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自进军商业地产始，中粮便将自己的产品定位于现代时尚高档商城，满足日益升级的消费购物体验。其旗下大悦城的商业模式，有着鲜明的自身品牌特征：大悦城主要以18～35岁新兴中产阶层为目标客群，以主流时尚品牌为零售主力，均衡组合餐饮和休闲功能的主题性购物中心。虽然有了西单大悦城的成功样本，但产品线单一、客群面小的中粮置业，能否将西单大悦城样本在全国复制？
西单大悦城：中粮商业模式范本
4月27日傍晚，在闪烁的霓虹灯和硕大的LED外墙辉映下，西单大悦城显得更加时尚和国际化。作为平时常去购物消遣的场所，记者已光顾过西单大悦城多次。无论节假日还是工作日，西单大悦城里总有熙熙攘攘的人群涌动。数据显示，最多的时候，这个著名的购物中心的日客流量曾达到20万人次。
近年来，北京雨后春笋般涌现出一个又一个购物中心项目。西单大悦城无疑是一个比较成功的购物中心项目：位于西单成熟商圈、独具特色的主题化运营思路及开发商中粮集团雄厚的资金实力是保证项目成功的基本因素。相对之前的西单百货等老商业项目，年轻人更容易在大悦城找到自己的领地。
西单大悦城最著名的，莫过于直达购物中心六层的飞天扶梯。很多外地来京的游客甚至专门为了这个飞天云梯，而专门来到西单大悦城。从现场的使用来看，这一设计不但可以消除消费者对这个十多层的购物中心产生“畏高”心理，而且可以将有餐饮需求的客户直接送至购物中心的餐饮区域，非常便利并很有特色。西单大悦城在设计上的另外一个突出特色便是公共空间的规划。西单大悦城有将近50%的面积是公共空间，其中还有专门供消费者休息的水景空间。除了拥有宽敞舒适的购物环境外，西单大悦城还有近1千个泊车位的超大地下停车场。
从品牌商家来看，西单大悦城不仅会聚了众多位于国际时尚前沿的品牌，如ZARA、Bestseller、Sephora等知名时尚品牌，美食和娱乐等业态也十分丰富：品味轩的粤式私房菜、香港大快活餐厅的中西式快餐、Mango Mango的美味芒果甜品、澳门Dolar Shop的豆捞美食等。配备的首都影院共有13个大型影厅，可以同时容纳1800位观众；电玩广场也可以为消费者带来休闲享受。记者转一圈下来，发现大悦城还真是个购物休闲的好地方，集购物、聚会、吃饭、看电影、娱乐休闲为一体，有吃有玩有逛。
商业地产专家唐耀的团队曾在多年前参与过北京朝阳大悦城的项目规划，对大悦城有深度的了解。大悦城是中粮集团商业地产板块精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、潮流等风格，以年轻、国际化为理念。大悦城提出要在服务和体验两个层面做足文章，还把云计算、互联网、电子商务等科技平台运用到了商业地产当中。
中粮集团总经理助理韩继志介绍，大悦城从选址研策、招商筹备，到全面开业、运营提升，每一个环节的战略决策都围绕“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌定位。比如，大悦城的选址原则为“区域易达型”，主要在交通便利、城市交通枢纽的地段选址，这些地段具有形成城市地标的潜力，是城市的时尚发源地，具备辐射全城的能力。
在运营管理方面，大悦城为了给品牌商户提供更好的服务，建立了“一站式服务中心”和“楼长制服务”两个服务管理体系。“一站式服务中心”即集合物业、财务、运营部一处办公，让商户在一个办公室就能完成所有手续的办理，提高了商户的进场装修、开业冲刺速度以及项目的开业率，提升了商户的满意度。“楼长制服务”即由招商、运营、推广、财务、工程、物业管理处联合成立管理小组，每个小组都由以上部门人员协同合作服务几个品牌商户，保证商户的所有需求和问题都能够得到满足和解决，同时也保证了工作效率和工作成果。
