使得重庆市房地产市场得以更快的速度趋于成熟。
(二)房地产市场需求旺盛，商品房价格持续上扬
近年来，随着重庆市经济的日益发展，重庆市居民的人均收入得到了较大的提高，而居民收入提高，最直接地导致了重庆楼市的持续旺盛。2003年，个人购房占销售量的比重达到96％，个人购房需求推动了整个房地产业持续发展。
2000—2003年，重庆市共销售房屋面积3659万平方米，年均增长率约为31％，销售量是“九五”期间总量的1．68倍。销售金额554亿元，年均增长率为39％，是“九五”期间总量的1．97倍。与此同时，在政府的引导和扶持下，重庆市的二手房交易同样活跃，4年来，二手房成交量平均每年以30％左右的幅度增长。在房价方面，由于重庆市经济基础的总体落后，房价与全国平均水平及其他大城市相比存在一定的差距。2003年，我市商品房平均单价为1731元／平方米，其中主城区2103元／平方米。2004年上半年，主城区商品房平均单价为2262元／平方米，比全国平均价格2708元／平方米低，房价上涨呈现平稳上升的态势。
据重庆市国土资源和房屋管理局调查报告显示：2003年秋季房交会上，消费者尚普遍关注面积较大的住宅，在2361份有效问卷中，选择面积为70．90平方米类型的消费者占28．8％，90．110平方米类型的占29．8K。在需求户型上，消费者仍然偏好于三室一厅(二厅)、两室一厅(二厅)的户型，其比分别为44．8％、42．2％，两者之和近9成，成为消费主流。
综合重庆市本身的经济情况来分析，重庆市的人均收入水平还不足以承受总价较商的住宅。根据调查显示，在人们可接受的房价上，有26．8％的消费者选择了10．15万，36．2％的消费者选择了15．20万，25．5％选择了20．30万，也即超过6成的消费者所能承受的总价在20万以下，以重庆市主城区住宅价格2700元每平方米计算，100平方米价值27万，加上其他的费用，其总价超出了多数消费者的心理承受有力。也即市场产品价格与消费需求出现了一定的结构偏差，这对房地产业的持续发展会有一些不利的影响。
(三) 房地产金融市场蓬勃发展
房地产行业是资金密集型行业，其对资金的需求最非常巨大。因此房地产融资多元化是我国房地产业发展的必然结果，是市场经济发展走向成熟的必然产物。它充分调动了政府、企业和个人三方的生产积极性和投资热情，有利于缓解房地产投资过程中大量资金需求难题，为房地产业的发展提供必要经济基础。通过分析可以看到，自1999年以来，重庆市房地产投资的资金来源1284411万元，国家预算内资金占0．18％，国内贷款占29．38％，利用外资占2．78％，开发企业自筹资金占32．6％，其他资金(主要包括定金和预售收入)占34．33％。通过4年的发展，2002年房地产总投资资金2762075万元，国家预算内资金占0．13％，国内贷款占24．69％，利用外资占1．32％，开发企业自筹资金占34．36％，其他资金(主要包括定金和预售收入)占39．5％这一比例与1998年比较并没有太大的变化，这说明融资的拓展还显得比较缓慢。
房地产开发各个环节所需资金相当部分来自于银行，企业对银行的依赖程度过高。进入2003年后，由于国家政策的变化，房地产企业融资渠道开始发生很大的变化，企业对银行的依赖开始大幅度减小，利用外资的比率大大增加。总的来看，从1999到2003年间各种渠道的资金所占的份额都比较平稳，国内贷款、自筹资金和定金、预售收入一直占据着资金来源的九成以上。同时，对各种渠道的增加幅度进行进一步分析得出：其他资金(主要包括定金和预售收入)和开发企业自筹资金都保持了稳定高速的增长趋势，其增幅分别达到了45．82％和34.69％。而在利用外资方面，由于重庆市本身发展水平的原因，其增幅一度呈现负增长，但随着重庆市经济的日益腾飞，外资逐步开始重新关注重庆市场，在2002年外资增幅达到了246．83％。进入2003年后，国外资金投资重庆房地产的力度进一步加强，在整个资金来源中占到了近一成，其四年的平均增幅达到43．70％。这些数据一方面表明了重庆市房地产市场的需求旺盛，项目总体销售情况良好，另一方面也充分体现了近年来，重庆市房地产企业在自筹资金的能力上有了一定的提高，企业对国家贷款的依赖程度有所下降，房地产开发融资渠道正沿着多元化的方向前行。
