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公路客运站场作为道路运输企业最重要的固定资产，承担着保证旅客顺利出行的重要作用，同时站场往往还具有值得开发的商业物态，如何充分发挥站场资源的商业价值，获得资产的溢价收益是值得每个道路运输企业深入研究的课题。
站场资源商业开发的必要性
就几种运输形态站场利用比较而言，火车站和飞机场区域的商业物态开发通常要经过系统规划，相对比较成熟，往往能成为一个小商圈，带动周边区域发展；而对于传统的汽车站场而言，由于体量较小，辐射影响能力有限，对于商业部分的开发通常不够充分。
随着综合运输枢纽建设步伐的加快，一大批汽车站场将新建或改造升级。由于新建的站场规模庞大，造型美观，有的甚至还成为城市的地标性建筑。由于站场一般处在人流密集之地、城市繁华之所，除了规划有必备的运输营运面积以外，往往还有较大规模的配套商业面积，如在建的济南西客站综合客运枢纽，站房与商业办公综合楼采用一体化设计，其中站房规划地上及地下建筑规模约7万平方米，商业综合办公建筑规模约8.9万平方米，有很大的开发空间。
做好站场商业开发工作既可以充分发挥站场的商业开发价值，又可以提高企业盈利能力和抗风险能力，促进企业稳健发展。
站场资源商业开发策略
选择商业物态
站场资源商业开发首先需要选择最适合的商业物态，从而使商业开发效益最优化。站场商业物态的选择要结合外部因素和内部因素来综合考虑。一般来说，外部因素是指其外在所处的环境，包括城市发展总体规划、商业布局规划、区域发展情况，周边大型商业综合体影响等；内部因素是指内在所具备的条件，包括旅客结构组成和来源、旅客人气情况、旅客群体构成和消费习惯、企业其他产业的联动性等。只有充分考虑好了内外部因素，才能有的放矢地做好商业物态选择工作。
确定经营方式
选定好商业物态以后，要重点研究出租和自营的比例问题。一般来说，站场商业部分全由客运企业自营，要求企业自身管理水平高，有一批专业的商业经营管理人员，这对主业从事客运行业的企业来说难度很大，不利于引进先进的商业服务业经营模式；若采取全部出租，不能解决客运企业富余人员的安置问题，收益水平不高，且不能充分挖掘站场资源的商业价值。因此在实际操作中应该两种方式统筹兼顾，灵活处理。
制定开发计划
以上两个步骤完成后，就可以顺畅地制定好车站商业开发总体规划、实施计划及车站的经营开发方案，避免出现事前没有周密考虑，事后出现各种不利因素的局面。“凡事预则立，不预则废”，只有制定良好的商业开发工作计划，才能对整个站场商业开发的整体情况进行通盘考虑，从而合理安排工作。
在制定商业开发计划时，还要充分考虑到客运站的服务功能、客流来源、辐射范围的演变趋势，及时根据环境的变化做适时调整。
注意事项及实施建议
站场资源商业开发涉及多个领域，对客运行业从业者而言是一项崭新的业务，工作流程和以往有很大不同。从业者在经营过程中要充分预见到可能发生的各种问题，调整好心态，做到适应新行业的需要。
客运站商业经营要充分考虑到和客运业的联动关系，助推客运业务的发展。
首先客运站商业经营应该做到服务旅客，全面覆盖旅客出行所必备的基本需要，如餐饮服务、娱乐、通讯等，如果这些基本的商业服务功能不健全，会影响到整个客运企业的服务质量，出现本末倒置的情况；其次客运站商业经营还应主要考虑到对客运业务的促进作用，客运站商业如果能形成区域性的特色商品市场，会带动相关人员流动，从而也促进了客运业关联业务的发展。
和承租商签订合同时可签订弹性合同。
由于考虑到工作的便利性，在站场商业店铺签订合同时，租赁人往往签订长期合同，由于客运站多在城市的繁华地区，其周边店铺价格也往往是水涨船高，如果签订死合同，往往会丧失站场升值的空间。可以考虑合同上包括基本租金和浮动租金两项，基本租金保证租赁人的基本权益，浮动租金按照承租人的销售收入以及周边地块商铺租赁价格的升值幅度来考虑，这样就使站场的商业价值也随之逐步提升。