对于大悦城的经营，中粮实行了“租金+销售提成”的收入模式，并注重引进首次进驻该城市的品牌，注重营造消费体验和购物氛围。在管理提升方面，大悦城有自己的商业数据分析体系，以数据为导向，安装先进的客流统计系统跟踪客流动向和增长情况、协助商户全部安装大悦城自有的POS系统、建立完善的信息研测平台，通过分析当期运营数据（包括客流量、销售额、租金收缴隋况等）找到出现的问题，并通过招商调整、推广协助、商户扶持、运营服务等手段进行合理解决，有效地提升客流量、销售额和租金收益。
2007年开业到现在，北京西单大悦城一直是行业中的标杆项目。2011年全年客流量累计达3100万人次，年销售额超过33亿元。可以说，从品牌招商、业态组合到景观、购物环境等，西单大悦城一直都是代表着大悦城模式的样板项目。
“成长”的烦恼
中粮置业由中粮集团原物业投资部发展而来，2007年宣告成立后主攻商业地产，因西单大悦城的成功开业而一举成名。2009年初，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”战略，全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。中粮置业获得了集团最大力度的支持。
2011年底，中粮置地宣布未来5-10年要在全国复制30个大悦城。目前，大悦城已有5家投入运营，包括北京西单大悦城、朝阳大悦城、沈阳中街大悦城、天津大悦城和上海大悦城一期。2013年，烟台大悦城将完工。2015年，成都大悦城也会亮相迎客。即便是再加上正在筹备中的还有深圳大悦城和天津六纬路项目，大悦城的复制速度仍然稍显慢了一点。
商业地产专家鄂丽华指出，要实现中粮置业提出的目标，大悦城的扩张就必须加速。虽然定位清晰，然而在这种近乎一致性、标准的化复制中，与其他商业模式的差异性相比，大悦城面临着很多复杂和困难的课题。继西单大悦城成功开业之后，其他地区的大悦城在相当长一段时间内处于养商期，甚至不断调整业态而遭受质疑。同在北京的朝阳大悦城一直面临着商业氛围先天不足而导致人气差的困境，就已经让大悦城遭遇了成长的烦恼。
2010年6月开业的朝阳大悦城位于朝阳区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈乃至京东最大的购物中心，整个商城共有12个楼层，总面积达23万平方米，拥有超市、金逸国际影城和70多家餐饮店铺，以及170多家服饰、鞋帽、美容等品牌店。但开业以来，朝阳大悦城没有继续西单大悦城的辉煌，一直不温不火。 为改变“叫好不叫座”的局面，朝阳大悦城抛弃之前的“家庭城”理念，定位更加接近西单大悦城，以图辐射全市年轻消费者。从2011年开始，朝阳大悦城就在逐步更换入驻商户，比如清退了正门中庭位置一层和二层的约10个品牌，包括永旺百货，引进了标志性的快速时尚品牌ZARA，但收到的效果并不明显。
尽管已经开业近三年，但近期本刊记者前往朝阳大悦城时，发现该购物中心除了餐饮和一些儿童业态客流量不错外，服饰、鞋帽、化妆品等店仍然面临人气稀疏惨淡的现状。一位住在朝阳大悦城附近的朋友告诉记者：“朝阳大悦城只有在周五晚上和周六日客流量才比较多，有时候晚上人气也还可以，但平时顾客并不多。”
经营状况类似的还有上海大悦城，因为地理位置偏离传统商业圈，商业氛围不成熟，至今为止仍然处于整体招商乏善可陈、人流不足的境况。针对此状，上海大悦城举办了一些娱乐活动以吸引人流，准备将其打造成“年轻女性约会中心主场”，但其效果寥寥。沈阳大悦城的同期状况适中，日均人流量在3万人次左右，全年营业额约3亿元，很难说这是个让人满意的经营状况。
对于大悦城在复制过程中的遭遇，地产评论人马跃成表示，中粮操作商业地产的经验尚称不上熟练，复制也只能是部分经验的复制，如果当作一种成熟模式进行全国推广，还缺些火候。从已经完成的大悦城项目来看，大悦城还没有形成稳定的业态结构，即便是对复制所需要的最重要的标准化条件也没有建立起来。西单大悦城的成功，主要是得益于西单传统商业文化的深厚底蕴，以及西单文化圈的青春活力。这个地里环境是独一无二的，也是无法复制的。而其他地区的大悦城所处的地理环境就有很大的不同，如果按照西单大悦城的模式进行复制，就不可能得到相同的效果，因为它们根本就不是同类的商业环境。“大悦城如何在扩张中既因地制宜，又保证其品牌在全国都能够保持统一的品牌文化和内涵，这是大悦城扩张能否成功的关键。”马跃成说。