(四)房地产市场秩序良好，开发行为趋规范
近年来，根据建设部、国土资源部等7部委联合要求，重庆市政府对房地产市场进行了适度的干预，相继构建的较为完善的土地供应制度和法制保障，对重庆市房地产业起到了引导、规范、监督、保障等重要作用，使房地产市场秩序明显好转，开发投资环境越来越好，房地产业日趋规范，消费者对房地产市场的信心日趋增强。
直辖以来，重庆市政府制定了一系列的指导房地业健康发展的制度，包括建立商品房销售现场公示制度；建立商品房买卖合同适时联机备案管理制度；建立健全商品房预售资金监管制度；建立并完善房地产中介服务人员执业资格制度；建立房地产开发企业、房地产中介服务机构和物业管理公司不良行为记录、公示制度；建立规划变更审批听证制度；建立房地产开发项目竣工综合验收时限申报制度；建立房地产广告发布审查制度；商品房按套内面积计价制度；全面实行土地出让、招标、拍卖、挂牌公示制度。与此同时，调整了土地级别和土地出让金标准，土地储备机制开始运行，实行路桥收费年票制，大力处置“四久工程”，限时办理了房屋“两证”……这些有效措施进一步活跃了房地产市场，强化对房地产市场的监管和调控，规范了房地产开发建设和销售行为，改善了投资和消费环境，增强了群众“放心购房”的信心。
(五)城市基础建设加大推动房地产业持续发展
近年来，重庆市在城市发展上加大了基础设施的建设力度。“八小时重庆”、“半小时主城”、轻轨、渝邻高速、长万高速、江北国际机场扩建等各项基础建设的完成或提速，使得重庆的城市功能日渐完善， 城市地位逐步提升，推动了房地产业的持续发展。目前，重庆正在构造立体的交通，水路、铁路、航空、高速路，4个立体交通体系将形成重庆对外交通的“大动脉”。这为重庆房地产投资环境的改善和房地产市场的进一步发展提供了必要的基础准备，重庆市的房地产市场在今后较长一段时间内都将保持旺盛的发展支撑。
三、小结
作为“中西部战略枢纽”、“长江上游经济中心”，近年来重庆市的发展势头一年高过一年，特别是在西部中心地位确立以来，重庆市面临着更为巨大的发展机遇和潜力。高速的发展带来了整个城市的 繁荣：国民经济的高速增长、商业的日益昌盛、金融的迅猛完善、人民生活水平的日益提高。同时这种机遇和势头在今后的一段时间内仍然会持续下去，这为重庆市综合实力的继续增强提供了可能，为人民生活水平的继续提高奠定了基础，同时也保证了城市战略地位的实现。
房地产业作为重庆市经济发展的重要组成部分，在重庆市经济高速发展的同时也面临了较大的发展机遇，整个市场无论是投资额还是投资的质量都得到了较大的提升，房地产发展已经进入了新的历史阶段。
第三章 重庆房地产业在小康社会中的产业地位分析
房地产业既是重庆市经济发展的基础产业，在当前及今后相当长的时间内也将是支柱产业。房地产业作为基础产业是永恒的，而作为支柱产业则是相对的。在全面建设小康社会的新时期，房地产业在重庆市国民经济发展中具有“双重”产业的地位，它的发展直接关系到重庆市小康社会建设的成败，也直接关系到重庆市成为中国西部中心的宏伟目标。
一、小康社会房地产业是将重庆市建设为西部中心的基础产业
基础产业，是指在国民经济生活中有重要影响、能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动中的基本要素和场所，是居民消费的载体，从事房地产开发经营的房地产业势必成为国民经济中不可替代的基础产业。发达国家和地区的现代化历程表明，要实现工业化、城市化和现代化，房地产业在一个相当长的历史时期内都将承担非常重要的基础作用。
房地产业是重庆市在小康社会里成为西部中心的基础产业，主要表现为以下几点：
(一)房地产业是重庆市社会经济发展的重要支撑