站场商业开发要做好风险防范。
任何新业务的开展都存在一定风险，客运站场商业开发也不例外，涉及到社会风险、运营风险、财务风险等等，需要通过完善开发计划、调整经营模式、建立转向渠道等方式尽可能地回避和对冲风险，减少损失。
站场商业开发工作对广大的道路运输企业来说，是一项全新的任务，既充满机遇，也充满挑战，需要进行认真研究、勇敢实践，在实际工作中不断加深对该业务的认识，逐渐掌握工作规律，为提升站场资源的商业价值而不懈努力！
五爱深港客运站的商业开发模式
在客运站商业功能规划上比较突出的是深港集团投资的沈阳五爱深港客运站扩建项目。该项目通过挖掘自身优势，将交通运输的场站功能不断地加以延伸、丰富和提升，找到了一条崭新的站场开发模式—以商养站，实现地方政府与企业共赢。沈阳五爱深港客运站项目分为裙楼和双塔楼，总建筑面积达20万平方米，地下一层和一层为客运站，地面2—6层为商贸中心，其上至29层为住宅区，30层为办公区。该客运站建设项目打破了传统规划的功能分区，将客运站、商业和住宅有机地融合为一体，特别值得一提是将原来规划的高层回迁住宅坐落在多层商业建筑之上，巨大的商业屋顶为住宅居民提供了宽阔的可供休闲运动和娱乐的活动场地，高层住宅的居民也为客运站和商贸中心提供了源源不断的商机。
此外，处在该客运站2—6层的沈阳五爱国际美博交易中心，建筑面积达10万平方米，主要经营业态为美容、美发、化妆、洗涤用品、汽车美饰及日用百货等，将成为集餐饮、金融、展会、相关配套服务机构等为一体的一站式多元化商业平台，为国内外生产厂商提供了通往中国北方市场最快捷的商务通道，成为区域性的特色商品市场。
五爱深港客货总站全新的开发经营模式已经被业界高度重视，交通运输部高度评价五爱深港客运站为“交通场站开发的创新建设样板”，它代表着未来站场开发的发展方向。（作者单位：湖北宜昌交运集团股份有限公司）
站场资源商业开发的必要性
就几种运输形态站场利用比较而言，火车站和飞机场区域的商业物态开发通常要经过系统规划，相对比较成熟，往往能成为一个小商圈，带动周边区域发展；而对于传统的汽车站场而言，由于体量较小，辐射影响能力有限，对于商业部分的开发通常不够充分。
随着综合运输枢纽建设步伐的加快，一大批汽车站场将新建或改造升级。由于新建的站场规模庞大，造型美观，有的甚至还成为城市的地标性建筑。由于站场一般处在人流密集之地、城市繁华之所，除了规划有必备的运输营运面积以外，往往还有较大规模的配套商业面积，如在建的济南西客站综合客运枢纽，站房与商业办公综合楼采用一体化设计，其中站房规划地上及地下建筑规模约7万平方米，商业综合办公建筑规模约8.9万平方米，有很大的开发空间。
做好站场商业开发工作既可以充分发挥站场的商业开发价值，又可以提高企业盈利能力和抗风险能力，促进企业稳健发展。
站场资源商业开发策略
选择商业物态
站场资源商业开发首先需要选择最适合的商业物态，从而使商业开发效益最优化。站场商业物态的选择要结合外部因素和内部因素来综合考虑。一般来说，外部因素是指其外在所处的环境，包括城市发展总体规划、商业布局规划、区域发展情况，周边大型商业综合体影响等；内部因素是指内在所具备的条件，包括旅客结构组成和来源、旅客人气情况、旅客群体构成和消费习惯、企业其他产业的联动性等。只有充分考虑好了内外部因素，才能有的放矢地做好商业物态选择工作。
确定经营方式