第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成认为，商业地产成功的法宝是位置、位置、位置。地理位置很大程度上决定着商业地产成功与否。“地理位置影响客流量，进而影响招商能力，入驻的品牌知名度和组合层次又会反过来影响购物中心的聚客能力。”虽然有西单大悦城的成功先例，但西单大悦城是城市商业核心区的商业项目，它的作用是带动整个区域商业升级和转型；而朝阳大悦城位于新兴商圈，商业氛围严重不足，且消费者的固有消费习惯短期难以改变。徐伟成指出，通过项目定位的调整，中粮目前在努力塑造大悦城的品牌形象，但这并不代表中粮大悦城这个品牌已经在消费者心目中形成一定的品牌信任度。很多项目的影响力并不是基于品牌本身，而是由于项目所处的核心商圈的影响力。
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理也公衍奎认为，不同区域商场的业态布局、品牌档次、环境设计等要求均有不同，任何购物中心都不存在简单复制的可能。商业地产的建筑设计、产品经验以及积累的商脉和资源都可以复制，但商业价值却无法复制。
另一方面，中粮计划五年内在全国复制的30个大悦城项目，占整个中粮集团资产的25%。业内人士认为，如此庞大计划的落地并非易事，至少在资金方面就需要庞大的数字来支撑。据统计，北京、天津及上海共8个项目的总投资超过400亿元，而中粮也曾预计复制20座大悦城至少需要投入700亿元的资金，加上持有型项目的投资回报期比较漫长，这些都势必会考验中粮的现金情况。
面对大悦城已经出现复制难题和庞大的资金考验，中粮大悦城能否如期完成全国性扩张的计划，还是个未知数。
中粮大悦城模式尚待成熟
“中粮学习的主要是持有和资本化的运营模式。其融资渠道主要以集团注资与银行贷款为主。大悦城的经营，中粮实行了租金+销售提成的收入模式，并注重引进首次进驻该城市的品牌，在营造商业氛围与体验上都很下功夫。”在地产专家唐耀看来，中粮大悦城模式有其优势，但尚待成熟。
所在团队与大悦城有过合作的唐耀认为，大悦城目前着重发展的是一、二线城市，业内的从业人员也知道近几年一、二线城市的疯狂爆发，中粮置业五年30个大悦城相比业内有些企业的豪言来讲也不是不现实。借助集团与中粮地产的上市背景，在扩张开发时压力相对较小，如若借侨福上市扩充资金支持，那么五年打造30个大悦城不成问题。而融资渠道也并非上市这一条路可选，即便有央企集团背景的支撑，在资本层面也可考虑例如华润的基金产品发行，迅速打通融资之路。
让唐耀担心的是，大悦城存在着商业地产行业普遍存在的人才储备问题。中粮在计划高速扩张之际，并没有一个像万达学院这样完善的人才储备、培养体系。商业地产这个行业本身能真正称得上专业的人才就很有限。如果仅靠在项目立项前聘请相关人员，那么对于企业的根源、发展以及其他层面，就难以在短期内深入地了解与理解。中粮计划未来5～10年，在全国拓展30个大悦城，这对一线城市或许不成问题，但面对商业地产人才极度缺乏的二线城市，最大的困扰可能在于有无足够能力的项目操盘团队和人才集群。
“从已经开业的几家大悦城来分析，中粮的大悦城还没有形成固定的业态形式，因此也就没有所谓的模式可言。虽然大悦城已经在多个城市建成开业，但是所有的大悦城更像是连锁店，除了名字相同外，其他的商品结构、地理环境、顾客结构、建筑体量等重要的商业因素都有很大的不同。”地产评论人马跃成认为，大悦城还停留在大型商业中心的水平上，而怎么运营一个商业中心，主要的是针对当地顾客的需求下功夫，这与大型商业综合体需要制造需求、生产顾客的能力是不可同日而语的。这在某些大悦城不断调整业态形式、调整商业结构等经营方向中可见一斑。
