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摘要：房地产开发是个高投资、高风险、高收益的行业。在保证开发产品品质的前提下，尽可能地减少开发成本，求得利润的最大化。这一直倍受众多房地产开发企业的热切关注，即为热点又是难点。如何控制好开发成本，提高投资收益？采取有效的全过程工程造价的管理控制是关键。
关键词：房地产开发，工程造价，控制
Abstract: the real estate development is a high investment, high risk, high income of the industry. In order to ensure the quality of the product development condition, as far as possible to reduce development costs, get the maximization of profit. This had been under many real estate development enterprise eager concern, is hot and difficult point. How to control the development costs, increase the investment returns? Take the effective management of the whole process of the project cost control is the key.
Key words: real estate development, construction cost, control
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
1、前言
工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。要设置好各阶段工程造价的控制目标，使其成为一个有机联系的整体，各阶段目标相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价控制的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平不能太低，也不可太高，要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力，否则工程造价控制将成为一纸空文。
2、工程造价的管理控制的几个关键环节
2、1优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提
影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。有资料分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度占75%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。而我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样作尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”、事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪。
一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。一些开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工和专业，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不交圈等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段——审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。这样作尽管也有效果，但必竟是丢了西瓜捡芝麻。
通过自己多年的实际操作经验，我觉得可从六个方面来控制设计阶段的造价，如：（1）坚持实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。（2）实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。（3）加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。（4）加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。（5）认真审核设计概算，尽量要做到决算不超预算，预算不超概算。如果造价服务是造价咨询公司提供的，那么开发商一定要有对造价咨询公司监控的机制，如复审和不定期抽查的制度，来保证服务的質量。
2、2工程招投标是有效控制工程造价的核心
新开工建设项目应进行公正、公平的招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。
我们对施工单位的选择是比较慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。我们选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。(1)优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相类似的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理及对我们项目的重视程度。(2)要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。(3)要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
同时认真编制工程量清单和招标文件，做好评标、询标、回标分析、定标等工作。一般外资房产企业，工程招标可以采取邀请招标的方式，以多次询标后双方认可的中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期，这样有利于开发商的成本控制。另外，招标文件的条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口，文件中要充分考虑到对开发商有利的因素，减少开发商的风险。
2、3施工管理是有效控制工程造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程变更，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的核价。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。有重大设计变更时，要和设计院、造价咨询公司及时沟通，事先对不同方案做比选，以达到经济与技术最合理的结合。
控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、计划合同部、造价咨询公司、监理公司及上级主管等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的时效性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其复盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对现场签证一般要求自发生之日起10天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
在施工合同的执行过程中，对目标成本进行拆分，进行动态控制，对号入座，严格以预算控制成本。要定期对已发生的费用、工程进度进行比较，如发生追加，所有的变更应纳入调整价，对目标管理及时纠偏。并及时处理索赔与反索赔事件，沟通协调好解决。
另外，在整个施工过程中，还要做好资金管理的计划工作。每月对现金流进行汇总和预报，发现问题及时纠偏。真实地反映出项目的现金流的情况。
2、4竣工结算是有效控制工程造价的关键
凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和我们的投资收益。编制完决算，严格进行审核。并与预算进行对照，进行数据的提炼，对技术经济的指标进行分析对比，找出差异的原因。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。
3、造价控制中的其他环节
3、1科学进行开发成本科目的统一设置
对于多项目的房地产运作和管理，开发成本科目的统一设置非常重要，它是项目的计划管理和经济评价的基础。象房地产这样投资巨大的行业，没有计划的操作是不可想象。我们公司是总部设在香港的管理非常严格的外资企业，领导非常重视工作的计划性。我们按各个项目的进展情况不同，分成五个阶段来编制开发经营计划书，通过、土地设计的参数、营销的方案、建安成本的数据等，最终作出相应的财务分析和评价。这是项目开发的目标，也是业绩考核的依据。我们把规划方案阶段定为A阶段，扩初设计阶段定为B阶段，总承包招标确定后定为C阶段，竣工决算阶段定为D阶段。根据不同的阶段，不同的参数编制不同的开发经营计划书，确定不同阶段的现金流。把目标成本层层分解，严格控制。而这个基础是通过统一的开发成本科目来实现。为此，我在《房地产开发项目经济评价方法》的基础上，根据公司自身的情况，结合财务科目，编制了目前的开发成本科目，它是贯穿全过程的造价控制的。具体内容见附页。
3、2在房地产开发与造价管理中，坚持“以人为本”是基础
“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要。尽管企业具有相当不错的管理模式，但由于个别人的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失，这样的事例屡见不鲜。从这个意义上看，人才的竞争，真正是企业生死存亡的竞争。
工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等。那个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视“以人为本”，要强化激励和约束机制。造价的管理控制，关键一要靠造价咨询公司的能力和水平，二要靠开发商專业造价工程师的能力和认真仔细的敬业精神来共同协作做好这方面的工作。从预控、全过程来严格把关，层层审核，通过建立制度，加强管理和监督，横向纵向加强联系，成立一个很完整的体系。发挥团队的能动性，通过管理出效益，努力达到公司预期的投资效果。
4、结语
从以上几个方面可以发现，降低工程成本事在人为。随着土地出让方式、拆迁方式的改变，土地的成本越来越高，加之开发商自身资金紧张，加强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好，才能使我们在当今激烈竞争的市场经济大潮中，激流勇进。
关键词：房地产开发，工程造价，控制
Abstract: the real estate development is a high investment, high risk, high income of the industry. In order to ensure the quality of the product development condition, as far as possible to reduce development costs, get the maximization of profit. This had been under many real estate development enterprise eager concern, is hot and difficult point. How to control the development costs, increase the investment returns? Take the effective management of the whole process of the project cost control is the key.
