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企业的发展跟人是很像的，人这一生当中有几个特别重要的环节。这个环节每一次都会有分叉，而这些分叉就表现了你的人生不同。其实企业也是这样。
一
在人的一生当中，几个最关键呢？第一件事是出生，就是你落在谁家里，落在哪儿。是兵荒马乱呢还是太平盛世。这件事已经决定了你后来的很多故事。
第二件事就是学习。上学这件事大概会确定你的价值观。你是在宗教学校上学还是在一个部队学校上学？是在一个中国社会上学，还是在洋人世界上学？这会形成你的价值观。
第三件事就是恋爱、出来上班、结婚、娶媳妇。这件事就决定你的社会关系的复杂程度。上班有同事，恋爱有对象，结婚有丈母娘、婆婆这一堆复杂的事，也就是人生的展开就决定了你找什么样的朋友，和谁在一起。
等到中年以后才发现原来很多事没想明白，想做一次调整，这叫转型。又开始了后边的事情。当然，最后还有进八宝山的故事。整个人生最后一件事是怎么样处理死亡。
企业发展同样面临这些事情。小企业成长就相当于一个小孩长大一样。第一件事是你的出生。比如我跟周鸿袆周总，我们落在哪儿，这件事已经没法选择，他做互联网，我做房地产，我注定了不可能做互联网。这就相当于你注定了是在什么样的家庭。我们每一个孩子都是在父母没征求意见的时候出生的。那天我们看到一个土豪丈母娘的故事，那个哥们儿喝大了就指着他的父母，家里没一百万，你怎么让我出来。实际上你选择在哪里，这件事就选择了你未来的人生。
我们发现在早期创业的时候。在海南的成功率是很低的。在中关村的成功率。其实也不是很高。过去没有《公司法》的野蛮生长时期，成功率很低，最近几年的成功率就高一点。也就是说在不同的地方、不同的时代，成功率是很不一样的。
我们现在来看，人在一开始、企业在一开始，在这个过程中肯定是有偶然性。也就是我们选择一个企业做什么和一开始在哪儿做，有非常多的偶然性。
但是，我们会有一个分叉，这个分又是有概率的。是家境好的成功率高。还是家境坏的成功率高？总体来看是家境中等偏下的成功率高。家境特别好的。他的成功很显著、很耀眼。但多数有很多别的帮助。现在能数得上的中国几百个企业家，多数是家境中等偏下的。当你的出生没办法选择的时候。你的基因中有很多因素决定你成功或不成功。
很多家境特别好的人成功概率很低，我们经常讲，我们牛×是自己，别人牛×是爹。爹不牛×的时候怎么办？我们是在这个前提下选择的，虽然起点不一样，但我们的未来是可以自己选择的。
二
当我们进入到第二个阶段，在学习和蓄势价值观的时候，这个时候我们走什么样的路，有时候会迷茫。比如做房地产，是做好人呢，还是做市场或者是做权力？很奇怪，房地产一开始永远是这样的选择。你是靠二大爷拿地呢？还是靠举手拍卖拿地。在房地产行业当中，现在活下来的都不是靠二大爷，都是好人。
这个好人是个什么概念呢？在我们早期在海南做企业的时候，好人这个事非常简单，东北话说讲究，你得尊敬人家。同时，做事不能够欺诈。另外就是要制造产品，真正为客户、为社会创造点儿什么。当时的海南天天过年，夜夜结婚，所有的事情都是空转，最后不创造财务。在这样的情况下，在房地产领域做好人，就是做市场。创造产品。
想起来碰到的一些故事。14年前，我和万科王石我们做了地产联盟，叫做中国房地产开发商策略联盟，简称忠诚联盟。我们想将好公司分堆。后来想来想去，我们还是要圈地，应该是好公司加大公司联盟，我们就选了很多很小的公司，但是我们认为是好公司。这个好是最简单的概念，但做起来非常难。