选定好商业物态以后，要重点研究出租和自营的比例问题。一般来说，站场商业部分全由客运企业自营，要求企业自身管理水平高，有一批专业的商业经营管理人员，这对主业从事客运行业的企业来说难度很大，不利于引进先进的商业服务业经营模式；若采取全部出租，不能解决客运企业富余人员的安置问题，收益水平不高，且不能充分挖掘站场资源的商业价值。因此在实际操作中应该两种方式统筹兼顾，灵活处理。
制定开发计划
以上两个步骤完成后，就可以顺畅地制定好车站商业开发总体规划、实施计划及车站的经营开发方案，避免出现事前没有周密考虑，事后出现各种不利因素的局面。“凡事预则立，不预则废”，只有制定良好的商业开发工作计划，才能对整个站场商业开发的整体情况进行通盘考虑，从而合理安排工作。
在制定商业开发计划时，还要充分考虑到客运站的服务功能、客流来源、辐射范围的演变趋势，及时根据环境的变化做适时调整。
注意事项及实施建议
站场资源商业开发涉及多个领域，对客运行业从业者而言是一项崭新的业务，工作流程和以往有很大不同。从业者在经营过程中要充分预见到可能发生的各种问题，调整好心态，做到适应新行业的需要。
客运站商业经营要充分考虑到和客运业的联动关系，助推客运业务的发展。
首先客运站商业经营应该做到服务旅客，全面覆盖旅客出行所必备的基本需要，如餐饮服务、娱乐、通讯等，如果这些基本的商业服务功能不健全，会影响到整个客运企业的服务质量，出现本末倒置的情况；其次客运站商业经营还应主要考虑到对客运业务的促进作用，客运站商业如果能形成区域性的特色商品市场，会带动相关人员流动，从而也促进了客运业关联业务的发展。
和承租商签订合同时可签订弹性合同。
由于考虑到工作的便利性，在站场商业店铺签订合同时，租赁人往往签订长期合同，由于客运站多在城市的繁华地区，其周边店铺价格也往往是水涨船高，如果签订死合同，往往会丧失站场升值的空间。可以考虑合同上包括基本租金和浮动租金两项，基本租金保证租赁人的基本权益，浮动租金按照承租人的销售收入以及周边地块商铺租赁价格的升值幅度来考虑，这样就使站场的商业价值也随之逐步提升。
站场商业开发要做好风险防范。
任何新业务的开展都存在一定风险，客运站场商业开发也不例外，涉及到社会风险、运营风险、财务风险等等，需要通过完善开发计划、调整经营模式、建立转向渠道等方式尽可能地回避和对冲风险，减少损失。
站场商业开发工作对广大的道路运输企业来说，是一项全新的任务，既充满机遇，也充满挑战，需要进行认真研究、勇敢实践，在实际工作中不断加深对该业务的认识，逐渐掌握工作规律，为提升站场资源的商业价值而不懈努力！
五爱深港客运站的商业开发模式
在客运站商业功能规划上比较突出的是深港集团投资的沈阳五爱深港客运站扩建项目。该项目通过挖掘自身优势，将交通运输的场站功能不断地加以延伸、丰富和提升，找到了一条崭新的站场开发模式—以商养站，实现地方政府与企业共赢。沈阳五爱深港客运站项目分为裙楼和双塔楼，总建筑面积达20万平方米，地下一层和一层为客运站，地面2—6层为商贸中心，其上至29层为住宅区，30层为办公区。该客运站建设项目打破了传统规划的功能分区，将客运站、商业和住宅有机地融合为一体，特别值得一提是将原来规划的高层回迁住宅坐落在多层商业建筑之上，巨大的商业屋顶为住宅居民提供了宽阔的可供休闲运动和娱乐的活动场地，高层住宅的居民也为客运站和商贸中心提供了源源不断的商机。
此外，处在该客运站2—6层的沈阳五爱国际美博交易中心，建筑面积达10万平方米，主要经营业态为美容、美发、化妆、洗涤用品、汽车美饰及日用百货等，将成为集餐饮、金融、展会、相关配套服务机构等为一体的一站式多元化商业平台，为国内外生产厂商提供了通往中国北方市场最快捷的商务通道，成为区域性的特色商品市场。
五爱深港客货总站全新的开发经营模式已经被业界高度重视，交通运输部高度评价五爱深港客运站为“交通场站开发的创新建设样板”，它代表着未来站场开发的发展方向。（作者单位：湖北宜昌交运集团股份有限公司）