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【摘要】近年来，人口老龄化问题成为我国所面临的严峻课题。中国已经成为世界上老年人口最多的国家，为了从根本上缓解养老压力，解决人口老龄化所带来的实质性问题，我国政府部门高度重视，各类养老新政策陆续出台，从中央到地方，从意见征集到政策落实，从国务院到民政部、财政部，相继颁发、制定了一系列有针对性的养老服务政策、法规，但在临沂，养老地产究竟在多大程度上能够承载起养老服务的功能，目前看来仍然是一个很大的未知数。本文根据临沂市实际情况对其发展养老地产的可行性进行分析，并对其建设发展中存在的问题，提出具体可行、有针对性的解决方案和应对策略。
【关键词】养老地产;政策
1、临沂市养老现状
临沂市截至2016年底，60岁以上老年人总数 为207.3万，占总人口的18.2%，超过全国平均水平1.5个百分点，已成为全省老年人口第一大市，预计2020年将达到252 万人，占总人口的22°%以上，失能半失能老人11.3万人，空巢 老人家庭33.9万个，空巢老人55.9万人，老龄化、失能化、 空巢化程度十分严重，养老服务工作水平急待提升。目前，临沂市共有养老机构 178家，床位33702张，其中医养融合机构76家，护理型养老床位数量5390张;社区老年人日间照料中心331处，基本实现城市社区全覆盖;农村幸福院1166处，占农村社区总数的 79.5%;12349居家养老服务信息平台已覆盖12县区，整合各类社会服务组织4600佘家，入网居家老年人34万，年服务老人10万佘人次;以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的社会养老服务体系初步建立。
2、养老地产开发中遇到的问题
（1）多选在景区和交通不便的市郊，形成居住孤岛，老人与社会的接触面少，归属感差。（2）老年人集体缺乏生机，老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住。（3）集中式养老社區和嵌入式的养老公寓，管理成本高，服务率低。（4）现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务。（5）建设投资额巨大，资金回收期长，盈利风险大。
3、居民养老地产入住意愿调查
综合考虑，选择养 老 地 产 的关键因素 及入住养老地产的人群特征，对 临沂市市区 的 居 民 进 行 访 谈，进一步了 解 居 民 对养 老 地 产 的 态 度 及 老 人 们 是否真正想入住养老地产。 根 据 研 究 目 的 ，事 先 设 计 好 调查 内容大 纲，采 用 聊天的 方 式，与受访者进行访谈，根据设计大纲引 导 受 访 者 回 答关注的问题 ，并在其 回 答的 基础 上 适 当 扩 充 题 目，以便 更 详 细的 了 解 问 题 背 后 的 细 节 。
尽管访谈的人数不多，但通过访谈也发现一些问题，在临沂能不能很好的发展养老地产要考虑以下三个因素：（1）考虑中国的传统观念，中国的传统还是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的，老人希望能够看到儿童。（2）服务功能的复合，开发养老地产不能只是卖房子，开发企业要真正实现转型，需要学习如何在养老住区中配套必要的养老设施，需要专业的服务和护理 人员，这样才能可持续发展。（3）产业的复合 发展养老地产关键是养老产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政 服务等环节。
4、养老地产问题的解决策略
（1）选择有一定城市配套及交通条件的地区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区，开发老年人与其他人一起居住的全龄社区，保持老人原有的生活方式和独立性，延续已经形成的邻里关系和情感环境，保持老人与各种年龄群体的交往和生活。能有效解决了各方利益主体的相关诉求。
化整为零，在普通社区内设立适当比例的老年组团和适老住宅，促进代际之间的互助互惠。
（2）扩大住宅的多样性的同时保持适当的养老住宅比例，有效的利用养老服务，避免建设的盲目性和资金的浪费，（3）让养老住区建设更多的惠泽到绝大多数老人。
（4）引入外资，建世界型连锁老年设施，与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。
（5）与保险业结合，利用险资投资养老地产，与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产。
5、配套政策支持