广西有一家公司当时只做了一个房地产项目，要参加我们的联盟。门槛费当时是800万元，就是参加我们的基金。很多人都不赞成它的加入，我推荐的这家企业，我也不知道它是不是好公司。他们投不到一千万，我们大概给他七八千万。我去了那家公司以后就问他一件事，我们忠诚联盟是要好公司和大公司的联盟。现在要判断风险，你得证明你是好人。他想了半天就说了一句话，说我是在监狱长大的，你放心吧，我肯定是好人。我说你怎么是在监狱长大的呢？他说我父亲是无期徒刑。我说你这有点儿罪犯子女嫌疑。他说对不起，我父亲是管教干部，在我们那儿管教干部都叫无期徒刑，无论如何不能跳槽。我从小天天扒着窗户看那些犯人，我最大的感受就是要做好人。否则一辈子就完蛋了。我听这个事靠谱。我说只要你是好人就行。回来我就跟管理基金的几个人讲，我说这个人，监狱长大的，靠谱。后来我们支持了他，这个公司现在在当地是排在前三位的房地产公司。
三
在小公司人容易学坏。为什么？困难太多。每一个困难可能都是学坏的理由，每一次增长都可能有一个堕落的机会。你能不能挺得住？从房地产行业来说，到目前为止生存下来的都是走市场路线的、走产品和服务路线的，同时不走所谓权贵路线。凡是走权贵、靠政府的，就是灰色交易，这些房地产公司反而很难长大。可能在一个项目上赚钱了。接着就会被拿下去。做房地产有一个特别有趣的事叫做从哪里拿到钱又从哪里还回去。你从地上拿到的，最后土地出了事又还回去。
在小企业快速成长的阶段有很多需要突破的瓶颈，遇到诱惑的时候，怎么样坚持自己的价值观？这个价值观。简单来说就是学好。
我们也曾面临这些选择。我们就选择好人、好事、好钱，学先进、傍大款、走正道，一句话，我们就是做比较笨的人。因为比较笨的人往往竞争少。聪明的^竞争太多。当别人都去做一个非常投机的机会。不去做产品，而是在中间倒腾的时候，看似容易，但竞争的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的时候。竞争者很少。聪明的人都是不断移动的。只有笨的人才在一个点上不动，是执着的人。在这个阶段，执着，而且选择正确的价值观，以好人的心态做这件事情，企业很容易就活过来了。
一个企业的价值观正确了，行业也选择正确了，面临的问题就是做大以后和资本的关系。你选择资本，究竟要不要上市，要不要跟谁合伙，要不要股东，要不要跟别人一起进行合作，这一段时间跟人非常像。他们很多人在讲一个小企业为什么要上市？我跟说就跟问一个大姑娘为什么要出嫁，她出嫁有很多理由，其中一个重要的理由是合法地生孩子。既然你有生孩子的能力和愿望，你就要选择一个合法的而且可以生比较好的孩子的。企业上市就可以比较好地合规合法地扩大你的规模。然后进行发展。 第二件事，你出嫁以后，行为方式要改变。很晚不睡，看电影，老妈来说一声，你还不耐烦。你出嫁以后，你能这样吗？上市第二件事是改变行为，要变得诚信、透明、专业，要照顾别人的情绪、关系，你嫁过去以后就不是自己。就是跟整个家族打交道，这是投资者关系，你要跟所有人发生关系，而不是完全自己一个人。
在这样的情况下，为什么还要嫁人？还有一个，落个好名声。你想一个大姑娘永远不出嫁，这个名声。嫁了以后养儿育女、孝敬公婆，十里八乡传为美谈，就是品牌。上市就是大姑娘生孩子。生孩子、改变行为、取得品牌、在社会上立足。在这个阶段，小企业都有上市的梦想。
当然，人到中年，你也有困惑。最后，当官的总得不到提拔，赚钱的口袋里的钱越来越少，最后开始怀疑自己，审视自己的人生，开始觉得是不是要转型，这就是企业上市以后仍然面临的挑战。大姑娘生了孩子，孩子上了大学，又变成事儿了，又要转型，从原来围着孩子转，到最后孩子走了、结婚了，你又变成一个人，又要转型，要适应退休生活。转型这个阶段也是非常重要。