“华润和中粮起家的时候，他们并不懂商业地产。但是，由于有母公司的资金及资源支持，有了很高的起点，一开始就能够在最好的城市拿到最好的土地，专注做好经营。然后，他们可以有一个很长的时间，慢慢培育项目和团队。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，以中粮、华润为代表的央企商业地产平台，具备民营企业无法企及的资金优势。“但是，从2011年下半年起，政府规定央企不能够随意为旗下地产平台提供融资支持，他们如今也不再像过去那样财大气粗了。”王永平指出，万达集团在高速扩张中可以通过住宅地产的销售来尽量平衡资金上的短缺。而华润置地本身有其零售业作为支撑，而且华润商业地产的扩张与自身的零售业高度耦合。但中粮置业的资金来源渠道有限，除了总集团的资助外，主要依赖银行贷款。即便中粮集团拥有规模和央企的优势，但要在政策变动大的中国获得稳定的贷款仍然不是一件确凿无疑的事情。股市或许可以分担其一部分资金压力，但和银行贷款一样，筹措资金的能力仍然来源于大悦城项目上稳定的租金回报。据了解该业务目前的年收益率为7～8%，乐观估计租金回报会在接下来的几年内保持20%的增长。但该数据的模型前提是其他大悦城能复制西单大悦城的成功，事实证明在短期内这并不容易做到。
地产评论人马跃成还分析指出，万达商业地产有自有品牌万达影院、万达百货、酒店等支撑，更有一大批战略合作品牌跟随；华润商业地产除了自身的零售业外，产品线也很丰富。虽然中粮大悦城根据自身的定位，选择了千余家国际时尚品牌商作为自己的品牌资源库，但千余家品牌商资源能否跟随大悦城，在各地大悦城复制却有待商榷。此外，大悦城的消费群相对年轻化，购买力有限。
相对于万达模式和传统百货模式，大悦城模式也面临一些短板，例如叫好不叫座，下单率无法与同商圈的百货相抗衡。此外，对二、三线城市购买力的估计也有过于乐观的倾向，引进的某些品牌消费层次落差较大。另一方面，大悦城只是中粮的一盘棋，这盘棋能否下好取决于中粮能否在集团层面有效整合商业地产及其相关资源。集团的多元化发展是一把双刃剑，一方面能从资本、产业链等关键环节支持商业地产的发展，但另一方面，母公司的任何风吹草动也将对商业地产的发展造成重大影响。
西单大悦城：中粮商业模式范本
4月27日傍晚，在闪烁的霓虹灯和硕大的LED外墙辉映下，西单大悦城显得更加时尚和国际化。作为平时常去购物消遣的场所，记者已光顾过西单大悦城多次。无论节假日还是工作日，西单大悦城里总有熙熙攘攘的人群涌动。数据显示，最多的时候，这个著名的购物中心的日客流量曾达到20万人次。
近年来，北京雨后春笋般涌现出一个又一个购物中心项目。西单大悦城无疑是一个比较成功的购物中心项目：位于西单成熟商圈、独具特色的主题化运营思路及开发商中粮集团雄厚的资金实力是保证项目成功的基本因素。相对之前的西单百货等老商业项目，年轻人更容易在大悦城找到自己的领地。
西单大悦城最著名的，莫过于直达购物中心六层的飞天扶梯。很多外地来京的游客甚至专门为了这个飞天云梯，而专门来到西单大悦城。从现场的使用来看，这一设计不但可以消除消费者对这个十多层的购物中心产生“畏高”心理，而且可以将有餐饮需求的客户直接送至购物中心的餐饮区域，非常便利并很有特色。西单大悦城在设计上的另外一个突出特色便是公共空间的规划。西单大悦城有将近50%的面积是公共空间，其中还有专门供消费者休息的水景空间。除了拥有宽敞舒适的购物环境外，西单大悦城还有近1千个泊车位的超大地下停车场。
从品牌商家来看，西单大悦城不仅会聚了众多位于国际时尚前沿的品牌，如ZARA、Bestseller、Sephora等知名时尚品牌，美食和娱乐等业态也十分丰富：品味轩的粤式私房菜、香港大快活餐厅的中西式快餐、Mango Mango的美味芒果甜品、澳门Dolar Shop的豆捞美食等。配备的首都影院共有13个大型影厅，可以同时容纳1800位观众；电玩广场也可以为消费者带来休闲享受。记者转一圈下来，发现大悦城还真是个购物休闲的好地方，集购物、聚会、吃饭、看电影、娱乐休闲为一体，有吃有玩有逛。
