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摘 要：针对目前房地产投资决策方法不足，在综合考虑了各种因素影响房地产项目决策的基础上。本文构建了多目标规划评价模型对房地产投资决策进行分析研究，引入复合权重，即通过主观评价方法（AHP）与客观评价方法（熵权）所确定的权重相组合而成，然后利用理想点发对房地产投资决策方法不足的现状给予一定的支持与补充，由于房地产投资决策是一个多目标的过程，因此采用本文所介绍的方法则会更加贴近于实际情况。结合实例说明本方法可行并且简单实用，科学合理。
关键词：房地产投资决策;复合权重
一、引言
随着房地产市场竞争越来越激烈，国家调控不断加强，市场不断规范，房地产开发的利润逐渐缩少等状况，科学合理的选择最优房地产投资方案非常重要，而这正是房地产投资决策评价的工作。我们可以将房地产投资决策定义为，对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并做出判断，选择某一方案的过程。本文在房地产投资决策诸多影响因素的基础上，构建了复合权重与理想点法模型。通过案例检验了模型的科学性，实用性。
二、房地产投资决策评价方法的研究
某集团在某城中村进行项目开发。现有2个投资方案待决策，方案1：开发商业建筑。方案2：开发商业住宅结构建筑。分别用B1、B2表示。
1、建立指标体系
将房地产投资决策指标分为三个方面：项目本体经济指标、风险因素指标和投资环境指标。对评价体系中的三级指标进行市场调查、计算、专家打分，项目的原始数据如下表1：
房地产投资方案（原始数据）
项目本体经济指标 风险因素指标 投资环境指标
净现
值万
元C1 内部
收益
率%C2 投资
回收
期年
C3 政策
风险
C4 技术
风险
C5 融资
风险
C6 市场
风险
C7 经济
环境
C8 区位
环境
C9 竞争
环境
C10 房地产
制度与
政策环
境C11
38120 32.58 2.54 80 82 86 73 87 92 86 83 B1
37920 38.01 2.98 88 81 88 81 90 82 78 80 B2
2、复合权重的确定
根据表1建立递阶层次结构模型，利用层次分析法确定主观权重，方法计算比较简单，计算过程本文不再介绍。C1至C11权重qj依次是（0.195，0.152，0.120，0.061，0.034，0.132，0.069，0.086，0.010，0.084，0.056）。
通过公式
xij=xij-mini{xij}maxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指标，其值越大越好
xij=maxi{xij}-xijmaxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指标，其值越大越好
Xij表示第i个投资方案的第j个指标i=1，...，m;j=1，...，n。对原始数据进行标准化处理，结果如下表2
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.205 0.000 0.782 1.000 0.889 0.154 0.944 0.750 1.000 0.000 1.000
B2 0.170 1.000 0.000 0.750 1.000 0.000 0.500 1.000 0.167 0.889 0.727
通过公式Hj=-K∑ni=1fijlnfij，j=1，2…，n。K是调节系数，
Wj=1-Hjn-∑nj=1Hj对上表进行计算，得出熵值和熵权，然后通过公式Uj=qj×Wj∑nj=1qj×wj，j=1，2，...n。将主观权重qj和客观权重wj结合起来计算复核权重如下表3：
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
Hj 0.325 0.343 0.423 0.459 0.461 0.381 0.444 0.426 0.369 0.401 0.458
Wj 0.104 0.101 0.089 0.083 0.083 0.095 0.085 0.088 0.097 0.092 0.083
qj 0.195 0.152 0.120 0.061 0.034 0.132 0.069 0.086 0.010 0.084 0.056
Uj 0.216 0.164 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.081 0.011 0.083 0.050
3、利用理想点法对投资方案进行决策
通过公式aij=uj×Xij对表1进行规范化处理，结果如下表4
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.044 0.000 0.089 0.054 0.027 0.021 0.060 0.061 0.011 0.000 0.050
B2 0.037 0.164 0.000 0.041 0.030 0.000 0.032 0.081 0.002 0.074 0.036 通过确定A + =
（maxi zij j∈J1 ），（mini zij j∈J2 ），i = 1，2…，m = （a + 1 ，…a + n ）
A- = （mini zij j∈J1 ），（maxi zij j∈J2 ），i = 1，2…，m = （a + 1 ，…a + n ）J1表示效益型指标集合，J2表示成本型指标集合。确定正理想A+和负理想A—结果如下表表5：
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
A+ 0.044 0.059 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.081 0.011 0.000 0.050
A— 0.000 0.000 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.000 0.000 0.083 0.050
利用公式
D + i = ∑nj = 1（aij -a + j ）2
D-i = ∑nj = 1（aij -a-j ）2（i = 1，2，…，m）
其中，a+j与a-j分别是第j个投资方案到最优解及最劣解的距离，aij是在规范化的矩阵A中的第i个投资方案第j个评价指标值。D+i为各投资方案与最优解的接近程度，其值越小，距离最优投资方案越近，方案越优。计算各投资方案到正负理想解的距离D+i与D-i并根据结果利用公式：
Si = D-i （D + i + D-i ）， i = 1，2，…，m
根据Si的值按从小到大的顺序对各投资方案进行排列，根据排序结果贴近度Si值越大，该投资方案越优，Si值最大的为最优投资方案。计算理想贴近度Si其结果如下表6：
D+1 0.1395 D+2 0.1424
D—1 0.1617 D—2 0.2519
S1 0.5368 S2 0.6453
根据表6计算结果对Si排序：S2>S1，所以应选择方案2进行投资开发。
三、结论