从房地产公司来说，到了出嫁阶段。上市不上市，就出现很多问题。多数房地产都没有上市，现在有6万多家房地产公司，上市的，大陆和台湾合起来不到300家。
在这个过程当中。每一家公司都在选择，特别是到了上市以后，房地产企业面临商业模式的选择，面临着最终怎么样持续成长的选择。以房地产公司为例，我发现有几个制约快速成长的因素。第一个因素解决风险偏好。增长和风险偏好有很大关系。
在房地产行业当中，增长快的多数属于风险偏好较大的。风险偏好是什么呢？就是负债率比较高。比如说拍卖一块地，都到了顺义昌平了，7万块钱一平方米，有人风险偏好，有可能赌赢吗？房子卖到10万一平方米，万通没参与，他就赢了。
这么多年，我们从早期创业，到中间经过了很多困难，也差点儿垮了，又收拾好了。我们从1993年到1995年发展得非常快，青春期，什么都敢干。到了1996年以后，几乎出现了很多崩溃性的问题。然后就慢慢地变卖资产、还债再收拾，倒腾倒腾，再让它慢慢活过来。整个公司的风险偏好比较低，所有的股东，包括我，都已经苦不堪言，不再愿意冒这么大的风险。风险偏好多了，我们就做一些服务性的。房地产的下游是开发，中游是服务，上游是金融。我们就在中下游做很多事情，这样属于低负债的业务，高负债业务做得很少。给人的感觉成长很慢。但你在其他领域很领先。
也有一些老板风险偏好比较大。就特别愿意做高负债的生意。他可能从来没有遇到过经营上的债务压力的突然的心肌梗死，他们对风险的感受不一样。
四
增长和治理结构有关系。房地产企业总体起来看，股权比较集中，老板独裁专断的公司，增长得比较快。很多公司，当年上市前负债率是300%到700%，但是这个老板就是独断，非常敢于赌博，最后就是一把赌过去了。今天成为非常耀眼的一个明星。有一些公司的治理相对比较分散，不大容易集中起来做高风险的业务，增长比别人要慢。
这个治理也很有意思，公司治理多少是合适的？我们看到很多企业犯错误。比如说跟某些官员有不正当的交易，最后出事。哪些企业容易办这样的事呢？从公司治理来说。一般股权集中超过50%的私人公司愿意做冒险的事。现在应该理解万科为什么不行贿，因为它完全没有行贿的动机和利益基础。王石的股份连0.1%都不到，连0.01都没有。他怎么行贿？行贿以后，挣的钱给股东了，坐牢的是他自己，他能这么傻吗？治理结构到这个程度。股权分散到这样，一般经理人就不愿意行贿，行贿以后个人没好处。
相反，我们看到出事的有些公司都是股权非常集中的，50后、60后、70后的私人老板。这些公司得到的利益全是自己的，他有冲动。另外，这个决策在被窝里就可以决策，老婆管出纳，跟老婆说明天拿200万。如果你自己不是大股东，公司治理非常清楚，这个钱想拿都拿不出去。一般民营企业比较好的股权治理。又有动力，又有约束，大体上在30%-40%比较好。这个比例，挣的钱还是自己的，但还不愿意干坏事。当一个小企业发展成中等企业、大企业的时候，治理结构对于你的继续成长有非常大的制约。
还有就是你公司所在行业面临的挑战，你怎么回应这个挑战，也就是创新的压力。在中国目前的房地产行业中，总体来说创新的压力不像互联网这么大。因为我们80%的时间和行为都在人造空间里完成，房地产的使命是创造有价值的人造空间。如果人不改变这种状况，我们这个行业就不会消失。
举一个例子，我们有很多项目，跟其他朋友的项目售楼处只隔一堵墙，但我们哥俩儿还是好朋友，没有像互联网竞争这么厉害。这个过程中，我们是不是就不需要竞争，不需要回应创新了呢？也不是。即使在房地产这个行业也需要对创新的回应，你不能回应创新，这个公司就会死掉。举例来说，最近这三年，房地产开始跟过去不一样了。之前的房地产，大家觉得是差不多的。为什么呢？房地产等于住宅或者说住宅等于房地产。一说房地产就是说房价。最近三两年，大家开始发现有说住宅，有说商业不动产，还有说工业不动产，还有说综合体，房地产前面的定语越来越多。整个房地产经过20年，完成了青春期的发展，开始分化出住宅与非住宅。之前一年大概5万亿左右的市场，80%都是住宅。现在整个市场大概一半一半，存量资产里大部分是非住宅。