（1）支持社会力量举办养老机构。鼓励支持各类投资主体参与养老机构建设，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续，规范程序，公开信息，提供便捷服务，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。营利性和非营利性养老机构建设、运营，享受同等的财政补助政策。允许民办非营利性养老机构提取一定比例的年度盈余收益，用于奖励投资者。将营利性养老服务列入工商部门登记范围。支持企业、社会组织、个人参与管理运营养老机构，开展养老教育培训、咨询评估、标准制定、质量监督及第三方认证等服务。
（2）积极推进医养结合。积极推进养护型和医护型养老服务设施建设，提升养老机构的医疗服务功能。规模较大的养老机构内设护理院，有条件的可以申请设置康复医院等医疗机构，为老年慢性病患者提供防治和康复护理;规模较小的养老机构可与周边医院、基层医疗卫生机构合作开展医疗服务，实现资源共享。鼓励有条件的医疗机构拓展养老服务或向老年养护院、康复医院转型，支持医疗机构在养老机构设立派驻机构和服务网点。鼓励社会资本直接投资医养结合型的养老机构，举办康复医院、老年病医院、护理院、临终关怀医院等专业医疗机构。充分发挥中医药在保健、康复方面的优势，支持中医医疗机构发展中医药老年保健康复服务。
（3）完善投融资政策。要通过完善扶持政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老机构和企业发展。金融机构要加快金融产品和服务方式的创新，拓宽信贷抵押担保范围，积极支持养老服务业的信贷需求。积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的信贷投入。
（4）鼓励养老机构投保责任保险，鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等，鼓励保险机构以商业化运作模式参与养老机构和养老社区建设，鼓励社会力量捐资设立养老服务类非公募基金会。探索建立社会化的职工长期护理保险制度，以解决失去生活自理能力的老年人护理问题为重点，以基层医疗机构和老年护理机构为依托，多渠道筹集资金，切实减轻参保患者家庭的事务性和经济负担。充分发挥各类基金组织的作用，积极鼓励和引导老龄事业慈善捐赠。
（5）完善税费优惠政策。对养老机构的养老服务收入，免征营业税、城市维护建设税和教育费附加，占用耕地的免征耕地占用税。对其自用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。养老机构免缴城市基设施配套费、有线（数字）电视建设费（入网费），减半缴纳有线（数字）电视终端用户收视维护费。因地质等条件限制不宜建设防空地下室的，减半缴纳防空地下室易地建设费。
参考文献：
[1]白敏.我国老年人养老问题研究[D].复旦大学，2009.
[2]吴玉韶.养老服务热中的冷思考[J].北京社会科学，2014，（01）：40-45.
【关键词】养老地产;政策
1、临沂市养老现状
临沂市截至2016年底，60岁以上老年人总数 为207.3万，占总人口的18.2%，超过全国平均水平1.5个百分点，已成为全省老年人口第一大市，预计2020年将达到252 万人，占总人口的22°%以上，失能半失能老人11.3万人，空巢 老人家庭33.9万个，空巢老人55.9万人，老龄化、失能化、 空巢化程度十分严重，养老服务工作水平急待提升。目前，临沂市共有养老机构 178家，床位33702张，其中医养融合机构76家，护理型养老床位数量5390张;社区老年人日间照料中心331处，基本实现城市社区全覆盖;农村幸福院1166处，占农村社区总数的 79.5%;12349居家养老服务信息平台已覆盖12县区，整合各类社会服务组织4600佘家，入网居家老年人34万，年服务老人10万佘人次;以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的社会养老服务体系初步建立。
2、养老地产开发中遇到的问题
（1）多选在景区和交通不便的市郊，形成居住孤岛，老人与社会的接触面少，归属感差。（2）老年人集体缺乏生机，老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住。（3）集中式养老社區和嵌入式的养老公寓，管理成本高，服务率低。（4）现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务。（5）建设投资额巨大，资金回收期长，盈利风险大。
3、居民养老地产入住意愿调查
综合考虑，选择养 老 地 产 的关键因素 及入住养老地产的人群特征，对 临沂市市区 的 居 民 进 行 访 谈，进一步了 解 居 民 对养 老 地 产 的 态 度 及 老 人 们 是否真正想入住养老地产。 根 据 研 究 目 的 ，事 先 设 计 好 调查 内容大 纲，采 用 聊天的 方 式，与受访者进行访谈，根据设计大纲引 导 受 访 者 回 答关注的问题 ，并在其 回 答的 基础 上 适 当 扩 充 题 目，以便 更 详 细的 了 解 问 题 背 后 的 细 节 。
