论文部分内容阅读
摘 要：建筑物区分所有权制度是我国一项重要的制度，关系到人们的衣食住行，当前我国的城镇化建设不断的推进，人们对于建筑权利的关注度不断的增加，建筑物区分所有权制度可以明确土地资源的归属问题，避免在城镇化发展过程之中出现的一系列争端问题，因此，对于建筑物区分所有权制度的研究就显得十分重要。本文主要阐述建筑物区分所有权制度的意义和概念，并详细的分析了其基本特征和内容，最后针对我国所有权现状，提出了几点完善建议。
关键词：建筑物；区分所有权；价值；
随着土地资源的日益紧缺，人们对于建筑物区分所有权制度的意识逐渐增强，这就需要有健全、完善的法律制度来对建筑物所有权进行界定，但是，当前我国的建筑物区分所有权制度的研究还处于发展阶段，对于建筑物区分所有权制度的研究势在必行。通过本文的论述，笔者一方面希望能够起到一个抛砖引玉的作用，另一方面，希望能够给相关的工作人员提供一点参考借鉴的材料。
一、建筑物区分所有权的价值
首先建筑物区分所有权具有法律价值，反应了我国现阶段的经济结构和社会需求，建筑物所有权直接关系到人们的经济利益，建筑物是一个完整的价值主体，其所有权归属于自然人、法人、或者是拥有民事主体资格的主体。建筑物区分所有权制度需要解决的问题就是共有建筑物维修和维护的问题，一方面区分所有权制度要合理的区分建筑物的共有部分和专有部分，统一业主的权利和责任，避免建筑物产权不明造成的利益纠纷。另一方面建筑物区分所有权制度在法律的意义上进行了约束，使共有权的协调有法律和合同双管齐下，保证了建筑物所有权的法律价值。
再者建筑物区分所有权具有经济价值，建筑物是经济价值主体，是公民的私人财产，法律要发挥其保护作用，对私人财产进行有力保护，同时也要通过法律的强制作用来实现资源的可持续发展。因此，在土地资源日益紧缺的中国，建筑物区分所有权应当发挥杠杆的作用，协调居民业主的合法利益，同时在土地资源满足个人需求的基础上，实现最大限度的资源分配，实现建筑物资源的合理利用。
最后是建筑物区分所有权具有社会价值，建筑物作为居住的承载体，为人们的生活提供安定的生活环境，一旦建筑物所有权归属不明确而出现利益争端，就会影响社会的安定。因此，建筑物区分所有权关系着我国社会主义和谐社会的建设，健全、完善相关的制度法律可以避免利益纠纷，实现居民业主的权利管理和权力自治的衔接，保证物业小区的关系和谐，建立真正意义上的和谐社会。
二、建筑物区分所有权的概念
随着社会的发展，对于建筑物区分所有权的相关研究逐渐增多，当前建筑物区分所有权的概念分为以下几种：①一元论概念，这种概念是一种狭义的区分所有权学说，一方面一元论概念认为建筑物区分所有权是对建筑物的归属和享有权利进行区分，另一方面这种观念认为建筑物区分所有权是指建筑物作为一个整体由全体区分所有权人共有，即“共有权说”。②二元论说，这是一种广义的区分所有权概念，认为建筑物区分所有权的侧重点居民建筑物的专有权和共有权的结合。③三元论概念，建筑物区分所有权的区分内容是建筑物的专有部分和共有部分，居民对于两者享有转有权和共有权，同时共同承担建筑物管理、维护、维修等方面的共同责任。
三、建筑物区分所有权的特征
建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权，明确了建筑物的价值归属，这种所有权强调了人们对于建筑物的共有权利，同时又在个体的方面出发，明确了人们对于建筑物的个人专属权利，因此，建筑物区分所有权是共有权和专有权的结合，和一般的不动产所有权形成了鲜明的对比。首先建筑物区分所有权具有明显的双重性，集专有权和共有权为一体；再者建筑物区分所有权的客体具有特殊性，既包含着建筑物本身的专有权利，同时也包含了建筑物的共有部分，此外建筑物的空间部分也属于所有权的范围之内；最后是建筑物区分所有权具有限制性，居民业主只能够对归属于自己的部分享有权利专有权，但是对于整个建筑物不具备此权利，同时建筑物专有权和共有权是不可分割的，共同存在于建筑物主体之中，一旦出现建筑物的抵押、转让、继承的时候，其发生变化的主体是专有权，而其共有权不随着建筑物主体的变化而变化。
四、建筑物区分所有权的基本内容
