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中图分类号：F293.3文献标识码：A摘要：目前，房地产业及其上下游产业在我国GDP中占比过重，存在“房地产业兴,则各业兴；房地产业冷,则GDP增速难以保持”的情况。税收风险管理是税务机关以纳税遵从最大化为目标,科学实施风险目标规划、识别排序、应对处理和绩效考评,力求最具效率地运用有限征管资源，不断降低纳税遵从风险和税收执法与管理风险的方法和过程。税收风险管理的意义在于，依托优化征管资源、充分发挥信息技术的作用,通过风险分析、识别、归类，采取相适应的管理策略,实施有针对性的风险控制,破解新形势下税收征管面临的突出矛盾和主要问题。我国改革开放以来，各行各业经济要素都得到最大的解放，生产力得到快速发展，市场经济得以健康有序发展。党的十八届三中全会明确提出了"市场在经济资源配置中起决定性的作用"。我国房地产业也在改革开放中发展起来，1978年，住房改革拉动了序幕，先后经历了公房成本价销售、提高租金补贴售房、住房商品化社会化等改革措施。我国大力发展商品房制度，改革过去的住房制度，让房地产业步入繁荣，让房地产成为新的经济增长点。目前，房地产业已经成为各城市经济发展水平的标志，房地产及其上下游产业在我国及各地城市的 GDP占有很大的比重。房地产业的产业链还很长，可以带动包括建筑、水泥、钢铁等相关产业，还可以提供大量的就业机会。房地产业不但带来相关产业的发展，其自身还为国家带来了丰富的税源。近年来由于房地产较热，其丰厚的利润也让国库和地方财政丰盈，成为各地的主要财政来源之一。然而，房地产业企业的涉税也成为近年的热点，国家连续 12年将房地产业列入指令性检查项目，不断发生征纳双方争点，让房地产企业处在税务风险的风口浪尖上。2014年，国家税务总局又将房地产业列入指令性检查项目，房地产企业做好税务风险管理，是房地产企业做好内部控制的重要课题之一。
关键词：房地产企业；税务风险管控；内部控制措施一、 房地产企业税务风险管理和企业内部控制
研究房地产企业税务风险管理架构设置问题，首先要理清税务风险、税务风险管理和企业内部控制制度这几个最基本的重要概念。有关风险的问题，学术界和实务界都已经有广泛讨论并取得相应的成果:风险就是损失发生的不确定性，一种损失有可能发生也有可能不发生，何时发生也不知道。风险管理就是通过风险识别，结合风险管理主体本身的风险承受能力，制定出相应的风险应对方案（风险应对方案有风险承受、风险转移、风险规避、风险减轻等四种)。企业是社会经济的细胞，是财富创造的核心环节，政府要完成社会公共管理职能，要有一定的公共资金，但是政府不是财富的创造者，因此为了完成其公共管理职能，就要凭借其行政权力，参与财富的分配，这就是税收。税收是企业的一项支出，是一项成本，我们称为税务成本。税务风险就是因涉税问题造成企业的支出，给企业造成了损失。这项损失发生如果不确定，就是税务风险。税务风险管理就是企业通过一系列的措施，将因税务问题造成损失的不确定性锁定。企业内部控制是企业为了保证企业资产的安全完整、财务会计资料合法合规、企业经营合法合规、有效运营、实现企业经营目标而采取的一系列措施和方法。
二、房地产企业税务风险类型及其产生原因
（一）房地产企业税务风险类型
笔者总结近年来房地产企业发生的税务案例，发现房地产企业税务风险主要有以下几种。
1.房地产企业应税营业额核算不符合税收法律规制度的要求，造成房地产企业应纳而未纳、少纳税款，面临补税、罚款、加收滞纳金以及刑事处罚的风险。房地产企业在利益的驱使下，为了达到不纳或少纳税款的目的，采取直接坐支售楼收入，以收抵支，或收入不入账，或转移隐藏预收款、将预收款变相为购房订金，价外费不计收入，关联方转移利润等等方法。
2.房地产企业会计核算不规范，少计收入或者虚增成本费用。会计核算不规范，会造成少计收入或者虚增成本费用，影响税款计算的准确性。例如有的房地产企业出售车库不计入应税收入，有的以联合开发的名义分配房地产开发产品而不计销售等。在成本费用方面，未能按国家税务总局 [2009]31号文的规定核算期间费用、开发产品的计税成本、己销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本，致使成本核算、混乱，无法正确计算税款。