房地产变成非常复杂的情况，住宅要创新，非住宅也要创新。比如说写字楼，要是不创新，怎么把客人租进来呢？写字楼怎么样才能够让客户的满意度提高呢？现在竞争也很厉害。同一个区位这么多写字楼，你要是不绿色，跨国公司就不来。要是绿色，就要多花钱，每平方米多花300块钱以上，你就要做创新研究，怎么样又能够绿色环保，同时又能够控制成本，这就要创新。
除了绿色以外。还有安全。比如着火了怎么往下跑？
另外，写字楼里能不能种粮食、种水果、种蔬菜。最近日本非常火的写字楼，把都市农业放在写字楼里，种了很多蔬菜和水果，供应写字楼的员工和餐厅，大家就愿意租了。 我们总是要研究，研究在空间里怎么样提高租金回报，这就是创新。最后我们发现。在空间里的租金回报和人的行为还有关系。总体来说，站着不如坐着挣钱，坐着不如躺着挣钱。当你让一个人在写字楼里始终站着的时候挣不着什么钱。但坐着挣钱，比如吃饭、开会，都可以挣钱。为什么躺着挣钱呢？比如纤体、美容、spa，躺着挣钱。我们怎么样让人进到这个空间里坐下来、躺下来？这都得创新。在房地产领域，这些积累的微小的创新活动看似不敏感，但都跟公司长久的生命有很大的关系。
五
除此之外也有很多大的战略创新。这个创新就和互联网有关。互联网时代，作为传统的房地产企业。我们也非常关注。我们也在想一个问题，它对我们创新的意义究竟是在两条腿基础上再长出一条腿，还是制造一个新动物。马云总在跟我们讲互联网是一个新动物。我就在想，我们如果是传统企业，弄点儿互联网，就相当于长出第三条腿，前两条腿怎么协调？就相当于传统百货又弄了一个网站。这就叫长出第三条腿，往往协调性反而不好。我们已经是老动物了。怎么做成新动物？马云讲得很彻底，我就是要杀掉百货公司，我就是新的。你们是百货公司，又要保旧的，又要做新的，等于是左手养大的东西杀右手，下不了狠心。究竟怎么样在房地产行业创新，能够变成新动物，还是在旧的身体上再长一条腿。
后来我们在5年前作了决定，第一是在传统领域也长出第三条腿，在客户服务、服务界面、内部管理等等方面。更重要的是我们做立体城市这个模式，跟传统的房地产完全断开，是另外一组人，另外一组思维，也是为了消灭传统房地产的商业模式。
传统房地产是纵向模式，和很多传统商业模式一样是从产品设计研发一直到售后服务。
但是，互联网时代出现了一个平台模式是横向模式。现在很多巨大的互联网公司都是平台模式。我们就尝试在房地产行业，在城市化过程中建立一个房地产的平台模式，最终可能使我们传统的纵向模式的房地产企业依附于它。
我们从5年前开始建立独立的体系做绿色城市的研究，跟传统的万通没有任何关系，考核也是各是各的。经过5年，由谁都不赞成、谁都不理解、谁都弄不懂，到现在70%的人理解和支持。这部分的规模已经超过传统的万通。
在房地产行业里面，在不敏感的地区也有创新。人到中年，相当于企业到了大中企业，企业的大小永远是相对的，没有绝对的。但是，你到一定的时候，上市以后再继续发展，调整、变革、创新是永远的。当一个企业发展到10年、20年之后，有一定规模以后就面临这些问题，治理结构的问题、创新的问题、战略的问题，越来越明显。
作为一个小企业，我们没有办法选择我们的出身，但我们可以选择价值观，你是做好人，还是做一般的平庸的人。选择完了以后，你要上市不上市，资本结构，这也是个选择。再到最后，可能要选择否定自己，重新创新，然后让公司适应新的竞争环境。然后再出发。