房地产业在当今及未来相当长的时期内都是十分具有活力的产业，它的繁荣将是未来重庆市经济保持持续、快速增长的重要支撑力量之一。现阶段房地产业对社会经济发展的支撑作用表现为历年重庆市房地产投资额的高速增长及其销售额的逐年提高:
2004年至2020年，是重庆加速城镇化的高速发展期，这将使得重庆的房地产业迎来新的发展机遇。具体分析如下：
到2020年重庆的城市化率将从目前的40％提高到70％，将有近1000万的农村人口转化为城镇人口。根据建设部政策研究中心“全面建设小康社会居住目标研究”课题组对衡量居住水平的指标进行的系统研究，并考虑重庆市的发展地位，2020年重庆人均住宅建筑面积预计达到30平米。仅此一项，将会给重庆市增加3．5亿平米的住宅需求。由于人民生活水平提高、外来人口增加、旧城改造推进等也将给重庆市的房地产业带来巨大的住宅需求，预计至2020年，重庆市至少需要开发5亿平米的住宅。同时，城镇化的推进和人民收入状况的不断改善，也将带来商业地产的繁荣发展。
巨大的房地产开发面积加之房地产业对其他产业高达1．34的带动系数将使得房地产业在全面建设小康社会的进程中成为重庆市经济增长的强大支撑。
(二)房地产业的发展为重庆市提供大量的就业机会。
根据世界银行研究，房地产开发建设对吸纳劳动力的系数为：房地产开发建设增加1名职工，可带动相关产业增加2名职工，以带动50个相关产业计算，共可增加100个就业岗位。
重庆市房地产的发展仍处于成长阶段，而其所解决的直接就业在总就业人口的比重虽不可与制造业相比较，但是由于房地产业的关联作用突出，带动相关产业发展能力非常强，因此其引致的相关产业就业增加效应是十分突出的。对19952000年我国房地业增加值、房地产业开发投资及房地产业从业人员数量进行的对比分析如下
从三个图的对比分析得出，房地产业对国民经济的贡献越大，所能解决的就业人数就越多；用于房地产业开发建设的投资越多，就有更多的企业和物质资本投入到房地产业，同时也就相应地需要更多的人力资本投入与之相适应，从而带来更多的就业机会。
全国范围内的分析结论同样适应于重庆。这可以通过对1996至2003年重庆市房地产业从业人员数量的统计分析(见下图)得到印证。
由上图对重庆市房地产业从业人员数量的统计可以知道，重庆市房地产业从业人员由1996年的22512人猛增至2001年的78961人，增幅达3．5倍，但由于结构调整及受国家宏观调控的影响，2003年房地产业就业人口减至54184，仍然比1996年增长了2．4倍。
而重庆市在全面建设小康社会的进程中，根据图表“重庆市房地产投资额占GDP比例(19972003年)”，由一元线性回归方法可知，房地产业投资额在国民经济中的比例将呈逐年上升的态势，房地产业必将更加强有力地拉动重庆市的劳动就业率。可以预见房地产业所带来的直接与间接就业机会在2020年以前将超过制造业界带来的就业机会，成为带动重庆市就业的重要产业之一。
(三)房地产是社会与家庭财富的重要构成部分
土地是财富之母，但原始状况的土地是不能满足现代社会生活和经济生活的基本需要的。通过房地产业的开发经营活动，把特定土地资源与科技、资金和社会需求有机地结合起来，建造出满足不同生活需求的各种物业，从而在土地自然价值的基础上，创造出了更高的经济价值。而且，这种新增加的价值通常是很大的，因为房地产业的供给在特定的点上总是滞后于社会对房屋的需求。
因此，房地产业作为一个高附加值产业，在土地开发和房屋建设中，不仅给开发企业带来利润，也为重庆市社会创造出巨大的财富，为重庆市积累大量的资金，推动城市迈向现代化，促进整个地区经济的增长。同时，房地产业还为重庆市创造大量的财政税收收入。房地产税种征收范围广泛，对土地和房屋的保有、转让、使用、出租等全面课征，不仅调整了市场流通，而且起到了国民收入的再分配作用。
由上图可知，重庆市的房地产开发经营总收入由1996年的26．9亿增加到2001年的123亿，短短五年之间，收入额增加了4．6倍之多。