商业地产专家唐耀的团队曾在多年前参与过北京朝阳大悦城的项目规划，对大悦城有深度的了解。大悦城是中粮集团商业地产板块精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、潮流等风格，以年轻、国际化为理念。大悦城提出要在服务和体验两个层面做足文章，还把云计算、互联网、电子商务等科技平台运用到了商业地产当中。
中粮集团总经理助理韩继志介绍，大悦城从选址研策、招商筹备，到全面开业、运营提升，每一个环节的战略决策都围绕“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌定位。比如，大悦城的选址原则为“区域易达型”，主要在交通便利、城市交通枢纽的地段选址，这些地段具有形成城市地标的潜力，是城市的时尚发源地，具备辐射全城的能力。
在运营管理方面，大悦城为了给品牌商户提供更好的服务，建立了“一站式服务中心”和“楼长制服务”两个服务管理体系。“一站式服务中心”即集合物业、财务、运营部一处办公，让商户在一个办公室就能完成所有手续的办理，提高了商户的进场装修、开业冲刺速度以及项目的开业率，提升了商户的满意度。“楼长制服务”即由招商、运营、推广、财务、工程、物业管理处联合成立管理小组，每个小组都由以上部门人员协同合作服务几个品牌商户，保证商户的所有需求和问题都能够得到满足和解决，同时也保证了工作效率和工作成果。
对于大悦城的经营，中粮实行了“租金+销售提成”的收入模式，并注重引进首次进驻该城市的品牌，注重营造消费体验和购物氛围。在管理提升方面，大悦城有自己的商业数据分析体系，以数据为导向，安装先进的客流统计系统跟踪客流动向和增长情况、协助商户全部安装大悦城自有的POS系统、建立完善的信息研测平台，通过分析当期运营数据（包括客流量、销售额、租金收缴隋况等）找到出现的问题，并通过招商调整、推广协助、商户扶持、运营服务等手段进行合理解决，有效地提升客流量、销售额和租金收益。
2007年开业到现在，北京西单大悦城一直是行业中的标杆项目。2011年全年客流量累计达3100万人次，年销售额超过33亿元。可以说，从品牌招商、业态组合到景观、购物环境等，西单大悦城一直都是代表着大悦城模式的样板项目。
“成长”的烦恼
中粮置业由中粮集团原物业投资部发展而来，2007年宣告成立后主攻商业地产，因西单大悦城的成功开业而一举成名。2009年初，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”战略，全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。中粮置业获得了集团最大力度的支持。
2011年底，中粮置地宣布未来5-10年要在全国复制30个大悦城。目前，大悦城已有5家投入运营，包括北京西单大悦城、朝阳大悦城、沈阳中街大悦城、天津大悦城和上海大悦城一期。2013年，烟台大悦城将完工。2015年，成都大悦城也会亮相迎客。即便是再加上正在筹备中的还有深圳大悦城和天津六纬路项目，大悦城的复制速度仍然稍显慢了一点。
商业地产专家鄂丽华指出，要实现中粮置业提出的目标，大悦城的扩张就必须加速。虽然定位清晰，然而在这种近乎一致性、标准的化复制中，与其他商业模式的差异性相比，大悦城面临着很多复杂和困难的课题。继西单大悦城成功开业之后，其他地区的大悦城在相当长一段时间内处于养商期，甚至不断调整业态而遭受质疑。同在北京的朝阳大悦城一直面临着商业氛围先天不足而导致人气差的困境，就已经让大悦城遭遇了成长的烦恼。