3.房地产企业涉税处理适用税法不准确，造成多缴税款。房地产企业的相关税款计算是依据国家相应的税法，在涉税处理实务时，房地产企业如果适用税法不准确，就会影响税款计算的准确，有时，会造成多纳税款，加重企业的税务成本。例如，有的房地产企业将"开发产品"转为"自用固定资产"依然按视同销售处理，多缴营业税和企业所得税。总局原国税发 [2006]31号文规定应视同销售计算营业税和所得税，而总局国税发 [2009]31号文已不再将开发产品转为自用固定资产作视同销售处理，如果房地产企业对这项政策不了解，仍按旧文件规定处理，就会造成多缴营业税和企业所得税。
（二）房地产企业税务风险产生的原因
导致房地产企业税务风险产生的主要原因有开发商趋利动因、现行税收法规政策不完善、企业财务人员税务财务水平不高、企业内部控制制度不完善。
1.开发商趋利动因。开发商趋利动因是房地产企业税务风险产生的直接动因，在利益的驱动下，法律、诚信依法纳税意识不足的开发商就会动不守税法的脑子。
2.现行房地产税收法规政策不完善。我国市场经济发展还不是很完善，市场经济相关的法律制度还不是很健全，现有的税法体系有些可操作性还存在一定的难度，税收法律法规变化也快。特别是近年来，国家对房地产加强宏观调控，房地产业税收政策繁多、变化快。
3.房地产企业财务人员税务财务水平不高。我国是一个会计大国，但不是会计强国。会计人才在总量上很多，但是适用性的中高级人才不足。房地产企业财务人员税务财务水平不高，也是房地产税务风险产生的重要原因。
4.房地产企业内部控制制度不完善。健全完善的内部控制制度，有助以企业防范风险的发生。房地产企业内部控制制度不完善，是发生税务风险的制度性因素，客观性因素。
三、房地产企业涉税风险管理的应对策略研究
（一）加强守法意识，提升诚信纳税意识
我国住房制度改革以来，现有的住房制度造成了房源供应不足，造成了房地产行业利润大大超过了社会平均利润率。高额的利润不能由开发商独享，政府要通过税收分享。在利益最大化的驱动下，部分开发商守法及诚信纳税意识不足，在涉税处理时未能很好遵守税法规定，这是房地产企业税务风险产生的主观要素。要防范因主观方面带来的税务风险，就要加强守法意识，提升诚信纳税意识。加强守法、诚信纳税意识，是一项系统性的工程，要求企业、个人、社会、税务机关来共同完成。国家每年都会搞税收宣传月，这就是很好的方式方法。
（二）提升企业财务人员财务税务水平
人是最具决定性的生产要素，所有的劳动成果部要由人来完成的。房地产企业要防范税务风险，就要提升税务风险的关键生产要素----财务人员的财务税务水平。房地产企业财务人员的财务税务水平提升渠道，可以通过加强后续教育、参加培训班等。最最重要的是实践，实践出真知，要发扬"帮、传、带"的传统方式，造就实务性团队。"空谈误国，实干兴邦"房地产企业财务人员财务税务水平的提升，要带出会做实事的人才，不要带出"空谈家"的财务人员，对房地产企业税务风险的防范无益。
（三）加强企业内部控制制度，建立税务风险管理制度
依税务风险管理指引来设置房地产企业税务风险管理制度。房地产企业要真正防范税务风险，学习国家税务总局发布的《大企业税务风险管理指引》建立税务风险管理制度。①房地产企业应完善税务风险管理的内部控制环境，加强房地产企业的法人治理结构，强化董事会在税务风险管理的领导地位和应承担的义务、责任；②应当构建健全的税务管理岗位，配备合格的税务风险管理人员；③应健全完善的税务风险管理制度体系，明确相关人员的责、权、利；④应按《大企业税务风险管理指引》的要求，制定税务风险管理操作手册，明确包括税款计算、各种申报表的制度、各种涉税文书的传递和保管等等；⑤正确识别房地产企业税务风险；⑥正确制定相关税务风险应对方案。
结语：总之；良好的房地产税务风险管控能给企业带来巨大的经济效益，但也必须注意带来的各种风险，不能将房地产企业涉税风险做单方面的认识，必须提升对风险防范的意识，在保证税法政策与其同步，健全会计核算制度，全面的，综合的实现税务风险管控，进而保证税务风险管控给房地产企业带来巨大经济效益的同时，减少风险的发生，实现房地产企业持续的健康的发展。
参考文献：
[1]王立，房地产企业税收筹划风险探析，会计之友，2013,30（09）
[2]刘冬莲，对房地产企业税务风险管理及控制相关问题的探讨[J]时代金融 .20 12.( 7).
