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摘要：本文以“上海南站铁路沿线住宅改造项目”为例，从项目修缮投资控制目标确定、合同策划到影响成本的隔声降噪窗费用分析、户内精装修指标控制来讨论如何更有效地进行房屋修缮项目的造价控制。
关键词：概预算科目设置;合同策划及动态管理;隔声降噪窗的方案优化
一、项目的背景介绍
本项目的建设单位是上海地产（集团）下属的上海地产住房保障有限公司。该公司主要提供公共租赁房，动迁安置房，经济适用房等保障性住房的投资、建设、租赁、经营管理，以及与保障性住房相关的房地产投资，开发和建设经营。
自上海铁路南站启用以来，贴邻铁路沿线的第一排居民住宅楼，长期以来一直受到铁路与轨道交通噪音和振动的困扰，居民生活受到较大影响。为消除相关的影响，居民曾多次联名上访反映情况。为妥善解决铁路沿线第一排住宅居民生活环境不佳的历史遗留问题，按照市政府有关会议要求，上海地产住房保障有限公司为此承担起了对铁路南站以南，毗邻铁路及轨道交通线的第一排居民楼组织实施置换和居民楼室内实施降噪改造工程，同时也对相关的楼房进行必要的修缮工作。
该项目的资金来源，由市地产集团承担房屋收购及修缮工作，费用由企业贷款50%，市级财政补贴50%。地产集团收购及修缮发生的的项目贷款利息，由市级财政补贴利息50%。
二、项目的改造内容及现场情况
本项目共涉及四个小区贴邻铁路与轨道交通线第一排的居民住宅。改造内容分为两大块，第一部分为：铁路南站以南贴邻铁路及轨道交通线的第一排居民楼的隔声降噪治理、外墙面及公共部位的修缮;第二部分为：已收购房屋的户内装修。
第一排居民楼的套数一共为1260套，其中已收购房屋为818套修缮后作为公租房，未达成收购意向的房屋为442套，小区内未收购房屋内居民继续居住生活，故造成了对已收购的房屋进行室内改造和公共部位装修的施工难度。本项目为民生工程，急需解决困扰老百姓多年的噪声问题，因此施工工期也相当紧迫。这与完全收购腾空的房屋修缮及装修相比较，施工难度及造价都得大大增加。
三、造价控制中的策略
由于修缮项目的不确定性及独立性，类似修缮项目的经济指标仅能作为参考。由于项目存在的特殊性，上海市政府综合各方面的因素，委托了修缮有着丰富经验且综合素质较高的上海建工集团第四建筑有限公司作为本项目的施工总承包单位。笔者作为投资监理在投资估算阶段就已介入该项目全过程造价控制。
本章节就从以下几个方面浅谈针对铁路沿线老旧住宅隔声降噪的修缮以及对已收购公租房房屋户内装修的造价控制策略。
（一）投资控制目标确定及策划。本项目有四个小区，每个小区的修缮内容有共同点和不同点。例如，AB小区原外墙是真石漆且是高層小区，CD小区原外墙是涂料，铲除原有涂料及外墙脚手架费用就有区别;AB小区原是平屋面，需要改建成平改坡，CD小区屋面已是坡屋面，只需要对原有屋面的损坏处进行修整;隔声降噪门窗的调换规格及型号各小区、各幢房子也都不相同。
修缮项目由于前期的排摸工作无法十分到位，致使图纸无法设计完善;施工过程中又有许多不可预见的内容，比如：墙面空鼓、给排水水管老化严重等，这些问题都难以预测，造成施工技术方案多变，对造价及工期也有一定的影响。根据以上特点，在方案设计阶段就提出建安费用以小区为单位进行单项工程的划分编制投资估算，这样对每个小区就有针对性的进行造价控制。精装修四个小区户型也都不尽相同，所以也按小区进行划分编制概预算。