对于现阶段到2020年间房地产对重庆市社会财富创造的重要作用，我们可以借鉴发达国家和地区的经验。如目前美国家庭财富价值的40％左右为房地产，家庭房地产价值是股票价值的4倍，房地产价格变化对消费的影响远大于股票的影响。在香港，房地产业产值占香港本地生产总值的20％，房地产收入占香港财政收入的30％，最高年份高达35％，与房地产业有关的上市公司占全港的70％以上，香港财富表现为房地产、银行存款、股票三足鼎立。在自上世纪70年代以来香港经济的崛起过程中，房地产业的作用居功至伟。
在全面建设小康社会的20年里，随着土地有偿有限期使用制度的不断完善，以及住房商品化、货币化的进一步完善，房 地产业将成为国民经济建设资金的重要来源之一，也将是最重要城市居民财富构成部分，而房地产业所带来的财富效应也是社会稳定发展的重要保证。
(四)房地产业是提高城市文化生活水平的载体
随着房地产市场的发展，各种概念性项目的推出可谓百花齐放，其项目的建设及运营越来越指向“怎样使人居住更舒适”、“人的居住与周边的自然环境更和谐”这种本质的诉求，于是形成了地产与城市文脉的结合。
在全面建设小康社会的新时期，房地产将更好的追寻与城市文化的结合，在充分保护传统巴渝文化的基础上，引导城市现代文明的走向。现化重庆的发展正经历从“码头文化”到“雅文化”的演变。
随着重庆的直辖和十年来经济的高速发展，重庆已经成为了长江上游经济中心、西部大开发的中心城市，在综合经济、加工制造、金融、会展、人居等五大功能定位竞争力指数方面高居西部第一。也正因为如此，越来越多受过良好教育的中产阶层开始西移并定居重庆，其在居住格调选择上也相应地提高了一个层次。近两年来，已经有相当一部分开发商走在了房地产开发与城市文化品位结合的前列。
例如：扎根北部的龙湖，经过8年时间的成功运作，一个配套完善、容纳上万人的高档住宅区崛起了。龙湖的崛起，还有对重庆城市的贡献让成千上万的居住者，体会到一种善待自己、善待他人的人居文化理念。
在全面建设小康社会的新时期，重庆市的房地产开发商将更多地承担起城市文化运营商的责任，他们将拥有雄厚的实力、强大的资本运作能力和地产运作经验；将有城市的眼光、区域的眼光、全球的眼光和未来的眼光；将有更为深厚的建筑文化、城市发展理念储备及强烈的社会责任感；将会更好地尊重土地、尊重自然、尊重文化、尊重历史，承接政府与市场、经济与人文，历史与未来，城市与建筑。
因此在最近的十几年里，重庆市的房地产开发，将不仅具有符合现代生活和国际品味的物业本身的使用功能，同时也成为精神文化的载体，成为城市风貌、地域人文的形象演绎和体现。
(五) 房地产业的发展是人民生活水平提高的根本保障
全面建设小康社会的20年，将是重庆市经济的不断发展，居民的家庭收入得到更大的改善，人们的生活水平和质量不断提高的20年。人们的消费需求也将发生了很大的变化，而且这种变化是一种动态的，不断发展的。
房地产业的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，涉及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料。小康社会的住宅建设将从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再单纯地作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料。
因此，房地产业的发展将有效地拉动国民消费，促进生活消费水平的全面提高。以行方面为例，随着经济水平的不断提高，很多家庭都想购买轿车来便利生活，于是将增加对车库的需求，住宅房地产业的发展正好可以满足这一需求；以吃方面为例，很多家庭想品尝美食，商用房地产业将为大型超市、酒楼、饭店的开设提供空间，同时也为人民生活水平的提高提供根本保障。
房地产业的以上作用在重庆市社会经济发展中具有长期性，并且这种作用在全面建设小康社会的进程中将得到进一步加强。