[3]樊剑英，《房地产开发企业纳税实务与风险防范》大连出版社，2012年6月
关键词：房地产企业；税务风险管控；内部控制措施一、 房地产企业税务风险管理和企业内部控制
研究房地产企业税务风险管理架构设置问题，首先要理清税务风险、税务风险管理和企业内部控制制度这几个最基本的重要概念。有关风险的问题，学术界和实务界都已经有广泛讨论并取得相应的成果:风险就是损失发生的不确定性，一种损失有可能发生也有可能不发生，何时发生也不知道。风险管理就是通过风险识别，结合风险管理主体本身的风险承受能力，制定出相应的风险应对方案（风险应对方案有风险承受、风险转移、风险规避、风险减轻等四种)。企业是社会经济的细胞，是财富创造的核心环节，政府要完成社会公共管理职能，要有一定的公共资金，但是政府不是财富的创造者，因此为了完成其公共管理职能，就要凭借其行政权力，参与财富的分配，这就是税收。税收是企业的一项支出，是一项成本，我们称为税务成本。税务风险就是因涉税问题造成企业的支出，给企业造成了损失。这项损失发生如果不确定，就是税务风险。税务风险管理就是企业通过一系列的措施，将因税务问题造成损失的不确定性锁定。企业内部控制是企业为了保证企业资产的安全完整、财务会计资料合法合规、企业经营合法合规、有效运营、实现企业经营目标而采取的一系列措施和方法。
二、房地产企业税务风险类型及其产生原因
（一）房地产企业税务风险类型
笔者总结近年来房地产企业发生的税务案例，发现房地产企业税务风险主要有以下几种。
1.房地产企业应税营业额核算不符合税收法律规制度的要求，造成房地产企业应纳而未纳、少纳税款，面临补税、罚款、加收滞纳金以及刑事处罚的风险。房地产企业在利益的驱使下，为了达到不纳或少纳税款的目的，采取直接坐支售楼收入，以收抵支，或收入不入账，或转移隐藏预收款、将预收款变相为购房订金，价外费不计收入，关联方转移利润等等方法。
2.房地产企业会计核算不规范，少计收入或者虚增成本费用。会计核算不规范，会造成少计收入或者虚增成本费用，影响税款计算的准确性。例如有的房地产企业出售车库不计入应税收入，有的以联合开发的名义分配房地产开发产品而不计销售等。在成本费用方面，未能按国家税务总局 [2009]31号文的规定核算期间费用、开发产品的计税成本、己销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本，致使成本核算、混乱，无法正确计算税款。
3.房地产企业涉税处理适用税法不准确，造成多缴税款。房地产企业的相关税款计算是依据国家相应的税法，在涉税处理实务时，房地产企业如果适用税法不准确，就会影响税款计算的准确，有时，会造成多纳税款，加重企业的税务成本。例如，有的房地产企业将"开发产品"转为"自用固定资产"依然按视同销售处理，多缴营业税和企业所得税。总局原国税发 [2006]31号文规定应视同销售计算营业税和所得税，而总局国税发 [2009]31号文已不再将开发产品转为自用固定资产作视同销售处理，如果房地产企业对这项政策不了解，仍按旧文件规定处理，就会造成多缴营业税和企业所得税。
（二）房地产企业税务风险产生的原因
导致房地产企业税务风险产生的主要原因有开发商趋利动因、现行税收法规政策不完善、企业财务人员税务财务水平不高、企业内部控制制度不完善。
1.开发商趋利动因。开发商趋利动因是房地产企业税务风险产生的直接动因，在利益的驱动下，法律、诚信依法纳税意识不足的开发商就会动不守税法的脑子。