（二）合同策划及动态的成本管理。本项目属于直接发包，合同策划的好坏显得尤为重要。项目分为修缮工程和精装修工程。施工管理方式不同，造价的取费方式也有区别，修缮工程定额套用《上海市房屋修缮预算定额（2000年）》，精装修工程定额套用《上海市建筑装饰预算定额（2000年）》。为便于施工及造价管理，采用“专项施工管理、专项合同管理、专项资金监管”三专项原则。在合同签约前，编制施工图预算、确定综合费率、四项文明措施费费率、确定材料的品牌、采用的人材机信息价、约定调价的方式、竣工结算依据等。把以上确定的内容都作为合同的专用条款。施工图预算编制后，作为项目的建筑安装费目标成本，建立项目的投资估算、设计概算、目标成本三算的成本动态表。同时还有合同台账、费用支付台账、设计变更台账、签证台账。建立预警机制，一旦发现费用支付的累计数超过合同总价，立即停止付款并分析原因。对设计变更每星期汇总费用的发生，计入到目标成本中，关注是否超过目标成本。使整个目标成本在动态的情况下受控，及时掌握节超原因并进行分析。
（三）隔声降噪窗的方案优化。隔声降噪治理是本项目的核心内容，安装隔声降噪门窗更是重中之重，占修缮工程总费用的48%。原先隔声降噪窗采用统一模式，全部为（5+9A+5）mm中空浮法玻璃双层消声通风隔声窗，按照该方案测算门窗总价约为1260万元。后提出对方案进行优化，在满足隔声降噪要求的前提下使价格达到最优。比如，沿线的卧室采用（5+9A+5）mm中空浮法玻璃双层消声通风隔声窗，卫生间采用（5+9A+5）mm双层中空浮法玻璃隔声窗，走道公共部位采用（5+9A+5）mm单层中空浮法玻璃。以上的优化方案通过专业检测符合技术及规范要求。根据每户窗的大小尺寸不同，进行了一窗一价格的控制。对每户窗所使用的型材、五金件、玻璃等进行消耗量测算，单价进行市场询价。其中，对于隔声窗价格的控制难点是消声装置的专利费，这项费用无法量化，我们就通过市场比价的方式，建立竞争机制来达到成本的优化。经过方案优化及市场竞争后，造价节约了500万元。
（四）户内精装修造价的控制。对已收购的房屋改造成为以成套小户型住宅为主的公租房对外出租，主要租赁对象以面向年轻白领阶层及引进人才为主。所以，对于原有的室内需进行重新装修，室内基本装修标准参照《上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）（试行）》。本项目的户内精装修包含：套内精装修、厨房三件套、卫生间马桶、洗浴龙头等基本配置。根据以上配置的内容，建安造价指标标准为1000元/m2作为控制目标。首先，对复合地板、涂料、厨房三件套、卫浴马桶等主材品牌及规格在满足公租房装饰标准的前提下进行定位。再次，选择大、中、小各一套户型作为样板房费用测算，确保在质量保证的前提下，费用得到有效控制。收购房屋的装修与新建房屋装修的区别很大，新建的室内墙地面平整，收购房屋都是原有住户装修过，这就需要考虑拆除地面、铲除墙面老涂料、恢复原有房型，这些都无法通过图纸显现，于是就联合设计、施工监理及施工单位到现场踏勘并进行记录，做到一户一档案，严格控制设计变更。通过以上的层层控制，结算后每平方米指标为950元/m2，比设计概算节约了50元/m2。
四、结语：
通过以上几个方面的把控，目标成本得到很大程度的降低，但是在实施过程中还发现需要改进的地方。
（一）由于修缮项目与新建工程有不同之处，修缮图纸体现的都是修缮好的内容，许多原始的状态就需要通过签证来体现。所以建议在图纸设计时，对建筑物的原始样貌有详细描述，把原始的建筑与修缮后的对比在图纸中更为明显的体现出来。这样，即使在结算阶段再介入的各方参与单位，也有较清楚的了解。
（二）目前修缮项目都以招投标形式确定总承包单位。招标代理单位在编制工程量清单时，先把修缮范围了解清楚再进行清单的编制。其中，很重要的一点就是项目特征描写的完整性，尤其是隐蔽、现场不构成实体的内容。比如，垃圾清理与外运，具体内容包含：垃圾清理到指定地点、现场多次人工短驳、清理垃圾包装编织袋、垃圾外运等。