建筑物区分所有权包含了专有权、共有权、成员权三项内容，只有把握好这三项内容的准确权利界定范围，才能够把握好建筑物区分所有权制度的立法方向，下面详细介绍这三项基本内容的概念和范围：
（一）专有权
专有权是指所有权人对于建筑物中专有的部分进行自由使用、收益或者处分的权利，这是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。建筑物的专有权包含两方面的内容，首先是建筑物的结构要具有独立性，就是建筑物要具有遮蔽性，使其和共有建筑分割开来，具有明显的专有性特征，再者是使用上的独立性，建筑物具有独立式出口和专用设备，满足人们独立生活的需求。
建筑物专有权所有人在享受专有权利的同时，也应当承担相应的义务，建筑物专有权是建筑物区分所有权的一部分，居民业主在使用的过程中不得违反全体区分所有权人的共同利益。当前对于违反共同利益的行为界定如下：①对建筑物有不当的毁损行为，区分所有权人不得对建筑物的共有部分进行改建或者拆除，即使对于专有权归属范围的建筑主体，一旦其拆除或者改建威胁了整栋建筑物的安全，也属于违反共同利益的范围；②对建筑物的不当使用行为，例如在建筑物内放置危险物品，威胁到周围居民安全，或者威胁着整栋建筑物的安全的行为属于违反共同利益，同时在专有权的建筑物内进行不合法经营的行为也属于违反共同利益，对于违反共同利益的行为，相关的管理部门有权进行制止。
（二）共有权
共有权是指建筑物区分所有权人根据相关的法律、合同等，享有对于建筑物共有部分的使用、收益、占有权利，这是建筑物所有权的物权要素，是建筑物区分所有权的灵魂。建筑物共有权的范围较广，不同国家的划分范围不同，我国相关的规定列出了共有权利的范围，即门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所、园路以及上下设施等。在实际的建筑物区分所有权共有部分的划分当中，出现的问题集中在楼层共有墙壁、地板、管理的维修费用承担上，这也是当前我国建筑物区分所有权制度需要重点解决的立法部分。 建筑物区分所有权作为共有权人的义务，首先居民业主对于共有权的建筑的使用要保持为原有的功能，不得擅自改变其功能属性，如果有需要改变其使用功能的需求，则需要经过业主大会讨论投票后通过，并办理相关的手续；再者共有权人要承担共有部分的维修费用，共用部分为建筑物的实体部分，必然发生修缮、管理、维护、改良等费用，应由全体区分所有人承担。同时，鉴于在前面的分类中有全部所有人共有和部分所有人共有的分类。最后是所有权人应当承担共有部分的维护和保存的义务。
（三）成员权
成员权是指在建筑物的结构使用之中，由于其权利归属存在着不可分割性，居民业主为了共同的使用权利达成的统一权利和义务承担团体，每一个成员都享受着同等的权利，同时也承担着相应的责任。成员权人享有表决权利，作为成员团体的一员，其依法享有所有事务的投票表决权；参与规则制定的权利，在召开团体成员大会的时候，成员权人拥有参与制定规约的权利，同时还拥有对于成员团体管理人员的选举和借人权利，此外所有权人作为管理团体中的成员，对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。
五、我国建筑物区分所有权制度的立法完善
随着我国经济的不断发展，城镇化建设飞速发展，尤其是房价的居高不上，人们的焦点逐渐转移到住宅问题上，尤其是对于建筑物区分所有权更加重视，虽然我国的建筑区分所有权制度的历史较早，但是，随着我国的社会主义市场经济体制的不断完善，从而出现了一系列的所有权的争端问题。
（一）建筑物区分所有权制度的民法立法
民法立法模式是较为常用的建筑物所有权制度，国外应用较多，也取得了良好的效果，但是依然存在着较多的弊端，首先是将区分所有权法放到民法之中，对于建筑物区分所有权的专有权、共有权和成员权等难以做出详尽的解释，从而导致现实问题无法解决，因此，我国建筑物区分所有权制度采用民法立法模式还需要对相关的内容进行补充和完善。
（二）建筑物区分所有权制度的住宅法立法
住宅法立法模式在建筑物区分所有权时更多的涉及的都是弱势群体的住房保障问题，同时住宅法立法模式调整的内容较为广泛，但是，对于建筑物区分所有权的专有权、共有权、成员权等相关方面的解释依然不够全面，因此，这种立法模式适用于原则性问题的规定，在解决实际问题中的应用性不足。