房地产投资决策是一个综合的、系统的、多因素的、复杂的过程，是典型的多目标决策问题。本文总结归纳建立了一套科学合理的指标体系，通过构建复合权重与理想点法模型，使定性分析和定量分析相结合，既考虑了专家的主观经验，又注重了数据的客观实际，方法简单实用、可操作性强，可以达到客观、准确的评价目的。在今后的房地产投资决策实践中，投资者在众多方案中如何择优，可以广泛的采用此方法。（作者单位：西安建筑科技大学）
关键词：房地产投资决策;复合权重
一、引言
随着房地产市场竞争越来越激烈，国家调控不断加强，市场不断规范，房地产开发的利润逐渐缩少等状况，科学合理的选择最优房地产投资方案非常重要，而这正是房地产投资决策评价的工作。我们可以将房地产投资决策定义为，对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并做出判断，选择某一方案的过程。本文在房地产投资决策诸多影响因素的基础上，构建了复合权重与理想点法模型。通过案例检验了模型的科学性，实用性。
二、房地产投资决策评价方法的研究
某集团在某城中村进行项目开发。现有2个投资方案待决策，方案1：开发商业建筑。方案2：开发商业住宅结构建筑。分别用B1、B2表示。
1、建立指标体系
将房地产投资决策指标分为三个方面：项目本体经济指标、风险因素指标和投资环境指标。对评价体系中的三级指标进行市场调查、计算、专家打分，项目的原始数据如下表1：
房地产投资方案（原始数据）
项目本体经济指标 风险因素指标 投资环境指标
净现
值万
元C1 内部
收益
率%C2 投资
回收
期年
C3 政策
风险
C4 技术
风险
C5 融资
风险
C6 市场
风险
C7 经济
环境
C8 区位
环境
C9 竞争
环境
C10 房地产
制度与
政策环
境C11
38120 32.58 2.54 80 82 86 73 87 92 86 83 B1
37920 38.01 2.98 88 81 88 81 90 82 78 80 B2
2、复合权重的确定
根据表1建立递阶层次结构模型，利用层次分析法确定主观权重，方法计算比较简单，计算过程本文不再介绍。C1至C11权重qj依次是（0.195，0.152，0.120，0.061，0.034，0.132，0.069，0.086，0.010，0.084，0.056）。
通过公式
xij=xij-mini{xij}maxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指标，其值越大越好
xij=maxi{xij}-xijmaxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指标，其值越大越好
Xij表示第i个投资方案的第j个指标i=1，...，m;j=1，...，n。对原始数据进行标准化处理，结果如下表2
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.205 0.000 0.782 1.000 0.889 0.154 0.944 0.750 1.000 0.000 1.000
B2 0.170 1.000 0.000 0.750 1.000 0.000 0.500 1.000 0.167 0.889 0.727
通过公式Hj=-K∑ni=1fijlnfij，j=1，2…，n。K是调节系数，
Wj=1-Hjn-∑nj=1Hj对上表进行计算，得出熵值和熵权，然后通过公式Uj=qj×Wj∑nj=1qj×wj，j=1，2，...n。将主观权重qj和客观权重wj结合起来计算复核权重如下表3：
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
Hj 0.325 0.343 0.423 0.459 0.461 0.381 0.444 0.426 0.369 0.401 0.458
Wj 0.104 0.101 0.089 0.083 0.083 0.095 0.085 0.088 0.097 0.092 0.083
qj 0.195 0.152 0.120 0.061 0.034 0.132 0.069 0.086 0.010 0.084 0.056
Uj 0.216 0.164 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.081 0.011 0.083 0.050
3、利用理想点法对投资方案进行决策
通过公式aij=uj×Xij对表1进行规范化处理，结果如下表4
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.044 0.000 0.089 0.054 0.027 0.021 0.060 0.061 0.011 0.000 0.050
B2 0.037 0.164 0.000 0.041 0.030 0.000 0.032 0.081 0.002 0.074 0.036 通过确定A + =
（maxi zij j∈J1 ），（mini zij j∈J2 ），i = 1，2…，m = （a + 1 ，…a + n ）
A- = （mini zij j∈J1 ），（maxi zij j∈J2 ），i = 1，2…，m = （a + 1 ，…a + n ）J1表示效益型指标集合，J2表示成本型指标集合。确定正理想A+和负理想A—结果如下表表5：
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
A+ 0.044 0.059 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.081 0.011 0.000 0.050
A— 0.000 0.000 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.000 0.000 0.083 0.050
利用公式
D + i = ∑nj = 1（aij -a + j ）2
D-i = ∑nj = 1（aij -a-j ）2（i = 1，2，…，m）
其中，a+j与a-j分别是第j个投资方案到最优解及最劣解的距离，aij是在规范化的矩阵A中的第i个投资方案第j个评价指标值。D+i为各投资方案与最优解的接近程度，其值越小，距离最优投资方案越近，方案越优。计算各投资方案到正负理想解的距离D+i与D-i并根据结果利用公式：
Si = D-i （D + i + D-i ）， i = 1，2，…，m
根据Si的值按从小到大的顺序对各投资方案进行排列，根据排序结果贴近度Si值越大，该投资方案越优，Si值最大的为最优投资方案。计算理想贴近度Si其结果如下表6：
D+1 0.1395 D+2 0.1424
D—1 0.1617 D—2 0.2519
S1 0.5368 S2 0.6453
根据表6计算结果对Si排序：S2>S1，所以应选择方案2进行投资开发。
三、结论
房地产投资决策是一个综合的、系统的、多因素的、复杂的过程，是典型的多目标决策问题。本文总结归纳建立了一套科学合理的指标体系，通过构建复合权重与理想点法模型，使定性分析和定量分析相结合，既考虑了专家的主观经验，又注重了数据的客观实际，方法简单实用、可操作性强，可以达到客观、准确的评价目的。在今后的房地产投资决策实践中，投资者在众多方案中如何择优，可以广泛的采用此方法。（作者单位：西安建筑科技大学）