（二）在项目进场准备时，需要到现场充分了解建筑物修缮前的情况。由于修缮的施工工期都较为短暂，所以要经常熟悉现场的施工情况，了解施工工艺，把影像资料也作为收集资料的一部分。
关键词：概预算科目设置;合同策划及动态管理;隔声降噪窗的方案优化
一、项目的背景介绍
本项目的建设单位是上海地产（集团）下属的上海地产住房保障有限公司。该公司主要提供公共租赁房，动迁安置房，经济适用房等保障性住房的投资、建设、租赁、经营管理，以及与保障性住房相关的房地产投资，开发和建设经营。
自上海铁路南站启用以来，贴邻铁路沿线的第一排居民住宅楼，长期以来一直受到铁路与轨道交通噪音和振动的困扰，居民生活受到较大影响。为消除相关的影响，居民曾多次联名上访反映情况。为妥善解决铁路沿线第一排住宅居民生活环境不佳的历史遗留问题，按照市政府有关会议要求，上海地产住房保障有限公司为此承担起了对铁路南站以南，毗邻铁路及轨道交通线的第一排居民楼组织实施置换和居民楼室内实施降噪改造工程，同时也对相关的楼房进行必要的修缮工作。
该项目的资金来源，由市地产集团承担房屋收购及修缮工作，费用由企业贷款50%，市级财政补贴50%。地产集团收购及修缮发生的的项目贷款利息，由市级财政补贴利息50%。
二、项目的改造内容及现场情况
本项目共涉及四个小区贴邻铁路与轨道交通线第一排的居民住宅。改造内容分为两大块，第一部分为：铁路南站以南贴邻铁路及轨道交通线的第一排居民楼的隔声降噪治理、外墙面及公共部位的修缮;第二部分为：已收购房屋的户内装修。
第一排居民楼的套数一共为1260套，其中已收购房屋为818套修缮后作为公租房，未达成收购意向的房屋为442套，小区内未收购房屋内居民继续居住生活，故造成了对已收购的房屋进行室内改造和公共部位装修的施工难度。本项目为民生工程，急需解决困扰老百姓多年的噪声问题，因此施工工期也相当紧迫。这与完全收购腾空的房屋修缮及装修相比较，施工难度及造价都得大大增加。
三、造价控制中的策略
由于修缮项目的不确定性及独立性，类似修缮项目的经济指标仅能作为参考。由于项目存在的特殊性，上海市政府综合各方面的因素，委托了修缮有着丰富经验且综合素质较高的上海建工集团第四建筑有限公司作为本项目的施工总承包单位。笔者作为投资监理在投资估算阶段就已介入该项目全过程造价控制。
本章节就从以下几个方面浅谈针对铁路沿线老旧住宅隔声降噪的修缮以及对已收购公租房房屋户内装修的造价控制策略。
（一）投资控制目标确定及策划。本项目有四个小区，每个小区的修缮内容有共同点和不同点。例如，AB小区原外墙是真石漆且是高層小区，CD小区原外墙是涂料，铲除原有涂料及外墙脚手架费用就有区别;AB小区原是平屋面，需要改建成平改坡，CD小区屋面已是坡屋面，只需要对原有屋面的损坏处进行修整;隔声降噪门窗的调换规格及型号各小区、各幢房子也都不相同。
修缮项目由于前期的排摸工作无法十分到位，致使图纸无法设计完善;施工过程中又有许多不可预见的内容，比如：墙面空鼓、给排水水管老化严重等，这些问题都难以预测，造成施工技术方案多变，对造价及工期也有一定的影响。根据以上特点，在方案设计阶段就提出建安费用以小区为单位进行单项工程的划分编制投资估算，这样对每个小区就有针对性的进行造价控制。精装修四个小区户型也都不尽相同，所以也按小区进行划分编制概预算。