（三）我国建筑物区分所有权制度的完善
当前我国对于建筑物区分所有权制度进行了逐一的完善，但是，对于细节方面的规定还需要进行具体化和全面化。首先是对于专有权，我国对于专有权的规定采用的是概括立法模式，没有具体的内容，因此，对于专有权应当良好专有权人的义务，增强其义务承担的可操作性，要充分的考虑适时对相邻使用权的规定进行立法，此外要平衡使用人和被使用人的双方利益。
对于共有权，要重点解决共有人之间的不协调性，法律应当发挥其调节作用，对于共有权人客体进行详细的规定，消除共有人之间潜在的利益纠纷，同时要做到权责分明，法律应当对于区分所有权人的权利和义务进行规定，在保证其应当享受的权利的同时，也要约束其承担相应的义务。此外要对于建筑物共有部分的使用权进行立法规范化，增强对于建筑物共有部分管理。
关于成员权，当前我国对于成员权团体的管理没有明确的管理内容，更加倾向于人的管理，因此，应当把物管理和人管理结合在一起；再者要在逻辑上正确解释管理机构，并鼓励业主实行分工管理，保证高效率的管理水平。
六、总结
总而言之，建筑物是个人的私有财产，关系着人民根本利益，引起了人们的广泛关注，并在现实中引发了一些利益纠纷。因此，我国建筑物区分所有权的制度立法应完善专有权、共有权、成员权的相关规定，同时在社会实践中平衡业主的利益，实现建筑物区分所有权法律制度的价值。以上是本人的粗浅之见，但是由于本人的知识水平及文字组织能力有限，因此文中如有不到之处还望不吝赐教。
参考文献：
[1] 陈华彬；论建筑物区分所有权的概念[J]；法治研究，2010（7）.
[2] 卓家武；论建筑物区分所有权的特殊性[J]；沈阳农业大学学报，2010，12（3）.
[3] 梁慧星；中国物权法研究[M]；北京：法律出版社，1998.
[4] 王桂馥；浅谈建筑物区分所有权制度[J]；东方企业文化，2013（2）.
[5] 李家；论建筑物区分所有权制度[D]；西南政法大学，2007年4月.
[6] 王利明；论业主的建筑物区分所有权的概念[J]；当代法学，2006（6）.
[7] 褚江丽；关于建筑区分所有权若干问题探讨[J]；河北法学，2010（1）.
作者简介：
郭晨辉：男，汉族，1986年生，山东乐陵人，安徽财经大学法学学士，工作单位：南京金埔园林股份有限公司证券法务部，研究方向：民商法。
关键词：建筑物；区分所有权；价值；
随着土地资源的日益紧缺，人们对于建筑物区分所有权制度的意识逐渐增强，这就需要有健全、完善的法律制度来对建筑物所有权进行界定，但是，当前我国的建筑物区分所有权制度的研究还处于发展阶段，对于建筑物区分所有权制度的研究势在必行。通过本文的论述，笔者一方面希望能够起到一个抛砖引玉的作用，另一方面，希望能够给相关的工作人员提供一点参考借鉴的材料。
一、建筑物区分所有权的价值
首先建筑物区分所有权具有法律价值，反应了我国现阶段的经济结构和社会需求，建筑物所有权直接关系到人们的经济利益，建筑物是一个完整的价值主体，其所有权归属于自然人、法人、或者是拥有民事主体资格的主体。建筑物区分所有权制度需要解决的问题就是共有建筑物维修和维护的问题，一方面区分所有权制度要合理的区分建筑物的共有部分和专有部分，统一业主的权利和责任，避免建筑物产权不明造成的利益纠纷。另一方面建筑物区分所有权制度在法律的意义上进行了约束，使共有权的协调有法律和合同双管齐下，保证了建筑物所有权的法律价值。
再者建筑物区分所有权具有经济价值，建筑物是经济价值主体，是公民的私人财产，法律要发挥其保护作用，对私人财产进行有力保护，同时也要通过法律的强制作用来实现资源的可持续发展。因此，在土地资源日益紧缺的中国，建筑物区分所有权应当发挥杠杆的作用，协调居民业主的合法利益，同时在土地资源满足个人需求的基础上，实现最大限度的资源分配，实现建筑物资源的合理利用。
最后是建筑物区分所有权具有社会价值，建筑物作为居住的承载体，为人们的生活提供安定的生活环境，一旦建筑物所有权归属不明确而出现利益争端，就会影响社会的安定。因此，建筑物区分所有权关系着我国社会主义和谐社会的建设，健全、完善相关的制度法律可以避免利益纠纷，实现居民业主的权利管理和权力自治的衔接，保证物业小区的关系和谐，建立真正意义上的和谐社会。