2010年6月开业的朝阳大悦城位于朝阳区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈乃至京东最大的购物中心，整个商城共有12个楼层，总面积达23万平方米，拥有超市、金逸国际影城和70多家餐饮店铺，以及170多家服饰、鞋帽、美容等品牌店。但开业以来，朝阳大悦城没有继续西单大悦城的辉煌，一直不温不火。 为改变“叫好不叫座”的局面，朝阳大悦城抛弃之前的“家庭城”理念，定位更加接近西单大悦城，以图辐射全市年轻消费者。从2011年开始，朝阳大悦城就在逐步更换入驻商户，比如清退了正门中庭位置一层和二层的约10个品牌，包括永旺百货，引进了标志性的快速时尚品牌ZARA，但收到的效果并不明显。
尽管已经开业近三年，但近期本刊记者前往朝阳大悦城时，发现该购物中心除了餐饮和一些儿童业态客流量不错外，服饰、鞋帽、化妆品等店仍然面临人气稀疏惨淡的现状。一位住在朝阳大悦城附近的朋友告诉记者：“朝阳大悦城只有在周五晚上和周六日客流量才比较多，有时候晚上人气也还可以，但平时顾客并不多。”
经营状况类似的还有上海大悦城，因为地理位置偏离传统商业圈，商业氛围不成熟，至今为止仍然处于整体招商乏善可陈、人流不足的境况。针对此状，上海大悦城举办了一些娱乐活动以吸引人流，准备将其打造成“年轻女性约会中心主场”，但其效果寥寥。沈阳大悦城的同期状况适中，日均人流量在3万人次左右，全年营业额约3亿元，很难说这是个让人满意的经营状况。
对于大悦城在复制过程中的遭遇，地产评论人马跃成表示，中粮操作商业地产的经验尚称不上熟练，复制也只能是部分经验的复制，如果当作一种成熟模式进行全国推广，还缺些火候。从已经完成的大悦城项目来看，大悦城还没有形成稳定的业态结构，即便是对复制所需要的最重要的标准化条件也没有建立起来。西单大悦城的成功，主要是得益于西单传统商业文化的深厚底蕴，以及西单文化圈的青春活力。这个地里环境是独一无二的，也是无法复制的。而其他地区的大悦城所处的地理环境就有很大的不同，如果按照西单大悦城的模式进行复制，就不可能得到相同的效果，因为它们根本就不是同类的商业环境。“大悦城如何在扩张中既因地制宜，又保证其品牌在全国都能够保持统一的品牌文化和内涵，这是大悦城扩张能否成功的关键。”马跃成说。
第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成认为，商业地产成功的法宝是位置、位置、位置。地理位置很大程度上决定着商业地产成功与否。“地理位置影响客流量，进而影响招商能力，入驻的品牌知名度和组合层次又会反过来影响购物中心的聚客能力。”虽然有西单大悦城的成功先例，但西单大悦城是城市商业核心区的商业项目，它的作用是带动整个区域商业升级和转型；而朝阳大悦城位于新兴商圈，商业氛围严重不足，且消费者的固有消费习惯短期难以改变。徐伟成指出，通过项目定位的调整，中粮目前在努力塑造大悦城的品牌形象，但这并不代表中粮大悦城这个品牌已经在消费者心目中形成一定的品牌信任度。很多项目的影响力并不是基于品牌本身，而是由于项目所处的核心商圈的影响力。
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理也公衍奎认为，不同区域商场的业态布局、品牌档次、环境设计等要求均有不同，任何购物中心都不存在简单复制的可能。商业地产的建筑设计、产品经验以及积累的商脉和资源都可以复制，但商业价值却无法复制。
另一方面，中粮计划五年内在全国复制的30个大悦城项目，占整个中粮集团资产的25%。业内人士认为，如此庞大计划的落地并非易事，至少在资金方面就需要庞大的数字来支撑。据统计，北京、天津及上海共8个项目的总投资超过400亿元，而中粮也曾预计复制20座大悦城至少需要投入700亿元的资金，加上持有型项目的投资回报期比较漫长，这些都势必会考验中粮的现金情况。
面对大悦城已经出现复制难题和庞大的资金考验，中粮大悦城能否如期完成全国性扩张的计划，还是个未知数。
中粮大悦城模式尚待成熟
“中粮学习的主要是持有和资本化的运营模式。其融资渠道主要以集团注资与银行贷款为主。大悦城的经营，中粮实行了租金+销售提成的收入模式，并注重引进首次进驻该城市的品牌，在营造商业氛围与体验上都很下功夫。”在地产专家唐耀看来，中粮大悦城模式有其优势，但尚待成熟。