二、房地产业是重庆市的支柱产业
支柱产业有的又称主导产业，其内涵有各种表述，一般认为具有以下特征的产业可称为支柱产业：
1、在国民经济中占有一定比重，自身发展速度较快，对国民经济贡献较大；
2、产业关联度大，能带动其他产业发展，即具有扩散效应；
3、能吸纳新技术成果。
现阶段到2020年全面小康社会建成时，房地产业都将是重庆市的支柱产业，其主要体现在如下几点：
(一) 房地产业占重庆市CDP的比重大，增长速度快
近年来，重庆市的房地产业得到了快速稳定的增长。这里，我们以2000年至2003年数据进行说明。
2000年至2003年间，我市累计完成房地产开发投资970亿元，年均增长率约33％，高于同期地区生产总值的平均增速和全社会固定资产投资的平均增速。房地产增加值272亿元，年均增长速度19％；四年内我市人均购房1．5平方米，主城区人均购房超过10平方米。房地产竣工面积4938万平方米，年均增长率25％，销售房屋面积3659万平方米，年均增长率31％，销售商品房总额达882．66亿元，销售额逐年递增。新商品房市场渐入佳境，二手房市场也如火如荼。四年间，全市累计转让二手房2085万平方米，交易额达到167．78亿元。以2003年为例，房地产完成固定投资1269亿元，商品房销售额近285亿元；房地产业增加87．8亿元，占全市GDP的4％左右。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由“九五”期间的17．34％上升到25．83％。从下图中可以看出，重庆市房地产投资占GDP的比例由1997年的5K上升到了2003年的14．57％，进一步说明了房地产业的快速发展。
在全面建设小康社会的过程中，重庆市房地产将继续保持平稳增长趋势，并且房地产增加值占GDP的比例将会进一步得到提升。这可以从目前重庆市房地产业增加值占GDP的比例与发达国家房地产业增加值占GDP的比例的对比中得到证实。
根据上面的两个图进行对比分析可知，虽然重庆市房地产业增加值占GDP的比例由1996年的1．0％高速上升到了2003年的3．9％，但目前发达国家，如美国、日本的比例高达11％，加拿大更是高达15．7％，就是经济并不太发达的菲律宾，这一比例达到了6．7％。由此可见，在全面建设小康社会的新时期，重庆房地产业还将有很大的发展潜力，其增加值占GDP的比例还将保持快速上升的趋势。
(二) 房地产业能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展
房地产开发周期长，一般一个项目建设周期平均需要4年多时间，并且房地产业的发展具有很强的扩散作用，这种作用表现为回顾效应、旁侧效应和前瞻效应。
回顾效应是指房地产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。房地产业的回顾效应相当强烈。据大致估计，重庆市仅住宅建设每年消耗的钢材约相当于年度钢材需求量的14％，水泥年需求量的47％，玻璃需求量的40％，木材需求量的20％，而这些没有包括小区配套设施所需要的水泥、钢材、玻璃、木材的消耗量。目前国际上通用的住宅商品的带动系数为1．34，以重庆市2003年商品房屋销售额210．226亿元了为基数，所带动的社会商品的整体销售额就高达为281．703亿元。
旁侧效应是指房地产业的发展对社会 的影响，主要表现在：1．人们居住的环境的改善；2．购物、旅游条件的改善；3．城市面貌的改善，如房地产开发使重庆老工业城市的面貌得到了很大改善；4．提高了整个城市的文明水准和人们的现代意识。
前瞻效应是指房地产业的发展创造了够引起新的产业活动的基础，为更大范围的经济活动提供了可能性，具体表现为房地产业的发展促进了建筑业、交通业、通讯业、金融业、商业服务业、文化娱乐业等产业的发展。
(三) 房地产业的发展将为重庆市的城市化进程提供保障