二、建筑物区分所有权的概念
随着社会的发展，对于建筑物区分所有权的相关研究逐渐增多，当前建筑物区分所有权的概念分为以下几种：①一元论概念，这种概念是一种狭义的区分所有权学说，一方面一元论概念认为建筑物区分所有权是对建筑物的归属和享有权利进行区分，另一方面这种观念认为建筑物区分所有权是指建筑物作为一个整体由全体区分所有权人共有，即“共有权说”。②二元论说，这是一种广义的区分所有权概念，认为建筑物区分所有权的侧重点居民建筑物的专有权和共有权的结合。③三元论概念，建筑物区分所有权的区分内容是建筑物的专有部分和共有部分，居民对于两者享有转有权和共有权，同时共同承担建筑物管理、维护、维修等方面的共同责任。
三、建筑物区分所有权的特征
建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权，明确了建筑物的价值归属，这种所有权强调了人们对于建筑物的共有权利，同时又在个体的方面出发，明确了人们对于建筑物的个人专属权利，因此，建筑物区分所有权是共有权和专有权的结合，和一般的不动产所有权形成了鲜明的对比。首先建筑物区分所有权具有明显的双重性，集专有权和共有权为一体；再者建筑物区分所有权的客体具有特殊性，既包含着建筑物本身的专有权利，同时也包含了建筑物的共有部分，此外建筑物的空间部分也属于所有权的范围之内；最后是建筑物区分所有权具有限制性，居民业主只能够对归属于自己的部分享有权利专有权，但是对于整个建筑物不具备此权利，同时建筑物专有权和共有权是不可分割的，共同存在于建筑物主体之中，一旦出现建筑物的抵押、转让、继承的时候，其发生变化的主体是专有权，而其共有权不随着建筑物主体的变化而变化。
四、建筑物区分所有权的基本内容
建筑物区分所有权包含了专有权、共有权、成员权三项内容，只有把握好这三项内容的准确权利界定范围，才能够把握好建筑物区分所有权制度的立法方向，下面详细介绍这三项基本内容的概念和范围：
（一）专有权
专有权是指所有权人对于建筑物中专有的部分进行自由使用、收益或者处分的权利，这是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。建筑物的专有权包含两方面的内容，首先是建筑物的结构要具有独立性，就是建筑物要具有遮蔽性，使其和共有建筑分割开来，具有明显的专有性特征，再者是使用上的独立性，建筑物具有独立式出口和专用设备，满足人们独立生活的需求。
建筑物专有权所有人在享受专有权利的同时，也应当承担相应的义务，建筑物专有权是建筑物区分所有权的一部分，居民业主在使用的过程中不得违反全体区分所有权人的共同利益。当前对于违反共同利益的行为界定如下：①对建筑物有不当的毁损行为，区分所有权人不得对建筑物的共有部分进行改建或者拆除，即使对于专有权归属范围的建筑主体，一旦其拆除或者改建威胁了整栋建筑物的安全，也属于违反共同利益的范围；②对建筑物的不当使用行为，例如在建筑物内放置危险物品，威胁到周围居民安全，或者威胁着整栋建筑物的安全的行为属于违反共同利益，同时在专有权的建筑物内进行不合法经营的行为也属于违反共同利益，对于违反共同利益的行为，相关的管理部门有权进行制止。
（二）共有权
共有权是指建筑物区分所有权人根据相关的法律、合同等，享有对于建筑物共有部分的使用、收益、占有权利，这是建筑物所有权的物权要素，是建筑物区分所有权的灵魂。建筑物共有权的范围较广，不同国家的划分范围不同，我国相关的规定列出了共有权利的范围，即门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所、园路以及上下设施等。在实际的建筑物区分所有权共有部分的划分当中，出现的问题集中在楼层共有墙壁、地板、管理的维修费用承担上，这也是当前我国建筑物区分所有权制度需要重点解决的立法部分。 建筑物区分所有权作为共有权人的义务，首先居民业主对于共有权的建筑的使用要保持为原有的功能，不得擅自改变其功能属性，如果有需要改变其使用功能的需求，则需要经过业主大会讨论投票后通过，并办理相关的手续；再者共有权人要承担共有部分的维修费用，共用部分为建筑物的实体部分，必然发生修缮、管理、维护、改良等费用，应由全体区分所有人承担。同时，鉴于在前面的分类中有全部所有人共有和部分所有人共有的分类。最后是所有权人应当承担共有部分的维护和保存的义务。
