2012年至今，房地产市场的回暖有目共睹，全国几大重点城市6月的成交纷纷创下去年调控以来的新高，而七、八两月，虽然较6月的峰值出现回落，但从绝对值来看依然维持在本轮调控以来的相对高位。和持续上涨的成交相伴的，宏观调控政策也正在出现新的变化，中央和地方近期房地产调控层面都出现新动向。
　　中央政府调控面正经历新一轮的收紧
　　回顾今年以来重点城市房地产市场走势，大致可以分为两个阶段：其一为1—3月份，当时市场在调控余威和传统淡季的夹击之下处于绝对的低迷期，其二为4月份至今，地方政府频繁微调、首套房贷款逐渐放松等因素共同作用，重点城市去年以来积压下来的购房需求开始集中释放，交易量此后进入回升通道，而即使在七、八月份行业传统销售淡季中，市场整体氛围也依然保持在相对较高的热度；另一方面，最近两个月以来，包括上海、深圳、武汉在内的诸多重点城市陆续出现了价格回涨的楼盘，这无疑给了中央政府更大的舆论压力。
　　因此，我们看到的状况是，5月份之后中央层面对房地产调控的口风出现了新一轮的收紧，包括住建部、国土部、财政部在内的中央各部委均公开做出过关于坚持调控不动摇的表态，温家宝总理也多次在国务院会议、出外考察等场合发表过类似言论，直到7月下旬，国务院派出8个督察组对全国16个省（市）调控政策落实情况开展专项调查，此轮中央层面上的口风收紧力度达到了阶段性最高。
　　从实际效果来看，随着中央近期对于房地产调控的新一轮收紧，地方政府明松暗动的情况较此前明显收敛。5月以来，各地方政府采取的宽松政策普遍集中在以鼓励首套房为主的公积金政策上，而仅有的三个（重庆、湖南和河南）公开扶持楼市计划的地方性政策，并且力度都相对较大的地方政府，无一例外全部遭到叫停。
　　地方政府松动意愿始终存在，公积金政策成为主要突破口
　　从近期地方政府松动限购的表现形式来看，公积金正被越来越多地运用，5月至今，地方政府13项微调政策中就有7项涉及到公积金政策，而从公布以后的实施情况看，无一例外均能得到畅通无阻的执行。尤其值得关注的是，根据清远、深圳、中山三地最新版本的公积金政策，一套房的首付比例已经低至二成，二套房的首付比例也首次低于五成，这样大尺度的公积金放松却依然畅通无阻地得到执行。可见，中央政府对于公积金的认可已经被确立。而且我们也注意到，对于另一些公开突破“限购”底线的，例如河南新政中认房不认贷这样的条款，依然会遭遇流产的厄运。
　　但是也有特例，和全国其他地区不同，上海政府微调方向反而往严的方向推进，从年初至今一共出台了四轮收紧政策。从前往后依次是叫停补缴社保证明、本地单身购房、外地单身购房、居住证满3年外地户籍居民购二套房。而事实是，上述政策并非全部是上海政府主观方面的收紧动作。举例来说，对于居住证满3年即可购买第二套房，事实上去年限购以来上海一直便这样操作，只是近期被媒体曝光后，给舆论造成了限购政策出现松动的假象，地方政府迫于舆论压力才被迫叫停，另外三项调整也或多或少存在这样的“乌龙”细节。因此我们认为，不管是一线城市，还是二三线城市，放松政策的冲动都是普遍存在的。
　　经济、政策等系统外部因素将决定9月份以后楼市走势
　　对于今年至今的房地产市场我们认为可以分为两个阶段：1—2月是传统淡季，房地产市场处于低迷；3月以后市场开始活跃，尤其从4月以来的逐步攀升到6月创下今年新高。这一波需求的释放主要依靠开发商以价换量下，大部分刚需和少部分改善的积极入市，因此我们称之为系统内部的因素。
　　我们通常认为，一个市场逐渐复苏的过程中需求会呈现一个阶梯性的转变：首先是刚性需求入市，随后一部分改善性需求跟进并逐步壮大，最后投资、投机性的客户从不断增加的需求中看好房屋的投资价值，他们的入市标志着市场活跃度达到最高阶段。站在当前的这个时间节点上——刚性需求已经释放出相当一部分，小部分改善需求开始跟进。所以决定下半年市场成交的关键因素在于：改善性需求能否持续入市，投资需求是否跟进？而其决定因素或不在市场体系内，而会在体系外部。
　　从目前的经济形势来看，至少在今年以内宏观经济企稳回升的可能性极小，甚至还有进一步下行的空间，外界普遍认为经济形势不佳将导致国家对房地产调控出现松口，因此对楼市将会是利好，但我们却并不那么乐观。如果我们回顾2008年不难发现，当宏观经济运行出现重大波折的时候，房地产市场需求会出现明显萎缩，尤其是中高端阶层群体，由于对未来就业和收入情况的担忧，大部分潜在的购房者都会选择减少开支，把购房计划从他们的清单上划去，从而导致市场需求、尤其是改善型需求和投资需求大幅度缩水。