尽管访谈的人数不多，但通过访谈也发现一些问题，在临沂能不能很好的发展养老地产要考虑以下三个因素：（1）考虑中国的传统观念，中国的传统还是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的，老人希望能够看到儿童。（2）服务功能的复合，开发养老地产不能只是卖房子，开发企业要真正实现转型，需要学习如何在养老住区中配套必要的养老设施，需要专业的服务和护理 人员，这样才能可持续发展。（3）产业的复合 发展养老地产关键是养老产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政 服务等环节。
4、养老地产问题的解决策略
（1）选择有一定城市配套及交通条件的地区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区，开发老年人与其他人一起居住的全龄社区，保持老人原有的生活方式和独立性，延续已经形成的邻里关系和情感环境，保持老人与各种年龄群体的交往和生活。能有效解决了各方利益主体的相关诉求。
化整为零，在普通社区内设立适当比例的老年组团和适老住宅，促进代际之间的互助互惠。
（2）扩大住宅的多样性的同时保持适当的养老住宅比例，有效的利用养老服务，避免建设的盲目性和资金的浪费，（3）让养老住区建设更多的惠泽到绝大多数老人。
（4）引入外资，建世界型连锁老年设施，与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。
（5）与保险业结合，利用险资投资养老地产，与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产。
5、配套政策支持
（1）支持社会力量举办养老机构。鼓励支持各类投资主体参与养老机构建设，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续，规范程序，公开信息，提供便捷服务，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。营利性和非营利性养老机构建设、运营，享受同等的财政补助政策。允许民办非营利性养老机构提取一定比例的年度盈余收益，用于奖励投资者。将营利性养老服务列入工商部门登记范围。支持企业、社会组织、个人参与管理运营养老机构，开展养老教育培训、咨询评估、标准制定、质量监督及第三方认证等服务。
（2）积极推进医养结合。积极推进养护型和医护型养老服务设施建设，提升养老机构的医疗服务功能。规模较大的养老机构内设护理院，有条件的可以申请设置康复医院等医疗机构，为老年慢性病患者提供防治和康复护理;规模较小的养老机构可与周边医院、基层医疗卫生机构合作开展医疗服务，实现资源共享。鼓励有条件的医疗机构拓展养老服务或向老年养护院、康复医院转型，支持医疗机构在养老机构设立派驻机构和服务网点。鼓励社会资本直接投资医养结合型的养老机构，举办康复医院、老年病医院、护理院、临终关怀医院等专业医疗机构。充分发挥中医药在保健、康复方面的优势，支持中医医疗机构发展中医药老年保健康复服务。
（3）完善投融资政策。要通过完善扶持政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老机构和企业发展。金融机构要加快金融产品和服务方式的创新，拓宽信贷抵押担保范围，积极支持养老服务业的信贷需求。积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的信贷投入。
（4）鼓励养老机构投保责任保险，鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等，鼓励保险机构以商业化运作模式参与养老机构和养老社区建设，鼓励社会力量捐资设立养老服务类非公募基金会。探索建立社会化的职工长期护理保险制度，以解决失去生活自理能力的老年人护理问题为重点，以基层医疗机构和老年护理机构为依托，多渠道筹集资金，切实减轻参保患者家庭的事务性和经济负担。充分发挥各类基金组织的作用，积极鼓励和引导老龄事业慈善捐赠。
（5）完善税费优惠政策。对养老机构的养老服务收入，免征营业税、城市维护建设税和教育费附加，占用耕地的免征耕地占用税。对其自用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。养老机构免缴城市基设施配套费、有线（数字）电视建设费（入网费），减半缴纳有线（数字）电视终端用户收视维护费。因地质等条件限制不宜建设防空地下室的，减半缴纳防空地下室易地建设费。
参考文献：
[1]白敏.我国老年人养老问题研究[D].复旦大学，2009.
[2]吴玉韶.养老服务热中的冷思考[J].北京社会科学，2014，（01）：40-45.