（三）成员权
成员权是指在建筑物的结构使用之中，由于其权利归属存在着不可分割性，居民业主为了共同的使用权利达成的统一权利和义务承担团体，每一个成员都享受着同等的权利，同时也承担着相应的责任。成员权人享有表决权利，作为成员团体的一员，其依法享有所有事务的投票表决权；参与规则制定的权利，在召开团体成员大会的时候，成员权人拥有参与制定规约的权利，同时还拥有对于成员团体管理人员的选举和借人权利，此外所有权人作为管理团体中的成员，对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。
五、我国建筑物区分所有权制度的立法完善
随着我国经济的不断发展，城镇化建设飞速发展，尤其是房价的居高不上，人们的焦点逐渐转移到住宅问题上，尤其是对于建筑物区分所有权更加重视，虽然我国的建筑区分所有权制度的历史较早，但是，随着我国的社会主义市场经济体制的不断完善，从而出现了一系列的所有权的争端问题。
（一）建筑物区分所有权制度的民法立法
民法立法模式是较为常用的建筑物所有权制度，国外应用较多，也取得了良好的效果，但是依然存在着较多的弊端，首先是将区分所有权法放到民法之中，对于建筑物区分所有权的专有权、共有权和成员权等难以做出详尽的解释，从而导致现实问题无法解决，因此，我国建筑物区分所有权制度采用民法立法模式还需要对相关的内容进行补充和完善。
（二）建筑物区分所有权制度的住宅法立法
住宅法立法模式在建筑物区分所有权时更多的涉及的都是弱势群体的住房保障问题，同时住宅法立法模式调整的内容较为广泛，但是，对于建筑物区分所有权的专有权、共有权、成员权等相关方面的解释依然不够全面，因此，这种立法模式适用于原则性问题的规定，在解决实际问题中的应用性不足。
（三）我国建筑物区分所有权制度的完善
当前我国对于建筑物区分所有权制度进行了逐一的完善，但是，对于细节方面的规定还需要进行具体化和全面化。首先是对于专有权，我国对于专有权的规定采用的是概括立法模式，没有具体的内容，因此，对于专有权应当良好专有权人的义务，增强其义务承担的可操作性，要充分的考虑适时对相邻使用权的规定进行立法，此外要平衡使用人和被使用人的双方利益。
对于共有权，要重点解决共有人之间的不协调性，法律应当发挥其调节作用，对于共有权人客体进行详细的规定，消除共有人之间潜在的利益纠纷，同时要做到权责分明，法律应当对于区分所有权人的权利和义务进行规定，在保证其应当享受的权利的同时，也要约束其承担相应的义务。此外要对于建筑物共有部分的使用权进行立法规范化，增强对于建筑物共有部分管理。
关于成员权，当前我国对于成员权团体的管理没有明确的管理内容，更加倾向于人的管理，因此，应当把物管理和人管理结合在一起；再者要在逻辑上正确解释管理机构，并鼓励业主实行分工管理，保证高效率的管理水平。
六、总结
总而言之，建筑物是个人的私有财产，关系着人民根本利益，引起了人们的广泛关注，并在现实中引发了一些利益纠纷。因此，我国建筑物区分所有权的制度立法应完善专有权、共有权、成员权的相关规定，同时在社会实践中平衡业主的利益，实现建筑物区分所有权法律制度的价值。以上是本人的粗浅之见，但是由于本人的知识水平及文字组织能力有限，因此文中如有不到之处还望不吝赐教。
参考文献：
[1] 陈华彬；论建筑物区分所有权的概念[J]；法治研究，2010（7）.
[2] 卓家武；论建筑物区分所有权的特殊性[J]；沈阳农业大学学报，2010，12（3）.
[3] 梁慧星；中国物权法研究[M]；北京：法律出版社，1998.
[4] 王桂馥；浅谈建筑物区分所有权制度[J]；东方企业文化，2013（2）.
[5] 李家；论建筑物区分所有权制度[D]；西南政法大学，2007年4月.
[6] 王利明；论业主的建筑物区分所有权的概念[J]；当代法学，2006（6）.
[7] 褚江丽；关于建筑区分所有权若干问题探讨[J]；河北法学，2010（1）.
作者简介：
郭晨辉：男，汉族，1986年生，山东乐陵人，安徽财经大学法学学士，工作单位：南京金埔园林股份有限公司证券法务部，研究方向：民商法。