摘自财经八卦阵
一
在人的一生当中，几个最关键呢？第一件事是出生，就是你落在谁家里，落在哪儿。是兵荒马乱呢还是太平盛世。这件事已经决定了你后来的很多故事。
第二件事就是学习。上学这件事大概会确定你的价值观。你是在宗教学校上学还是在一个部队学校上学？是在一个中国社会上学，还是在洋人世界上学？这会形成你的价值观。
第三件事就是恋爱、出来上班、结婚、娶媳妇。这件事就决定你的社会关系的复杂程度。上班有同事，恋爱有对象，结婚有丈母娘、婆婆这一堆复杂的事，也就是人生的展开就决定了你找什么样的朋友，和谁在一起。
等到中年以后才发现原来很多事没想明白，想做一次调整，这叫转型。又开始了后边的事情。当然，最后还有进八宝山的故事。整个人生最后一件事是怎么样处理死亡。
企业发展同样面临这些事情。小企业成长就相当于一个小孩长大一样。第一件事是你的出生。比如我跟周鸿袆周总，我们落在哪儿，这件事已经没法选择，他做互联网，我做房地产，我注定了不可能做互联网。这就相当于你注定了是在什么样的家庭。我们每一个孩子都是在父母没征求意见的时候出生的。那天我们看到一个土豪丈母娘的故事，那个哥们儿喝大了就指着他的父母，家里没一百万，你怎么让我出来。实际上你选择在哪里，这件事就选择了你未来的人生。
我们发现在早期创业的时候。在海南的成功率是很低的。在中关村的成功率。其实也不是很高。过去没有《公司法》的野蛮生长时期，成功率很低，最近几年的成功率就高一点。也就是说在不同的地方、不同的时代，成功率是很不一样的。
我们现在来看，人在一开始、企业在一开始，在这个过程中肯定是有偶然性。也就是我们选择一个企业做什么和一开始在哪儿做，有非常多的偶然性。
但是，我们会有一个分叉，这个分又是有概率的。是家境好的成功率高。还是家境坏的成功率高？总体来看是家境中等偏下的成功率高。家境特别好的。他的成功很显著、很耀眼。但多数有很多别的帮助。现在能数得上的中国几百个企业家，多数是家境中等偏下的。当你的出生没办法选择的时候。你的基因中有很多因素决定你成功或不成功。
很多家境特别好的人成功概率很低，我们经常讲，我们牛×是自己，别人牛×是爹。爹不牛×的时候怎么办？我们是在这个前提下选择的，虽然起点不一样，但我们的未来是可以自己选择的。
二
当我们进入到第二个阶段，在学习和蓄势价值观的时候，这个时候我们走什么样的路，有时候会迷茫。比如做房地产，是做好人呢，还是做市场或者是做权力？很奇怪，房地产一开始永远是这样的选择。你是靠二大爷拿地呢？还是靠举手拍卖拿地。在房地产行业当中，现在活下来的都不是靠二大爷，都是好人。
这个好人是个什么概念呢？在我们早期在海南做企业的时候，好人这个事非常简单，东北话说讲究，你得尊敬人家。同时，做事不能够欺诈。另外就是要制造产品，真正为客户、为社会创造点儿什么。当时的海南天天过年，夜夜结婚，所有的事情都是空转，最后不创造财务。在这样的情况下，在房地产领域做好人，就是做市场。创造产品。
想起来碰到的一些故事。14年前，我和万科王石我们做了地产联盟，叫做中国房地产开发商策略联盟，简称忠诚联盟。我们想将好公司分堆。后来想来想去，我们还是要圈地，应该是好公司加大公司联盟，我们就选了很多很小的公司，但是我们认为是好公司。这个好是最简单的概念，但做起来非常难。