全面建设小康社会时期，将是重庆市城市化进程的加速期。2003年重庆城镇化率达到36．4％，比1996年提高10个百分点，平均每年增长1．58％，由低于全国平均水平8．85个百分点降低到全国平均水平2个百分。
重庆城镇化的战略目标为：到2005年，重庆市城镇化率达到41％，赶上全国平均水平；到2010年，城镇化率达到50％，接近全国先进地区水平；到2020年，城镇化率达到652左右，都市发达经济圈和部分大中城市率先基本实现现代化。由此可见，房地产业的兴旺繁荣能够有力地带动几十个行业的有效需求和经济增长，随着重庆市房地产投资额的进一步加大，在全面建设小康社会的进程中，房地产业将更好地、更大范围的体现其对其它行业的扩散效应。
世界各国的发展历史表明，随着城市化进程的进一步推动，如果没有健全的体制作保障，将产生一系列的问题：大量失地农民分享不到现在化的成果，成为城市化的牺牲品；贫民窟的大规模出现，严重影响城市面貌和妨碍城市发展；中低收入家庭住房困难等等。
全面建设小康社会的20年将是重庆城市化高速发展的20年，房地产业及其相关产业的不断完善和发展，相关土地政策和制度的建立与健全，将有效而及时的化解城市化过程中带来的诸多问题，为维护社会安定和政治稳定，起到十分重要的作用。
(四) 房地产业的发展有利于高新技术的采用
重庆市房地产业的发展为高新技术的采用和扩散提供广阔的市场，在全面建设小康社会进程中，房地产业的快速发展将更有效地推动高新技术的推广与应用。例如：
在房地产开发建设中的土地开发方面，采用高新技术手段，借助系统分析和系统工程的方法，通过计算机仿真技术和决策支持系统(DSS)进行多方案的比较，使决策者的决策建立在科学的基础上。
在建筑设计方面，未来的建筑必然是智能型建筑，这种建筑要求智能计算机及其软件系统完成概念设计、实体设计、施工设计等。如下图中的活动架空地板与综合布线系统中采用的建筑设计理念，体现了建筑的实用性与美观性的完善结合。
在房地产交易及评估业务中，需要以通信高技术为主要媒介，需要由大量的计算机网络中心和电子邮件系统来完成。同时，要建立现代化的信息系统，需采用科学的评估方法(如收益还原法、市场比较法)。
在房地产物业管理、产权产籍管理、咨询服务等中介服务方面需要建立现代化的信息管理系统。
新材料的研发利用。随着科学技术的发展会不断的更新建筑材料，尤其是在我国迫切需要用新材料来代替传统的建筑材料，节约能源与宝贵的土地资源。
现阶段，重庆市的房地产业发展还处于不断发展的阶段，增长方式还比较粗放，高新技术利用率较低，资源、能源浪费等现象还比较突出。随着全面建设小康社会的不断推进，及重庆市房地产业的进一步发展和产业结构的调整，高新技术将被更多的采用，房地产业生产率将大大提高，有效吸引生产要素大量流入。
同时由于房地产业与其他行业有很强的结构关联效应，又会使采用高新技术的效应向其他行业扩散和推广，从而有利于在转换技术结构、带动产业结构高级化的同时，提高整个社会的科学技术水平和劳动生产率，促进国民经济大发展。
三、小结
通过本章的论证，得到以下的一些基本结论：
房地产业作为重庆市的基础产业，在全面建设小康社会的头20年里，它的基础产业地位将进一步得到加强。房地产业将成为重庆市社会经济发展的重要支撑；房地产业的发展将为重庆市带来大量的就业机会；房地产业将成为重庆社会与家庭财富的重要构成部分，具有十分突出的财富效应；房地产业是提高城市文化生活水平的载体，房地产业的发展也是重庆市人民生活水平提高的根本保障。
房地产业在今后相当长的一段时期内也将是重庆市的支柱产业。房地产业占GDP的比重大，增长速度快；房地产业产业链长，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展；房地产业的发展将为重庆市的城市化进程提供保障；房地产业的发展也将有利于高新技术的采用。
在全面建设小康社会的进程中，房地产业将在重庆国民经济中具有基础性与支柱性的“双重”产业地位，是决定重庆成为西部中心的关键产业。