（二）合同策划及动态的成本管理。本项目属于直接发包，合同策划的好坏显得尤为重要。项目分为修缮工程和精装修工程。施工管理方式不同，造价的取费方式也有区别，修缮工程定额套用《上海市房屋修缮预算定额（2000年）》，精装修工程定额套用《上海市建筑装饰预算定额（2000年）》。为便于施工及造价管理，采用“专项施工管理、专项合同管理、专项资金监管”三专项原则。在合同签约前，编制施工图预算、确定综合费率、四项文明措施费费率、确定材料的品牌、采用的人材机信息价、约定调价的方式、竣工结算依据等。把以上确定的内容都作为合同的专用条款。施工图预算编制后，作为项目的建筑安装费目标成本，建立项目的投资估算、设计概算、目标成本三算的成本动态表。同时还有合同台账、费用支付台账、设计变更台账、签证台账。建立预警机制，一旦发现费用支付的累计数超过合同总价，立即停止付款并分析原因。对设计变更每星期汇总费用的发生，计入到目标成本中，关注是否超过目标成本。使整个目标成本在动态的情况下受控，及时掌握节超原因并进行分析。
（三）隔声降噪窗的方案优化。隔声降噪治理是本项目的核心内容，安装隔声降噪门窗更是重中之重，占修缮工程总费用的48%。原先隔声降噪窗采用统一模式，全部为（5+9A+5）mm中空浮法玻璃双层消声通风隔声窗，按照该方案测算门窗总价约为1260万元。后提出对方案进行优化，在满足隔声降噪要求的前提下使价格达到最优。比如，沿线的卧室采用（5+9A+5）mm中空浮法玻璃双层消声通风隔声窗，卫生间采用（5+9A+5）mm双层中空浮法玻璃隔声窗，走道公共部位采用（5+9A+5）mm单层中空浮法玻璃。以上的优化方案通过专业检测符合技术及规范要求。根据每户窗的大小尺寸不同，进行了一窗一价格的控制。对每户窗所使用的型材、五金件、玻璃等进行消耗量测算，单价进行市场询价。其中，对于隔声窗价格的控制难点是消声装置的专利费，这项费用无法量化，我们就通过市场比价的方式，建立竞争机制来达到成本的优化。经过方案优化及市场竞争后，造价节约了500万元。
（四）户内精装修造价的控制。对已收购的房屋改造成为以成套小户型住宅为主的公租房对外出租，主要租赁对象以面向年轻白领阶层及引进人才为主。所以，对于原有的室内需进行重新装修，室内基本装修标准参照《上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）（试行）》。本项目的户内精装修包含：套内精装修、厨房三件套、卫生间马桶、洗浴龙头等基本配置。根据以上配置的内容，建安造价指标标准为1000元/m2作为控制目标。首先，对复合地板、涂料、厨房三件套、卫浴马桶等主材品牌及规格在满足公租房装饰标准的前提下进行定位。再次，选择大、中、小各一套户型作为样板房费用测算，确保在质量保证的前提下，费用得到有效控制。收购房屋的装修与新建房屋装修的区别很大，新建的室内墙地面平整，收购房屋都是原有住户装修过，这就需要考虑拆除地面、铲除墙面老涂料、恢复原有房型，这些都无法通过图纸显现，于是就联合设计、施工监理及施工单位到现场踏勘并进行记录，做到一户一档案，严格控制设计变更。通过以上的层层控制，结算后每平方米指标为950元/m2，比设计概算节约了50元/m2。
四、结语：
通过以上几个方面的把控，目标成本得到很大程度的降低，但是在实施过程中还发现需要改进的地方。
（一）由于修缮项目与新建工程有不同之处，修缮图纸体现的都是修缮好的内容，许多原始的状态就需要通过签证来体现。所以建议在图纸设计时，对建筑物的原始样貌有详细描述，把原始的建筑与修缮后的对比在图纸中更为明显的体现出来。这样，即使在结算阶段再介入的各方参与单位，也有较清楚的了解。
（二）目前修缮项目都以招投标形式确定总承包单位。招标代理单位在编制工程量清单时，先把修缮范围了解清楚再进行清单的编制。其中，很重要的一点就是项目特征描写的完整性，尤其是隐蔽、现场不构成实体的内容。比如，垃圾清理与外运，具体内容包含：垃圾清理到指定地点、现场多次人工短驳、清理垃圾包装编织袋、垃圾外运等。
（二）在项目进场准备时，需要到现场充分了解建筑物修缮前的情况。由于修缮的施工工期都较为短暂，所以要经常熟悉现场的施工情况，了解施工工艺，把影像资料也作为收集资料的一部分。