广西有一家公司当时只做了一个房地产项目，要参加我们的联盟。门槛费当时是800万元，就是参加我们的基金。很多人都不赞成它的加入，我推荐的这家企业，我也不知道它是不是好公司。他们投不到一千万，我们大概给他七八千万。我去了那家公司以后就问他一件事，我们忠诚联盟是要好公司和大公司的联盟。现在要判断风险，你得证明你是好人。他想了半天就说了一句话，说我是在监狱长大的，你放心吧，我肯定是好人。我说你怎么是在监狱长大的呢？他说我父亲是无期徒刑。我说你这有点儿罪犯子女嫌疑。他说对不起，我父亲是管教干部，在我们那儿管教干部都叫无期徒刑，无论如何不能跳槽。我从小天天扒着窗户看那些犯人，我最大的感受就是要做好人。否则一辈子就完蛋了。我听这个事靠谱。我说只要你是好人就行。回来我就跟管理基金的几个人讲，我说这个人，监狱长大的，靠谱。后来我们支持了他，这个公司现在在当地是排在前三位的房地产公司。
三
在小公司人容易学坏。为什么？困难太多。每一个困难可能都是学坏的理由，每一次增长都可能有一个堕落的机会。你能不能挺得住？从房地产行业来说，到目前为止生存下来的都是走市场路线的、走产品和服务路线的，同时不走所谓权贵路线。凡是走权贵、靠政府的，就是灰色交易，这些房地产公司反而很难长大。可能在一个项目上赚钱了。接着就会被拿下去。做房地产有一个特别有趣的事叫做从哪里拿到钱又从哪里还回去。你从地上拿到的，最后土地出了事又还回去。
在小企业快速成长的阶段有很多需要突破的瓶颈，遇到诱惑的时候，怎么样坚持自己的价值观？这个价值观。简单来说就是学好。
我们也曾面临这些选择。我们就选择好人、好事、好钱，学先进、傍大款、走正道，一句话，我们就是做比较笨的人。因为比较笨的人往往竞争少。聪明的^竞争太多。当别人都去做一个非常投机的机会。不去做产品，而是在中间倒腾的时候，看似容易，但竞争的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的时候。竞争者很少。聪明的人都是不断移动的。只有笨的人才在一个点上不动，是执着的人。在这个阶段，执着，而且选择正确的价值观，以好人的心态做这件事情，企业很容易就活过来了。
一个企业的价值观正确了，行业也选择正确了，面临的问题就是做大以后和资本的关系。你选择资本，究竟要不要上市，要不要跟谁合伙，要不要股东，要不要跟别人一起进行合作，这一段时间跟人非常像。他们很多人在讲一个小企业为什么要上市？我跟说就跟问一个大姑娘为什么要出嫁，她出嫁有很多理由，其中一个重要的理由是合法地生孩子。既然你有生孩子的能力和愿望，你就要选择一个合法的而且可以生比较好的孩子的。企业上市就可以比较好地合规合法地扩大你的规模。然后进行发展。 第二件事，你出嫁以后，行为方式要改变。很晚不睡，看电影，老妈来说一声，你还不耐烦。你出嫁以后，你能这样吗？上市第二件事是改变行为，要变得诚信、透明、专业，要照顾别人的情绪、关系，你嫁过去以后就不是自己。就是跟整个家族打交道，这是投资者关系，你要跟所有人发生关系，而不是完全自己一个人。
在这样的情况下，为什么还要嫁人？还有一个，落个好名声。你想一个大姑娘永远不出嫁，这个名声。嫁了以后养儿育女、孝敬公婆，十里八乡传为美谈，就是品牌。上市就是大姑娘生孩子。生孩子、改变行为、取得品牌、在社会上立足。在这个阶段，小企业都有上市的梦想。
当然，人到中年，你也有困惑。最后，当官的总得不到提拔，赚钱的口袋里的钱越来越少，最后开始怀疑自己，审视自己的人生，开始觉得是不是要转型，这就是企业上市以后仍然面临的挑战。大姑娘生了孩子，孩子上了大学，又变成事儿了，又要转型，从原来围着孩子转，到最后孩子走了、结婚了，你又变成一个人，又要转型，要适应退休生活。转型这个阶段也是非常重要。
从房地产公司来说，到了出嫁阶段。上市不上市，就出现很多问题。多数房地产都没有上市，现在有6万多家房地产公司，上市的，大陆和台湾合起来不到300家。