2.现行房地产税收法规政策不完善。我国市场经济发展还不是很完善，市场经济相关的法律制度还不是很健全，现有的税法体系有些可操作性还存在一定的难度，税收法律法规变化也快。特别是近年来，国家对房地产加强宏观调控，房地产业税收政策繁多、变化快。
3.房地产企业财务人员税务财务水平不高。我国是一个会计大国，但不是会计强国。会计人才在总量上很多，但是适用性的中高级人才不足。房地产企业财务人员税务财务水平不高，也是房地产税务风险产生的重要原因。
4.房地产企业内部控制制度不完善。健全完善的内部控制制度，有助以企业防范风险的发生。房地产企业内部控制制度不完善，是发生税务风险的制度性因素，客观性因素。
三、房地产企业涉税风险管理的应对策略研究
（一）加强守法意识，提升诚信纳税意识
我国住房制度改革以来，现有的住房制度造成了房源供应不足，造成了房地产行业利润大大超过了社会平均利润率。高额的利润不能由开发商独享，政府要通过税收分享。在利益最大化的驱动下，部分开发商守法及诚信纳税意识不足，在涉税处理时未能很好遵守税法规定，这是房地产企业税务风险产生的主观要素。要防范因主观方面带来的税务风险，就要加强守法意识，提升诚信纳税意识。加强守法、诚信纳税意识，是一项系统性的工程，要求企业、个人、社会、税务机关来共同完成。国家每年都会搞税收宣传月，这就是很好的方式方法。
（二）提升企业财务人员财务税务水平
人是最具决定性的生产要素，所有的劳动成果部要由人来完成的。房地产企业要防范税务风险，就要提升税务风险的关键生产要素----财务人员的财务税务水平。房地产企业财务人员的财务税务水平提升渠道，可以通过加强后续教育、参加培训班等。最最重要的是实践，实践出真知，要发扬"帮、传、带"的传统方式，造就实务性团队。"空谈误国，实干兴邦"房地产企业财务人员财务税务水平的提升，要带出会做实事的人才，不要带出"空谈家"的财务人员，对房地产企业税务风险的防范无益。
（三）加强企业内部控制制度，建立税务风险管理制度
依税务风险管理指引来设置房地产企业税务风险管理制度。房地产企业要真正防范税务风险，学习国家税务总局发布的《大企业税务风险管理指引》建立税务风险管理制度。①房地产企业应完善税务风险管理的内部控制环境，加强房地产企业的法人治理结构，强化董事会在税务风险管理的领导地位和应承担的义务、责任；②应当构建健全的税务管理岗位，配备合格的税务风险管理人员；③应健全完善的税务风险管理制度体系，明确相关人员的责、权、利；④应按《大企业税务风险管理指引》的要求，制定税务风险管理操作手册，明确包括税款计算、各种申报表的制度、各种涉税文书的传递和保管等等；⑤正确识别房地产企业税务风险；⑥正确制定相关税务风险应对方案。
结语：总之；良好的房地产税务风险管控能给企业带来巨大的经济效益，但也必须注意带来的各种风险，不能将房地产企业涉税风险做单方面的认识，必须提升对风险防范的意识，在保证税法政策与其同步，健全会计核算制度，全面的，综合的实现税务风险管控，进而保证税务风险管控给房地产企业带来巨大经济效益的同时，减少风险的发生，实现房地产企业持续的健康的发展。
参考文献：
[1]王立，房地产企业税收筹划风险探析，会计之友，2013,30（09）
[2]刘冬莲，对房地产企业税务风险管理及控制相关问题的探讨[J]时代金融 .20 12.( 7).
[3]樊剑英，《房地产开发企业纳税实务与风险防范》大连出版社，2012年6月