Key words: real estate development, construction cost, control
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
1、前言
工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。要设置好各阶段工程造价的控制目标，使其成为一个有机联系的整体，各阶段目标相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价控制的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平不能太低，也不可太高，要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力，否则工程造价控制将成为一纸空文。
2、工程造价的管理控制的几个关键环节
2、1优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提
影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。有资料分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度占75%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。而我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样作尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”、事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪。
一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。一些开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工和专业，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不交圈等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段——审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。这样作尽管也有效果，但必竟是丢了西瓜捡芝麻。
通过自己多年的实际操作经验，我觉得可从六个方面来控制设计阶段的造价，如：（1）坚持实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。（2）实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。（3）加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。（4）加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。（5）认真审核设计概算，尽量要做到决算不超预算，预算不超概算。如果造价服务是造价咨询公司提供的，那么开发商一定要有对造价咨询公司监控的机制，如复审和不定期抽查的制度，来保证服务的質量。
2、2工程招投标是有效控制工程造价的核心
新开工建设项目应进行公正、公平的招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。
我们对施工单位的选择是比较慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。我们选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。(1)优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相类似的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理及对我们项目的重视程度。(2)要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。(3)要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
同时认真编制工程量清单和招标文件，做好评标、询标、回标分析、定标等工作。一般外资房产企业，工程招标可以采取邀请招标的方式，以多次询标后双方认可的中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期，这样有利于开发商的成本控制。另外，招标文件的条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口，文件中要充分考虑到对开发商有利的因素，减少开发商的风险。
2、3施工管理是有效控制工程造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程变更，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的核价。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。有重大设计变更时，要和设计院、造价咨询公司及时沟通，事先对不同方案做比选，以达到经济与技术最合理的结合。
控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、计划合同部、造价咨询公司、监理公司及上级主管等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的时效性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其复盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对现场签证一般要求自发生之日起10天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
在施工合同的执行过程中，对目标成本进行拆分，进行动态控制，对号入座，严格以预算控制成本。要定期对已发生的费用、工程进度进行比较，如发生追加，所有的变更应纳入调整价，对目标管理及时纠偏。并及时处理索赔与反索赔事件，沟通协调好解决。
另外，在整个施工过程中，还要做好资金管理的计划工作。每月对现金流进行汇总和预报，发现问题及时纠偏。真实地反映出项目的现金流的情况。
2、4竣工结算是有效控制工程造价的关键
凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和我们的投资收益。编制完决算，严格进行审核。并与预算进行对照，进行数据的提炼，对技术经济的指标进行分析对比，找出差异的原因。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。
3、造价控制中的其他环节
3、1科学进行开发成本科目的统一设置
对于多项目的房地产运作和管理，开发成本科目的统一设置非常重要，它是项目的计划管理和经济评价的基础。象房地产这样投资巨大的行业，没有计划的操作是不可想象。我们公司是总部设在香港的管理非常严格的外资企业，领导非常重视工作的计划性。我们按各个项目的进展情况不同，分成五个阶段来编制开发经营计划书，通过、土地设计的参数、营销的方案、建安成本的数据等，最终作出相应的财务分析和评价。这是项目开发的目标，也是业绩考核的依据。我们把规划方案阶段定为A阶段，扩初设计阶段定为B阶段，总承包招标确定后定为C阶段，竣工决算阶段定为D阶段。根据不同的阶段，不同的参数编制不同的开发经营计划书，确定不同阶段的现金流。把目标成本层层分解，严格控制。而这个基础是通过统一的开发成本科目来实现。为此，我在《房地产开发项目经济评价方法》的基础上，根据公司自身的情况，结合财务科目，编制了目前的开发成本科目，它是贯穿全过程的造价控制的。具体内容见附页。
3、2在房地产开发与造价管理中，坚持“以人为本”是基础
“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要。尽管企业具有相当不错的管理模式，但由于个别人的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失，这样的事例屡见不鲜。从这个意义上看，人才的竞争，真正是企业生死存亡的竞争。
工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等。那个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视“以人为本”，要强化激励和约束机制。造价的管理控制，关键一要靠造价咨询公司的能力和水平，二要靠开发商專业造价工程师的能力和认真仔细的敬业精神来共同协作做好这方面的工作。从预控、全过程来严格把关，层层审核，通过建立制度，加强管理和监督，横向纵向加强联系，成立一个很完整的体系。发挥团队的能动性，通过管理出效益，努力达到公司预期的投资效果。
4、结语
从以上几个方面可以发现，降低工程成本事在人为。随着土地出让方式、拆迁方式的改变，土地的成本越来越高，加之开发商自身资金紧张，加强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好，才能使我们在当今激烈竞争的市场经济大潮中，激流勇进。