在这个过程当中。每一家公司都在选择，特别是到了上市以后，房地产企业面临商业模式的选择，面临着最终怎么样持续成长的选择。以房地产公司为例，我发现有几个制约快速成长的因素。第一个因素解决风险偏好。增长和风险偏好有很大关系。
在房地产行业当中，增长快的多数属于风险偏好较大的。风险偏好是什么呢？就是负债率比较高。比如说拍卖一块地，都到了顺义昌平了，7万块钱一平方米，有人风险偏好，有可能赌赢吗？房子卖到10万一平方米，万通没参与，他就赢了。
这么多年，我们从早期创业，到中间经过了很多困难，也差点儿垮了，又收拾好了。我们从1993年到1995年发展得非常快，青春期，什么都敢干。到了1996年以后，几乎出现了很多崩溃性的问题。然后就慢慢地变卖资产、还债再收拾，倒腾倒腾，再让它慢慢活过来。整个公司的风险偏好比较低，所有的股东，包括我，都已经苦不堪言，不再愿意冒这么大的风险。风险偏好多了，我们就做一些服务性的。房地产的下游是开发，中游是服务，上游是金融。我们就在中下游做很多事情，这样属于低负债的业务，高负债业务做得很少。给人的感觉成长很慢。但你在其他领域很领先。
也有一些老板风险偏好比较大。就特别愿意做高负债的生意。他可能从来没有遇到过经营上的债务压力的突然的心肌梗死，他们对风险的感受不一样。
四
增长和治理结构有关系。房地产企业总体起来看，股权比较集中，老板独裁专断的公司，增长得比较快。很多公司，当年上市前负债率是300%到700%，但是这个老板就是独断，非常敢于赌博，最后就是一把赌过去了。今天成为非常耀眼的一个明星。有一些公司的治理相对比较分散，不大容易集中起来做高风险的业务，增长比别人要慢。
这个治理也很有意思，公司治理多少是合适的？我们看到很多企业犯错误。比如说跟某些官员有不正当的交易，最后出事。哪些企业容易办这样的事呢？从公司治理来说。一般股权集中超过50%的私人公司愿意做冒险的事。现在应该理解万科为什么不行贿，因为它完全没有行贿的动机和利益基础。王石的股份连0.1%都不到，连0.01都没有。他怎么行贿？行贿以后，挣的钱给股东了，坐牢的是他自己，他能这么傻吗？治理结构到这个程度。股权分散到这样，一般经理人就不愿意行贿，行贿以后个人没好处。
相反，我们看到出事的有些公司都是股权非常集中的，50后、60后、70后的私人老板。这些公司得到的利益全是自己的，他有冲动。另外，这个决策在被窝里就可以决策，老婆管出纳，跟老婆说明天拿200万。如果你自己不是大股东，公司治理非常清楚，这个钱想拿都拿不出去。一般民营企业比较好的股权治理。又有动力，又有约束，大体上在30%-40%比较好。这个比例，挣的钱还是自己的，但还不愿意干坏事。当一个小企业发展成中等企业、大企业的时候，治理结构对于你的继续成长有非常大的制约。
还有就是你公司所在行业面临的挑战，你怎么回应这个挑战，也就是创新的压力。在中国目前的房地产行业中，总体来说创新的压力不像互联网这么大。因为我们80%的时间和行为都在人造空间里完成，房地产的使命是创造有价值的人造空间。如果人不改变这种状况，我们这个行业就不会消失。
举一个例子，我们有很多项目，跟其他朋友的项目售楼处只隔一堵墙，但我们哥俩儿还是好朋友，没有像互联网竞争这么厉害。这个过程中，我们是不是就不需要竞争，不需要回应创新了呢？也不是。即使在房地产这个行业也需要对创新的回应，你不能回应创新，这个公司就会死掉。举例来说，最近这三年，房地产开始跟过去不一样了。之前的房地产，大家觉得是差不多的。为什么呢？房地产等于住宅或者说住宅等于房地产。一说房地产就是说房价。最近三两年，大家开始发现有说住宅，有说商业不动产，还有说工业不动产，还有说综合体，房地产前面的定语越来越多。整个房地产经过20年，完成了青春期的发展，开始分化出住宅与非住宅。之前一年大概5万亿左右的市场，80%都是住宅。现在整个市场大概一半一半，存量资产里大部分是非住宅。