所在团队与大悦城有过合作的唐耀认为，大悦城目前着重发展的是一、二线城市，业内的从业人员也知道近几年一、二线城市的疯狂爆发，中粮置业五年30个大悦城相比业内有些企业的豪言来讲也不是不现实。借助集团与中粮地产的上市背景，在扩张开发时压力相对较小，如若借侨福上市扩充资金支持，那么五年打造30个大悦城不成问题。而融资渠道也并非上市这一条路可选，即便有央企集团背景的支撑，在资本层面也可考虑例如华润的基金产品发行，迅速打通融资之路。
让唐耀担心的是，大悦城存在着商业地产行业普遍存在的人才储备问题。中粮在计划高速扩张之际，并没有一个像万达学院这样完善的人才储备、培养体系。商业地产这个行业本身能真正称得上专业的人才就很有限。如果仅靠在项目立项前聘请相关人员，那么对于企业的根源、发展以及其他层面，就难以在短期内深入地了解与理解。中粮计划未来5～10年，在全国拓展30个大悦城，这对一线城市或许不成问题，但面对商业地产人才极度缺乏的二线城市，最大的困扰可能在于有无足够能力的项目操盘团队和人才集群。
“从已经开业的几家大悦城来分析，中粮的大悦城还没有形成固定的业态形式，因此也就没有所谓的模式可言。虽然大悦城已经在多个城市建成开业，但是所有的大悦城更像是连锁店，除了名字相同外，其他的商品结构、地理环境、顾客结构、建筑体量等重要的商业因素都有很大的不同。”地产评论人马跃成认为，大悦城还停留在大型商业中心的水平上，而怎么运营一个商业中心，主要的是针对当地顾客的需求下功夫，这与大型商业综合体需要制造需求、生产顾客的能力是不可同日而语的。这在某些大悦城不断调整业态形式、调整商业结构等经营方向中可见一斑。
“华润和中粮起家的时候，他们并不懂商业地产。但是，由于有母公司的资金及资源支持，有了很高的起点，一开始就能够在最好的城市拿到最好的土地，专注做好经营。然后，他们可以有一个很长的时间，慢慢培育项目和团队。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，以中粮、华润为代表的央企商业地产平台，具备民营企业无法企及的资金优势。“但是，从2011年下半年起，政府规定央企不能够随意为旗下地产平台提供融资支持，他们如今也不再像过去那样财大气粗了。”王永平指出，万达集团在高速扩张中可以通过住宅地产的销售来尽量平衡资金上的短缺。而华润置地本身有其零售业作为支撑，而且华润商业地产的扩张与自身的零售业高度耦合。但中粮置业的资金来源渠道有限，除了总集团的资助外，主要依赖银行贷款。即便中粮集团拥有规模和央企的优势，但要在政策变动大的中国获得稳定的贷款仍然不是一件确凿无疑的事情。股市或许可以分担其一部分资金压力，但和银行贷款一样，筹措资金的能力仍然来源于大悦城项目上稳定的租金回报。据了解该业务目前的年收益率为7～8%，乐观估计租金回报会在接下来的几年内保持20%的增长。但该数据的模型前提是其他大悦城能复制西单大悦城的成功，事实证明在短期内这并不容易做到。
地产评论人马跃成还分析指出，万达商业地产有自有品牌万达影院、万达百货、酒店等支撑，更有一大批战略合作品牌跟随；华润商业地产除了自身的零售业外，产品线也很丰富。虽然中粮大悦城根据自身的定位，选择了千余家国际时尚品牌商作为自己的品牌资源库，但千余家品牌商资源能否跟随大悦城，在各地大悦城复制却有待商榷。此外，大悦城的消费群相对年轻化，购买力有限。
相对于万达模式和传统百货模式，大悦城模式也面临一些短板，例如叫好不叫座，下单率无法与同商圈的百货相抗衡。此外，对二、三线城市购买力的估计也有过于乐观的倾向，引进的某些品牌消费层次落差较大。另一方面，大悦城只是中粮的一盘棋，这盘棋能否下好取决于中粮能否在集团层面有效整合商业地产及其相关资源。集团的多元化发展是一把双刃剑，一方面能从资本、产业链等关键环节支持商业地产的发展，但另一方面，母公司的任何风吹草动也将对商业地产的发展造成重大影响。