房地产变成非常复杂的情况，住宅要创新，非住宅也要创新。比如说写字楼，要是不创新，怎么把客人租进来呢？写字楼怎么样才能够让客户的满意度提高呢？现在竞争也很厉害。同一个区位这么多写字楼，你要是不绿色，跨国公司就不来。要是绿色，就要多花钱，每平方米多花300块钱以上，你就要做创新研究，怎么样又能够绿色环保，同时又能够控制成本，这就要创新。
除了绿色以外。还有安全。比如着火了怎么往下跑？
另外，写字楼里能不能种粮食、种水果、种蔬菜。最近日本非常火的写字楼，把都市农业放在写字楼里，种了很多蔬菜和水果，供应写字楼的员工和餐厅，大家就愿意租了。 我们总是要研究，研究在空间里怎么样提高租金回报，这就是创新。最后我们发现。在空间里的租金回报和人的行为还有关系。总体来说，站着不如坐着挣钱，坐着不如躺着挣钱。当你让一个人在写字楼里始终站着的时候挣不着什么钱。但坐着挣钱，比如吃饭、开会，都可以挣钱。为什么躺着挣钱呢？比如纤体、美容、spa，躺着挣钱。我们怎么样让人进到这个空间里坐下来、躺下来？这都得创新。在房地产领域，这些积累的微小的创新活动看似不敏感，但都跟公司长久的生命有很大的关系。
五
除此之外也有很多大的战略创新。这个创新就和互联网有关。互联网时代，作为传统的房地产企业。我们也非常关注。我们也在想一个问题，它对我们创新的意义究竟是在两条腿基础上再长出一条腿，还是制造一个新动物。马云总在跟我们讲互联网是一个新动物。我就在想，我们如果是传统企业，弄点儿互联网，就相当于长出第三条腿，前两条腿怎么协调？就相当于传统百货又弄了一个网站。这就叫长出第三条腿，往往协调性反而不好。我们已经是老动物了。怎么做成新动物？马云讲得很彻底，我就是要杀掉百货公司，我就是新的。你们是百货公司，又要保旧的，又要做新的，等于是左手养大的东西杀右手，下不了狠心。究竟怎么样在房地产行业创新，能够变成新动物，还是在旧的身体上再长一条腿。
后来我们在5年前作了决定，第一是在传统领域也长出第三条腿，在客户服务、服务界面、内部管理等等方面。更重要的是我们做立体城市这个模式，跟传统的房地产完全断开，是另外一组人，另外一组思维，也是为了消灭传统房地产的商业模式。
传统房地产是纵向模式，和很多传统商业模式一样是从产品设计研发一直到售后服务。
但是，互联网时代出现了一个平台模式是横向模式。现在很多巨大的互联网公司都是平台模式。我们就尝试在房地产行业，在城市化过程中建立一个房地产的平台模式，最终可能使我们传统的纵向模式的房地产企业依附于它。
我们从5年前开始建立独立的体系做绿色城市的研究，跟传统的万通没有任何关系，考核也是各是各的。经过5年，由谁都不赞成、谁都不理解、谁都弄不懂，到现在70%的人理解和支持。这部分的规模已经超过传统的万通。
在房地产行业里面，在不敏感的地区也有创新。人到中年，相当于企业到了大中企业，企业的大小永远是相对的，没有绝对的。但是，你到一定的时候，上市以后再继续发展，调整、变革、创新是永远的。当一个企业发展到10年、20年之后，有一定规模以后就面临这些问题，治理结构的问题、创新的问题、战略的问题，越来越明显。
作为一个小企业，我们没有办法选择我们的出身，但我们可以选择价值观，你是做好人，还是做一般的平庸的人。选择完了以后，你要上市不上市，资本结构，这也是个选择。再到最后，可能要选择否定自己，重新创新，然后让公司适应新的竞争环境。然后再出发。
摘自财经八卦阵